Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17 сентября 2018 г. N Ф04-32/17 по делу N А45-15566/2015

г. Тюмень

17 сентября 2018 г.

Дело N А45-15566/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 13 сентября 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 сентября 2018 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего судьи Шуйской С.И.,

судей Севастьяновой М.А.,

Сириной В.В.,

при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел кассационную жалобу мэрии города Новосибирска (истца) на постановление от 08.06.2018 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Павлова Ю.И., Полосин А.Л., Фертиков М.А.) по делу N А45-15566/2015 по исковому заявлению мэрии города Новосибирска (630099, Новосибирская обл., г. Новосибирск, Красный проспект, 34, ИНН 5406285846, ОГРН 1045402490100) к обществу с ограниченной ответственностью "НСК Девелопмент" (630091, Новосибирская обл., г. Новосибирск, ул. Ядринцевская, 23, ИНН 5406647260, ОГРН 1105476072635) о взыскании задолженности по арендной плате и пеней.

В заседании приняла участие представитель мэрии города Новосибирска (истца) - Демидович Т.В. по доверенности от 28.12.2017.

Суд установил:

мэрия города Новосибирска (далее - мэрия) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "НСК Девелопмент" (далее - ООО "НСК Девелопмент") о взыскании 32 105 349 руб. 10 коп. задолженности по арендной плате за период с июля 2014 года по апрель 2016 года, а также 3 873 131 руб. 69 коп. пеней за просрочку платежей в период с 02.06.2015 по 20.05.2016.

Исковые требования со ссылкой на статьи 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды от 21.04.2015 N 121393 земельного участка на территории города Новосибирска (далее - договор аренды N 121393).

Постановлением от 04.04.2017 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа решение от 07.07.2016 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 31.10.2016 Седьмого арбитражного апелляционного суда отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела решением от 06.02.2018 Арбитражного суда Новосибирской области с ООО "НСК Девелопмент" в пользу мэрии взыскано 23 056 554 руб. 85 коп. задолженности по арендной плате, 2 373 425 руб. 15 коп. неустойки и 141 362 руб. государственной пошлины в доход федерального бюджета, в остальной части требований производство по делу прекращено.

Постановлением от 08.06.2018 Седьмого арбитражного апелляционного суда решение от 06.02.2018 отменено, принят новый судебный акт, с ООО "НСК Девелопмент" в пользу мэрии взыскано 15 461 384 руб. 02 коп. задолженности и 1 954 876 руб. 35 коп. неустойки, в удовлетворении остальной части требований отказано.

В кассационной жалобе мэрия просит изменить постановление апелляционной инстанции и удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

Податель жалобы не согласен с тем, что апелляционным судом размер арендной платы определен с учетом экспертного заключения от 28.09.2017 N 4066В-17 (далее - экспертное заключение N 4066В-17), составленного обществом с ограниченной ответственностью "Росэксперт" (далее - ООО "Росэксперт"), и без применения пункта 7 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного постановлением правительства Новосибирской области от 26.05.2014 N 213-п (далее - постановление N 213-п).

При этом заявитель указывает, что в период действия договора аренды размер арендной платы в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:051950:371 подлежал установлению в соответствии с постановлением N 213-п (за период с момента заключения договора аренды по 20.06.2015) и постановлением правительства Новосибирской области от 10.06.2015 N 219-п "Об установлении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области" (далее - Порядок N 219-п) (за период с 21.06.2015 по настоящее время); изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов (в данном случае это - установление арендной платы в двукратном размере, а в дальнейшем - на основании отчета независимого оценщика) представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора аренды; Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не предусмотрено, чтобы стоимость объекта или размер арендной платы могли быть определены самостоятельно на основании оценки, проведенной субъектом гражданского оборота, установление размера арендной платы является исключительной компетенцией мэрии и только мэрия вправе обратиться к независимому оценщику.

Представленный исполняющим обязанности конкурсного управляющего ООО "НСК Девелопмент" отзыв на кассационную жалобу не принимается во внимание суда кассационной инстанции, так как не содержит доказательств направления копии отзыва истцу.

