Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 8 апреля 2015 г. N Ф04-17112/15 по делу N А03-11915/2014

г. Тюмень

8 апреля 2015 г.

Дело N А03-11915/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 02 апреля 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 апреля 2015 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Сириной В.В.

судей Орловой Н.В.

Тамашакина С.Н.

при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу заместителя прокурора Алтайского края на решение от 17.10.2014 Арбитражного суда Алтайского края (судья Бояркова Т.В.) и постановление от 12.01.2015 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Киреева О.Ю., Захарчук Е.И., Нагишева О.Б.) по делу N А03-11915/2014 по иску заместителя прокурора Алтайского края (656059, Алтайский край, г. Барнаул, ул. Партизанская, 71, ОГРН 1032202262157, ИНН 2225028552) в защиту прав публичного образования - муниципальное образование Тальменский район в лице администрации Тальменского района Алтайского края к администрации Тальменского района Алтайского края (658030, Алтайский край, Тальменский р-н, р.п. Тальменка, ул. Куйбышева, 94, ОГРН 1022202733321, ИНН 2277002668), обществу с ограниченной ответственностью "Л-Транс" (656039, Алтайский край, г. Барнаул, ул. Малахова, 99, ОГРН 1112223002165, ИНН 2222793964) о признании сделок недействительными и применении последствий недействительности ничтожной сделки.

В заседании приняли участие представители:

от прокурора Алтайского края - Чезганова Л.В. на основании поручения от 12.03.2015 N 08-09-2015;

от общества с ограниченной ответственностью "Л-Транс" - Панин В.Л. по доверенности от 30.03.2015 N 2.

Суд установил:

заместитель прокурора Алтайского края (далее - заместитель прокурора, истец) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением в защиту прав публичного образования - муниципальное образование Тальменский район в лице администрации Тальменского района Алтайского края к администрации Тальменского района Алтайского края (далее - администрация), обществу с ограниченной ответственностью "Л-Транс" (далее - ООО "Л-Транс", общество) о признании недействительным договора аренды земельного участка от 29.03.2013 N 4/37 (далее - договор N 4/37), заключенного между администрацией и ООО "Л-Транс" и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания ООО "Л-Транс" возвратить полученный земельный участок.

Кроме того, заместитель прокурора обратился с иском в защиту прав публичного образования - муниципальное образование Тальменский район в лице администрации к администрации, ООО "Л-Транс" о признании недействительным договора аренды земельного участка от 29.03.2013 N 4/38 (далее - договор N 4/38) и применении последствий недействительности в виде обязания ООО "Л-Транс" вернуть администрации земельный участок с кадастровым номером 22:47:190121:156, площадью 1 500 кв. м, расположенный по адресу: Алтайский край, р.п. Тальменка, ул. Кирова, 28г.

В обоснование исковых требований по делам N А03-11916/2014 и N А03-11915/2014 истец указал на нарушение при заключении договоров N 4/37 и N 4/38 пункта 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), поскольку ООО "Л-Транс" передан земельный участок для размещения многоквартирного дома по адресу:

р.п. Тальменка, ул. Кирова, 28в и по адресу: р.п. Тальменка, ул. Кирова, 28г без проведения аукциона на право заключения договора аренды.

Считая, что передача земельных участков по договорам аренды была произведена в нарушение норм действующего законодательства, договоры аренды являются ничтожной сделкой, прокурор обратился в суд с указанными иском о признании их недействительными и применении последствий недействительности.

С учетом положения статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд объединил дело N А03-11915/2014 и дело N А03-11916/2014 для совместного рассмотрения и присвоил делу единый N А03-11915/2014.

Решением от 17.10.2014 Арбитражного суда Алтайского края договор N 4/38, заключенный между администрацией и ООО "Л-Транс" признан недействительным. Применены последствия недействительности ничтожной сделки - ООО "Л-Транс" обязано вернуть администрации земельный участок с кадастровым номером 22:47:190121:156, площадью 1 500 кв. м, расположенный по адресу: Алтайский край, Тальменский район, р.п. Тальменка, ул. Кирова, 28г. Договор N 4/37, заключенный между администрацией и ООО "Л-Транс", признан недействительным в части пункта 1.3 договора и пункта 1.1 договора в части ссылки на постановление администрации от 27.02.2013 N 416. В остальной части исковых требований о признании недействительным договора аренды N 4/37 отказано.

