Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24 июня 2016 г. N Ф04-2302/16 по делу N А45-17902/2015

г. Тюмень

24 июня 2016 г.

Дело N А45-17902/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 21 июня 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 июня 2016 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Сириной В.В.

судей Тамашакина С.Н.

Шуйской С.И.

при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фирма Абросимова" на решение от 11.01.2016 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Айдарова А.И.) и постановление от 25.03.2016 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Павлюк Т.В., Сбитнев А.Ю., Ходырева Л.Е.) по делу N А45-17902/2015 по иску администрации Новосибирского района Новосибирской области (630007, г. Новосибирск, ул. Коммунистическая, д. 33 а, ОГРН 1055406001815, ИНН 5406300861), администрации Морского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области (630555, Новосибирская обл., Новосибирский р-н, с. Ленинское, ул. Школьная, 10, ОГРН 1025404357857, ИНН 5433107592) к обществу с ограниченной ответственностью "Фирма Абросимова" (630555, Новосибирская обл., Новосибирский р-н, с. Ленинское, ул. Приморье, 3в, ОГРН 1025404357043, ИНН 5433135536) о взыскании 1 820 600,89 руб., расторжении договора аренды, об обязании возвратить земельные участки.

В заседании приняли участие представители:

от администрации Новосибирского района Новосибирской области - Тимошенко И.В. по доверенности 07.10.2015 N 48;

от общества с ограниченной ответственностью "Фирма Абросимова" - Дугушкин И.А. по доверенности от 01.02.2016.

Суд установил:

администрация Новосибирского района Новосибирской области (далее - администрация Новосибирского района, истец), администрация Морского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области (далее - администрация Морского сельсовета, истец) обратились с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Фирма Абросимова" (далее - ООО "Фирма Абросимова", общество, ответчик) о взыскании 1 820 600,89 руб., расторжении договора аренды, об обязании возвратить земельные участки.

Решением от 11.01.2016 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 25.03.2016 Седьмого арбитражного апелляционного суда, с ООО "Фирма Абросимова" в пользу администрации Новосибирского района взыскана задолженность по арендной плате в размере 403 546 руб., неустойка в размере 103 264 руб. Договор аренды земельного участка от 08.06.2011 N 125, заключенный между администрацией Новосибирского района и обществом, расторгнут.

На ООО "Фирма Абросимова" возложена обязанность возвратить администрации Морского сельсовета земельный участок с кадастровым номером 54:19:072601:281, площадью 97 кв. м, земельный участок с кадастровым номером 54:19:072601:287, площадью 648 кв. м, земельный участок с кадастровым номером 54:19:072601:283, общей площадью 148 кв. м, местоположение земельных участков: Новосибирская область, Новосибирский район, Морской сельсовет; земельный участок с кадастровым номером 54:19:072601:285, общей площадью 6170 кв. м, местоположение земельного участка: Новосибирская область, Новосибирский район, Морской сельсовет, п. Голубой залив, земельный участок с кадастровым номером 54:19:072601:322, общей площадью 26 202 кв. м, местоположение земельного участка: Новосибирская область, МО Морской сельсовет, п. Голубой залив. В остальной части исковых требований отказано. С общества в доход федерального бюджета взыскано 35 345 руб. государственной пошлины.

ООО "Фирма Абросимова" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу законное обоснованное решение, соответствующее нормам материального и процессуального права.

