Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 6 ноября 2015 г. N Ф04-26030/15 по делу N А45-25084/2014

г. Тюмень

6 ноября 2015 г.

Дело N А45-25084/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 03 ноября 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 ноября 2015 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Бушмелевой Л.В.

судей Орловой Н.В.

Сириной В.В.

при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу мэрии города Новосибирска на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 06.04.2015 (судья Рубекина И.А.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2015 (судьи Жданова Л.И., Кудряшова Е.В., Логачев К.Д.) по делу N А45-25084/2014

по иску общества с ограниченной ответственностью Строительная Компания "ВИРА-Строй" (630110, г. Новосибирск, ул. Театральная, 42, ОГРН 1115476030780, ИНН 5401345428)

к мэрии города Новосибирска (630099, город Новосибирск, проспект Красный, 34, ИНН 5406285846, ОГРН 1045402490100)

о взыскании 12 203 973,21 руб. неосновательного обогащения

и по встречному иску мэрии города Новосибирска к обществу с ограниченной ответственностью Строительная Компания "ВИРА-Строй" о взыскании 1 501 101,11 руб. неустойки.

Другие лица, участвующие в деле: Департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска.

В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Строительная Компания "ВИРА-Строй" - Гафарова О.О. по доверенности от 27.10.2015.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью Строительная Компания "ВИРА-Строй" (далее - ООО СК "ВИРА-Строй", общество) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском о взыскании с мэрии города Новосибирска (далее - мэрия) неосновательного обогащения в сумме 12 203 973,21 руб.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса РФ привлечен Департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (далее - Департамент).

Арбитражный суд Новосибирской области определением от 06.03.2015 объединил в одно производство с настоящим делом дело N А45-965/2015 в части первоначального иска мэрии о взыскании с ООО СК "ВИРА-Строй" задолженности по неустойке в размере 1 501 101,11 руб.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 06.04.2015 удовлетворены требования ООО СК "ВИРА-Строй" о взыскании с мэрии 12 203 973,21 руб. неосновательного обогащения, а также требования мэрии о взыскании с ООО СК "ВИРА-Строй" неустойка в сумме 1 501 101,11 руб.

В результате произведенного зачета с мэрии в пользу общества взыскано 10 702 872,10 руб. неосновательного обогащения и расходы по уплате государственной пошлины в сумме 56 009 руб.

Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2015 решение арбитражного суда от 06.04.2015 оставлено без изменения.

В поданной кассационной жалобе мэрия, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить принятые по делу судебные акты в части взыскания 12 203 973,21 руб. неосновательного обогащения, принять в этой части новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных обществом требований.

По утверждению мэрии, не доказана совокупность условий для взыскания неосновательного обогащения, поскольку арендные платежи вносились в соответствии с условиями договора аренды земельного участка; из буквального толкования пункта 7.4 договора аренды земельного участка следует, что не подлежит возврату уплаченная арендатором арендная плата в случае прекращения договора по любым основаниям. Мэрия выразила не согласие с выводом судов о том, что согласно положениям статей 36, 37 Жилищного кодекса РФ с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды земельного участка считается прекратившимся. Кроме этого, мэрия указала на несостоятельность вывода арбитражного апелляционного суда о получении обществом разрешения на ввод в эксплуатацию всех объектов, считая, что автостоянка не введена в эксплуатацию; на неправомерный вывод судов о прекращении 21.08.2015 арендных правоотношений с обществом.

В представленном отзыве общество отклонило доводы кассационной жалобы как необоснованные, просило обжалуемые судебные акты оставить без изменения.

В судебном заседании представитель общества высказался против удовлетворения кассационной жалобы, считая ее доводы направленными на переоценку доказательств и установленных обстоятельств по делу.

Согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса РФ кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей мэрии и департамента, извещенных надлежащим образом о судебном заседании, в том числе и публично путем размещения информации в общедоступной автоматизированной системе "Картотека арбитражных дел".

Проверив в порядке статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса РФ правильность применения судами норм действующего законодательства, соответствие выводов судов обстоятельствам дела, суд кассационной инстанции не усмотрел оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Судами по материалам дела установлено, что по условиям заключенного с мэрией договора аренды земельного участка от 11.01.2013 N 114620т (далее - договор аренды) ООО СК "ВИРА-Строй" приняло в аренду земельный участок с кадастровым номером 54:35:053575:52, площадью 33 439 кв.м, расположенный по адресу: г. Новосибирск, Кировский район, ул. Петухова, для строительства.

Срок действия договора аренды определен сторонами с 11.01.2013 по 11.11.2016.

В установленном законом порядке договор аренды прошел государственную регистрацию.

Согласно пункту 2.1 договора, размер годовой арендной платы в соответствии с Протоколом составляет 31 150 000, 00 руб.; арендная плата за три года действия договора составляет 93 450 000 руб. и подлежит оплате обществом за вычетом задатка, составляющего 10 000 000,00 руб., ранее внесенного в соответствии с договором о задатке.

Судами установлено, что в соответствии с условиями договора аренды арендная плата за первые два года действия договора аренды за вычетом задатка оплачивается арендатором (обществом) в течение первого числа месяца, следующего за расчетным; арендная плата за третий год действия договора оплачивается арендатором в течение третьего года действия договора ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным.