В применении последствий недействительности ничтожной сделки об обязании ООО "Л-Транс" вернуть администрации земельный участок с кадастровым номером 22:27:19021:0136, площадью 1 950 кв. м, расположенный по адресу: Алтайский край, Тальменский район, р.п. Тальменка, ул. Кирова, 28в, отказано. С ООО "Л-Транс" взыскано 4 000 руб. государственной пошлины в доход федерального бюджета Российской Федерации.

Постановлением от 12.01.2015 Седьмого арбитражного апелляционного суда решение от 17.10.2014 Арбитражного суда Алтайского края отменено в части отказа в признании недействительным договора N 4/37. Договор N 4/37 признан недействительным. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

Заместитель прокурора обратился с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, просит решение от 17.10.2014 Арбитражного суда Алтайского края, постановление от 12.01.2015 Седьмого арбитражного апелляционного суда отменить в части отказа в удовлетворении требований о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора N 4/37, принять новый судебный акт об удовлетворении требований.

По мнению подателя жалобы, объект незавершенного строительства, степенью готовности 24% фактически располагался на земельном участке по ул. Кирова, 28г. Соответственно, незавершенный строительством объект недвижимости степенью готовности 24% на момент предоставления обществу земельного участка по ул. Кирова, 28в отсутствовал.

Заместитель прокурора считает, что объект недвижимости не возведен, изменение назначения объекта незавершенного строительства за указанный период времени не произошло, в связи с чем отсутствуют какие-либо препятствия для применения последствий недействительности.

Заместитель прокурора полагает, что земельный участок может быть предоставлен в порядке статьи 36 ЗК РФ только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Л-Транс" просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои доводы и возражений.

Изучив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 АПК РФ правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемого судебного акта, а также соответствие выводов в указанном акте установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции полагает, что обжалованное постановление подлежит оставлению без изменения в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Бабаян Михаилом Барисовичем (продавец) и ООО "Л-Транс" (покупатель) 13.08.2012 заключен договор купли-продажи объекта недвижимости (далее - договор купли-продажи от 13.08.2012), согласно которому общество приобрело незавершенный строительством объект, назначение нежилое, площадью 503,1 кв. м, степенью готовности 24%, кадастровый номер 22:47:090121:0136:01:247:003:000031890, расположенный по адресу: Алтайский край, Тальменский район, р.п. Тальменка, ул. Кирова, 28в.

В соответствии с пунктом 1.1 указанного договора купли-продажи объект расположен на земельном участке из земель населенных пунктов (для общественно-деловых целей) общей площадью 1 950 кв. м, кадастровый номер 22:47:190121:0136, расположенный по адресу: Алтайский край, Тальменский район, р.п. Тальменка, ул. Кирова, 28в, принадлежащем продавцу на праве аренды на основании договора аренды земельного участка от 05.03.2011 N 4/18, дата регистрации 16.03.2011, номер регистрации 22-22-32/005/2011-25.

Право собственности на указанный объект зарегистрировано за обществом 20.08.2012, что подтверждается свидетельством 22АГ 191234.

В материалы дела ООО "Л-Транс" представило договор аренды земельного участка от 22.11.2007 N 4/111, заключенный между администрацией и Бабаян М.Б., по условиям которого администрация предоставила, а Бабаян М.Б. принял в аренду земельный участок на период строительства кафе и гостиницы для общественно-деловых целей, расположенный по адресу р.п. Тальменка, Кирова, 28в, на срок до 12.05.2010, и договор аренды земельного участка от 05.03.2011 N 4/18, по условиям которого администрация передала Бабаян М.В. земельный участок по адресу р.п. Тальменка, ул. Кирова, 28в, заключенный на срок до 05.03.2014 для общественно-деловых целей. На указанный договор земельного участка имеется ссылка в договоре купли-продажи от 13.08.2012.

Постановлением администрации от 27.02.2013 N 416 "О предоставлении земельного участка в аренду обществу с ограниченной ответственностью "Л-Транс" земельный участок из категории земель населенных пунктов, находящийся по адресу: Алтайский край, Тальменский район, р.п. Тальменка ул. Кирова, 28в, общей площадью 1 950 кв. м, предоставлен обществу для размещения многоквартирного дома.

