Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 8 сентября 2017 г. N Ф04-3615/17 по делу N А03-17300/2016

г. Тюмень

8 сентября 2017 г.

Дело N А03-17300/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 04 сентября 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объёме 08 сентября 2017 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Лошкомоевой В.А.

судей Лаптева Н.В.

Мельника С.А.

рассмотрел в судебном заседании при ведении протокола с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Нурписовым А.Т. кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Крестьянского хозяйства "Партнёр" на решение от 02.03.2017 Арбитражного суда Алтайского края (судья Фролов О.В.) и постановление от 02.06.2017 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Павлова Ю.И., Жданова Л.И., Шатохина Е.Г.) по делу N А03-17300/2016 по иску общества с ограниченной ответственностью Крестьянского хозяйства "Партнёр" (658966, Алтайский край, Михайловский район, село Полуямки, улица Советская, 31, ИНН 2258004099, ОГРН 1062235003753) к администрации Михайловского района Алтайского края (658960, Алтайский край, Михайловский район, село Михайловское, улица Садовая, 15, ИНН 2258001073, ОГРН 1022202316124), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (656002, город Барнаул, улица Советская, 16, ИНН 2225066565, ОГРН 1042202282132) о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.

Путём использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Алтайского края (судья Музюкин Д.В.) в заседании участвовал представитель общества с ограниченной ответственностью Крестьянского хозяйства "Партнёр" Лукьянец А.А. по доверенности от 07.10.2016.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью Крестьянское хозяйство "Партнёр" (далее - КХ "Партнёр", общество) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с иском к администрации Михайловского района Алтайского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (далее - Управление Росреестра) о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости - водонапорную башню, расположенную по адресу: Алтайский край, Михайловский район, село Михайловское, улица Мелиораторов, 1.

Решением суда от 02.03.2017, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 02.06.2017, в удовлетворении исковых требований отказано.

С решением от 02.03.2017 и постановлением от 02.06.2017 не согласно КХ "Партнёр", в кассационной жалобе просит их отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска.

По мнению подателя жалобы, у судов не имелось оснований для отказа в удовлетворении исковых требований, основанных на положениях пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации. Отсутствие государственной регистрации права собственности на объект недвижимости у продавца при заключении им сделки купли-продажи указанного объекта не может препятствовать регистрации перехода права к покупателю в случае ликвидации организации, выступившей продавцом. Судами сделаны неправильные выводы о том, что регистрация перехода права на недвижимое имущество на покупателя возможна лишь при условии регистрации ранее возникшего права продавца, так как обществом представлены доказательства наличия у продавца права собственности, возникшего до принятия Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), и регистрация которого не требовалась на момент его возникновения. Отсутствие такой регистрации может быть восполнено путём обращения в суд с настоящим требованием, поскольку продавец ликвидирован, и получение доказательств его права иным способом невозможно. Неприменение судами положений вышеуказанной нормы права, подлежащих применению к данным правоотношениям в соответствии с разъяснениями Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в пункте 62 постановления от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), привело к принятию неправильных судебных актов.

В судебном заседании представитель КХ "Партнёр" поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции считает их подлежащими отмене.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между КХ "Партнёр" (покупатель) и открытым акционерным обществом "Водстрой" (далее - ОАО "Водстрой", продавец) заключён договор купли-продажи от 12.08.2010, по которому покупатель приобрёл объект недвижимости - водонапорную башню, расположенную в селе Михайловское, улица. Мелиораторов, 1.

В пункте 1.2 договора указано, что имущество принадлежит продавцу на праве собственности. Цена договора составила 80 000 рублей.

Из пункта 2.3 договора следует, что покупатель оплатил стоимость имущества путём зачёта взаимных требований.

Согласно пункту 3.1 договор одновременно является актом приёма-передачи имущества.

Сторонами договора оформлена товарная накладная на передачу водонапорной башни покупателю, а также соглашение о зачёте взаимных требований от 12.08.2010.

ОАО "Водстрой" прекратило деятельность 26.12.2011 в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства, о чём свидетельствует выписка из Единого государственного реестра юридических лиц.

Ссылаясь на невозможность государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества в установленном порядке, КХ "Партнёр" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В подтверждение возникшего у него права собственности общество представило выписку из технического паспорта на водонапорную башню по состоянию на 24.06.2016; уведомление от 05.09.2016 о том, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют записи о зарегистрированных правах на указанный объект недвижимости.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из положений пункта 2 статьи 13 Закона о регистрации в связи с отсутствием в материалах дела сведений о государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости за продавцом - ОАО "Водстрой".

Суд апелляционной инстанции согласился с выводом суда первой инстанции со ссылкой на непредставление обществом доказательств того, что продавец по договору купли-продажи недвижимого имущества от 12.08.2010 обладал правом собственности на спорный объект.

Между тем судами не учтено следующее.

В пункте 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно пункту 1 статьи 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица.

Действующим законодательством не урегулирован порядок государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о государственной регистрации.

В связи с этим в соответствии со статьёй 6 Гражданского кодекса Российской Федерации по аналогии подлежит применению пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

С учётом разъяснений, содержащихся в абзацах первом и втором пункта 61 Постановления N 10/22, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности (абзац четвёртый пункта 62 Постановления N 10/22).

В рассматриваемом случае материалами дела подтверждается передача спорного объекта по договору купли-продажи от 12.08.2010 покупателю - КХ "Партнёр".

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 59 Постановления N 10/22, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иски о признании права, заявленные лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из технического паспорта водонапорной башни, спорный объект недвижимости был введён в эксплуатацию в 1982 году, а потому право собственности на спорное имущество возникло у продавца до вступления в силу Закона о регистрации.

Продавец спорного объекта недвижимости ликвидирован и спор о праве собственности на водонапорную башню, отсутствует.

При таких обстоятельствах отсутствие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о зарегистрированных правах на указанный объект недвижимости не является препятствием для перехода права собственности на него и соответствующей государственной регистрации. В случае ликвидации продавца покупатель, исполнивший договор купли-продажи, вправе рассчитывать на государственную регистрацию перехода права собственности.

Вместе с тем нахождение водонапорной башни в фактическом владении общества исключает возможность отнесения данного имущества к разряду бесхозяйного.

В связи с неправильным определением значимости обстоятельств по исполнению сторонами договора купли-продажи, нахождению приобретённого имущества у покупателя, отсутствию необходимости регистрации права собственности продавцом ввиду возникновения права на объект недвижимости до вступления в силу Закона о регистрации судами первой и апелляционной инстанций неправильно применены нормы материального права, регулирующие переход права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации), что в силу части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены судебных актов.

Учитывая, что в соответствии со статьёй 218 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель приобрёл право собственности на спорный объект недвижимости и в связи с этим переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации, исходя из пункта 1 статьи 551 названного Кодекса, суд кассационной инстанции считает возможным по установленным фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, не направляя дело на новое рассмотрение, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска КХ "Партнёр".

Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьёй 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 02.03.2017 Арбитражного суда Алтайского края и постановление от 02.06.2017 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А03-17300/2016 отменить, принять новый судебный акт.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю зарегистрировать право собственности общества с ограниченной ответственностью Крестьянского хозяйства "Партнёр" на водонапорную башню, расположенную по адресу: Алтайский край, Михайловский район, село Михайловское, улица. Мелиораторов, 1.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьёй 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

В.А. Лошкомоева

Судьи

Н.В. Лаптев С.А. Мельник