Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15 июля 2015 г. N Ф04-21664/15 по делу N А46-9480/2014

г. Тюмень

15 июля 2015 г.

Дело N А46-9480/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июля 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 июля 2015 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Орловой Н.В.

судей Бушмелевой Л.В.

Тихомирова В.В.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Терентьевым А.В. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Импульс" на постановление от 05.05.2015 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Шиндлер Н.А., Золотова Л.А., Лотов А.Н.) по делу N А46-9480/2014 по иску администрации Омского муниципального района Омской области (644527, Омская область, Омский район, п. Ростовка, 21, ОГРН 1025501867962, ИНН 5528003601) к обществу с ограниченной ответственностью "Импульс" (644013, г. Омск, ул. Сибмисовская, 9, ОГРН 1075528000712, ИНН 5528028740) о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате.

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Омской области (судья Мартыненко Ю.В.) в заседании участвовали представители: Администрации Омского МР Омской области - Тодышев А.П. по доверенности от 20.01.2015; от ООО "Импульс" - Жихаренко Д.А. по доверенности от 01.06.2015.

Суд установил:

администрация Омского муниципального района Омской области (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Омской области с исковым к обществу с ограниченной ответственностью "Импульс" (далее - ответчик, общество) о расторжении договора аренды от 29.12.2008 N АЗ-20-466/2008 земельного участка с кадастровым номером 55:20:110601:629, площадью 83 638,1 кв. м, местоположение которого определено в 2 240 м по направлению на северо-запад относительно здания администрации Магистрального сельского поселения, из земель сельскохозяйственного назначения для размещения открытых и крытых торговых площадей для реализации сельскохозяйственной продукции. Кроме того, истец просил взыскать с ответчика задолженность по указанному договору аренды в сумме 23 029 497,52 руб.

До принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнил исковые требования и просил суд взыскать с ответчика 118 223 602,95 руб., из которых 29 941 973,07 руб. - сумма основанного долга и 88 281 629,88 руб. - пени.

Решением от 22.01.2015 Арбитражного суда Омской области (судья Ярковой С.В.) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением от 05.05.2015 Восьмого арбитражного апелляционного суда решение отменено, принят новый судебный акт об удовлетворении требований в полном объеме. Суд признал договор аренды от 29.12.2008 N АЗ-20-466/2008 земельного участка расторгнутым с даты вступления в законную силу судебного акта по данному делу. Также взыскал с общества в пользу администрации задолженность по договору аренды в сумме 118 223 602, 95 руб., в том числе, 29 941 973,07 руб. задолженности и 88 281 629,88 руб. пени за несвоевременную уплату арендных платежей за период с 10.02.2012 по 22.12.2014, а также 202 000 руб. государственной пошлины в доход федерального бюджета.

Ответчик обратился с кассационной жалобой, в которой просит постановление апелляционной инстанции отменить, направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

В обоснование жалобы общество указывает на нарушение судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, несоответствие выводов фактическим обстоятельствам дела, поскольку не исследован вопрос сохранения предмета договора при изменении категории спорного земельного участка; сохранения предмета договора и самого договора при разделении земельного участка; судами не применены положения статей 24, 25 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" и положения статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Направленные администрацией возражения на кассационную жалобу не принимаются судом кассационной инстанции ввиду того, что к ним не приложены доказательства их заблаговременного направления другой стороне.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал свои доводы.

Представитель истца с жалобой не согласен.

Проверив в соответствии со статьями 286, 288 АПК РФ законность обжалуемого судебного акта по настоящему делу, исходя из доводов жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для его отмены.

Из материалов дела следует, что 19.12.2008 между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N АЗ-20-466/2008 (далее - договор), в соответствии с которым обществу передан в аренду сроком на пять лет земельный участок с кадастровым номером 55:20:110601:629 площадью 83 638,1 кв. м, местоположение которого определено в 2 240 м по направлению на северо-запад относительно здания администрации Магистрального сельского поселения, из земель сельскохозяйственного назначения для размещения открытых и крытых торговых площадей для реализации сельскохозяйственной продукции (далее - земельный участок).

