Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 7 июня 2018 г. N Ф04-2130/18 по делу N А45-27280/2016

г. Тюмень

7 июня 2018 г.

Дело N А45-27280/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 05 июня 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 июня 2018 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего судьи Шуйской С.И.,

судей Севастьяновой М.А.,

Сириной В.В.,

при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел кассационные жалобы индивидуального предпринимателя Фабиана Игоря Викторовича (истца) и федерального государственного бюджетного учреждения науки института математики им. С.Л. Соболева Сибирского отделения Российской академии наук (ответчика) на решение от 12.10.2017 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Уколов А.А.) и постановление от 21.02.2018 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Фертиков М.А., Жданова Л.И., Терехина И.И.) по делу N А45-27280/2016 по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Фабиана Игоря Викторовича (ИНН 540701211672, ОГРНИП 311547626400173) к федеральному государственному бюджетному учреждению науки институту математики им. С.Л. Соболева Сибирского отделения Российской академии наук (630090, Новосибирская обл., г. Новосибирск, проспект Академика Коптюга, 4, ИНН 5408100145, ОГРН 1025403656508) о признании права приостановить исполнение обязательства по оплате арендных платежей.

Другое лицо, участвующее в деле: Федеральное агентство научных организаций.

В заседании приняли участие представители:

от индивидуального предпринимателя Фабиана Игоря Викторовича (истца) - Волков К.В. по доверенности от 09.01.2018 N 1801/091;

от федерального государственного бюджетного учреждения науки института математики им. С.Л. Соболева Сибирского отделения Российской академии наук (ответчика) - Дузенко С.Ю. по доверенности от 09.02.2016 N 1.

Суд установил:

индивидуальный предприниматель Фабиан Игорь Викторович обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к федеральному государственному бюджетному учреждению науки институту математики им. С.Л. Соболева Сибирского отделения Российской академии наук (далее - учреждение) о признании его права приостановить исполнение обязательства по оплате арендных платежей по договору аренды от 05.07.2016 N 28/16 нежилого помещения (далее - договор аренды N 28/16) соразмерно площади помещений, которые не могут быть использованы по назначению, осуществлять расчет арендной платы за третий квартал 2016 года, за четвертый квартал 2016 года, за первый квартал 2017 года и последующие периоды исходя из площади фактически занимаемых помещений, составляющей 99,5 м, в сумме 89 221 руб. 65 коп. с налогом на добавленную стоимость в квартал, до устранения ответчиком недостатков, препятствующих пользованию всем имуществом по договору аренды N 28/16.

Исковые требования со ссылкой на статьи 328, 606, 611, 612, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) мотивированы неустранением ответчиком недостатков, препятствующих пользованию имуществом, переданным по договору аренды N 28/16.

К участию в деле третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Федеральное агентство научных организаций.

Решением от 12.10.2017 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 21.02.2018 Седьмого арбитражного апелляционного суда, признано право Фабиана И.В. на приостановление исполнения обязательства по оплате арендных платежей по договору аренды N 28/16 за период с 05.12.2016 по 23.12.2016 в сумме 37 196 руб. 55 коп. в связи с отключением электрической энергии в арендуемых нежилых помещениях, с учреждения в пользу Фабиана И.В. взыскано 6 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины, в остальной части иска отказано.

В кассационной жалобе Фабиан И.В. просит отменить постановление апелляционного суда в полном объеме, а решение в той части, в которой отказано в удовлетворении его требований.

В обоснование жалобы предприниматель указывает, что суды применили не подлежащие применению пункт 2 статьи 612, пункт 4 статьи 614 ГК РФ и не применили подлежащий применению пункт 1 статьи 616 ГК РФ в связи с нахождением арендованных помещений в аварийном состоянии и невозможности их использования по целевому назначению и отказом ответчика от уменьшения арендной платы в добровольном порядке; апелляционный суд в нарушение статей 8, 9, 71, 170 АПК РФ не исследовал и не оценил доказательства истца, в связи с чем пришел к неверным выводам относительно передачи ответчиком истцу непригодных для целей аренды помещений.

В кассационной жалобе (с учетом дополнений) учреждение просит отменить решение суда первой инстанции в части удовлетворенного требования истца и отменить постановление апелляционной инстанции в части отказа в удовлетворении требований его апелляционной жалобы, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований Фабиана И.В.

