Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 8 февраля 2017 г. N Ф04-6670/16 по делу N А46-6853/2016

Требование: о внесении изменений в договор аренды в отношении нежилых помещений

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда апелляционной истанции оставлено в силе, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Тюмень

8 февраля 2017 г.

Дело N А46-6853/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 02 февраля 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 февраля 2017 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Зиновьевой Т.А.,

судей Сириной В.В.,

Тихомирова В.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу департамента имущественных отношений администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 31.08.2016 (судья Храмцов К.В.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2016 (судьи Рожков Д.Г., Солодкевич Ю.М., Тетерина Н.В.) по делу N А46-6853/2016 по иску департамента имущественных отношений администрации города Омска (644043, Омская обл., г. Омск, ул. Краснофлотская, д. 8, ОГРН 1025500748613, ИНН 5508001003) к индивидуальному предпринимателю Футину Андрею Станиславовичу (ОГРНИП 304421109600065, ИНН 421107233934), обществу с ограниченной ответственностью "Универсал Сервис" (644046, Омская обл., г. Омск, 16-й военный городок, д. 338, кв. 12, ОГРН 1075506002384, ИНН 5506070971) о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения.

Суд установил:

департамент имущественных отношений администрации города Омска (далее - департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Футину Андрею Станиславовичу (далее - ИП Футин А.С., предприниматель), обществу с ограниченной ответственностью "Универсал Сервис" (далее - ООО "Универсал Сервис", общество) о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения N 41511/6 от 24.01.2008.

Решением Арбитражного суда Омской области от 31.08.2016, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2016, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе департамент просит отменить обжалуемые судебные акты, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Департамент не согласен с выводом судов о том, что в рассматриваемом договоре аренды содержится лишь положение о возможности изменения арендной платы по соглашению сторон, а не по требованию одного из контрагентов в судебном порядке.

По мнению заявителя, пункт 5.7 договора аренды от 24.01.2008 N 41511/6 предусматривает право арендодателя требовать внесения соответствующих изменений в договор аренды в случае изменения действующего законодательства, в данном случае - принятия Решения Омского городского Совета от 28.10.2015 N 387.

В соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой инстанции и апелляционной инстанции, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено названным Кодексом.

Поскольку в данном случае иное АПК РФ не предусмотрено, суд кассационной инстанции рассматривает кассационную жалобу только в пределах приведенных в ней доводов.

В отзыве на кассационную жалобу общество указало на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, отзыва не нее, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами и усматривается из материалов дела, согласно свидетельствам о государственной регистрации права серии 55АА N 991917 от 16.01.2014, серии 55АА N 991918 от 16.01.2014, серии 55 АВ N 359473 от 13.04.2007, серии 55 АВ N 359474 от 13.04.2007, серии 55-АА N 991919 от 16.01.2014, серии 55-АА N 991916 от 16.01.2014, серии 55-АА N 991934 от 16.01.2014 муниципальному образованию городской округ город Омск Омской области на праве собственности принадлежат расположенные по адресу: г. Омск, ул. Маяковского, д. 64, нежилое помещение 6П, номер на поэтажном плане 1-го этажа: 15, литера А, общей площадью 4,2 кв. м.; нежилое помещение 8П, общей площадью 35,6 кв. м., нежилое помещение 12П, общей площадью 53,5 кв. м; нежилое помещение 16П, общей площадью 481,6 кв. м., этаж 1, 2; нежилое помещение 21П, общей площадью 32,3 кв. м.; нежилое помещение 22П, общей площадью 35,0 кв. м.; нежилое помещение 23П, общей площадью 46,4 кв. м., и расположенное по адресу: г. Омск, ул. Куйбышева/Маяковского, д. 81/64, нежилое одноэтажное строение, литер Ж, общей площадью 123,7 кв. м.

