Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13 апреля 2015 г. N Ф04-17643/15 по делу N А45-17745/2014

г. Тюмень

13 апреля 2015 г.

Дело N А45-17745/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 07 апреля 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 апреля 2015 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Сириной В.В.

судей Орловой Н.В.

Тамашакина С.Н.

при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Заречное" на постановление от 26.01.2015 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Афанасьева Е.В., Жданова Л.И., Шатохина Е.Г.) по делу N А45-17745/2014 по иску закрытого акционерного общества "Заречное" (633217, Новосибирская обл., Искитимский р-н, с. Старый Искитим, ул. Сибирская, 40, ОГРН 1025404669619, ИНН 5443101173) к индивидуальному предпринимателю Медведеву Игорю Владимировичу (ОГРНИП 312547610100031, ИНН 540225135020) о расторжении договора аренды от 12.04.2014 и обязании освободить часть земельного участка с кадастровым номером 54:07:057408:505.

В заседании от закрытого акционерного общества "Заречное" принял участие представитель Белицкая А.А. по доверенности от 25.05.2014.

Суд установил:

закрытое акционерное общество "Заречное" (далее - ЗАО "Заречное", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к главе крестьянского (фермерского) хозяйства Медведеву Игорю Владимировичу (далее - глава КФХ Медведев И.В., ИП Медведев И.В, ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 12.04.2014 и обязании освободить арендованные части земельного участка с кадастровым номером 54:07:057408:505.

Исковые требования обоснованы статьями 450, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пунктом 9 статьи 22, статьями 42, 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и мотивированы существенным нарушением ответчиком договора аренды земельного участка, выразившимся в использовании участка не в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, а именно: на земельном участке сельскохозяйственного назначения ответчиком возведен жилой дом площадью 72,9 кв. м.

Решением от 14.11.2014 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Абаимова Т.В.) расторгнут договор аренды земельного участка от 12.04.2012 части земельного участка площадью 13 488 кв. м, 10 151 кв. м, 13 799 кв. м, 11 738 кв. м, 15 439 кв. м, 24 100 кв. м, 13 689 кв. м, 26 824 кв. м, 10 891 кв. м, 18 576 кв. м, 16 643 кв. м в границах земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства с кадастровым номером 54:07:057408:505 площадью 2 774 537 кв. м, расположенный по адресу: участок находится примерно в 5, 8 км по направлению на юго-восток от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Российская Федерация, Новосибирская обл., Искитимский р-н, с. Старый Искитим, ул. Весенняя, д. 3, заключенный между СКПК "Лучезарное" и главой КФХ Медведевым И.В. сроком на 49 лет, зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 19.06.2012 запись регистрации N 54-08/031/2012-89. Суд обязал ИП Медведева И.В. освободить части земельного участка площадью 13 488 кв. м, 10 151 кв. м, 13 799 кв. м, 11 738 кв. м, 15 439 кв. м, 24 100 кв. м, 13 689 кв. м, 26 824 кв. м, 10 891 кв. м, 18 576 кв. м, 16 643 кв. м в границах земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства с кадастровым номером 54:07:057408:505 площадью 2 774 537 кв. м, расположенный по адресу: участок находится примерно в 5,8 км по направлению на юго-восток от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Российская Федерация, Новосибирская обл., Искитимский р-н, с. Старый Искитим, ул. Весенняя, д. 3, и передать его ЗАО "Заречное" в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования по целевому назначению и виду разрешенного использования. С ИП Медведева И.В. в пользу ЗАО "Заречное" взыскано 4 000 руб. государственной пошлины.

Постановлением от 26.01.2015 Седьмого арбитражного апелляционного суда решение от 14.11.2014 отменено. По делу принят новый судебный акт.

В удовлетворении иска отказано. С ЗАО "Заречное" в пользу ИП Медведева И.В. взыскано 2 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

ЗАО "Заречное" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит постановление от 26.01.2015 Седьмого арбитражного апелляционного суда отменить, считая его незаконным, необоснованным, принятым с неправильным применением норм материального права, иск удовлетворить.

По мнению подателя жалобы, истцом доказан факт существенного нарушения условий договора, претензионный порядок урегулирования спора истцом был соблюден, что подтверждается соответствующим уведомлением, направленным в адрес арендатора.

ЗАО "Заречное" считает, что земельный участок передается в аренду главе КФХ Медведеву И.В. для осуществления в границах участка сельскохозяйственного производства, а не личного подсобного/фермерского хозяйства. Законом не предусмотрена возможность возведения жилого дома на земельном участке, отнесенном к землям сельскохозяйственного назначения, имеющим разрешенное использование "для сельскохозяйственного производства". Такое жилое здание (строение, сооружение) является самовольно построенным, что влечет за собой соответствующие гражданско-правовые санкции, в том числе и снос жилого здания (строения, сооружения).

