Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 22 мая 2015 г. N Ф04-18764/15 по делу N А46-11013/2014

г. Тюмень

22 мая 2015 г.

Дело N А46-11013/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 21 мая 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 мая 2015 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего судьи Шуйской С.И.,

судей Бушмелевой Л.В.,

Тихомирова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Емельяновой Е.В., рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу департамента имущественных отношений администрации города Омска (ответчика) на решение от 23.10.2014 Арбитражного суда Омской области (судья Голобородько Н.А.) и постановление от 26.01.2015 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Лотов А.Н., Золотова Л.А., Шиндлер Н.А.) по делу N А46-11013/2014 по иску общества с ограниченной ответственностью "Русская компания развития-О" (123056, г. Москва, ул. Гашека, 7, стр. 1, ОГРН 1067760749759, ИНН 7722596829) к департаменту имущественных отношений администрации города Омска (644099, г. Омск, ул. Краснофлотская, 8, ОГРН 1025500748613, ИНН 5508001003) о признании незаконным отказа в продлении договора аренды.

Начатое путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Омской области (судья Мартыненко Ю.В.) судебное заседание продолжено в обычном порядке ввиду неявки представителей сторон.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью "Русская Компания Развития-О" (далее - ООО "Русская Компания Развития-О") обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к департаменту имущественных отношений администрации города Омска (далее - департамент имущественных отношений) о признании незаконными действий, выразившихся в уведомлении от 23.07.2014 N Исх-ДИО/11291, об отказе в продлении договора аренды от 31.07.2007 N ДГУ-Ц-34-340 находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного в городе Омске (далее - договор аренды); о понуждении к продлению договора аренды на срок 5 лет.

Исковые требования со ссылкой на статьи 35, 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статью 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) мотивированы неправомерным отказом заинтересованного лица в продлении договора аренды.

Решением от 23.10.2014 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 26.01.2015 Восьмого арбитражного апелляционного суда, заявленные требования удовлетворены.

В кассационной жалобе департамент имущественных отношений просит отменить вынесенные судебные акты, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

В обоснование жалобы департамент имущественных отношений указывает, что общество в течение срока действия договора аренды (более 7 лет) не использовало земельный участок по целевому назначению, не получило разрешительную документацию.

Отзыв на кассационную жалобу от ООО "Русская Компания Развития-О" в установленном законом порядке не поступил.

ООО "Русская Компания Развития-О", департамент имущественных отношений о времени и месте слушания дела извещены, однако своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, в соответствии с заключенным между Главным управлением по земельным ресурсам Омской области (арендодателем) и ООО "Русская Компания Развития-О" (арендатором) договором аренды арендодателем по акту приема-передачи от 31.07.2007 в пользование арендатора сроком на три года передан земельный участок площадью 18 851 мI, с кадастровым номером 55:36:090101:2039, в границах, указанных на кадастровой карте (плане) участка (приложение N 1), местоположение которого установлено в 34 м юго-западнее относительно здания, имеющего почтовый адрес: г. Омск, Иртышская набережная, д. 9, для строительства многофункционального общественно-делового комплекса.

Соглашением от 15.08.2007 стороны продлили срок действия договора аренды до 15.08.2014.

В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", статьей 6 Закона Омской области от 08.02.2006 N 731-03 "О регулировании земельных отношений в Омской области", в редакции от 06.12.2012, постановлением администрации города Омска от 06.02.2013 N 120-п полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, делегированы департаменту имущественных отношений.

Общество с ограниченной ответственностью "ЛА Раша Отель Девелопмент" (далее - ООО "ЛА Раша Отель Девелопмент"), являющееся управляющей организацией ООО "Русская Компания Развития-О", 22.05.2014 направило в адрес департамента имущественных отношений заявление за N 39 о продлении срока действия договора аренды на пять лет, обосновав продление срока необходимостью реализации проекта по строительству многофункционального общественно-делового комплекса с гостиницей под брендом Хилтон.