24.01.2008 между ООО "Дом" (арендодатель, в последующем заменен департаментом), ИП Футиным А.С. и ООО "Универсал Сервис" (арендаторы) заключен договор аренды нежилых помещений N 41511/6 (далее - договор), по условиям которого, с учетом последующих изменений, департамент, выступающий от имени муниципального образования город Омск (арендодатель), сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение (строение), расположенное по адресам: г. Омск, ул. Маяковского, д. 64

- нежилое помещение 6П, номер на поэтажном плане 1-го этажа: 15, литера А, общей площадью 4,2 кв. м;

- нежилое помещение 8П, номер на поэтажном плане: 51, находящееся в одноэтажной пристройке к зданию, литер А11, общей площадью 35,6 кв. м,

- нежилое помещение 12П, номера на поэтажном плане 1-го этажа: 16, 17, 26, общей площадью 53,5 кв. м;

- нежилое помещение 16П, номера на поэтажном плане 1-го этажа: 14, 17, 18-21, 27, 32, 34, 37, 60, общей площадью 301,6 кв. м., номера на поэтажном плане 2-го этажа: 9-12, 15, 17, 18, общей площадью 134,2 кв. м;

- нежилое помещение 21П, номер на поэтажном плане 1-го этажа: 42, 42`, 42`` общей площадью 32,3 кв. м;

- нежилое помещение 22П, номер на поэтажном плане 1-го этажа: 35, общей площадью 35,0 кв. м;

- нежилое помещение 23П, номер на поэтажном плане 1-го этажа: 22, общей площадью 46,4 кв. м; г. Омск, ул. Куйбышева/Маяковского, д. 81/64;

- нежилое одноэтажное строение, номер на поэтажном плане 1-го этажа: 1, 2, 3, литер Ж, общей площадью 123,7 кв. м, индивидуализированное согласно Приложению к настоящим изменениям, целевое назначение: химчистка, пошив, ремонт и обновление одежды: непродовольственная и продовольственная торговля.

Общая площадь сдаваемых в аренду помещений: 766,5 кв. м.

Арендатор обязуется осуществлять благоустройство, содержание в надлежащем санитарном состоянии и озеленение прилегающей к арендованному объекту территории.

Арендатор перечисляет ежемесячно арендную плату получателю до 15-го числа текущего месяца.

Исходя из пункта 3.1 договора, величина арендной платы в месяц составляет 33 324 руб. 75 коп. без учета НДС.

В платежном поручении (квитанции) арендатор указывает номер и дату регистрации договора, за какой период осуществляется платеж (пункты 1.1, 2.2.12, 3.3 договора в редакции изменений от 06.12.2012 и от 16.06.2014).

По акту приема-передачи нежилого помещения в аренду вышеуказанные нежилые помещения переданы ИП Футину А.С. и ООО "Универсал Сервис".

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Омской области от 17.04.2014 по делу N А46-15717/2013 внесены изменения в договор, а именно: изменен раздел 3 договора "Платежи и расчеты по договору", дополнен пунктом 3.5 в следующей редакции: "Арендная плата подлежит ежегодным изменениям в соответствии с действующим законодательством. Размер арендной платы изменяется один раз в год на основании отчета о рыночной стоимости и рыночной арендной плате за пользование муниципальным имуществом при условии, что с даты заключения договора или последнего изменения арендной платы прошло не менее одного года. Настоящие изменения являются неотъемлемой частью договора аренды нежилого помещения N 41511/6 от 24.01.2008 и действует с даты вступления в законную силу судебного акта по делу N А46-15717/2013".

26.09.2014 закрытым акционерным обществом "Компания "СТАТУС" по заказу департамента подготовлен отчет N МК-ОМ-26 об оценке рыночной стоимости аренды нежилых помещений 8П лит. А11, 12П, 21П, 22П, 23П, 16П номера на поэтажном плане 1 этажа 14, 17`, 18-21, 27, 32, 34, 37, 60, номера на поэтажном плане 2-го этажа 9-12, 15, 17, 18, 6П номер на поэтажном плане 1-го этажа 15` лит. А, 5А-А10, лит. Ж, назначение: нежилое, общей площадью 766,5 кв.м., расположенных по адресу: Омская область, г. Омск, ул. Куйбышева/Маяковского, д. 81/64.

Согласно подготовленному отчету рыночная стоимость объекта оценки с учетом НДС (18%) составляет (округленно до рублей) 20 965 308 руб.; рыночная стоимость аренды объекта оценки в месяц без учета НДС (18%) составляет 141 803 руб.

В соответствии с пунктом 5.7 договора в редакции изменений от 06.12.2012 в случае изменения действующего законодательства, определяющего условия предоставления муниципального имущества в аренду, арендодатель вправе требовать внесения соответствующих изменений в договор аренды.

