Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15 июня 2015 г. N Ф04-20243/15 по делу N А03-17772/2014

г. Тюмень

15 июня 2015 г.

Дело N А03-17772/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 11 июня 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 июня 2015 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Шуйской С.И.,

судей Орловой Н.В.,

Тамашакина С.Н.,

при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу главного управления имущественных отношений Алтайского края (ответчика) на постановление от 31.03.2015 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А03-17772/2014 (судьи Жданова Л.И., Афанасьева Е.В., Шатохина Е.Г.) по иску индивидуального предпринимателя Столбовцова Сергея Николаевича (ОГРНИП 305220818600092, ИНН 226320862636) к главному управлению имущественных отношений Алтайского края (656049, Алтайский край, г. Барнаул, ул. Чкалова, 64, ОГРН 1022200918376, ИНН 2221017172) о продлении договора аренды.

В заседании принял участие индивидуальный предприниматель Столбовцов Сергей Николаевич.

Суд установил:

индивидуальный предприниматель Столбовцов Сергей Николаевич обратился в Арбитражный суд Алтайского края с иском к главному управлению имущественных отношений Алтайского края (далее - управление) о продлении договора от 05.05.2011 N 2727-з аренды (далее - договор аренды) земельного участка с кадастровым номером 22:63:030219:419, общей площадью 8 000 м?, расположенного по адресу: г. Барнаул, ул. Звездная, д. 31 "г".

Исковые требования со ссылкой на 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 22, 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) мотивированы необоснованным отказом в продлении вышеупомянутого договора аренды.

Решением от 22.12.2014 Арбитражного суда Алтайского края (судья Фролов О.В.) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением от 31.03.2015 Седьмого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции отменено, принят новый судебный акт об удовлетворении иска.

В кассационной жалобе управление просит отменить постановление и оставить в силе решение.

По мнению подателя жалобы, поскольку в период рассмотрения им заявления предпринимателя срок действия договора аренды истек, но арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом, то договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок, вследствие чего ответчик вправе был отказаться от него и с даты уведомления арендатора об отказе арендодателя от договора аренды он считается расторгнутым.

При этом заявитель указывает, что с момента заключения договора аренды земельный участок длительное время не использовался истцом по целевому назначению - для строительства автобазы большегрузного автотранспорта.

В отзыве на кассационную жалобу Столбовцов С.Н. просит оставить постановление апелляционного суда без изменения ввиду несостоятельности содержащихся в жалобе аргументов.

В судебном заседании Столбовцов С.Н. возражал против удовлетворения кассационной жалобы.

Выслушав пояснения предпринимателя Столбовцова С.Н., изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), законность обжалуемого судебного акта, суд кассационной инстанции не находит оснований для его отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, в соответствии с заключенным между управлением (арендодателем) и Столбовцовым С.Н. (арендатором) договором аренды арендодателем в пользование арендатора сроком на три года для строительства автобазы большегрузного транспорта передан земельный участок с кадастровым номером 22:63:030219:419, общей площадью 8 000 м?, расположенный по адресу: г. Барнаул, ул. Звездная, д. 31 "г". Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Рассмотрев заявление Столбовцова С.Н. от 29.10.2013 о выдаче разрешения на строительство, комитет по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула (далее - комитет) письмом от 06.11.2013 N 10889з/и-08-19 сообщил предпринимателю об отказе в выдаче данного разрешения, поскольку арендатор не представил документы в соответствии с пунктами 4, 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, представленная проектная документация не соответствует требованиям постановления Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 N 87 "О составе разделов проектной документации и требованиям к их содержанию".

Кроме того, комитет произвел осмотр предоставленного истцу в аренду земельного участка, о чем составил акт от 06.11.2013, согласно которому участок огорожен металлическим забором, при въезде на участок размещено некапитальное строение вспомогательного назначения, также на участке расположен незавершенный строительством капитальный объект.

Столбовцов С.Н. 28.04.2014 обратился в управление с заявлением, зарегистрированным за N 2536, о продлении договора аренды на 18 месяцев.

Управление направило в адрес заявителя письмо от 27.05.2014 N 24/6534, которым проинформировало Столбовцова С.Н. о том, что решение о продлении договора аренды им будет принято после получения документов из федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата" по Алтайскому краю, и продлило срок рассмотрения заявления на 30 дней.

Вместе с тем уведомлением от 24.06.2014 N 24/7753 управление, сославшись на продление в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ договора аренды на неопределенный срок, сообщило предпринимателю об одностороннем отказе от исполнения договора на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ и указало на обязанность истца передать земельный участок ответчику свободным от движимых и недвижимых вещей.

Данное обстоятельство послужило основанием для предъявления Столбовцовым С.Н. в суд настоящего иска.

До принятия решения управление обследовало спорный земельный участок на предмет наличия на нем объекта недвижимости и установило, что земельный участок огорожен металлическим забором, на участке расположены вспомогательные объекты - сторожка, деревянный сарай, металлический гараж, вагон, металлические цистерны большой емкости, также на участке расположен объект недвижимости - одноэтажное здание, выполненное из кирпича, железобетонных конструкций и пеноблоков, часть участка используется для парковки большегрузного транспорта и легковых автомобилей. Названные обстоятельства зафиксированы в акте обследования земельного участка от 02.12.2014.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, исходил из того, что цель, для которой был предоставлен в аренду земельный участок, в течение трехлетнего срока действия договора не достигнута, разрешение на проведение строительных работ не получено, легально возведенный объект незавершенного строительства на участке отсутствует; оформление градостроительного дела, заключение договора на проектирование, а также получение различного рода технических условий и согласований являются мероприятиями по подготовке к строительству и сами по себе не дают права на продление договора аренды земельного участка.