Департамент архитектуры и градостроительства администрации города Омска (далее - департамент архитектуры и градостроительства) сообщил ООО "ЛА Раша Отель Девелопмент", что комиссией по рассмотрению обращений о внесении изменений в договоры аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности или ведении муниципального образования городской округ город Омск Омской области, при департаменте издано решение об отказе в продлении договора аренды земельного участка, предоставленного заявителю для строительства многофункционального общественно-делового комплекса (письмо от 19.06.2014 N 06/8322).

Указывая, что не получила ответ на заявление о продлении договора аренды, управляющая организация ООО "Русская Компания Развития-О" направила мэрии города Омска письмо от 22.07.2014 N 42 об оказании содействия в пролонгации договора аренды.

Министерство имущественных отношений Омской области в письме от 25.07.2014 N 08/7666 в связи с обращением ООО "ЛА Раша Отель Девелопмент" разъяснило последнему, что вопрос о пролонгации договоров аренды земельных участков рассматривается на комиссии по рассмотрению обращений о внесении изменений в договоры аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности или в ведении муниципального образования городской округ город Омск Омской области и, сославшись на информацию администрации города Омска, указало о рассмотрении 22.05.2014 вышеуказанной комиссией заявления ООО "ЛА Раша Отель Девелопмент", которой принято решение об отказе в продлении договора аренды.

Департамент имущественных отношений отправил ООО "Русская Компания Развития-О" уведомление от 23.07.2014 N Исх-ДИО/11291 о непродлении договора аренды в связи с неиспользованием арендатором земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение срока, установленного федеральным законом, и предписал заявителю в течение 10 календарных дней после окончания срока действия договора привести земельный участок в надлежащее состояние, пригодное для дальнейшего использования, и возвратить его по акту приема-передачи департаменту.

Названное обстоятельство послужило основанием для обращения ООО "Русская Компания Развития-О" с настоящим заявлением в суд.

Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из их обоснованности и правомерности.

Выводы судов отвечают установленным по делу фактическим обстоятельствам и применимому к спорным правоотношениям законодательству.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (абзац первый пункта 1 статьи 621 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 22 ЗК РФ по истечении срока договора аренды земельного участка арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленным этой статьей.

В пункте 4 части 2 статьи 46 ЗК РФ содержится указание на то, что основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

Исходя из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды. В силу положений статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

По смыслу приведенных норм и разъяснений обоснованность отказа в продлении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Проанализировав представленные в дело доказательства, суды пришли к выводу, что ООО "Русская Компания Развития-О" в течение установленного договором аренды срока производило мероприятия, связанные с оформлением разрешительных документов на строительство, и направленные на достижение установленной договором аренды земельного участка цели - строительства многофункционального общественно-делового комплекса.

Согласно материалам дела департаментом архитектуры и градостроительства 04.03.2008 на основании заявления ООО "Русская Компания Развития-О" было вынесено распоряжение "Об утверждении градостроительного плана земельного участка по улице Иртышская набережная в Центральном административном округе города Омска", которым утвержден градостроительный план земельного участка N RU55301000-0000000000001056.

Впоследствии заявителем с обществом с ограниченной ответственностью "Проектное бюро "Архитектон" заключен договор от 02.03.2009 N 22/3 на выполнение функций технического заказчика; 20.03.2009 с ООО "ЛР Раша Отель Девелопмент" заключен договор оказания услуг по мониторингу за строительством; 17.07.2009 с "Perkins Eastman Architects International (PLLC)" заключен договор на разработку генплана и концепции; 25.08.2009 с обществом с ограниченной ответственностью "Спектрум-Холдинг" заключен договор N 2009/Р405-1-СХ о предоставлении консультационных услуг; 21.10.2009 с обществом с ограниченной ответственностью "Геотоп-2" заключен договор N 118-09 подряда на выполнение изыскательских работ.

