Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13 апреля 2015 г. N Ф04-17794/15 по делу N А27-8201/2014

г. Тюмень

13 апреля 2015 г.

Дело N А27-8201/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 09 апреля 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 апреля 2015 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Сириной В.В.

судей Орловой Н.В.

Тамашакина С.Н.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Партнер" на решение от 09.10.2014 Арбитражного суда Кемеровской области (судья Турлюк В.М.) и постановление от 27.12.2014 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Музыкантова М.Х., Колупаева Л.А., Полосин А.Л.) по делу N А27-8201/2014 по иску общества с ограниченной ответственностью "Партнер" (653047, Кемеровская обл., г. Прокопьевск, ул. Гайдара, 50а, ОГРН 1134223002407, ИНН 4223061300) к обществу с ограниченной ответственностью "Сити-Молл Инвест" (654027, Кемеровская обл., г. Новокузнецк, ул. Черноморская, 1, ОГРН 1124253001399, ИНН 4253005913) о взыскании неосновательного обогащения; по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Сити-Молл Инвест" к обществу с ограниченной ответственностью "Партнер" о взыскании денежных средств за пользование нежилым помещением.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью "Партнер" (далее - ООО "Партнер", истец) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Сити-Молл Инвест" (далее - ООО "Сити-Молл Инвест", ответчик) о взыскании 405 200 руб. неосновательного обогащения.

Исковые требования мотивированы отсутствием законных оснований для удержания суммы гарантийного депозита ввиду незаключенности предварительного договора аренды и ничтожности его условий, обоснованы ссылками на статьи 166 - 168, 180, 380, 422, 429, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

ООО "Сити-Молл Инвест" предъявило встречное исковое заявление к ООО "Партнер" о взыскании 656 318,61 руб. за пользование нежилым помещением.

Решением от 09.10.2014 Арбитражного суда Кемеровской области, оставленным без изменения постановлением от 27.12.2014 Седьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований ООО "Партнер" отказано. Исковые требования ООО "Сити-Молл Инвест" удовлетворены. С ООО "Партнер" в пользу ООО "Сити-Молл Инвест" взыскано 656 318,61 руб. задолженности, 16 126,37 руб. государственной пошлины. С ООО "Партнер" в пользу ООО "Сити-Молл Инвест" взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами на всю взысканную сумму - 672 444,98 руб. с момента вступления судебного акта в законную силу и до его фактического исполнения по ставке рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения решения суда или его части.

ООО "Партнер" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, считая их незаконными, не соответствующими обстоятельствам дела, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Кемеровской области.

По мнению подателя жалобы, помещение ООО "Партнер" не передавалось, имелся факт допуска на часть строящегося объекта со стороны застройщика ЗАО СК "ЮКС" для проведения отделки и хранения материалов для ремонта. Возникновение обязательства у арендатора по оплате арендных платежей могло возникнуть только с момента передачи конкретного определенного помещения и получения уведомления от арендодателя о дате открытия ТРЦ.

Кроме того, по причине невозможности использования помещения, отсутствия каких-либо уведомлений со стороны арендодателя ООО "Сити-Молл Инвест" о времени устранения недостатков, наличия их на дату расторжения договора, у ООО "Партнер" отсутствует обязанность по заключению основного договора, оплате арендных платежей, гарантийный депозит подлежит возврату ООО "Партнер" в полном размере.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Сити-Молл Инвест" просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

Изучив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции полагает, что обжалованные решение и постановление подлежат оставлению без изменения в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между ООО "Партнер" и ООО "Сити-Молл Инвест" заключен предварительный договор аренды от 22.10.2013 N 249 (далее - предварительный договор), согласно пунктам 1.1-1.3 которого стороны в 90-дневный срок с момента получения истцом свидетельства о государственной регистрации права собственности на здание ТРЦ обязались заключить договор аренды части отдельно стоящего здания ТРЦ общей площадью 202,6 кв. м, находящейся на 4 этаже здания, расположенного по адресу: г. Новокузнецк, Центральный район, ул. Кирова, 55. Границы помещения N 4064 указаны в поэтажном плане (приложение N 1 к предварительному договору).

Согласно пункту 2.1 предварительного договора помещение предоставлено арендатору под самоотделку по акту допуска для осуществления силами и за счет арендатора строительных и отделочных работ, монтажа торгового оборудования.

