Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 30 апреля 2015 г. N Ф04-18183/15 по делу N А46-5526/2014

г. Тюмень

30 апреля 2015 г.

Дело N А46-5526/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 23 апреля 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 апреля 2015 года.

Арбитражный суд Западно - Сибирского округа в составе:

председательствующего Шабаловой О.Ф.,

судей Рябининой Т.А.,

Сидоровой А.В.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Новоселовой О.В., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу департамента имущественных отношений администрации города Омска на решение от 01.10.2014 Арбитражного суда Омской области (судья Гущин А.И.) и постановление от 29.01.2015 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Лотов А.Н., Золотова Л.А., Шиндлер Н.А.) по делу N А46-5526/2014 по иску общества с ограниченной ответственностью "СибМет" (644105, Омская область, город Омск, улица 22 Партсъезда, дом 97, ИНН 5503110802, ОГРН 1075503006182) к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (644099, Омская область, город Омск, улица Краснофлотская, дом 8, ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) о признании недействительными отчета и открытого аукциона по продаже нежилого строения с земельным участком.

Третье лицо, участвующее в деле, общество с ограниченной ответственностью "Экспертиза и оценка региональной собственности".

Путем использования систем видеоконференц - связи при содействии Арбитражного суда Омской области (судья Воронов Т.А.) в заседании, в котором объявлялся перерыв до 23.04.2015, участвовали представитель департамента имущественных отношений администрации города Омска Унжакова И.С. по доверенности от 17.11.2014, представитель общества с ограниченной ответственностью "СибМет" Ананьева Т.В. по доверенности от 14.04.2015; директор Чернов А.Н. (после перерыва не явился).

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью "СибМет" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к департаменту имущественных отношений администрации города Омска (далее - департамент) о признании недействительным отчета от 25.10.2013 N 637-10/13 по оценке рыночной стоимости недвижимого имущества (далее - отчет N 637-10/13), объект оценки: нежилое здание детского сада, литера А, А1 общей площадью 715,70 кв.м, адрес местонахождения: Россия, Омская область, город Омск, улица 9-я Линия угол Потанина, дом 151/111, расположенное на земельном участке площадью 2 122,00 кв.м, кадастровый номер 55:36:090204:0463 и признании недействительным открытого аукциона по продаже нежилого строения (литера А, А1) с земельным участком с кадастровым номером 55:36:090204:0463, расположенных по адресу: город Омск, улица 9-я Линия угол Потанина, дом 151/111 (лот N 1).

Определением от 17.07.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, участвующего в деле, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Экспертиза и оценка региональной собственности" (далее - ООО "ЭКОРС").

Решением от 01.10.2014 Арбитражного суда Омской области исковые требования общества удовлетворены в полном объеме.

Постановлением от 29.01.2015 Восьмого арбитражного апелляционного суда апелляционная жалоба удовлетворена частично, решение суда первой инстанции изменено: апелляционный суд признал недействительным открытый аукцион по продаже объекта с земельным участком; в удовлетворении требований в остальной части отказал.

В кассационной жалобе департамент просит отменить решение первой и постановление апелляционной инстанций в части удовлетворения требований общества, отказать удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Податель кассационной жалобы считает необоснованными выводы суда о проведении торгов с нарушением правил их подготовки по причине установления начальной цены реализуемого на торгах имущества не на основании отчета N 637-10/13, поскольку сам по себе порядок оценки имущества не может нарушить прав и законных интересов истца; цена, согласованная в протоколе об итогах участия в аукционе, фактически определена не на основании отчета оценщика как такового, а на основании результатов открытого аукциона.

Обществом представлен отзыв на кассационную жалобу, в котором просит оставить без изменения постановление апелляционной инстанции, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Учитывая надлежащее извещение третьего лица о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в его отсутствие в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 АПК РФ.

Стороны поддержали свои доводы, изложенные в кассационной жалобе, отзыве на нее, письменных пояснениях, представленных в порядке статьи 81 АПК РФ, в судебном заседании суда кассационной инстанции.

Суд кассационной инстанции, проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права при разрешении настоящего дела, суд кассационной инстанции не нашел оснований для отмены постановления апелляционного суда.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании распоряжения Администрации города Омска от 19.12.2014 N 385-р "Об условиях приватизации муниципального недвижимого имущества" на официальном сайте Администрации города Омска, на сайте Российской Федерации о проведении торгов "torgi.gov.ru" и в газете "Третья столица" от 13.02.2014 N 7 (807) размещена информация о проведении открытого аукциона по продаже муниципального имущества: лот N 1 нежилое строение с земельным участком, расположенное по адресу: город Омск, улица 9-я Линия угол Потанина, д. 151/111, с указанием начальной цены объекта: нежилого двухэтажного строения, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 55:36:090204:0463 - 7 157 000 рублей; выкупную цену земельного участка площадью 2 122 кв. м - 5 543 725 рублей (далее - объект недвижимости).

Указанный объект недвижимости является собственностью муниципального образования городской округ город Омск Омской области. Объект недвижимости включен в программу приватизации муниципального имущества города Омска на 2013 год, утвержденную решением Омского городского Совета от 28.11.2012 N 77 "Об утверждении Программы приватизации муниципального недвижимого имущества города Омска на 2013 год и плановый период 2014 и 2015 годов".

Стоимость объекта недвижимости определена независимым оценщиком- ООО "ЭКОРС" в отчете N 637-10/13, согласно которому его рыночная по состоянию на 24.10.2013 составляет 6 911 462 рублей 52 копейки, в том числе, рыночная стоимость земельного участка - 5 543 725 рублей, НДС не облагается, рыночная стоимость нежилого здания детского сада, литера А, А1 общей площадью 715, 70 кв. м - 1 367 737 рублей 52 копеек с учетом НДС.

