Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 10 июня 2016 г. N Ф04-1161/16 по делу N А75-6494/2015

Требование: об обязании освободить земельный участок, в отношении недвижимого имущества

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда апелляционной истанции оставлено в силе, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Тюмень

10 июня 2016 г.

Дело N А75-6494/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 09 июня 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 июня 2016 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Триля А.В.,

судей Сириной В.В.,

Тамашакина С.Н.,

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Альянстрансстрой" на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 28.07.2015 (судья Федоров А.Е.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда 17.12.2015 (судьи: Кливер Е.П., Иванова Н.Е., Каричек Ю.Н.) по делу N А75-6494/2015.

В заседании принял участие представитель закрытого акционерного общества "Альянстрансстрой": Терлецкая М.В. по доверенности от 23.10.2015.

Суд установил:

муниципальное учреждение "Администрация сельского поселения Сингапай" (628320, Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, Нефтеюганский район, п. Сингапай, ул. Круг Б-3, д. 41А, ОГРН 1068619005399, ИНН 8619013070, далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к закрытому акционерному обществу "Альянстрансстрой" (113093, г. Москва, ул. Люсиновская, д. 36, корпус, 2, ОГРН 1037739035454, ИНН 7705399919, далее - ООО "Альянстрансстрой", общество) об обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 86:08:020601:386, площадью 5 230 кв. м, расположенный по адресу: Нефтеюганский район, с. Чеускино, ул. Центральная, участок N 1 (строительный), путем демонтажа и вывоза объекта незавершенного строительства, вывоза иного имущества ответчика, и передать указанный земельный участок администрации в состоянии и качестве, не хуже первоначального, по акту приема-передачи в срок, установленный судом.

Исковые требования со ссылкой на статьи 610, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 46 Земельного кодекса Российской Федерации мотивированы прекращением договора N 66А аренды земельного участка от 26.03.2012.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 28.07.2015, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда 17.12.2015, иск удовлетворен.

Установив, что договор аренды прекратил свое действие, у ответчика отсутствует право на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов, суд пришел к выводу о наличии у общества обязанности освободить арендуемый им земельный участок согласно положениям статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ЗАО "Альянстрансстрой" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

Заявитель жалобы указывает на то, что на спорном земельном участке находится объект недвижимости, перемещение которого невозможно без нанесения соразмерного ущерба. В связи с этим, по мнению ответчика, к рассматриваемым отношениям статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не применима. Указанная статья не является основанием для расторжения договора и возложения на арендатора обязанности по освобождению земельного участка. Удовлетворяя требование об обязании ответчика демонтировать объект недвижимого имущества, расположенный на передаваемом земельном участке, суд вынес решение о сносе объекта недвижимого имущества, построенного на законных основаниях. По мнению заявителя жалобы, истец выбрал ненадлежащий способ защиты своего права.

Ответчик ссылается на то, что пунктом 4.2.7 договора не предусмотрена обязанность арендатора освободить земельный участок от объекта недвижимого имущества, являющегося капитальным сооружением, при прекращении действия договора.

Администрация в отзыве на жалобу судебные акты находит законными и обоснованными.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, кассационная инстанция считает, что жалоба удовлетворению не подлежит.

Как следует из материалов дела, 26.03.2012 между Департаментом имущественных отношений Нефтеюганского района (арендодатель) и ЗАО "Альянстрансстрой" (арендатор) заключен договор N 66А аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, общей площадью 5 230 кв. м, с кадастровым номером 86:08:020601:386, категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Нефтеюганский район, с. Чеускино, ул. Центральная, участок N 1 (строительный), с видом разрешенного использования: для размещения домов многоэтажной жилой застройки, фактическое использование: под строительство многоквартирного жилого дома, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору и являющемся его неотъемлемой частью.

Срок аренды земельного участка - 3 года с момента подписания договора (пункт 2.1 договора).

Согласно пункту 4.1.3 договора по истечении срока договора арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, при условии направления арендодателю письменного заявления не позднее 30 календарных дней до истечения срока договора и надлежащего исполнения своих обязанностей.