Общество полагает, что заключение Новосибирского государственного аграрного университета о состоянии участка земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в аренде у ИП Медведев И.В., не соответствует критериям относимости доказательств: из указанного заключения не ясно, в отношении какого участка выдано данное заключение, сведений о спорном объекте недвижимого имущества в указанном заключении не содержится.

В дополнениях к кассационной жалобе истец ссылается на необоснованное применение апелляционным судом положений Федерального закона от 07.07.2003 N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве", указывает на доказанность со стороны истца наличия существенного нарушения договора аренды ответчиком, необходимость четкого указания апелляционным судом на незаключенность спорного договора.

В отзыве на кассационную жалобу глава КФХ Медведев И.В. просит постановление от 26.01.2015 Седьмого арбитражного апелляционного суда оставить без изменения, считая его законным и обоснованным.

Изучив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемого судебного акта, а также соответствие выводов в указанном акте установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции полагает, что обжалованное постановление подлежит оставлению без изменения в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между СКПК "Лучезарное" (арендодателем) и ИП Медведевым И.В. (арендатором) заключен договор аренды земельного участка от 12.04.2012 (далее - договор от 12.04.2012), в соответствии с которым арендодатель обязался предоставить в аренду арендатору, а арендатор - принять в аренду для сельскохозяйственного производства части земельного участка с кадастровым номером 54:07:057408:505 общей площадью 3 047 904 кв. м согласно прилагаемой схеме участка, которая является неотъемлемой частью договора, и своевременно возвратить земельный участок при наступлении событий, определенных договором.

Согласно пункту 1.2 договора от 12.04.2012 арендатору передаются части земельного участка площадью 13 488 кв. м, 10 151 кв. м, 13 799 кв. м, 11 738 кв. м, 15 439 кв. м, 24 100 кв. м, 13 689 кв. м, 26 824 кв. м, 10 891 кв. м, 18 576 кв. м, 16 643 кв. м. Расположение частей земельных участков и их описание указаны в приложениях 1 и 2.

В силу пункта 1.3 договора от 12.04.2012 земельный участок принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 54АГ 587806.

В соответствии с пунктами 2.3, 2.4 договора от 12.04.2012 арендатор имеет право и обязанность использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к категории земель разрешенным способом, не наносящими вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Пунктом 4.4 договора от 12.04.2012 установлено, что арендодатель вправе потребовать расторжения договора в случае, когда арендатор использует земельный участок не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к категории.

Согласно пункту 1.4 договора от 12.04.2012 участок передается в аренду сроком на 49 лет.

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 19.06.2012, регистрационный номер 5408/031/2012-89.

Вступившим в законную силу решением от 13.02.2012 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-15940/2011, оставленным без изменения постановлением от 09.06.2012 Седьмого арбитражного апелляционного суда и постановлением от 12.09.2012 Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа, право собственности на земельный участок с кадастровым номером 54:07:057408:505 общей площадью 2 774 537 кв. м признано за ЗАО "Заречное".

На основании данного судебного акта 03.08.2012 зарегистрировано право собственности ЗАО "Заречное" на земельный участок с кадастровым номером 54:07:057408:505, о чем выдано свидетельство серии 54АД 726357.

На арендованной части земельного участка арендатором Медведевым И.В. самовольно возведен объект недвижимости - одноэтажный жилой дом площадью 72,9 кв. м.

Вступившим в законную силу решением от 11.06.2014 Искитимского районного суда Новосибирской области по делу N 2-1095, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда, на Медведева И.В. возложена обязанность освободить часть земельного участка путем сноса самовольно возведенного здания.

Ссылаясь на то, что арендатором допущено существенное нарушение условий договора от 12.04.2012, выразившееся в нарушении вида разрешенного использования земельного участка, осуществлении строительства на землях сельскохозяйственного назначения, ЗАО "Заречное" обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования истца, руководствовался пунктом 2 статьи 1, пунктом 2 статьи 7, статьями 77, 78, 85, пунктом 1 статьи 46, подпунктом 1 пункта 2 статьи 45, пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ, подпунктом 1 пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", статьей 450, пунктом 1 статьи 619, статьей 615 ГК РФ, пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11), статьями 6, 11 Федерального закона от 11.06.2003 N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", и пришел к выводу, что исходя из продолжительности формирования плодородного слоя почвы дальнейшее использование подвергшегося застройке земельного участка в сельскохозяйственных целях невозможно. Существенное нарушение условий договора в данном случае выражается в возведении строений на участке, что привело к нарушению целевого использования земли и фактическому изъятию его части из оборота участка сельскохозяйственного назначения.