Земельный участок был передан ответчику по акту приема-передачи от 29.12.2008.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 09.02.2009.

Согласно пункту 2.1 договора величина годовой арендной платы рассчитывается по формуле: Ап = Кс*Сап/4, где Ап - размер годовой арендной платы; Кс - кадастровая стоимость земельного участка из земель населенных пунктов по состоянию на 1 января года, за который производится расчет арендной платы по видам функционального использования;

Сап - ставка арендной платы; 4 - количество кварталов в году. При принятии нормативных актов, изменяющих значение величин, участвующих в расчете арендной платы, новые значения этих величин используются в расчете указанного в данных актах с момента вступления этих актов в силу. В случае уплаты арендатором арендной платы без учета действующих в соответствующем квартале величин, используемых в расчете арендной платы, размер арендной платы за данный квартал подлежит перерасчету.

В соответствии с пунктом 5.1 договора, арендодатель имеет право вносить изменения и дополнения в договор в случае внесения таковых в действующее законодательство и нормативные акты Омского муниципального района.

Пунктом 7.2 договора предусмотрено, что в случае невнесения арендной платы в установленный срок, Арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере 0,5% просроченной суммы за каждый день просрочки.

26.12.2011 общество обратилось в администрацию с заявлением о разделе земельного участка на два: 1) с кадастровым номером 55:20:110601:2765, площадью 38 376 кв. м, относящийся к категории земель населенных пунктов, расположенный в границах Магистрального сельского поселения Омского муниципального района Омской области, местоположение которого определено в 2 250 м по направлению на северо-запад относительно здания администрации, имеющего почтовый адрес: Омская область, Омский район, п. Магистральный, ул. Молодежная, д. 14, для размещения открытых и крытых оптовых торговых площадей;

2) с кадастровым номером 55:20:110601:2764, площадью 45 262 кв. м, относящийся к категории земель населенных пунктов, расположенный в границах Магистрального сельского поселения Омского муниципального района Омской области, местоположение которого определено в 2 200 м по направлению на северо-запад относительно здания администрации, имеющего почтовый адрес: Омская область, Омский район, п. Магистральный, ул. Молодежная, д. 14, для размещения открытых и крытых оптовых торговых площадей.

Данные земельные участки были поставлены на кадастровый учет 28.09.2011, что подтверждается кадастровыми выписками о земельных участках.

Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 26.09.2011 N 36-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Омской области" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером:

- 55:20:110601:629 за период времени с 01.01.2011 по 31.08.2011 составляла 226 658,98 руб., за период времени с 01.09.2011 по 02.09.2013 составляла 92 226 786,22 руб.;

- 55:20:110601:2764 за период времени с 28.09.2011 по настоящее время составляет 49 909 954,78 руб.

- 55:20:110601:2765 за период времени с 28.09.2011 по настоящее время составляет 42 316 831,44 руб.

24.02.2012 между сторонами заключено дополнительное соглашение к договору, согласно которому в предмет договора были внесены следующие изменения: "арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду сроком на три года земельные участки с кадастровыми номерами 55:20:110601:2764 и 55:20:110601:2765".

Администрация, обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, указала, что в нарушение условий договора общество обязательства по внесению арендных платежей в полном объеме в бюджет не выполнило, в связи с чем образовалась задолженность.

Арбитражный суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, исходил из того, что договор прекратил свое действие 29.09.2011, а пролонгирован он не был. Дополнительное соглашение от 24.02.2012 возможно рассматривать только, как намерения сторон заключить иной договор аренды в отношении двух новых объектов аренды, но такого договора аренды сторонами заключено не было.

Апелляционная инстанция, отменяя решение и удовлетворяя требования, исходила из наличия между сторонами арендных правоотношений, поскольку вместо договора аренды на земельный участок с кадастровым номером 55:20:110601:629 появился договор аренды на земельные участки с кадастровыми номерами 55:20:110601:2764 и 55:20:110601:2765, при этом расчет арендной платы составлен по той же формуле, но с учетом использования кадастровой стоимости двух земельных участков кадастровая стоимость, которых была посчитана по формуле и внесена в кадастр.