Между администрацией (арендодатель) и ООО "Л-Транс" (арендатор) 29.03.2013 заключен договор аренды земельного участка N 4/37.

В соответствии с пунктом 1.1 договора N 4/37 арендодатель предоставляет в аренду арендатору земельный участок из категории земель населенных пунктов, имеющий кадастровый номер 22:47:19021:0136, расположенный по адресу: Алтайский край, Тальменский район, р.п. Тальменка, ул. Кирова, 28в, общая площадь земельного участка 1 950 кв. м. (пункт 1.2 договора N 4/37), участок предоставлен для размещения многоквартирного дома (пункт 1.3 договора N 4/37).

Пунктом 2.1 договора N 4/37 срок аренды земельного участка установлен с 11.02.2013 по 11.02.2016.

Факт передачи земельного участка арендатору подтверждается актом от 29.03.2013. Указанный договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю 22.04.2013.

Из кадастровой выписки о земельном участке от 08.05.2014 следует, что разрешенным использованием земельного участка является размещение многоквартирного жилого дома.

Актом проверки от 12.02.2014, составленным представителем прокуратуры Тальменского района и сотрудником отдела капитального строительства администрации Тальменского района, установлено, что земельные участки в р.п. Тальменка по улицам Кирова, 28в и Кирова 28г ограждены одним забором, на огражденном земельном участке находится строящееся здание многоквартирного дома.

Постановлением администрации от 07.11.2012 N 1522 утвержден градостроительный план земельного участка ООО "Л-Транс" для строительства многоквартирного дома по адресу: р.п. Тальменка, ул. Кирова, 28в, из которого следует, что он составлен на основании заявления ООО "Л-Транс" от 01.11.2012, кадастровый номер земельного участка 22:47:190121:0136, площадью 0,195 га, разрешенное использование участка - для строительства многоквартирного жилого дома.

ООО "Л-Транс" 05.06.2013 получено разрешение на строительства жилого дома (общая площадь 1 459 кв. м, площадь квартир 1 106,4 кв. м) по адресу: р.п. Тальменка, ул. Кирова, 28в.

В ходе проведенной прокурорской проверки установлено, что аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка под жилищное строительство по адресу ул. Кирова, 28в, в р.п. Тальменка не проводился.

Полагая, что поскольку передача земельного участка по договору N 4/37 была произведена в нарушение норм действующего законодательства, а именно в нарушение пункта 2 статьи 30.1 ЗК РФ, без проведения аукциона, договор N 4/37 является ничтожной сделкой, истец обратился в арбитражный суд с иском о признании его недействительным и применении последствий его недействительности.

Кроме того, постановлением администрации от 24.10.2012 N 1424 "О предоставлении земельного участка в аренду обществу с ограниченной ответственностью "Л-Транс" земельный участок, из категории земель населенных пунктов, находящийся по адресу: Алтайский край, Тальменский район, р.п. Тальменка, ул. Кирова, 28г, общей площадью 1 500 кв. м предоставлен обществу на праве аренды на три года, с 18.10.2012 по 18.10.2015 для размещения многоквартирного жилого дома.

Между администрацией (арендодатель) и ООО "Л-Транс" (арендатор) 29.03.2013 заключен договор N 4/38.

В соответствии с пунктом 1.1 договора N 4/38 арендодатель предоставляет в аренду арендатору земельный участок из категории земель населенных пунктов, имеющий кадастровый номер 22:47:19021:156, расположенный по адресу: Алтайский край, Тальменский район, р.п. Тальменка, ул. Кирова, 28г, общая площадь земельного участка 1 500 кв. м (пункт 1.2 договора N 4/38), участок предоставлен для размещения многоквартирного дома (пункт 1.3 договора N 4/38).

Пунктом 2.1 договора N 4/38 срок аренды земельного участка установлен с 18.10.2012 по 18.10.2015.

Факт передачи земельного участка арендатору подтверждается актом от 29.03.2013. Указанный договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю 22.04.2013.

Из кадастровой выписки о земельном участке от 04.03.2014 следует, что разрешенным использованием земельного участка является размещение многоквартирного жилого дома.