В обоснование кассационной жалобы заявитель приводит следующие доводы: апелляционный суд надлежащим образом не рассмотрел вопрос о том, по каким причинам направленная ответчику заказная корреспонденция арбитражного суда не доставлялась по указанному в ней адресу; суд упустил момент, что выводы, сделанные им в решении, основаны на правах собственника, а не распорядителя, и представителем истцов, являющихся распорядителями, не предоставлена доверенность от собственника земельных участков, в отношении земель которого ведется спор; суды не учли, что исковые требования основаны на спорном земельном участка с кадастровым номером 54:19:072601:322 (далее также - :322), что подтверждает отсутствие задолженности по остальным участкам договора; договор аренды является по своей сути делимым, поскольку состоит из обособленных индивидуализированных земельных участков с определенной арендной ценой по каждому участку, в связи с чем суд должен был рассматривать требования истцов только в части, а именно в отношении участка с кадастровым номером :322; заявленные требования являются ничтожными; нет доказательств перехода права распоряжения от одного истца к другому; не соблюден порядок досудебного урегулирования спора, дана неверная оценка письму N 558; выводы о том, что зачет не состоялся, являются неверными, поскольку со стороны общества имеется переплата, заявление направлено надлежащему лицу; неизвестно, на каком виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером :322 основаны расчеты арендных платежей; указанный земельный участок не может быть использован ответчиком, поскольку истец не выполнил обязательств арендодателя и момента начисления арендных платежей не наступило; изъятие земельных участков с кадастровыми номерами 54:19:072601:281 (далее также - :281), 54:19:072601:287 (далее также - :287), 54:19:072601:283 (далее также - :283) нарушает права ответчика как добросовестного приобретателя.

Более подробно свои доводы заявитель изложил в кассационной жалобе. Также обществом представлены дополнения к кассационной жалобе, в которых содержится ссылка на доводы о ненадлежащем исполнении, о неправомерности требований, о необоснованности позиции истцов, что земельный участок с кадастровым номером :322 относится к землям рекреации без права застройки.

В отзыве на кассационную жалобу администрация просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству.

В судебном заседании представители поддержали свои доводы и возражения.

Изучив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции полагает, что обжалованные решение и постановление подлежат оставлению без изменения в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между администрацией Новосибирского района (арендодателем) и ООО "Фирма Абросимова" (арендатором) заключен договор аренды земельного участка от 08.06.2011 N 125 (далее - договор), в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду: земельный участок из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения площадью 97 кв. м, с кадастровым номером земельного участка 54:19:072601:281, местоположение земельного участка: Новосибирская область, Новосибирский район, Морской сельсовет, разрешенное использование - для рекреационного назначения; земельный участок из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения площадью 648 кв. м, с кадастровым номером земельного участка 54:19:072601:287, местоположение земельного участка: Новосибирская область, Новосибирский район, Морской сельсовет, разрешенное использование - для рекреационного назначения; земельный участок из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения площадью 148 кв. м, с кадастровым номером земельного участка 54:19:072601:283, местоположение земельного участка: Новосибирская область, Новосибирский район, Морской сельсовет, разрешенное использование - для рекреационного назначения; земельный участок из населенных пунктов, площадью 6 170 кв. м, с кадастровым номером 54:19:072601:285, местоположение земельного участка: Новосибирская область, Новосибирский район, Морской сельсовет, п. Голубой Залив, разрешенное использование - жилая застройка, фактическое использование - размещение лодочной базы ООО "Фирма Абросимова"; земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 26 202 кв. м, кадастровый номер 54:19:072601:322, местоположение земельного участка: Новосибирская область, Новосибирский район, МО Морской сельсовет, п. Голубой Залив, разрешенное использование - для рекреационного назначения;

Согласно пункту 1.2. договора границы участков закреплены в натуре и обозначены на прилагаемых к договору кадастровых паспортах земельных участков.

Кадастровые паспорта являются неотъемлемой частью договора.

В соответствии с пунктами 2.1, 2.2 договор заключен сроком на 5 (пять) лет. Договор вступает в силу с момента государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Новосибирской области. Размер арендной платы за использование земельных участков составляет 160 011,67 руб. в год.

Арендная плата является обязательным бюджетным платежом. Согласно пункту 3.4 договора арендная плата вносится арендатором раз в квартал, не позднее 1 числа месяца, следующего за кварталом, равными долями.

В соответствии с пунктом 3.6 договора в случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает пеню от суммы платежей в размере 0,7% за каждый день просрочки.