Решением Омского городского Совета от 28.10.2015 N 387 внесены изменения в Решение Омского городского Совета от 28.01.2009 N 212 "О порядке предоставления во владение и (или) пользование муниципального имущества города Омска", согласно которым часть 3 статьи 10 изложена в следующей редакции: договором аренды муниципального имущества предусматривается, что размер арендной платы изменяется один раз в год при условии, что с даты заключения договора или последнего изменения арендной платы прошло не менее одного года: в связи с изменением уровня инфляции - путем умножения размера арендной платы на уровень прогнозируемой инфляции в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период; на основании отчета о рыночной стоимости и рыночной арендной плате за пользование муниципальным имуществом. При этом в договорах аренды муниципального имущества, заключаемых по итогам торгов, предусматривается, что размер арендной платы не может быть пересмотрен в сторону уменьшения.

На основании изложенного департамент направил в адрес ИП Футина А.С. и ООО "Универсал Сервис" для подписания проект изменений к договору, предложил внести в договор следующие изменения:

1. Пункт 1.1 раздела "Общие условия" изложить в следующей редакции: "Арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение (строение), расположенное по адресам: г. Омск, ул. Маяковского, д. 64 - нежилое помещение 6П, номер на поэтажном плане 1-го этажа: 15, литера А, общей площадью 4,2 кв.м; нежилое помещение 8П, общей площадью 35,6 кв.м, нежилое помещение 12П, номера на поэтажном плане 1-го этажа: 16, 17, 26, общей площадью 53,5 кв.м; нежилое помещение 16П, номера на поэтажном плане 1-го этажа: 14, 17, 18-21, 27, 32, 34, 37, 60, общей площадью 301,6 кв.м., номера на поэтажном плане 2-го этажа: 9-12, 15, 17, 18, общей площадью 134,2 кв.м; нежилое помещение 21П, общей площадью 32,3 кв.м; нежилое помещение 22П, общей площадью 35,0 кв.м; нежилое помещение 23П, общей площадью 46,4 кв.м., г. Омск, ул. Куйбышева/Маяковского, д. 81/64 - нежилое одноэтажное строение, литер Ж, общей площадью 123,7 кв.м, индивидуализированное согласно Приложению к изменениям (зарегистрированным 15.09.2014), целевое назначение: химчистка, пошив, ремонт и обновление одежды: непродовольственная и продовольственная торговля. Общая площадь сдаваемых в аренду помещений: 766,5 кв.м. Рыночная стоимость сдаваемых в аренду нежилых помещений составляет 20 965 308,00 руб. на основании отчета о рыночной оценке от 26.09.2014 N МК-ОМ-26.

2. В разделе 2 "Обязанности сторон": 1) Пункт 2.2.12 изложить в следующей редакции: "обеспечить в соответствии с Решением Омского городского Совета от 25.07.2007 N 45 "О правилах благоустройства, обеспечения чистоты и порядка на территории города Омска" содержание и уборку прилегающей и (или) закрепленной территории". 2) Дополнить пунктом 2.2.15 в следующей редакции: "Обеспечивать праздничное оформление фасада здания, входной группы и прилегающей к арендованному объекту территории (День Победы, День города, Новый год и Рождество), в соответствии с индивидуальной или утвержденной Администрацией города Омска концепцией праздничного оформления (посадка цветов, размещение флагов и баннеров, новогоднее световое оформление)".

3. В разделе 3 "Платежи и расчеты по договору": 1) Пункт 3.1. исключить, пункты 3.2, 3.3, 3.4, 3.5 читать соответственно пунктами 3.1, 3.2, 3.3., 3.4; 2) Пункт 3.2 изложить в следующей редакции: "Арендатор перечисляет ежемесячно арендную плату получателю до 15-го числа текущего месяца. Исходя из рыночной стоимости арендной платы в месяц, в соответствии с отчетом от 26.09.2014 N МК-ОМ-26 величина арендной платы в месяц составляет 141 803 руб. без учета НДС. В платежном поручении (квитанции) арендатор указывает номер и дату регистрации договора, а также, за какой период осуществляется платеж".

4. В разделе 10 "Прочие приложения": 1) Пункты 10.1, 10.2, 10.3 читать соответственно пунктами 10.2, 10.3, 10.4. 2) Дополнить пунктом 10.1 в следующей редакции; "Арендатор заведомо согласен на обработку следующих своих персональных данных: ФИО, адрес, паспортные данные, дата и место рождения, ИНН, ОГРН, в том числе их хранение, использование, передачу их в Управление Росреестра по Омской области, Федеральную антимонопольную службу, прокуратуру, правоохранительные органы, Администрацию города Омска и ее структурные подразделения. В Управление Федеральной налоговой службы".