Довод ответчика о том, что строения занимают незначительную часть арендуемого земельного участка, судом отклонен ввиду невозможности прийти к бесспорному выводу, что арендуемый земельный участок общей площадью 175 338 кв. м (более 17 га) полностью используется по целевому назначению.

Апелляционный суд, отменяя решение суда первой инстанции, исходил из ошибочности сделанных им выводов.

Исходя из положений статьи 450 ГК РФ, пункта 1 статьи 46, подпункта 1 пункта 2 статьи 45, пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, пункта 23 постановления Пленума N 11, принимая во внимание, что в обоснование иска указаны лишь фактические обстоятельства, связанные с возведением ответчиком самовольной постройки, которая занимает 72,9 кв. м (0,04%) от общей площади арендованных земель, истец не опроверг утверждения ответчика об использовании остальной части исключительно для ведения сельского и приусадебного хозяйства, что подтверждается заключением специалиста Новосибирского государственного аграрного университета, имеется вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции о возложении на ответчика обязанности освободить арендованный земельный участок от возведенной постройки, апелляционный суд счел, что в настоящее время имеется возможность устранения арендатором нарушений, которые истец считает основанием для расторжения договора.

Также суд указал, что расторжение договора привело бы к существенному нарушению баланса интересов сторон по долгосрочному договору аренды, в то время как расторжение договора допускается лишь в исключительных случаях при наличии существенных нарушений.

Судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

В соответствии с подпунктами 1 и 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Аналогичные положения закреплены в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ в отношении договоров аренды земельного участка на срок более пяти лет.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 619 ГК РФ договор аренды может быть расторгнут в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В пункте 23 постановления Пленума N 11 разъяснено, что обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Суд апелляционной инстанции верно оценил представленные в материалы дела документы и определил, что основанием иска послужили обстоятельства, связанные с возведением самовольной постройки, на которые как на существенные основания для расторжения договора аренды ссылался истец.

Вместе с тем, имеется вступившее в законную силу решение от 11.06.2014 Искитимского районного суда Новосибирской области, которым на ИП Медведева И.В. возложена обязанность освободить часть земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения путем сноса возведенного строения.

Поскольку площадь, занятая данным строением, является незначительной по отношению к арендованной части земельного участка, имеется возможность устранения данного нарушения, вывод об отсутствии существенного нарушения договора, являющегося основанием для его расторжения, является правомерным.

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации" указано, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, определенных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

В силу пункта 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - Информационное письмо от 11.01.2002 N 66), в случае если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

При этом, как разъяснено в пункте 30 Информационного письма от 11.01.2002 N 66, необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

С учетом положений указанных норм в отношении иных нарушений в части целевого использования земельного участка в иске также отказано правомерно. Истец не ссылался на такие обстоятельства при обращении в суд и не представил доказательств урегулирования спора в досудебном порядке.

Апелляционный суд в качестве мотивов принятого постановления сослался на обстоятельства, связанные с существованием родовых поместий, которые не являлись предметом спора, не урегулированы законом. Ссылка на Федеральный закон от 07.07.2013 N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве" также не связана с предметом регулирования данным законом (статья 1) и не основана на установленных по делу обстоятельствах.

В связи с этим выводы суда в данной части сделаны апелляционным судом за пределами предмета спора, однако не повлияли на правильность принятого по существу решения, из чего следует отсутствие предусмотренных частью 3 статьи 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Отклоняя доводы кассационной жалобы, судебная коллегия также исходит из наличия вступившего в законную силу решения от 15.02.2013 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-26037/2012, которым ЗАО "Заречное" было отказано в иске, предъявленном в том числе к ИП Медведеву И.В., о признании недействительным спорного договора.

Поскольку обстоятельства заключенности спорного договора не являлись предметом судебного разбирательства с возможностью для сторон согласно закрепленному в статье 9 АПК РФ принципу состязательности приводить свои доводы и возражения, представлять доказательства, учитывая, что согласно правовой позиции, выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 N 10486/12, вывод о незаключенности договора должен содержаться в резолютивной части судебного акта, судебная коллегия считает, что приведенные апелляционным судом мотивы по данному вопросу не влекут для сторон правовых последствий, не лишают заявителя жалобы возможности защиты своих прав в судебном порядке в отдельном судебном процессе.

Таким образом, не имеется предусмотренных статьей 288 оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление от 26.01.2015 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А45-17745/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.В. Сирина

Судьи

Н.В. Орлова С.Н. Тамашакин