Податель жалобы считает, что суд первой инстанции вышел за пределы исковых требований, так как истец не просил признать за ним право не оплачивать за уже оплаченные в соответствующей части помещения, а суд признал это право, взыскав с ответчика денежные средства со всей площади арендованных помещений: 224,5 м и по иным основаниям, которые истцом не заявлялись.

Не согласно учреждение с выводом апелляционного суда о преюдициальности решения от 24.05.2017 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-25480/2016.

Также учреждение ссылается на то, что истец не предъявлял ему претензию.

В отзывах на кассационные жалобы стороны возражают против их удовлетворения.

В судебном заседании представитель Фабиана И.В. поддержал позицию, изложенную в жалобе истца и просил оставить без удовлетворения кассационную жалобу учреждения, представитель учреждения также поддержал кассационную жалобу ответчика и просил оставить без удовлетворения жалобу Фабиана И.В.

Выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб и отзывов на них, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ, законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами и усматривается из материалов дела, в соответствии с договором аренды N 28/16, заключенным между учреждением (арендодателем) и Фабианом И.В. (арендатором) по результатам аукциона (протокол от 15.06.2016 N 120516/0024713/01), арендодатель по актам приема-передачи от 18.07.2016 в пользование арендатора на срок до 30.06.2019 передал нежилые помещения площадью 142,70 м (столярные мастерские, склад), находящиеся на первом этаже и нежилые помещения площадью 81,80 м, находящиеся в подвале, в здании с реестровым номером федерального имущества П12550014281 от 24.12.2009, расположенным по адресу: г. Новосибирск, пр. Академика Коптюга, д. 4/2, для использования под производственные помещения (пункт 1.1).

При этом в вышеупомянутых актах приема-передачи стороны зафиксировали, что сданные в аренду помещения первого этажа N N 7 и 8 в аварийном состоянии, требуют капитального ремонта наружных стен, а состояние помещений NN 9, 10, 13, 16, 19 (часть) и 20 удовлетворительное (стены в помещениях NN 7, 8, 9, 10, 11, 13 требуют текущего ремонта из-за постоянного осыпания как покрытия, так и самого материала стен; между помещениями N 19 и N 20 осаживается стена, из-за чего дверные проемы перекосило, внутри самих помещений просаживается обшивка на стенах, у вентиляционного стояка канализации течь в месте примыкания с крышей); состояние помещений NN 1, 2, 3 подвала требуют капитального ремонта (проводка в неисправном состоянии), состояние помещения N 5 удовлетворительное.

В пункте 4.4.7 договора аренды N 28/16 стороны предусмотрели, что арендатор обязуется своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендуемых помещений, принимать долевое (пропорциональное площади занимаемых помещений или по согласованию с арендодателем в другой пропорции) участие в финансировании капитального ремонта здания, указанного в пункте 1.1 настоящего договора, производимого арендодателем в установленном порядке.

В течение спорного периода истец пользовался переданными ему помещениями. Однако, считая, что в связи с отсутствием возможности использования тремя частями помещений первого этажа N N 7 и 8 по причине их аварийного состояния (21,6 м?) и помещениями подвала NN 1, 2, 3 (59 м?) по причине неисправности проводки, а также вследствие того, что помещение N 5 является коридором, относящимся к общему имуществу, и не может быть использовано по назначению, истец не должен оплачивать за них арендную плату, Фабиан И.В. предъявил в суд настоящий иск.

Признавая за истцом право приостановления обязательства по оплате арендных платежей по договору аренды N 28/16 за период с 05.12.2016 по 23.12.2016 в сумме 37 196 руб. 55 коп., суды первой и апелляционной инстанций исходили из доказанности того обстоятельства, что в указанный период истец не имел возможности использовать переданные ему помещения ввиду противоправных действий учреждения, выразившихся в отключении электроэнергии, что установлено при разрешении спора по делу N А45-25480/2016.

Выводы судов соответствуют установленным обстоятельствам, содержанию представленных в дело доказательств, оценка которым дана по правилам статей 65, 67, 68 и 71 АПК РФ, и нормам права, регулирующим рассматриваемые правоотношения.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества.

Из указанных норм права следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан вносить арендную плату за пользование имуществом.

В соответствии с пунктом 4 статьи 614 ГК РФ арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Следовательно, договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

В таком случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (пункт 1 статьи 1 ГК РФ), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора (определение Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 N 302-ЭС14-735).

Согласно пункту 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 ГК РФ).