В ходе проведенной проверки прокуратурой Тальменского района с привлечением сотрудника отдела капитального строительства администрации установлено, что на земельном участке по улице Кирова, 28г, р.п. Тальменка возведен объект капитального строительства - многоквартирный жилой дом.

Постановлением администрации от 09.10.2013 N 1350 утвержден градостроительный план земельного участка ООО "Л-Транс" для строительства многоквартирного дома по адресу: р.п. Тальменка, ул. Кирова, 28г. В ГПЗУ содержится информация о том, что местонахождение земельного участка - р.п. Тальменка, ул. Кирова, 28г, кадастровый номер земельного участка 22:47:190121:156, площадью 0,15 га, разрешенное использование участка - для строительства многоквартирного жилого дома.

ООО "Л-Транс" 10.10.2013 получено разрешение на строительство жилого дома (общая площадь 1 459 кв. м, площадь квартир 1 106,4 кв. м) по адресу: р.п. Тальменка, ул. Кирова, 28г.

В ходе проведенной прокурорской проверки установлено, что аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 29.03.2013 по ул. Кирова, 28г, в р.п. Тальменка не проводился.

Полагая, что поскольку передача земельного участка по договору аренды была произведена в нарушение пункта 2 статьи 30.1 ЗК РФ, без проведения аукциона, договор N 4/38 является ничтожной сделкой, истец обратился в арбитражный суд с иском о признании его недействительным и применении последствий его недействительности.

Суд первой инстанции, руководствуясь пунктом 2 статьи 168, статьей 167, пунктом 1 статьи 130, статьей 180 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 36, пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ, и учитывая, что при отсутствии законных оснований для предоставления земельного участка для размещения многоквартирного дома, в договоре N 4/37 недействительными являются лишь условия о предоставлении земельного участка для размещения многоквартирного дома и ссылка на постановление администрации, на основании которого земельный участок предназначен для размещения многоквартирного дома, пришел к выводу об удовлетворении требования прокурора о признании недействительным договора N 4/37 в части пункта 1.3 договора и пункта 1.1 договора в части ссылки на постановление администрации от 27.02.2013 N 416. В остальной части исковых требований о признании недействительным договора аренды N 4/37 суд отказал.

Также суд отказал в применении последствий недействительности ничтожной сделки об обязании ООО "Л-Транс" вернуть администрации земельный участок с кадастровым номером 22:27:19021:0136, площадью 1 950 кв. м, расположенный по адресу: Алтайский край, Тальменский район, р.п. Тальменка, ул. Кирова, 28в, поскольку у ООО "Л-Транс" имеется право на пользование земельным участком, на котором расположен принадлежащий ему на праве собственности объект незавершенного строительства, отсутствуют основания для применения последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата земельного участка администрации.

Руководствуясь статьями 167, 168, пунктом 3 статьи 447 ГК РФ, статьей 30.1 ЗК РФ, и учитывая, что земельный участок по ул. Кирова, 28г в р.п. Тальменка не мог быть предоставлен в аренду для жилищного строительства без проведения аукциона, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований прокурора о признании недействительным договора N 4/38 и применении последствий недействительности ничтожной сделки - обязании ООО "Л-Транс" вернуть администрации земельный участок с кадастровым номером 22:47:190121:156, площадью 1 500 кв. м, расположенный по адресу: Алтайский край, Тальменский район, р.п. Тальменка, ул. Кирова, 28г, в полном объеме.

Доводы администрации о том, что у прокурора отсутствуют основания для обращения с иском, суд посчитал необоснованными, поскольку в настоящем деле прокурор обращается с требованием, связанным с нарушением при заключении оспариваемых сделок норм действующего законодательства, а, следовательно, в защиту публично-правовых интересов, при таких обстоятельствах им обоснованно указано, что иск заявлен в защиту прав публичного образования - муниципальное образование Тальменский район в лице администрации Тальменского района.

Доводы прокурора о том, что на земельном участке по ул. Кирова, 28в находится строящийся многоквартирный дом, посчитал не подтвержденными материалами дела.