В связи с изменением размера неустойки, установленной решением Совета депутатов от 19.12.2013, с 01.01.2014 размер неустойки установлен из расчета одной трехсотой действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.

В соответствии с пунктом 5.2.9 арендатор обязан своевременно и в соответствии с договором вносить арендную плату.

Согласно пункту 9.4 договора со дня его подписания сторонами он одновременно приобретает силу акта приема-передачи, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок, охарактеризованный и согласованный сторонами в приложении N 1 к договору.

Неисполнение арендатором своих обязательств по оплате арендной платы в установленные сроки и в установленных размерах, повлекло обращение истца с иском о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки.

Суд первой инстанции, принимая решение, исходил из следующего.

Поскольку спорные земельные участки были переданы в аренду и разногласия по предмету аренды или по иным условиям договора между сторонами отсутствовали, суд пришел к выводу о правомерности начисления истцом арендной платы, начиная со 2 квартала 2011 года, несмотря на то, что государственная регистрация договора аренды произведена позднее.

Исходя из положений пункта 1 статьи 407, пункта 2 статьи 154, статей 410, 156 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.02.2012 N 12990/11, разъяснений, содержащихся в пункте 51 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", поскольку необходимые условия для зачета встречных однородных требований у администрации Новосибирского района отсутствовали, представленное ответчиком заявление о зачете суд не признал повлекшим правовые последствия.

Учитывая, что государственная регистрация перехода права собственности на земельные участки с кадастровыми номерами :281, :287, :283 по договору купли-продажи земельных участков, на который ссылается ответчик, не произведена, государственная регистрация права аренды также не прекращена, что подтверждается выписками из ЕГРП, суд посчитал, что обязательство ответчика по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Кроме того, ответчиком в порядке статьи 65 АПК РФ также не представлено доказательств уклонения администрации Новосибирского района от регистрации перехода права собственности.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 199, пунктом 1 статьи 200, пунктом 1 статьи 196 ГК РФ, частью 1 статьи 207 АПК РФ, поскольку на момент обращения истца с иском - 27.08.2015 - срок исковой давности истек по платежам за период до 27.08.2012, суд пришел к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению в части взыскания арендных платежей и пени до 27.08.2012 в связи с пропуском истцами срока исковой давности.

Суд, принимая во внимание изложенное, руководствуясь статьями 606, 309, 310, пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, статьями 65, 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьей 65 АПК РФ, разъяснениями, содержащимися в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (редакция от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 73), посчитал, что подлежит взысканию с ответчика в пользу администрации Новосибирского района задолженность по арендной плате в размере 403 546 руб. за период с 01.10.2012 по 01.07.2015, в части неустойки подлежит взысканию неустойка в размере 958 415,69 руб. за период с 02.10.2012 по 17.08.2015.

Исходя из положений статей 330, 333 ГК РФ, правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 N 263-О, разъяснений, содержащихся в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", учитывая, что установленный в договоре размер ответственности составляет 0,7%, что значительно выше сложившихся в гражданском обороте размеров неустойки (от 0,1% до 0,5%), принимая во внимание, что размер неустойки значительно превышает сумму основного долга, а также в десятки раз превышает размер годовых процентов, установленных ЦБ РФ, с учетом компенсационного характера гражданско-правовой ответственности, суд пришел к выводу об удовлетворении ходатайства ответчика о снижении неустойки, в связи с чем с ответчика в пользу истца взыскал неустойку в размере 103 264 руб.

Суд указал, что доводы ответчика о наличии переплаты по договору своего документального подтверждения не нашли.

Поскольку ответчиком не представлено суду бесспорных и достаточных доказательств того, что невозможно достичь цели использования земельного участка на праве аренды, которое было предоставлено обществу на срок до 5 лет - для рекреационного назначения, суд не принял доводы ответчика об отсутствии у него обязанности по оплате арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером :322.