Проанализировав материалы дела, суды установили, что заключению договора аренды N 28/16 предшествовало заключение аналогичного договора аренды помещений от 01.04.2015 N 28/15 (далее - договор аренды N 28/15). По рассматриваемому договору в аукционную документацию был добавлен подвал площадью 81,8 м.

В рамках договора аренды N 28/15 истец в период с 01.04.2015 по 17.07.2016 пользовался помещениями, находящимися на первом этаже здания по пр. Академика Коптюга, д. 4/2 в г. Новосибирске, площадью 142,70 м. Помещения по этому договору аренды в пользование арендатора переданы арендодателем по акту приема-передачи от 06.04.2015, в котором указано, что состояние помещений NN 7-10, 13, 16, 19 (часть), 20 удовлетворительное.

Несмотря на требования арендодателя, акт о возвращении помещений, сданных истцу, он не подписал, продолжал находиться в помещениях, не оплачивая арендных платежей (задолженность за июль 2016 погашена только в ноябре 2016 года после обращения истца в суд), что позволило судам сделать вывод о том, что Фабиану И.В. было известно, о состоянии помещений и о возможности их использования с учетом текущего состояния.

Тем не менее, истец, не отказываясь от ранее арендованных помещений по причине того, что их невозможно использовать по назначению, вступил в правоотношения по новому договору аренды N 28/16, с учетом известных фактов, и выразил свою волю на наступление последствий, которых он желал.

Между тем согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Кроме того, поскольку помещения первого этажа были переданы предпринимателю в удовлетворительном состоянии, что усматривается из акта приема-передачи от 06.04.2015, то правомерен вывод судов о том, что недостатки имущества возникли в период обладания истцом арендуемым имуществом.

Относительно помещений в подвале суды установили, что Фабиан И.В. имел к ним доступ с 2015 года, более того, письмом от 27.01.2016 просил объединить все помещения этого крыла здания, включая подвал в один лот с намерением увеличить площадь производства, письмом от 04.03.2016 повторил просьбу.

Вышеуказанные действия истца никак не согласуются с его утверждением о том, что он не имел возможности использовать арендованные помещения по назначению.

К тому же, как верно отмечено судами, поскольку недостатки были оговорены при заключении договора аренды N 28/16 и передаче арендатору имущества, Фабиан И.В. не вправе требовать освобождения его от обязанности по уплате арендных платежей в порядке пункта 3 статьи 328 ГК РФ.

Помимо этого, арендатор не обращался к арендодателю с заявлением о внесении изменений в договор аренды N 28/16, в том числе условий, касающихся площадей помещений, а также капитального ремонта, мер к проведению капитального ремонта с возложением на учреждение своих расходов не предпринимал, хотя из имеющейся в деле переписки видно, что ответчик предлагал Фабиану И.В. произвести ремонт в счет арендной платы.

В связи с изложенным истцу на законных основаниях отказано в приостановлении исполнения им обязанности по внесению арендных платежей.

В то же время, учитывая, что Фабиан И.В. не мог пользоваться в период с 05.12.2016 по 23.12.2016 арендуемыми помещениями из-за незаконного отключения арендодателем электроэнергии, что установлено решением от 24.05.2017 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-25480/2016, имеющим преюдициальное значение, и не опровергнуто при разрешении данного спора, суды правильно приостановили исполнение обязанностей арендатора по уплате арендных платежей применительно к названному событию и с учетом занимаемых платежей, которые были обесточены учреждением от электроэнергии.

Что касается ссылки учреждения на выход суда первой инстанции за пределы исковых требований, то она не принимается во внимание как несоответствующее содержанию искового заявления. Право на изменение (уменьшение, увеличение, уточнение) предмета или основания иска предусмотрено в статье 49 АПК РФ, чем истец и воспользовался.

Довод учреждения о том, что истец не направлял ему претензию, отклоняется, так как не заявлялся ни в суде первой инстанции, ни в апелляционном суде, не был предметом их проверки.

Таким образом, доводы кассационных жалоб основаны на неверном толковании норм действующего законодательства, являлись предметом рассмотрения в апелляционном суде, обоснованно были отклонены. По существу доводы кассационных жалоб, не опровергая выводы судов, направлены на иную оценку доказательств и установление иных обстоятельств по делу, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции (глава 35 АПК РФ).

Судом кассационной инстанции не установлено предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых судебных актов, вследствие чего кассационные жалобы не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 12.10.2017 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 21.02.2018 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А45-27280/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

С.И. Шуйская

Судьи

М.А. Севастьянова В.В. Сирина