Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 7 марта 2017 г. N Ф04-263/17 по делу N А27-11187/2016

г. Тюмень

7 марта 2017 г.

Дело N А27-11187/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 02 марта 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 марта 2017 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Куприной Н.А.,

судей Забоева К.И.,

Туленковой Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Березовой Ю.Г., рассмотрел кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Попова Андрея Тимофеевича на решение от 19.09.2016 Арбитражного суда Кемеровской области (судья Шикин Г.М.) и постановление от 20.12.2016 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Павлова Ю.И., Фертиков М.А., Шатохина Е.Г.) по делу N А27-11187/2016 по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Попова Андрея Тимофеевича (ОГРНИП 308420501000021) к открытому акционерному обществу "Кемеровский кондитерский комбинат" (650002, город Кемерово, улица Цимлянская, дом 2, ИНН 4205000168, ОГРН 1024200696849) об обязании заключить договор, взыскании 3 000 000 руб. штрафной неустойки, 427 120 руб. убытков.

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Седьмого арбитражного апелляционного суда (судья Павлова Ю.И.). в судебном заседании приняли участие представители: индивидуального предпринимателя Попова Андрея Тимофеевича - Лазаревич А.Л. по доверенности от 04.07.2016, открытого акционерного общества "Кемеровский кондитерский комбинат" - Пропостин А.А. по доверенности от 01.08.2016.

Суд установил:

индивидуальный предприниматель Попов Андрей Тимофеевич (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к открытому акционерному обществу "Кемеровский кондитерский комбинат" (далее - комбинат) об обязании заключить договор, взыскании 3 000 000 руб. штрафной неустойки и 427 120 руб. убытков.

Исковое заявление основано на статье 429, пункте 4 статьи 445, статье 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и мотивировано уклонением ответчика от исполнения обязательств по предварительному договору от 16.02.2016 N ПКП-01/02-2016.

Решением от 19.09.2016 Арбитражного суда Кемеровской области, оставленным без изменения постановлением от 20.12.2016 Седьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении иска отказано.

Предприниматель обратился с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование жалобы заявитель приводит следующие доводы: выводы судов не соответствуют материалам дела; судами не применены нормы материального права, подлежащие применению; в нарушение норм статей 8, 9, 65 АПК РФ суды необоснованно возложили обязанность доказывания на истца, освободив от нее ответчика; судом первой инстанции не верно определен предмет предварительного договора; исходя из анализа заключенного сторонами договора, поименованного как предварительный, следует, что он содержит все существенные условия договора купли-продажи, и должен быть квалифицирован как договор купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате; предъявление требования об исполнении обязательства в натуре не лишает истца права потребовать возмещения убытков и неустойки; отказ истцу во взыскании неустойки не мотивирован судами.

Комбинат направил отзыв на кассационную жалобу, в котором просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Отзыв на кассационную жалобу приобщен к материалам дела.

В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы кассационной жалобы.

Представитель комбината поддержал возражения, изложенные в отзыве.

Проверив в соответствии со статями 274, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, правильность применения судами норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции, исходя из доводов кассационной жалобы, отзыва, пояснений представителей сторон, пришел к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено и следует из материалов дела, что между комбинатом и предпринимателем заключен договор, поименованный сторонами как предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 16.02.2016 N ПКП-01/02-2016 (далее - договор), согласно которому стороны обязались в будущем заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения, входящего в состав нежилого помещения (общей площадью 786 кв. м), расположенного на 2 этаже здания по адресу: город Кемерово, проспект Ленина, 35/2, помещение 7, кадастровый (или) условный номер 42:24:0101002:24139, в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором (пункт 1.1 договора).

Пунктом 1.4 договора предусмотрено заключение основного договора в срок до 30.04.2016.

В соответствии с пунктом 2.1.8 договора передача объектов по основному договору осуществляется в течение трех дней после уплаты цены по основному договору.

Пунктом 5.8 договора установлена штрафная неустойка в размере 3 000 000 руб. за неисполнение продавцом условий договора.

Предприниматель во исполнение условий договора передал комбинату денежные средства в размере 3 000 000 руб., из которых 1 000 000 руб. передан 27.12.2014 по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от 24.12.2014 N ПКП-02/1214-1, прекратившему действие 30.03.2015, 2 000 000 руб. внесены платежным поручением от 20.02.2016 N 31.

Комбинат во исполнение условий договора 31.03.2016 поставил на государственный кадастровый учет нежилые помещения, являющиеся предметом договора:

- с кадастровым номером 42:24:0101002:24716 (предыдущий номер 42:24:0101002:24139) площадью 454,4 кв. м (запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 09.04.2016 N 42-42/001-42/201/033/2016-48/1);

- с кадастровым номером 42:24:0101002:24718 (предыдущий номер 42:24:0101002:24139) площадью 79,5 кв. м (запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 09.04.2016 N 42-42/001-42/201/033/2016-50/1).