Руководствуясь статьями 619, 622, пунктом 2 статьи 452 ГК РФ, учитывая, что ответчиком не вносилась арендная плата более двух раз подряд по истечении установленного законом срока и после направления уведомления арендодателем, принимая во внимание, что с 01.03.2015 право распоряжения земельными участками, в отношении которых заключен спорный договор, принадлежит администрации Морского сельсовета суд пришел к выводу, что возврат земельных участков осуществляется в пользу администрации Морского сельсовета.

Суд апелляционной инстанции с указанными мотивами и выводами согласился.

Довода общества о том, что земельные участки с кадастровыми номерами :281, :283, :287 были выкуплены по договору купли-продажи от 19.07.2012 N 251, суд не принял, поскольку государственная регистрация перехода права собственности на данные земельные участки по договору купли-продажи земельных участков, на который ссылается ответчик, не произведена, государственная регистрация права аренды также не прекращена, что подтверждается выписками из ЕГРП, представленными истцами в материалы дела, в связи с чем обязательство ответчика по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется.

Апелляционным судом не был принят довод ответчика об отсутствии его уведомления о смене распорядителя земельного участка, ввиду того, смена распорядителя земельного участка произошла на основании Федерального закона соответствующим распоряжением.

Доводы о несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора как в части взыскания задолженности, пени, так и в части расторжения договора аренды, апелляционный суд отклонил как противоречащие материалам дела.

Возражения общества об обременении земельного участка с кадастровым номером :322, невозможности его использования в полном объеме и, как следствие, неправильности расчета арендной платы истца, со ссылками на материалы дела N А45-6973/2015, суд отклонил, поскольку ответчиком не представлено доказательств невозможности использования всего земельного участка с кадастровым номером 54:19:072601:322 при наличии на нем линейных объектов, на части которого находятся объекты, кроме того, при наличии препятствий в пользовании земельными участками правообладатель в таком случае был вправе принять действия, направленные на устранении препятствий в пользовании земельным участком, то есть использовать способы защиты права в соответствии с положениями статьи 12 ГК РФ.

Суд принял во внимание, что ответчик намерен использовать данный земельный участок, осуществлять строительство объектов на данном земельном участке, оспаривая отказ администрации в выдаче разрешения на строительство, следовательно, не усматривает невозможности использования земельного участка.

Довод о наличии процессуальных нарушений, что выразилось в отклонении ходатайства об отложении рассмотрения дела для ознакомления с дополнениями истца, не был принят судом, поскольку отложение судебного заседания в силу статьи 158 АПК РФ является правом суда, а не его обязанностью.

Суд кассационной инстанции, отклоняя доводы кассационной жалобы, исходит из установленных по делу обстоятельств и следующих норм права.

В соответствии с частью 1 статьи 286 АПК РФ арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой инстанции и апелляционной инстанции, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено названным Кодексом.

Поскольку в данном случае иное АПК РФ не предусмотрено, то суд кассационной инстанции рассматривает кассационную жалобу только в пределах приведенных в ней доводов.

Кроме того, часть 1 статьи 286, пункт 3 части 1 статьи 287 АПК РФ ограничивают процессуальные полномочия суда кассационной инстанции проверкой правильности применения норм материального и процессуального права судами нижестоящих инстанций, суд кассационной инстанции не вправе устанавливать новые фактические обстоятельства и повторно оценивать исследованные судами первой и апелляционной инстанций имеющиеся в деле доказательства.

Также в силу части 1 статьи 288 АПК РФ арбитражный суд кассационной инстанции проверяет обоснованность обжалуемых судебных актов лишь в той мере, в какой это необходимо для проверки соответствия данных актов нормам материального и процессуального права, исходя из установленных статьей 286 названного Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Новые доказательства, которые не были предметом оценки судов первой и апелляционной инстанций и, соответственно, на них не могли быть основаны выводы судов об обстоятельствах дела, во внимание судом округа не принимаются.

Согласно статье 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Исходя из положений статьи 307 ГК РФ, обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

Статьей 614 ГК РФ установлена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 ГК РФ).