5. Настоящие изменения являются неотъемлемой частью договора аренды нежилого помещения N 41511/6 от 24.01.2008 и действуют с 26.09.2014".

29.12.2014 от ИП Футина А.С. и ООО "Универсал Сервис" в адрес департамента поступил отзыв к вышеуказанным изменениям, в котором арендаторы просили учесть фактическую площадь помещений, исключить из расчета оплаты помещения общего назначения, а также привести в соответствие содержание кадастровых паспортов в целях определения объективной стоимости объекта и расчета арендной платы.

Письмом N Исх-ДИО/908 от 23.01.2015 департамент направил ответчикам протокол согласования разногласий к изменениям к договору аренды N 41511/6 от 24.01.2008.

В настоящее время указанный проект изменений к договору аренды N 41511/6 от 24.01.2008 сторонами договора не подписан.

Учитывая изложенные обстоятельства, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Отказывая в удовлетворении требований истца, суды учли сложившуюся судебную практику по аналогичным спорам (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.04.2010 N 1074/10) и исходили из того, что по правилам подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), поскольку арендодатель и арендатор не заключили соглашения о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор по вопросу об изменении цены договора аренды подлежит передаче на рассмотрение суда, судебное внесение соответствующих изменений в договор недопустимо. Суды указали, что пункт 5.7 договора аренды нежилого помещения от 24.01.2008 N 41511/6, предусматривающий право арендодателя требовать внесения соответствующих изменений в договор аренды в случае изменения действующего законодательства, определяющего условия предоставления муниципального имущества в аренду, не является основанием для удовлетворения требований истца, поскольку условия предоставления муниципального имущества в аренду в соответствующей части (на основании отчета о рыночной стоимости и рыночной арендной плате за пользование муниципальным имуществом) в связи с принятием Решения Омского городского Совета от 28.10.2015 N 387 не изменились.

Выводы судов соответствуют установленным обстоятельствам дела и применимому к спорным правоотношениям законодательству.

Гражданским законодательством установлен принцип свободы договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 статьи 421 ГК РФ, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6 ГК РФ) к отдельным отношениям сторон по договору (пункты 1 и 2 статьи 421 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда, в частности в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена пунктом 3 статьи 614 ГК РФ.

Руководствуясь указанными нормами права, исходя из содержания пункта 3.5 договора, части 3 статьи 10 решения Омского городского Совета от 28.01.2009 N 212 "О порядке предоставления во владение и (или) пользование муниципального имущества города Омска" (в редакции Решения Омского городского Совета от 28.10.2015 N 387), учитывая правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.04.2010 N 1074/10), суды пришли к обоснованному выводу о том, что само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата подлежит изменению в соответствии с действующим законодательством, при данных обстоятельствах не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части. Такое договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 ГК РФ, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 421 ГК РФ), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательства.

Таким образом, стороны не предусмотрели иного механизма внесения изменений в договор аренды в части размера арендной платы, отличного от установленного пунктом 3 статьи 614 ГК РФ.

Поскольку арендодатель и арендатор, в том числе и конклюдентными действиями, не заключили соглашения о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор по вопросу об изменении цены договора аренды подлежит передаче на рассмотрение суда, судебное внесение соответствующих изменений в договор недопустимо и по правилам подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ.

Так как условия предоставления муниципального имущества в аренду в соответствующей части (на основании отчета о рыночной стоимости и рыночной арендной плате за пользование муниципальным имуществом) в связи с принятием решения Омского городского Совета от 28.10.2015 N 387 не изменились, пункт 5.7 договора, как верно указано судебными инстанциями, не является основанием для удовлетворения требований истца.

Таким образом, доводы кассационной жалобы повторяют доводы, заявленные истцом ранее при рассмотрении дела в судах первой и апелляционной инстанций, основаны на неверном толковании норм права, направлены на переоценку выводов судов, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции в силу статьи 286 АПК РФ.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств.

Поскольку неправильного применения норм материального и нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 АПК РФ) судами не допущено, то оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Омской области от 31.08.2016 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2016 по делу N А46-6853/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Т.А. Зиновьева

Судьи

В.В. Сирина В.В. Тихомиров