В сопроводительном письме к отчету указано, что рыночная стоимость объекта с земельным участком по состоянию на 24.10.2013 составляет 12 700 725 рублей, в том числе рыночная стоимость земельного участка - 5 543 725 рублей (НДС не облагается); рыночная стоимость нежилого здания - 7 157 000 руб. (с учетом НДС). При этом в данном письме оценщиком указано, что письмо не является отчетом по оценке, а только предваряет отчет, приведенный далее.

Обществом 07.03.2014 подана заявка на участие в аукционе, внесен задаток в размере 715 700 рулей - 10 процентов от начальной цены; по результатам торгов, состоявшихся 02.04.2014, общество признано победителем, цена продажи объекта составила 12 524 750 рублей.

При получении протокола об итогах аукциона по продаже объекта недвижимости, ознакомлении с аукционной документацией, в том числе с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, истцу стало известно, что цена продажи земельного участка 5 543 725 рублей не входит в цену продажи лота; при организации аукциона за основу взята рыночная стоимость объекта из сопроводительного письма оценщика, а не из его отчета. Указанные обстоятельства явились основанием для обращения в Арбитражный суд Омской области с настоящим иском.

Суд первой инстанции, установив, что департаментом допущены нарушения при подготовке и проведении торгов; отчет N 637-10/13 содержит несоответствие о данных относительно рыночной стоимости объекта недвижимости, цены объекта указанной в сопроводительном письме к отчету N 637-10/13 и цены лота N 1 по продаже указанных выше объектов; за основу начальной цены лота N 1 взяты данные о рыночной стоимости объекта, указанные не в отчете, а в сопроводительном письме к нему, исковые требования удовлетворил в полном объеме.

Апелляционный суд, изменяя решение суда первой инстанции, исходил из того, что в данном случае самостоятельное оспаривание оценки объекта, определенной независимым оценщиком, посредством предъявления отдельного иска не допускается; требование о признании отчета оценщика недействительным предъявлено к ненадлежащему ответчику (не к оценщику); выводы оценщика, изложенные в отчете N 637-10/13, не свидетельствуют о наличии в нем технической ошибки и достоверности сведений в сопроводительном письме к отчету N 637-10/13; аукцион проведен с нарушением правил его подготовки, а именно правил определения начальной цены продажи объекта недвижимости, которая установлена ответчиком не на основании отчета оценщика, а на его письме к отчету N 637-10/13.

Суд кассационной инстанции полагает, что выводы суда первой и апелляционной инстанции о недействительности открытого аукциона, а также выводы апелляционного суда по требованию о признании недействительным отчета оценщика, соответствуют представленным в материалы дела доказательствам, установленным на их основании фактическим обстоятельствам дела и примененным нормам действующего законодательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны недействительными по иску заинтересованного лица.

Из содержания указанной нормы права следует, что основанием для признания торгов недействительными в судебном порядке могут выступать лишь нарушения процедуры (правил) проведения торгов, установленной законом.

Судебными инстанциями установлено, что победителем аукциона по продаже спорного объекта недвижимости, являющегося муниципальной собственностью и включенного в программу приватизации, признано общество; начальная цена реализуемого на торгах объекта установлена не на основании отчета N 637-10/13, а на основании сведений, содержащихся в сопроводительном письме к названному отчету.

Апелляционная инстанция, основываясь на положениях статьи 12 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ), статей 6, 8, 10, 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ), приняв во внимание разъяснения информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - информационное письмо N 92), установила, что в данном случае не предусмотрена обязательность проведения оценки имущества, подлежащего приватизации (оценка носит рекомендательный характер), самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается; требование о признании отчета оценщика недействительным заявлено не к надлежащему ответчику.

Согласно статье 12 Закон N 178-ФЗ начальная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии со статьей 8 Закон N 135-ФЗ проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

Согласно пункту 3 Положения о проведении конкурса по продаже государственного или муниципального имущества, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 12.08.2002 N 585, определение начальной цены продаваемого на аукционе имущества возлагается на продавца.

В силу статьи 11 Закона N 135-ФЗ отчет об оценке объекта по своему содержанию не должен содержать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В пункте 1 информационного письма N 92 разъяснено, что, законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Апелляционный суд в соответствии с нормами ГК РФ, Закона N 178-ФЗ, Закона N 135-ФЗ, правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в информационном письме N 92, пришел к правильному выводу, что установление начальной цены ответчиком реализуемого на торгах имущества не на основании отчета N 637-10/13 нарушает вышеприведенные нормы. В связи с этим аукцион проведен с нарушением правил его организации, а именно правил определения начальной цены продажи.

В силу установленных обстоятельств об организации торгов имущества с нарушением правил их подготовки, суды пришли к правильному выводу о наличии предусмотренных статьей 449 ГК РФ оснований для признания торгов недействительными. Кроме того, апелляционный суд сделал верный вывод об отказе в удовлетворении требования об оспаривании отчета оценщика в связи с тем, что данное требование предъявлено не к надлежащему ответчику.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения в апелляционном суде, касаются обстоятельств спора и по существу направлены на иную оценку выводов судебных инстанций, что в силу норм главы 35 АПК РФ не допускается в суде кассационной инстанции.

Кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление от 29.01.2015 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А46-5526/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

О.Ф. Шабалова

Судьи

Т.А. Рябинина А.В. Сидорова