11.05.2016 истец направил комбинату предложение-уведомление о готовности к заключению основного договора купли-продажи, предложив до 19.05.2016 согласовать дату сделки и подачи документов на регистрацию перехода права собственности в установленном порядке, указав, что несогласование ответчиком даты заключения основного договора в указанный срок расценивает как уклонение от заключения основного договора.

Ссылаясь на уклонение комбината от заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества, предприниматель обратился в суд с настоящим иском.

Отказывая в иске, суд первой инстанции исходил из того, что обязательства из договора прекратились в соответствии с пунктом 6 статьи 429 ГК РФ в связи с истечением срока, в течение которого стороны обязались заключить основной договор.

Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции, согласился с оценкой предложения истца о заключении договора от 11.05.2016 в качестве новой оферты, содержащей иные существенные условия нового договора купли-продажи.

При этом суд апелляционной инстанции посчитал, что неверное указание судом первой инстанции площади нежилого помещения, являющегося предметом договора, не привело к принятию неправильного судебного акта.

Руководствуясь положениями статей 421, 425, 429, 432, 443 ГК РФ, учитывая, что в согласованный срок истец не направил ответчику предложение заключить основной договор, суды пришли к выводу о том, что обязательства ответчика прекратились, нарушение обязанностей и виновное бездействие ответчика отсутствует, оснований для взыскания неустойки и убытков не имеется.

Судом апелляционной инстанции отклонен довод предпринимателя о необходимости квалифицировать договор в качестве договора купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, поскольку по условиям договора стоимость спорных объектов недвижимости составляет 25 093 300 руб. исходя из стоимости 47 000 руб. за 1 кв. м.

Уплата предпринимателем 3 000 000 руб., что по расчету суда апелляционной инстанции составляет 8% цены недвижимого имущества, не расценена как свидетельствующая о внесении истцом существенной части цены имущества.

На основании данного вывода, руководствуясь пунктом 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление N 54), суд апелляционной инстанции посчитал, что указанная оплата не дает оснований квалифицировать подписанный истцом и ответчиком договор в качестве договора купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

В кассационной жалобе и устных пояснениях заявитель ссылается на то, что до 01.05.2016 сторонами исполнялись условия договора, истец внес обеспечительный платеж, ответчик выделил помещения и обеспечил их кадастровый учет и регистрацию своего права собственности, фактически передал истцу помещения и право распоряжения ими, а истец сдал их в аренду. Ответчиком 06.05.2016 было предложено истцу заключить договор на коммунальное обслуживание до момента заключения основного договора на иных условиях.

Судами указанные обстоятельства не выяснялись, оценка доводам истца о передаче ответчиком истцу помещений, обстоятельствам, связанным с исполнением сторонами условий договора, не дана.

С учетом позиции сторон, а также направления ими друг другу вариантов договоров, судами не установлено, в отношении условий какого именно договора (купли-продажи или сервисного обслуживания и теплоснабжения) между сторонами возник спор.

Заявитель в кассационной жалобе ссылается на неверное определение судом предмета договора, учитывая общую площадь объекта 786 кв. м, из которого подлежали выделению нежилые помещения, являющиеся предметом договора, площадью 540,6 кв. м, в связи с чем, судом первой инстанции сделан неверный вывод о направлении истцом ответчику новой оферты на иных условиях, отличных от условий договора.

Судами первой и апелляционной инстанций не установлено, какие именно различия в существенных условиях договора купли-продажи фактически содержались в редакциях договора, предложенных сторонами друг другу.

Учитывая изложенное, с учетом ошибочного определения судом первой инстанции площади нежилых помещений, являющихся предметом договора, суд кассационной инстанции считает, что выводы судов о необоснованности заявленных истцом требований сделаны преждевременно.

Судами также не учтено следующее.

Исходя из смысла положений статьи 429 ГК РФ, соглашение сторон в предварительном договоре устанавливает только одно обязательство - заключить в будущем основной договор и не порождает имущественных (денежных) обязательств. Следовательно, договор, устанавливающий иные обязательства сторон, не является предварительным договором.

Как установлено судами и следует из условий заключенного сторонами договора и обстоятельств, связанных с его исполнением, данный договор устанавливал непосредственную обязанность комбината выделить объекты, указанные в приложениях N 1 и 2 к предварительному договору, из общей площади нежилого помещения, изготовить технические паспорта на каждый объект, поставить объекты на кадастровый учет, получить адреса на каждый объект, зарегистрировать право собственности на выделенные объекты; обязанность предпринимателя внести обеспечительный платеж в сумме 3 000 000 руб., то есть денежное обязательство покупателя.

Предприниматель передал комбинату во исполнение условий договора обеспечительный платеж в размере 3 000 000 руб.

В силу пункта 1 статьи 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж).

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

Таким образом, несмотря на свое название, договор, заключенный сторонами, как установлено судами, помимо условий, позволяющих определить предмет и существенные условия договора купли-продажи, содержит иные обязательства сторон, в том числе денежное обязательство покупателя. Однако судами не дана оценка договору применительно к положениям Постановления N 54.