Апелляционный суд, отменяя решение и удовлетворяя исковые требования, исходил из того, что не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Выводы апелляционного суда отвечают установленным по делу фактическим обстоятельствам и применимому к спорным правоотношениям законодательству.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (абзац 1 пункта 1 статьи 621 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 22 ЗК РФ по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленным этой статьей.

В пункте 4 части 2 статьи 46 ЗК РФ содержится указание на то, что основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора соответствующих обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

В силу положений статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08).

По смыслу приведенных норм и разъяснений обоснованность отказа в продлении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды

Проанализировав представленные в дело доказательства, апелляционный суд установил, что Столбовцов С.Н. в период действия договора аренды осуществил мероприятия, связанные с оформлением разрешительных документов на строительство и направленные на достижение установленной договором аренды земельного участка цели - строительство автобазы большегрузного транспорта.

На основании заявления предпринимателя постановлением администрации города Барнаула от 12.10.2012 N 2837 был утвержден градостроительный план земельного участка; 20.10.2012 предпринимателем заключен договор N 67/2012 с обществом с ограниченной ответственностью "ТЕРЦЕТ" на выполнение проектной документации на строительство бокса для большегрузных автомобилей (первый этап строительства - автобазы большегрузного транспорта по ул. Звездная, 31 "г", в г. Барнауле); получены технические условия от 06.06.2012 на подключение объекта капитального строительства к сетям водоснабжения и водоотведения, технические условия от 10.06.2012 на проектирование электроснабжения, технические условия от 17.05.2010 N 75 на благоустройство участка и прилегающей территории, которые продлены до 17.05.2014, а также положительное заключение негосударственной экспертизы N 1-1-1-0033-14 открытого акционерного общества "АлтайТИСИ" по результатам инженерно-геологических изысканий, утвержденное 12.02.2014.

С целью получения разрешения на строительство капитального объекта предприниматель 17.04.2013 и 22.11.2013 обращался в комитет, однако ему было отказано в связи с непредставлением положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства, так как установлена санитарно-защитная зона.

Для проведения экспертизы проектной документации истец обратился в компетентные организации.

Согласно экспертному заключению общества с ограниченной ответственностью "Регионэкспертиза" от 25.04.2014 N 22-002-14 проектная документация по объекту капитального строительства (1 этап строительства) - холодный бокс для автомашин экспертизе не подлежит.

С учетом вышеизложенного апелляционный суд пришел к обоснованному выводу о неправомерном отказе комитета в выдаче Столбовцову С.Н. разрешения на строительство указанному основанию.

К тому же само по себе отсутствие разрешения на строительство и необжалование заявителем отказа комитета в выдаче разрешения на строительство не могут являться, как верно отмечено апелляционным судом, основанием для отказа в удовлетворении требований истца, поскольку материалами дела подтверждается принятие арендатором необходимых, достаточных и разумных мер к получению разрешительных документов и, наоборот, необоснованный отказ уполномоченного органа в их предоставлении.

При этом суд правильно указал, что обязанность суда по установлению обстоятельств, связанных с правомерностью отказа в выдаче уполномоченным органом разрешения на строительство вытекает из разъяснений, содержащихся в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", что не принято во внимание суда первой инстанции.

Совокупность имеющихся в деле доказательств позволила суду апелляционной инстанции сделать правомерный вывод о том, что Столбовцов С.Н. после заключения договора аренды предпринимал все возможные меры, направленные на подготовку к строительству автобазы большегрузного транспорта, то есть осуществлял все возможные действия, а также возвел на арендованном земельном участке объект недвижимости, который в предусмотренном законом порядке самовольной постройкой не признан, что свидетельствует о намерении истца достичь цели строительства, для которой ему предоставлен земельный участок.

С учетом изложенного апелляционный суд на законных основаниях удовлетворил исковые требования.

Что касается ссылки заявителя на наличие у него права на расторжение договора аренды, продленного на неопределенный срок, то она несостоятельна.

Действующим законодательством не предусмотрено продление срока договора аренды земельного участка на неопределенный срок в связи с длительным рассмотрением арендодателем заявления арендатора о его продлении, направленного до истечения срока действия договора.

Поэтому договор аренды не является продленным на неопределенный срок после 05.05.2014, и у управления отсутствовали правовые основания для одностороннего отказа от договора в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ.

Несогласие ответчика с оценкой судом апелляционной инстанции представленных доказательств и сформулированными на ее основе выводами по фактическим обстоятельствам дела направлено на их переоценку, что в силу статьи 286 АПК РФ не входит в полномочия суда кассационной инстанции и не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Поскольку неправильного применения норм материального права и нарушений норм процессуального права судами не допущено, то основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление от 31.03.2015 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А03-17772/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

С.И. Шуйская

Судьи

Н.В. Орлова С.Н. Тамашакин