Суды первой и апелляционной инстанций, оценив расчет задолженности ответчика по арендной плате, учитывая пункт 3.2 договора о начислении арендной платы с момента подписания договора, поскольку спорные земельные участки были переданы в аренду и разногласия по предмету аренды или по иным условиям договора между сторонами отсутствовали, с учетом пункта 14 постановления Пленума ВАС РФ N 73 пришли к правомерному выводу о начислении задолженности по арендной плате со 2 квартала 2011 года.

В соответствии со статьей 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

В постановлении от 07.02.2012 N 12990/11 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации о зачете встречных требований, заявленном в одностороннем порядке, указал следующее.

Условия прекращения обязательства зачетом и случаи его недопустимости определены в статьях 410 - 412 ГК РФ. Основанием для признания заявления о зачете как односторонней сделки недействительным может являться нарушение запретов, ограничивающих проведение зачета или несоблюдение условий, характеризующих зачитываемые требования (отсутствие встречности, однородности, ненаступление срока исполнения).

Бесспорность зачитываемых требований и отсутствие возражений сторон относительно как наличия, так и размера требований не определены ГК РФ в качестве условий зачета. Следовательно, наличие спора в отношении одного из зачитываемых требований не препятствует подаче заявления о зачете при условии, что по обязательству, на прекращение которого направлено зачитываемое требование, на момент заявления о зачете не возбуждено производство в суде. После предъявления иска к лицу, имеющему право заявить о зачете, данное право может быть реализовано только путем заявления встречного иска, который принимается судом на основании пункта 1 части 3 статьи 132 АПК РФ.

Оспаривание лицом, получившим заявление о зачете, наличия неисполненного им обязательства, требование из которого было предъявлено к зачету, не может рассматриваться в качестве основания для признания заявления о зачете как односторонней сделки недействительным. Данное обстоятельство при его установлении означает, что заявление о зачете не повлекло правового эффекта и соответствующее обязательство лица, сделавшего такое заявление, не прекратилось.

Заявление о зачете не связывает контрагента, и он, полагая, что сделанное заявление не повлекло правового эффекта в виде прекращения его требования к лицу, заявившему о зачете, вправе обратиться в арбитражный суд с иском о взыскании соответствующей задолженности. При рассмотрении имущественного требования о взыскании подлежат проверке судом доводы ответчика о наличии у него встречного однородного требования к истцу и о прекращении обязательств полностью или в соответствующей части в результате сделанного заявления о зачете.

Таким образом, при рассмотрении имущественного требования о взыскании подлежат проверке судом доводы ответчика о наличии у него встречного однородного требования к истцу и о прекращении обязательств полностью или в соответствующей части в результате сделанного заявления о зачете.

Как отражено в пункте 51 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" согласно пункту 2 статьи 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Если односторонняя сделка совершена, когда законом, иным правовым актом или соглашением сторон ее совершение не предусмотрено или не соблюдены требования к ее совершению, то по общему правилу такая сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена.

В силу пункта 2 статьи 154, статьи 410 ГК РФ зачет как способ прекращения обязательства является односторонней сделкой, для совершения которой необходимы определенные условия: требования должны быть встречными, однородными, с наступившими сроками исполнения. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Согласно статье 156 ГК РФ к односторонним сделкам, каковой является зачет, применяются общие положения об обязательствах и о договорах, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки.

Исходя из смысла зачета, как сделки, направленной на прекращение встречных однородных требований полностью или частично, предмет зачета может являться определенным лишь в случае, когда в сделке зачета индивидуализированы прекращаемые требования обеих сторон.

Как следует из статьи 410 ГК РФ, обязательство прекращается зачетом встречного однородного требования. При этом встречные требования возникают из обязательств, в которых участвуют одни и те же лица, являющиеся одновременно и должниками, и кредиторами по отношению друг к другу.