Судебная коллегия, отклоняя доводы кассационной жалобы, исходит из установленных судом обстоятельств и следующих норм права.

Согласно абзацам 2, 3 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, по общему правилу осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.

Установив, что спорный земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена, апелляционный суд пришел к правильному выводу о том, что администрация является лицом, обладающим правом на распоряжение этим участком.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) стороны должны исполнять обязательства надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 ГК РФ). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ, пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - информационное письмо N 66), постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 2123/11).

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Пунктом 4 статьи 22 ЗК РФ установлено, что размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Факт передачи обществу земельного участка подтвержден и не оспаривается сторонами.

В силу пункта 2 статьи 609 ГК РФ, пункта 2 статьи 26 ЗК РФ договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 ГК РФ).

Учитывая, что соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор (пункт 1 статьи 452 ГК РФ), соглашение о расторжении договора аренды земельного участка, подлежащего государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора (пункт 3 статьи 453 ГК РФ).

По пункту 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В силу пункта 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, которое будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю (пункт 38 информационного письма N 66).

Судом апелляционной инстанции установлено, что переданный обществу в аренду сроком на 5 лет земельный участок по заявлению общества был разделен на два участка: с кадастровым номером 55:20:110601:2765 площадью 38 376 кв. м и с кадастровым номером 55:20:110601:2764 площадью 45 262 кв. м, которые были поставлены на кадастровый учет 28.09.2011.

24.02.2012 между сторонами было заключено дополнительное соглашение к договору, согласно которому в предмет договора были внесены следующие изменения: "арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду сроком на три года земельные участки с кадастровыми номерами 55:20:110601:2764 и 55:20:110601:2765.

Более того, судом апелляционной инстанции, на основании представленных в дело доказательств, установлено, что ответчик продолжал пользоваться земельными участками, и платил за них арендную плату до сентября 2013 года.

Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ, указанное дополнительное соглашение к договору, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу, что в момент подписания дополнительного соглашения установленный договором аренды срок (3 года) истек. Между тем отсутствие действий по возврату арендованных земельных участков, а также возражений о фактическом продолжении их использования привело к тому, что договор аренды стал заключенным на неопределенный срок.

Кроме того, апелляционной инстанцией правомерно отклонен довод общества о фактическом прекращении действия договора, поскольку земельный участок с кадастровым номером 55:20:110601:629 был снят с кадастрового учета только 03.09.2013, то есть существенно позже, как постановки на кадастровый учет земельных участков с кадастровыми номерами 55:20:110601:2764 и 55:20:110601:2765, так и подписания дополнительного соглашения от 24.02.2012.

При таких обстоятельствах вывод апелляционной инстанции о наличии между сторонами фактических арендных отношений земельных участков с кадастровыми номерами 55:20:110601:2764 и 55:20:110601:2765 является правомерным. Договор аренды стал договором, заключенным на неопределенный срок, поскольку сторонами не заявлено возражений относительного его продолжения.

Доказательств расторжения договора аренды либо возврата земельного участка в материалы дела ответчиком не представлено (статья 65 АПК РФ).

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции, проверив расчет истца и признав его верным, при отсутствии заявления общества о снижении размера неустойки, правомерно удовлетворил заявленные требования; учитывая значительный период просрочки внесения арендной платы, пришел к правомерному выводу о наличии оснований для расторжения договора в соответствии со ст. 619 ГК РФ.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, выводов суда не опровергают, о неправильном применении норм права не свидетельствуют и по существу сводятся к несогласию с оценкой судом приведенных заявителем обстоятельств, оснований для которой у суда кассационной инстанции не имеется и в силу статьи 286 АПК РФ это не входит в компетенцию суда кассационной (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда инстанции Российской Федерации от 05.03.2013 N 13031/12).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 АПК РФ), судом кассационной инстанции не установлено.

Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

постановил:

постановление от 05.05.2015 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А46-9480/2014 Арбитражного суда Омской области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Н.В. Орлова

Судьи

Л.В. Бушмелева В.В. Тихомиров