В судебном заседании представитель мэрии поддержал позицию, изложенную в кассационной жалобе, просил изменить постановление апелляционного суда, взыскав предъявленные им суммы в полном объеме.

Выслушав пояснения представителя истца, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ, законность обжалуемого судебного акта, суд кассационной инстанции не находит оснований для его отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании распоряжения мэрии от 28.02.2007 N 1245-р между мэрией (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью "ПромФинСтрой-2" (далее - ООО "ПромФинСтрой-2") (арендатором) был заключен договор аренды от 28.02.2007 N 62010 (далее - договор аренды N 62010) земельного участка на территории города Новосибирска, во исполнение которого арендодателем в пользование арендатора на срок с 28.02.2007 по 28.02.2010 предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 9,2209 га, с кадастровым номером 54:35:051950:0001, для строительства многоэтажных жилых домов со встроенными общественными помещениями и зданий административного, общественного назначения 5-го Затулинского микрорайона южной части.

По заявлению ООО "ПромФинСтрой-2" распоряжением мэрии от 29.03.2010 N 5003-р путем раздела вышеупомянутого земельного участка (54:35051950:1) были образованы земельные участки из земель населенного пункта с кадастровыми номерами: 54:35:051950:8, площадью 8 758 м; 54:35:051950:9, площадью 7 244 м; 54:35:051950:10, площадью 5 343 м; земельный участок с кадастровым номером 54:35051950:1 сохранился в измененных границах площадью 70 864 м, внесены изменения в пункт 1 распоряжения от 28.02.2007 N 1245-р, согласно которым ООО "ПромФинСтрой-2" предоставлены в аренду земельные участки с кадастровым номером 54:35:051950:9, площадью 7 244 м и с кадастровым номером 54:35:051950:10, площадью 5 343 м для строительства многоэтажных средне- и многоэтажных жилых домов, а также с кадастровым номером 54:35:051950:1, площадью 70 864 м для строительства многоэтажных жилых домов со встроенными общественными помещениями и зданий общественного назначения, детского сада, трансформаторных подстанций.

Дополнительным соглашением от 12.07.2010 N 4 предмет договора аренды N 62010 изменен: в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 54:35:051950:1, площадью 70 864 м, арендная плата рассчитывается с 29.03.2010 в соответствии с приложением N 5.

В дальнейшем, 29.10.2010, между ООО "ПромФинСтрой-2" и ООО "НСК Девелопмент" был заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды N 62010, по условиям которого ООО "НСК Девелопмент" передано право аренды земельного участка из земель населенных пунктов площадью 70 864 м, с кадастровым номером 54:35:051950:1.

Постановлением мэрии от 09.03.2011 N 1903 на основании заявления ООО "НСК Девелопмент" от 13.01.2010, договора от 29.10.2010 передачи прав и обязанностей по договору аренды N 62010 при разделе земельного участка с кадастровым номером 54:35:051950:1, площадью 70 864 м, образованы земельные участки с кадастровыми номерами: 54:35:051950:13, площадью 13 069 м; 54:35:051950:14, площадью 4 260 м; 54:35:051950:15, площадью 3 925 м; 54:35:051950:16, площадью 4 535 м; 54:35:051950:17, площадью 6 586 м; земельный участок с кадастровым номером 54:35:051950:1 сохранился в измененных границах, площадью 38 489 м, с разрешенным использованием "для строительства многоэтажных жилых домов со встроенными общественными помещениями и зданий общественного назначения, детского сада, трансформаторных подстанций".

Между мэрией и ООО "НСК Девелопмент" 30.03.2011 были заключены договоры аренды указанных земельных участков, в том числе N 105337 в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:051950:1, площадью 38 489 м, и 105079 в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:051950:15, площадью 3 925 м. Все участки предоставлены для строительства многоэтажных жилых домов со встроенными общественными помещениями изданий общественного назначения, детского сада, трансформаторных подстанций.