Пунктом 2.3 договора аренды предусмотрено, что в случае несвоевременного перечисления арендной платы в размере и в установленные пунктами 2.1 и 2.2 договора сроки, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,05% от суммы задолженности по арендной плате за каждый день просрочки платежа.

Ссылаясь на завершение строительства на арендуемом земельном участке ранее установленного договором аренды земельного участка срока, получение разрешений на ввод в эксплуатацию домов, общество направило в департамент письмо от 28.04.2014 N 351/2014 с предложением о расторжении договора аренды и возврате перечисленных авансовых платежей по договору аренды в сумме 14 402 688,13 руб.

Департамент письмом от 01.09.2014 N 31/20/09750 направил проект соглашения о расторжении договора аренды, сообщил о невозможности возврата денежных средств, сославшись на то, что в соответствии с пунктом 7.4 договора аренды досрочное прекращение (расторжение) договора не является основанием для возврата арендатору денежных средств, внесенных в соответствии с условиями договора, указал на наличие задолженности по пени в размере 1 501 101,11 руб.

Указывая на неправомерность отказа в возврате излишне уплаченных авансовых платежей, невозможность расторжения договора аренда по предложенному департаментом варианту с 24.07.2014, на прекращение арендных отношений в силу закона, ООО СК "ВИРА-Строй" обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании 12 203 973,21 руб. неосновательного обогащения.

В свою очередь мэрия в связи с ненадлежащим исполнением обществом принятых обязательств по внесению арендных платежей в период с 02.03.2013 по 23.04.2014 начислила неустойку в сумме 1 501 101,11 руб., обратившись в арбитражный суд за ее взысканием.

Арбитражный суд, исследовав и оценив представленные в дело доказательства, признав доказанным факт просрочки внесения обществом арендных платежей в спорный период, обоснованным расчет неустойки, пришел к выводу о правомерности заявленного мэрией требования о взыскании неустойки в размере 1 501 101,11 руб., не найдя правовых оснований для снижения размера неустойки в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса РФ.

По результатам рассмотрения в совокупности доказательств по делу и установленных обстоятельств арбитражный суд, руководствуясь статьями 450, 614, 1102 Гражданского кодекса РФ, пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ, статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", статьями 36, 37 Жилищного кодекса РФ, статьей 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", с учетом правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.01.2012 N 11642/11, пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требования общества о взыскании неосновательного обогащения в предъявленной сумме.

Арбитражный апелляционный суд, соглашаясь с обоснованностью выводов арбитражного суда о возникновении на стороне мэрии неосновательного обогащения в виде излишне полученной арендной платы в сумме 12 203 973,21 руб., сослался на разъяснения, изложенные в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Судебные акты в части взыскания неустойки не оспорены.

Мэрия выразила несогласие с выводами судов в части взыскания неосновательного обогащения.

Суд кассационной инстанции, отклоняя доводы мэрии, изложенные в кассационной жалобе, считает выводы о взыскании неосновательного обогащения основанными на правильной оценке доказательств и установленных обстоятельств по делу, соответствующими действующему законодательству и не противоречащими судебной практике.

При разрешении спора суды правильно установили, что договор аренды земельного участка прекратил свое действие в связи с возникновением прав собственников помещений многоквартирных домов на земельный участок.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

В соответствии с положениями статьи 36 Земельного кодекса РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, среди прочего, земельный участок, на котором расположен данный дом.

В части 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" установлено, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно статье 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В силу пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (в том числе на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом).

Из разъяснений, данных в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.01.2012 N 11642/11, следует, что с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный между истцом и ответчиком, должен считаться прекратившим на основании статьи 413 Гражданского кодекса РФ, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.

В силу названных норм права с момента регистрации права собственности первого лица на любое помещение в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а мэрия утрачивает право на распоряжение им.

Судами установлено и материалами дела подтверждается, что многоквартирные дома, расположенные на предоставленном обществу в аренду земельном участке, закончены строительством и введены в эксплуатацию.

Согласно представленной выписке из ЕГРП первая регистрация права собственности в одном из построенного многоквартирного дома осуществлена 20.08.2014.

Таким образом, право собственности на земельный участок как единый целый объект недвижимости перешло в собственность к жильцам с момента регистрации первого собственника помещения, а именно с 20.08.2014, и с этой даты мэрия утратила право на распоряжение земельным участком и получение арендной платы.

При указанных обстоятельствах суды пришли к правомерному выводу об отсутствии у мэрии правовых оснований для получения арендных платежей в сумме 12 203 973,21 руб.

Удовлетворяя требование общества, суды признали условие пункта 7.4 договора аренды, на который сослалась мэрия в обоснование своих возражений, ничтожным в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ, как противоречащего статье 614 настоящего Кодекса, предусматривающего внесение арендной платы за фактическое пользование имуществом.

Изложенные в кассационной жалобе доводы являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и получили надлежащую правовую оценку.

Доводы кассационной жалобы основаны на неверном толковании норм права, не опровергают правомерность выводов судов, по существу направлены на иную оценку доказательств и сделанных на их основании выводов, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции.

В соответствии с положениями статьи 286, части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса РФ суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса РФ основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 06.04.2015 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2015 по делу N А45-25084/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Л.В. Бушмелева

Судьи

Н.В. Орлова В.В. Сирина