В соответствии с частями 1 - 4, 7 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В рассматриваемом случае суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив письмо ООО "Фирма Абросимов", в котором ответчик заявил о зачете встречных однородных требований, возникших из переплаты по другим договорам аренды, в частности, по договору аренды от 09.07.2003 N 12 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 54:19:072602:5, 54:19:072602:10, письмо администрации Новосибирского района Новосибирской области от 25.01.2012 N 18592/01-12, а также справку, составленную ответчиком 01.10.2011, из которой следует, что сумма переплаты составляет 605 806, 98 руб., пришли к единому выводу об отсутствии условий для зачета, отсутствии у арендодателя денежных обязательств перед арендатором.

Из письма ответчика от 14.12.2011 невозможно установить, какой размер денежных обязательств предъявляет к зачету указанная сторона, данное письмо не содержит сведений, кроме того, суммы перерасчета не определены, акты сверок между сторонами не составлялись.

Не соглашаясь с выводами судов, заявитель приводит доводы о наличии переплаты, считая, что у него имеется задолженность лишь по участку с кадастровым номером :322, однако такой вывод противоречит условиям заключенного договора аренды, из которого следует, что арендная плата определена как единая сумма в размере 160 011, 67 руб. в год за все земельные участки.

При этом судами рассмотрен довод о невозможности использования земельного участка с кадастровым номером :322. Судебная коллегия поддерживает выводы судов и отмечает, что данный довод общества основан на фактах, свидетельствующих по его мнению, о невозможности использования земельного участка для строительства, однако данный участок был предоставлен ответчику по договору согласно пункту 1.1 для рекреационного использования.

Также судами учтено, что зачет не распространяется на платежи, срок которых не наступил, заявление о зачете встречного однородного требования, поступившее до наступления срока исполнения обязательства, не прекращает соответствующие обязательства с наступлением упомянутого срока (пункт 18 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований").

Доводу общества о том, что земельные участки с кадастровыми номерами :281, :283, :287 были выкуплены по договору купли-продажи от 19.07.2012 N 251, была дана надлежащая правовая оценка, соответствующая имеющимся в материалах дела доказательствам и основанным на них выводам.

Согласно выпискам из ЕГРП в отношении указанных земельных участков зарегистрировано обременение - аренда, сроком на 5 лет, сведения о правообладателе отсутствуют.

В соответствии со статьей 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (статья 551 указанного Кодекса). Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (статья 556 Кодекса).

В силу пункта 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином (пункт 6 данной статьи).

Доказательств перехода права собственности на земельные участки с кадастровыми номерами :281, :283, :287 к ответчику, относящихся к заявленному спорному периоду взыскания задолженности, которыми бы суды располагали на момент рассмотрения спора, ООО "Фирма Абросимова", не представлено.

Доводы ответчика об отсутствии его уведомления о смене распорядителя земельного участка, о несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора как в части взыскания задолженности, пени, так и в части расторжения договора аренды, также правомерно отклонены судами.

Довод общества о необходимости представления истцами доверенности от собственника ссылкой на нормы права не обоснован.

Согласно пункту 3 статьи 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 8.1 договор может быть расторгнут досрочно по требованию арендодателя решением суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в договоре.

Из расчета задолженности следует, что ответчиком не вносилась арендная плата более 2-х раз подряд по истечении установленного законом срока и после направления уведомления арендодателем.

Таким образом, общество допустило существенные нарушения условий договора аренды, имелись основания для расторжения договора и возврата земельных участков администрации Морского сельсовета Новосибирского района, поскольку в соответствии со статьей 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 08.06.2015) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется: органом местного самоуправления поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения, при наличии утвержденных правил землепользования и застройки поселения, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

Судебная коллегия также не находит предусмотренных пунктом 2 части 4 статьи 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых судебных актов, учитывая, что спор судом первой инстанции был рассмотрен по существу с участием ответчика.

Таким образом, доводы ответчика не опровергают выводы судов, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебных актов. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 11.01.2016 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 25.03.2016 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А45-17902/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

В.В. Сирина

Судьи

С.Н. Тамашакин С.И. Шуйская