Путем объединения пяти земельных участков, ранее предоставленных ООО "НСК Девелопмент" по договорам аренды от 30.03.2011, включая указанных выше земельных участков, постановлением мэрии от 09.07.2014 N 5811 образован земельный участок с кадастровым номером 54:35:051950:371, площадью 57 795 м, который мэрия как арендодатель предоставила ответчику как арендатору в соответствии с заключенным между ними договором аренды N 121393 сроком с 21.04.2015 по 21.04.2018 для строительства многоэтажных жилых домов со встроенными общественными помещениями и зданий общественного назначения, детского сада, трансформаторных подстанций 5-го Затулинского микрорайона южной части в Кировском районе.

Согласно пункту 2.4.2 договора аренды N 121393 арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным.

Пунктом 2.4.3 договора аренды N 121393 предусмотрена ответственность арендатора в виде неустойки в размере 0,05 процентов за каждый день просрочки от суммы задолженности за истекший месяц.

Ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по арендной плате за рассматриваемый период, мэрия предъявила в суд настоящий иск, произведя за период с 09.07.2014 по 20.06.2015 расчет арендной платы по формуле, согласованной в договоре и предусмотренной постановлением N 213-п, исходя из кадастровой стоимости земельного участка с применением повышающего коэффициента 3,4 и пункта 7 данного постановления.

За период с 21.06.2015 по 30.04.2016 размер арендной платы мэрия рассчитала, применив правила, установленные Порядком N 219-п, на основании рыночной стоимости годовой арендной платы, определенной обществом с ограниченной ответственностью "Экспресс-оценка" (далее - ООО "Экспресс-оценка") в отчете от 04.08.2015 N 2487 (далее - отчет N 2487) в размере 16 183 000 руб.

Не соглашаясь с указанной рыночной ценой, ООО "НСК Девелопмент" представило отчет общества с ограниченной ответственностью центра оценки "Скоринг" (далее - ООО ЦО "Скоринг") от 29.06.2017 N 8764-2017 (далее - отчет N 8764-2017), которым размер годовой арендной платы за пользование спорного земельного участка определен в размере 7 268 299 руб. 20 коп.

В связи с оспариванием рыночной стоимости арендной платы и наличием отчетов, которыми установлена разная рыночная стоимость арендной платы, определением от 09.08.2017 Арбитражного суда Новосибирской области по ходатайству ответчика назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено ООО "Росэксперт". Согласно экспертному заключению N 4066В-17 названного эксперта размер рыночной стоимости годовой арендной платы спорного земельного участка составляет 7 404 839 руб. 89 коп.

Частично удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из наличия оснований для взыскания задолженности и неустойки, рассчитанными мэрией, а также оснований для прекращения производства по делу.

Апелляционный суд, отменяя решение, посчитал необоснованным прекращение судом первой инстанции производства по делу и неверным применение при расчете арендной платы отчета оценщика истца.

Выводы апелляционного суда соответствуют установленным обстоятельствам, содержанию представленных в дело доказательств, оценка которым дана по правилам статей 65, 67, 68 и 71 АПК РФ, и нормам права, регулирующим рассматриваемые правоотношения.

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 ЗК РФ).

В силу статей 606, 611 и 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении установленной договором латы за пользование имуществом (арендной платы).

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

В пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу ЗК РФ, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Следовательно, с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта подлежит применению новый размер арендной платы независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором. Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора, в котором предусмотрена возможность такого изменения.

Апелляционный суд признал правильным применение мэрией при расчете арендной платы за период с 09.04.2014 по 20.06.2015 предусмотренных постановлением N 213-п, решением Совета депутатов г. Новосибирска от 22.04.2008 N 961 "Об утверждении коэффициентов, применяемых для определения годового размера арендной платы за использование земельных участков на территории города Новосибирска, государственная собственность на которые не разграничена" (далее - решение N 961) и условиями договора аренды N 121393 формулы, учитывающей кадастровую стоимость земельного участка, а также коэффициентов в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка, категории арендатора и дополнительных корректирующих коэффициентов.

Однако, установив, что при определении размера арендной платы за указанный период истцом применен дополнительный коэффициент в размере 3,4, который в соответствии с решением N 961 применялся в случае, если объекты недвижимости на предоставленном в порядке пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка, и пункт 7 постановления N 213-п, в соответствии с которым в случае, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в двукратном размере, если иное не установлено земельным законодательством, счел неправомерным применение к ответчику двойной ответственности за один и тот же период времени.