Пунктом 4.1 предварительного договора установлен размер арендной платы за пользование помещением - 1 000 руб., в том числе НДС, за 1 кв. м общей площади помещения в месяц. Днем оплаты считается поступление денежных средств на расчетный счет арендодателя.

Оплата стоимости арендной платы производится арендатором в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя в срок до 10 числа текущего месяца. Арендатор уплачивает арендную плату за фактическое пользование помещением в размере, согласованном настоящим предварительным договором, с даты открытия ТРЦ.

В соответствии с пунктом 4.3 предварительного договора в счет обеспечения исполнения принятых настоящим предварительным договором обязательств в части заключения основного договора арендатор перечисляет в течение 5 дней в качестве гарантийного депозита на расчетный счет арендодателя сумму, равную двухмесячной арендной плате за помещение, согласно пункту 4.1 настоящего договора.

Платежным поручением от 12.11.2013 N 15 ООО "Партнер" произвело оплату гарантийного депозита в сумме 405 200 руб.

Помещение фактически предоставлено истцу по акту приема-передачи от 29.10.2013 N 46 и использовалось им для указанных в предварительном договоре целей.

Фактическое пользование помещением истцом (арендатором по договору) осуществлялось с 29.10.2013, что подтверждается актом приема-передачи помещения от 29.10.2013 N 46 и указывается истцом в исковом заявлении.

ООО "Сити-Молл Инвест" 20.12.2013 получено разрешение N RU42310000-00091 на ввод объекта в эксплуатацию, а 13.01.2014 произведена государственная регистрация права собственности на здание ТРЦ.

Официальное открытие торгового центра состоялось 28.12.2013.

ООО "Сити-Молл Инвест" направило ООО "Партнер" проект основного договора аренды для подписания 21.02.2014, то есть до истечения срока действия предварительного договора.

ООО "Партнер" 09.04.2014 направило ООО "Сити-Молл Инвест" уведомление о расторжение договора. Помещение возвращено арендодателю 03.06.2014 путем направления в его адрес акта приема-передачи помещения.

Основной договор аренды не подписан.

Полагая, что между сторонами на основании предварительного договора аренды не возникло отношений имущественного характера, а условия предварительного договора об удержании гарантийного депозита являются ничтожными, ООО "Партнер" обратилось в суд с соответствующим исковым заявлением.

ООО "Сити-Молл Инвест", указывая на обязанность ООО "Партнер" в соответствии с пунктом 4.1 предварительного договора оплачивать фактическое пользование помещением из расчета 1 000 руб. за 1 кв. м помещения в месяц и на неисполнение данной обязанности, обратилось в суд с встречным исковым заявлением.

Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 421, 431, пунктами 1-3 статьи 429 ГК РФ, пришел к выводу о том, что заключенный сторонами договор фактически является смешанным договором, содержащим как условие предварительного договора, так и условие о передаче помещения арендатору во владение в специально оговоренных целях и о внесении арендатором платы за помещение.

Руководствуясь статьей 432, пунктом 3 статьи 607 ГК РФ, пунктом 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", и учитывая, что на момент подписания договора либо в процессе его исполнения между сторонами не возникали разногласия относительно имущества, переданного в аренду, его расположения, назначения и площади, пришел к выводу, что сторонами определен объект аренды.

При этом отметил, что возможное уточнение в последующем после получения свидетельства о праве собственности площади помещения в результате обмера техническими службами не влияет на согласованность сторонами объекта аренды. Кроме того, в целях заключения предварительного договора отсутствует запрет на использование характеристик объекта аренды, которые могут быть взяты только из проектной документации.

Довод истца по первоначальному иску о несогласованности сторонами конкретного размера площади помещений и, как следствие, о незаключенности предварительного договора, посчитал несостоятельным и противоречащим материалам дела.

Ссылку ООО "Партнер" на неправомерное удержание ООО "Сити-Молл Инвест" суммы гарантийного депозита и на ничтожность условий предварительного договора суд счел необоснованной.

В результате оценки фактических обстоятельств сделан вывод о том, что ООО "Партнер" не оспаривает наличие денежных обязательств по предварительному договору, так как спорное помещение N 4064 в здании ТРЦ "Сити-Молл" получено им по акту приема-передачи от 29.10.2013 N 46. Из искового заявления и представленных документов следует, что помещение фактически использовалось им для целей, указанных в предварительном договоре, что подтверждается платежными документами об оплате аренды помещения, коммунальных и иных услуг, а также претензиями, направленными ООО "Партнер" в адресу "УК "Торговая недвижимость".