Пунктом 4.2.7 договора предусмотрено, что в случае нарушения условий договора арендатор по требованию арендодателя обязан освободить занимаемый участок, при этом своими силами и за свой счет в течение трех месяцев освободить участок от всего имущества, в том числе временных строений и сооружений, и сдать арендодателю земли в рекультивированном состоянии по акту установленной формы.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 14.05.2012.

Земельный участок передан 26.03.2012 по акту приема-передачи.

В связи с нарушением арендатором условий договора аренды, а именно: срока осуществления проектирования и строительства объекта, установленного пунктом 4.2.2 договора, а также сроков внесения арендных платежей, установленных пунктом 5.4 договора, администрацией Нефтеюганского района в адрес ЗАО "Альянстрансстрой" направлено уведомление от 23.01.2015 N 02-исх-341 о необходимости устранения выявленных нарушений в срок до 15.02.2015.

В уведомлении также указано, что в случае неустранения выявленных нарушений, договор будет считаться расторгнутым (прекращенным) с 26.03.2015. Арендатору предложено в срок до 26.03.2015 вернуть земельный участок в состоянии и качестве, не хуже первоначального.

Не устранив выявленные нарушения, общество со ссылкой на пункт 4.1.3 договора направило в адрес арендодателя письмо от 26.02.2015 N 10 с просьбой продлить срок действия договора для завершения строительства.

Письмом от 10.04.2015 N 1477 Департамент градостроительства и землепользования администрации Нефтеюганского района уведомил общество о том, что на основании подпункта 1 пункта 3, пункта 14 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации ЗАО "Альянстрансстрой" не имеет права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов.

07.05.2015 должностным лицом Департамента градостроительства и землепользования администрации Нефтеюганского района проведено натурное обследование земельного участка, по результатам которого установлено, что обследуемый земельный участок огорожен железным забором, на территории участка находится незавершенное строение на уровне цокольного этажа, вдоль забора расположены три металлических вагончика, рядом складированы строительные материалы (железобетонные плиты, кирпич, мешки с цементом, металлическая проволока), строительный кран, металлические конструкции. На момент обследования земельного участка строительные работы не велись.

Результаты обследования зафиксированы в акте натурного обследования и приложенных к нему фототаблицах.

Ссылаясь на то, что арендуемый земельный участок обществом не освобожден и не возвращен арендатору, администрация обратилась в арбитражный суд с иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из следующего.

В силу положений статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив отсутствие оснований для возобновления договора аренды на неопределенный срок, а также невозможность заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов, принимая во внимание намерение истца прекратить договор аренды в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств, суд пришел к выводу о том, что договор аренды земельного участка прекратил свое действие с 26.03.2015. Данные выводы суда заявителем жалобы не оспариваются.

Учитывая, что договор аренды прекращен, иных правовых оснований пользоваться спорным земельным участком у ответчика не имелось, суд обоснованно указал на наличие у общества в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности возвратить арендуемый земельный участок в первоначальном состоянии.

При этом сам факт нахождения на земельном участке незавершенного строительством объекта с низкой степенью готовности, право собственности на который обществом не зарегистрировано, не исключает обязанности арендатора освободить земельный участок при прекращении договора аренды. Тем более, что работы на данном участке ответчик не осуществляет.

Довод заявителя жалобы о том, что незавершенное строение является неотделимым улучшением арендованного земельного участка, основан на неправильном толковании норм права.

Ссылка ответчика на применение к рассматриваемым правоотношениям положений статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривающих, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов, обоснованно отклонена судом.

Указанная норма введена Федеральным законом Российской Федерации от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В силу пункта 33 статьи 34 указанного Федерального закона положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Федерального закона Российской Федерации от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до 01.03.2015.

В данном случае арендные правоотношения возникли в 2012 года году, в связи с чем положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на их регулирование.

При таких обстоятельствах кассационная инстанция не находит оснований для отмены судебных актов.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 28.07.2015 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда 17.12.2015 по делу N А75-6494/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.В. Триль

Судьи

В.В. Сирина С.Н. Тамашакин