В связи с указанным апелляционный суд пришел к выводу, что обоснованным за период с 09.04.2014 по 20.06.2015 является произведенный истцом расчет арендной платы с применением в формуле коэффициента 3,4, но без применения пункта 7 постановления N 213-п, вследствие чего размер арендной платы в месяц составил 796 321 руб. 41 коп.

Так как фактически арендные отношения не прекращались между сторонами с момента изначального предоставления единого земельного участка, земельный участок не выбывал из владения и пользования ООО "НСК Девелопмент", не изменились субъекты арендных правоотношений, основания предоставления земельного участка остались прежними - для строительства многоэтажных жилых домов со встроенными общественными помещениям и зданий общественного назначения, детского сада, трансформаторных подстанций 5-го Затулинского микрорайона южной части в Кировском районе, то вывод апелляционного суда о том, что путем заключения новых договоров стороны фактически продлили арендные отношения, существующие с 2007 года, является правильным.

Ввиду того, что предмет и основание исковых требований по делам N А45-6304/2015, N А45-6295/2015 и по настоящему делу разные, апелляционный суд не усмотрел оснований для прекращения производства по делу в части требований о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 9 048 794 руб. 25 коп. и неустойки в сумме 1 499 706 руб. 54 коп.

В данной части судебные акты никем не обжалуются.

Что касается определения мэрией размера арендной платы за период с 21.06.2015 по 30.04.2016 на основании отчета ООО "Экспресс-оценка" N 2487, исходя из рыночной стоимости годовой арендной платы в размере 16 183 000 руб., то апелляционный суд не принял его во внимание, ссылаясь на то, что ответчик представил отчет ООО ЦО "Скоринг" N 8764-2017 о рыночной стоимости годовой арендной платы в размере 7 268 299 руб. 20 коп., то есть с иной рыночной стоимостью годовой арендной платы.

Поскольку рыночная стоимость годовой арендной платы в момент заключения договора аренды N 121393 сторонами не была согласована и изначально договором не предусматривалась; порядок определения размера арендной платы установлен был в соответствии с нормативными актами: постановлением N 213-п и решением N 961; какого-либо соглашения между сторонами, включая об установлении арендной платы в размере 16 183 000 руб. в год с 21.06.2015, не заключалось; требование истца о взыскании арендной платы на основании определенной по его поручению оценщиком рыночной стоимости было заявлено только в связи изменением нормативного регулирования арендной платы (вместо кадастровой стоимости подлежала применению рыночная стоимость арендной платы), то апелляционный суд указал на неправомерность вывода суда первой инстанции о невозможности применения при расчете арендной платы рыночной стоимости годовой арендной платы, установленного судебной экспертизой (заключение ООО "Росэксперт" N 4066В-17) в размере 7 404 839 руб. 89 коп.

Отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ (пункт 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком").

С учетом наличия спора между сторонами относительно размера рыночной стоимости годовой арендной платы, несогласия каждой из сторон с оценкой, содержащейся в представленных ими отчетах, и с учетом того обстоятельства, что выводы судебной экспертизы в заключении ООО "Росэксперт" N 4066В-17 истцом и ответчиком не оспаривались, несоответствие его действующему законодательству об оценочной деятельности не установлено, апелляционный суд посчитал обоснованной рассчитанную мэрией исходя из рыночной стоимости арендной платы в размере 7 404 839 руб. 89 коп. задолженность ответчика в сумме 15 461 384 руб. 02 коп. и взыскал данный долг с ООО "НСК Девелопмент".

Рассчитав с упомянутой суммы долга пени, взыскал с ответчика за просрочку платежей в период с 02.06.2015 по 20.05.2016 неустойку в размере 1 954 876 руб. 35 коп.

Таким образом, приведенные в жалобе доводы не опровергают выводы апелляционного суда, не подтверждают нарушение им норм права, по существу сводятся к несогласию заявителя с оценкой доказательств, данной апелляционным судом, и установленных фактических обстоятельств дела, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции (статья 286 АПК РФ) и не является основанием для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:*

постановление от 08.06.2018 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А45-15566/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.И. Шуйская

Судьи М.А. Севастьянова

В.В. Сирина