Исходя из пунктов 4.3, 11.2 предварительного договора, руководствуясь пунктом 6 статьи 429 ГК РФ, разъяснениями, изложенными в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении", суд первой инстанции пришел к выводу, что указанная ООО "Партнер" сумма не является неосновательным обогащением и подлежит зачету в счет платежей, предусмотренных пунктом 4.1 предварительного договора за фактическое использование помещения, на дату прекращения предварительного договора аренды у ООО "Партнер" имелись неисполненные обязательства перед арендодателем в сумме, превышающей обеспечительный платеж, в связи с чем у арендодателя имеются основания для удержания суммы обеспечительного взноса.

Довод ООО "Партнер" о нарушении ООО "Сити-Молл Инвест" условий пункта 1.3 предварительного договора о направлении уведомлений о дате открытия ТРЦ, и об отсутствии в связи с этим у арендатора обязанности по оплате фактического пользования помещением, отклонен, поскольку исходя из буквального толкования договора на основании статьи 431 ГК РФ, у арендодателя не возникает обязанности уведомления арендатора о дате открытия ТРЦ, а только о ее переносе.

Возражения ООО "Партнер" в части наличия недостатков помещения, препятствующих его использованию по назначению, не приняты как противоречащие материалам дела.

Удовлетворяя встречный иск, суд руководствовался статьями 614, 309, 310 ГК РФ и исходил из того, что правовых оснований для освобождения ООО "Партнер" от обязанностей по оплате задолженности в размере 656 318,61 руб. за пользование помещением не имеется.

Суд апелляционной инстанции с указанными мотивами и выводами согласился.

Суд кассационной инстанции, отклоняя доводы кассационной жалобы, исходит из установленных по делу обстоятельств и следующих норм права.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, и учитывая условия договора, включая условие об оплате, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о том, что заключенный сторонами договор фактически является смешанным договором, содержащим как условие предварительного договора, так и условие о передаче помещения арендатору во владение в специально оговоренных целях и о внесении арендатором платы за помещение.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Согласно пункту 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Учитывая, что сторонами определен объект аренды, предварительный договор в части условий, предусматривающих передачу помещения, исполнен, что исключает неопределенность предмета, суды пришли к обоснованному выводу о том, что предварительный договор является заключенным.

Вывод о фактическом исполнении условия о передаче помещения и использовании его арендатором соответствует имеющимся в материалах дела доказательствам.

Согласно акту допуска от 29.10.2013, подписанному также арендатором, арендодатель предоставил арендатору допуск в помещение N 4064, общей площадью 202,6 кв. м, расположенное на четвертом этаже здания, находящегося по адресу: Кемеровская область, г. Новокузнецк, Центральный район, для выполнения за счет арендатора строительных и отделочных работ, а также монтажа торгового оборудования. Помещение принято ООО "Партнер" без замечаний. Обнаруженные им впоследствии недостатки устранены арендодателем, о чем свидетельствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Официальное открытие ТРЦ состоялось 28.12.2013, магазин ООО "Партнер" открыт в эту же дату, использовался для осуществления торговли светильниками и сопутствующими товарами.

В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком или другими способами, предусмотренными законом или договором.

Следовательно, диспозиция статьи 329 ГК РФ дает сторонам возможность установить в договоре иные способы обеспечения исполнения обязательства.

Учитывая, что обеспечительный взнос имеет целевое назначение - гарантия обеспечения платежеспособности арендатора, а также использование этой суммы для погашения возможной задолженности арендатора по арендным платежам при расторжении договора и для возмещения нанесенного имуществу ущерба, установив обстоятельства фактического использования помещения арендатором в период с 29.10.2013, превышение суммы за пользование помещением суммы обеспечительного платежа, суды первой и апелляционной инстанций правомерно отказали ООО "Партнер" в удовлетворении иска, поскольку неосновательное обогащение на стороне ответчика в данном случае отсутствует, оснований для применения пункта 1 статьи 1102 ГК РФ не имеется.

Таким образом, доводы истца не опровергают выводы судов, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебных актов. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 09.10.2014 Арбитражного суда Кемеровской области и постановление от 27.12.2014 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А27-8201/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.В. Сирина

Судьи

Н.В. Орлова С.Н. Тамашакин