Со ссылкой на сохранение земельным участком своих свойств были отклонены возражения администрации о невозможности применения последствий недействительности ничтожной сделки в связи с тем, что земельные участки с адресами ул. Кирова, 28в и ул. Кирова, 28г объединены в единый земельный участок, с присвоением ему адресу ул. Кирова, 28в.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда в части отказа в признании недействительным договора N 4/37 и признании его недействительным, руководствовался пунктом 2 статьи 168, статьей 167, пунктом 3 статьи 447 ГК РФ, статьей 30.1 ЗК РФ, и исходил из того, что договор аренды на земельный участок для жилищного строительства мог быть предоставлен только по результатам проведения аукциона, в связи с чем указанный договор как заключенный на основании постановления от 27.02.2013 N 416 и предоставленный для определенных целей, является недействительным в целом, как не соответствующий требованиям законодательства.

При этом отметил, что согласно постановлению от 27.02.2013 N 416 общество обращалось с заявлением о предоставлении земельного участка именно для указанных в договоре целей - для размещения многоквартирного дома. Кроме того, признание недействительным пункта 1.1 договора N 4/37 в части указания на постановление N 416 и пункта 1.3 (целевое использование) не устраняет обстоятельств того, что размер арендной платы согласно пункту 3.1 договора N 4/37 устанавливается исходя из целевого использования, указанного в пункте 1.3 договора - для размещения многоквартирного дома.

Ссылаясь на положения статей 35, 36 ЗК РФ, апелляционный суд согласился с выводом суда первой инстанции о наличии у ООО "Л-Транс" права на пользование земельным участком, на котором находится зарегистрированный на праве собственности объект незавершенного строительства, в связи с чем в применении последствий недействительности было отказано правомерно.

В части требований о признании недействительным договора N 4/38 и применении последствий его недействительности путем возврата администрации земельного участка, апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции. Доводы администрации о совпадении истца и ответчика в одном лице, о невозможности обращения заместителя прокурора с подобным иском, были отклонены.

Ссылка заместителя прокурора на неверное установление судом обстоятельств нахождения незавершенного строительством объекта не на участке по адресу: р.п. Тальменка, ул. Кирова, 28в, а на ином земельном участке, отклонена как не подтвержденная материалами дела.

Возражения администрации и ООО "Л-Транс" о том, что постановления, на основании которых заключены договоры аренды не признаны недействительными, суд счел необоснованными, поскольку в силу статьи 12 ГК РФ не подлежат применению акты государственных органов и органов местного самоуправления, противоречащие закону, независимо от того, что они не были признаны недействительными в судебном порядке.

Суд кассационной инстанции, отклоняя доводы кассационной жалобы, исходит из установленных по делу обстоятельств и следующих норм права.

В соответствии с частью 1 статьи 286 АПК РФ арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой инстанции и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено названным Кодексом.

Поскольку в данном случае иное АПК РФ не предусмотрено, то суд кассационной инстанции рассматривает кассационную жалобу только в пределах приведенных в ней доводов.

Кроме того, часть 1 статьи 286, пункт 3 части 1 статьи 287 АПК РФ ограничивают процессуальные полномочия суда кассационной инстанции проверкой правильности применения норм материального и процессуального права судами нижестоящих инстанций, суд кассационной инстанции не вправе устанавливать новые фактические обстоятельства и повторно оценивать исследованные судами первой и апелляционной инстанций имеющиеся в деле доказательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 ГК РФ объект незавершенного строительства является объектом недвижимости в силу прочной связи с землей, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Из содержания пунктов 1 и 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ следует, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно пункту 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" покупатель здания, строения сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона.

Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, учитывая, что объект незавершенного строительства, приобретенный ООО "Л-Транс", находился на земельном участке, используемом Бабаяном М.Б., на основании договора аренды земельного участка от 05.03.2011 N 4/18, заключенного с администрацией, суды первой и апелляционной инстанции пришли к правомерному выводу об отказе в применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата земельного участка администрации.

Доводы истца, приведенные в кассационной жалобе, направлены на переоценку выводов о фактических обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения спора, что в силу статьи 286 АПК РФ не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Оснований для отмены или изменения судебного акта, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, не имеется. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление от 12.01.2015 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А03-11915/2014 оставить без изменения кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.В. Сирина

Судьи

Н.В. Орлова С.Н. Тамашакин