На заседании 26.02.2010 архитектурно-градостроительного совета города Омска одобрен эскизный проект многофункционального общественно-делового комплекса с гостиницей под брендом "Hampton by Hilton" в городе Омске.

Затем ООО "Русская Компания Развития-О" заключило с "Perkins Eastman Architects International (PLLC)" контракт от 28.02.2010 на выполнение стадии проекта; 08.12.2010 - контракт с компанией "Hilton" на строительство многофункционального общественно-делового комплекса с гостиницей под брендом "Hampton by Hilton" в городе Омске.

Федеральной службой по интеллектуальной собственности и товарным знакам 10.02.2011 был зарегистрирован за N РД0076462 контракт с компанией "Hilton" на строительство многофункционального общественно-делового комплекса с гостиницей под брендом "Hampton by Hilton" в городе Омске.

Администрация города Омска 12.08.2011 вынесла постановление N 896-п, которым утвердила проект планировки центральной части территории муниципального образования городской округ город Омск Омской области.

Однако распоряжением департамента архитектуры и градостроительства от 22.02.2013 N 212-р был утвержден градостроительный план N RU 55301000-0000000000005889 земельного участка с кадастровым номером 55:36:090101:2039, в котором отражена береговая линия, приведшая к уменьшению требуемой заявителем территории участка в два раза.

ООО "Русская Компания Развития-О" неоднократно обращалось в государственные и муниципальные органы власти с просьбой внести изменения в градостроительный план N RU 55301000-0000000000005889 земельного участка с кадастровым номером 55:36:090101:2039.

В связи с отказом во внесении изменений в градостроительный план испрашиваемого земельного участка ООО "Русская Компания Развития-О" оспорило в Арбитражном суде Омской области распоряжение департамента архитектуры и градостроительства от 22.02.2013 N 212-р в части установления на чертеже градостроительного плана земельного участка N RU 55301000-0000000000005889 "береговой линии", которая привела к уменьшению территории участка допустимого размещения объекта капитального строительства для территориальной зоны ОД-1.

Решением от 01.08.2014 Арбитражного суда Омской области по делу N А46-7161/2014 признано недействительным упомянутое распоряжение департамента архитектуры и градостроительства в оспариваемой части, департамент архитектуры и градостроительства обязан внести изменения в чертеж градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 55:36:090101:2039 N RU 55301000-0000000000005889, исключив прохождение "береговой линии" из границ земельного участка с кадастровым номером 55:36:090101:2039.

Совокупность имеющихся в деле доказательств позволила судам сделать вывод, что ООО "Русская Компания Развития-О" после заключения договора аренды предпринимало все возможные меры, направленные на подготовку к строительству многофункционального общественно-делового комплекса, то есть осуществляло все возможные действия, хоть и не свидетельствующие о возведении объекта недвижимости, но являющиеся необходимыми для начала строительства здания.

К тому же имели место быть препятствия в виде изменений в градостроительный план земельного участка, не зависящие от заявителя и не позволяющие ему использовать земельный участок по назначению в установленный срок.

В тоже время департамент имущественных отношений вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ не представил бесспорные доказательства в обоснование своей позиции.

При таких обстоятельствах требования ООО "Русская Компания Развития-О" удовлетворены правомерно.

Несогласие подателя жалобы с оценкой судами представленных доказательств и сформулированными на ее основе выводами по фактическим обстоятельствам дела направлено на их переоценку, что в силу статьи 286 АПК РФ не входит в полномочия суда кассационной инстанции и не может являться основанием для отмены обжалуемых судебных актов.

Поскольку неправильного применения норм материального права и нарушений норм процессуального права судами не допущено, то основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 23.10.2014 Арбитражного суда Омской области и постановление от 26.01.2015 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А46-11013/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

С.И. Шуйская

Судьи

Л.В. Бушмелева В.В. Тихомиров