Судами не принято во внимание разъяснение, изложенное в пункте 8 Постановления N 54, согласно которому, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Данная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 09.08.2016 N 55-КГ16-7.

Квалификация подписанному сторонами договору должна производиться судами на основании содержания условий договора, которые в случае его неясности устанавливаются с помощью правил статьи 431 ГК РФ, а не наименования договора, указанного в его тексте, поскольку учитывая принцип непрофессионального процесса, суд должен исходить из действительной направленности воли сторон и самостоятельно определяет применимые нормы права.

Пунктом 1 статьи 487 ГК РФ определена возможность сторон договора купли-продажи предусмотреть обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата).

Вопрос о существенности размера предварительной оплаты, которая определяется по соглашению сторон, является оценочной категорией, и определяется судом с учетом всестороннего и полного исследования всех обстоятельств дела.

Оценка произведенной истцом оплаты в размере 3 000 000 руб. как несущественной части цены недвижимого имущества произведена судом апелляционной инстанции безотносительно к вопросу о значительности суммы оплаты для самого покупателя (истца). Данные обстоятельства судами не исследовались.

Как указано в пункте 2 Постановления N 54, согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.

Судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (пункт 3 статьи 555 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 5 Постановления N 54 при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ.

В силу пункта 3 статьи 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении Президиума от 10.06.2014 N 18357/13, передача недвижимости не означает перехода права собственности, но является одним из условий для регистрации перехода права собственности, если иное не указано в договоре или законе.

Предприниматель в кассационной жалобе ссылается на то, что фактически спорное недвижимое имущество передано ответчиком истцу, сдается истцом в аренду с согласия ответчика, однако данные обстоятельства не выяснялись и не устанавливались судами первой и апелляционной инстанций.

В соответствии с пунктом 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации" по смыслу части 1 статьи 168 АПК РФ суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В связи с этим ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Согласно пункту 3 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд обязан сам определить, из какого правоотношения спор возник и какие нормы подлежат применению.

Из данных разъяснений, закрепляющих общие принципы непрофессионального процесса, следует, что при наличии возможности обоснования права истца на обязание ответчика совершить действия, необходимые для регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, взыскание денежных средств, его ошибка в их правовой квалификации и нормативном обосновании не должна препятствовать судебной защите.

Судами не дана оценка действиям сторон после заключения договора (исполнение обязательств по нему сторонами), не в полной мере установлены фактические обстоятельства, не проверялись доводы истца о передаче ответчиком имущества, не изучен вопрос о квалификации требований истца с учетом того, что имущество передано ответчиком истцу, а интерес истца направлен на государственную регистрацию права на основании пункта 3 статьи 551 ГК РФ.

При указанных обстоятельствах выводы судов о необоснованности заявленных требований являются преждевременными.

Вместе с тем суд кассационной инстанции не вправе переоценивать представленные в материалы дела доказательства и устанавливать иные обстоятельства дела, чем те, что установлены судами первой и апелляционной инстанций, поскольку указанные действия выходят за пределы его полномочий в силу норм действующего процессуального законодательства (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 N 13031/12).

На основании вышеизложенного, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что судами первой и апелляционной инстанций не установлены все обстоятельства дела, необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта, выводы судов обеих инстанций основаны на неполном исследовании и оценке находящихся в деле доказательств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора, судами нарушены нормы материального и процессуального права, что привело к принятию неправильных судебных актов, в связи с чем, обжалуемые решение и постановление в силу пункта 3 части 1 статьи 287, части 1 статьи 288 АПК РФ подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела с учетом определенных договором обязанностей сторон, правильного установления фактических обстоятельств дела, суду надлежит квалифицировать сложившиеся между сторонами правоотношения, принимая во внимание разъяснения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации.

Исходя из существа защищаемого истцом интереса, суду следует изучить вопрос о возможности квалификации требования истца как требования о государственной регистрации перехода права собственности на основании пункта 3 статьи 551 ГК РФ, что является самостоятельным способом защиты нарушенного права.

В соответствии с частью 2.1 статьи 289 АПК РФ суду необходимо учесть указания арбитражного суда кассационной инстанции, устранить допущенные нарушения, предпринять меры для полного и всестороннего исследования доказательств и установления обстоятельств дела, при необходимости предложить лицам, участвующим в деле, представить дополнительные доказательства в обоснование своих требований и возражений, разрешить спор при правильном применении норм материального и процессуального права, а также распределить судебные расходы, в том числе по рассмотрению кассационной жалобы. Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

На основании статьи 283 АПК РФ в связи с окончанием рассмотрения дела в суде кассационной инстанции подлежат отмене меры по приостановлению исполнения обжалуемых судебных актов, принятые определением от 31.01.2017 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 19.09.2016 Арбитражного суда Кемеровской области и постановление от 20.12.2016 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А27-11187/2016 отменить, дел направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Кемеровской области.

Меры, принятые определением от 31.01.2017 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа о приостановлении исполнения обжалуемых судебных актов, отменить.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Н.А. Куприна

Судьи

К.И. Забоев Л.В. Туленкова