Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11 февраля 2019 г. N Ф04-6921/18 по делу N А46-5420/2018

г. Тюмень

11 февраля 2019 г.

Дело N А46-5420/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 05 февраля 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 февраля 2019 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Зиновьевой Т.А.

судей Севастьяновой М.А.

Тихомирова В.В.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Котельниковой В.К. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области на постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2018 (судьи Кливер Е.П., Грязникова А.С., Рыжиков О.Ю.) по делу N А46-5420/2018 по иску администрации Омского муниципального района Омской области (644527, Омская область, Омский район, поселок Ростовка, дом 21, ИНН 5528003601, ОГРН 1025501867962) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (644007, Омская область, город Омск, улица Орджоникидзе, дом 56, ИНН 5503085391, ОГРН 1045504038524) о признании незаконными решений об отказе в государственной регистрации.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Кочемайкина Лариса Адамовна.

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Омской области (судья Храмцов К.В.) в заседании участвовали представители: управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области Бобровник Ю.А. по доверенности от 09.01.2019, Кочемайкиной Ларисы Адамовны - лично Кочемайкина Л.А., Фадин С.В. по доверенности от 13.07.2018, администрации Омского муниципального района Гальцов В.В. по доверенности от 09.01.2019.

Суд установил:

администрация Омского муниципального района Омской области (далее - администрация, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Омской области с заявлением, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о признании незаконными решений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее - Управление Росреестра, заинтересованное лицо) об отказе в осуществлении государственной регистрации, оформленных уведомлениями от 30.01.2018 N 55/333/01/2018-87, от 03.05.2018 N 55/333/001/2018-87, от 03.05.2018 N 55/333/001/2018-205.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Кочемайкина Лариса Адамовна (далее также - Кочемайкина Л.А.).

Решением Арбитражного суда Омской области от 24.07.2018 в удовлетворении заявленных требований отказано в полном объеме.

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2018 решение отменено, принят новый судебный акт о признании незаконными уведомлений от 30.01.2018 N 55/333/01/2018-87, от 03.05.2018 N 55/333/001/2018-87, от 03.05.2018 N 55/333/001/2018-205.

В кассационной жалобе Управление Росреестра просит постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2018 отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда Омской области от 24.07.2018.

Заявитель жалобы полагает, что на момент принятия оспариваемых решений Кочемайкина Л.А. не являлась собственником возведенного индивидуального жилого дома, в связи с чем участки могли предоставляться исключительно на торгах.

Указывает, что возведенный индивидуальный жилой дом находится в границах одного земельного участка с кадастровым номером 55:20:110101:4700, в связи с чем вывод суда апелляционной инстанции о невозможности никому, кроме Кочемайкиной Л.А. использовать спорные земельные участки, несостоятелен.

Также указывает, что предоставление земельного участка для индивидуального жилищного строительства без проведения торгов допускается только в отсутствие заявлений от других заинтересованных лиц.

В отзывах на кассационную жалобу администрация и Кочемайкина Л.А. просят принятое по делу постановление оставить без изменения как законное и обоснованное по изложенным в нем мотивам.

В судебном заседании представители поддержали соответствующие доводы и возражения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, отзывов на нее, заслушав представителей участвующих в деле лиц, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ, законность обжалуемого судебного акта в пределах доводов кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для его отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 26.02.2009 между администрацией (арендодатель) и Вдовченко Мариной Александровной (арендатор) заключен договор N АЗ-20-082/2009 аренды земельного участка с кадастровым номером 55:20:110101:3111 (зарегистрирован 24.03.2009 за номером 55-55-24/014/2009-491).

Также 26.02.2009 между администрацией (арендодатель) и Вальковым Александром Анатольевичем (далее - Вальков А.А., арендатор) заключен договор N АЗ-20-083/2009 аренды земельного участка с кадастровым номером 55:20:110101:3110 (зарегистрирован в установленном порядке 25.03.2009 за номером 55-55-24/014/2009-495).

Объектами аренды в соответствии с названными выше договорами являются земельные участки площадью по 1000 кв.м каждый, отнесенные к категории земель населённых пунктов и расположенные по адресу: Омская область, Омский район, поселок Магистральный, улица Яблоневая, стр. поз. N 14-в и 14-а соответственно, предоставлены для размещения дома индивидуальной жилой застройки.

Указанные договоры заключены сроком на 3 года, до 25.03.2012 и до 24.03.2012 соответственно.

В соответствии с соглашением от 22.08.2014 к договору аренды N АЗ-20-082/2009 все права и обязанности арендатора по такому договору переданы Кочемайкиной Л.А.

Кочемайкиной Л.А. выдано разрешение от 29.12.2014 N RU55520311-713 на строительство индивидуального жилого дома на земельном участке, площадью 1000 кв.м., с кадастровым номером 55:20:110101:3111. Срок действия разрешения установлен до 29.12.2024.

Строительство индивидуального жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 55:20:110101:3111 выполнено Кочемайкиной Л.А. в соответствии с утвержденным администрацией Магистрального сельского поселения Омского муниципального района Омской области градостроительным планом земельного участка на строительство индивидуального жилого дома от 29.12.2014.

При подготовке технического плана здания индивидуального жилого дома, построенного на основании указанного выше разрешения на строительство, по результатам проведенных кадастровых работ кадастровым инженером установлено, что часть здания жилого дома расположена на земельном участке с кадастровым номером 55:20:110101:3110 (находящемся во временном пользовании Валькова А.А.).

23.06.2016 между Вальковым А.А. и Кочемайкиной Л.А. заключено соглашение к договору аренды N АЗ-20-083/2009, в соответствии с которым все права и обязанности арендатора по такому договору переданы Кочемайкиной Л.А.

В результате перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами 55:20:110101:3111, 55:20:110101:3110 образованы земельные участки с кадастровыми номерами 55:20:11 01 01:4700 и 55:20:11 01 01:4701, расположенные по адресу: Омская область, Омский район, поселок Магистральный, улица Яблоневая, стр. поз. N 14-в и 14-а, соответственно.

Между администрацией и Кочемайкиной Л.А. заключены договоры от 05.12.2017 N АЗ-810, N АЗ-811 аренды земельных участков с кадастровыми номерами 55:20:110101:4700 и 55:20:110101:4701, цель предоставления участков: размещение индивидуального жилого дома; размещение индивидуальных гаражей и подсобных сооружений.

Администрация обратилась в Управление Росреестра по Омской области с заявлением от 17.01.2018 N 55/333/001/2018-87 о государственной регистрации договора аренды от 05.12.2017 N АЗ-810, предметом которого является аренда земельного участка с кадастровым номером 55:20:11 01 01:4700.

22.01.2018 администрация обратилась в регистрирующий орган с заявлением N 55/333/001/2018-205 о государственной регистрации договора аренды от 05.12.2017 N АЗ-811, предметом которого является аренда земельного участка с кадастровым номером 55:20:11 01 01:4701.

В соответствии с уведомлением Управления Росреестра по Омской области от 30.01.2018 N 55/333/01/2018-87, направленным в адрес администрации, действия по регистрации договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:20:110101:4700 приостановлены, начиная с 30.01.2018.

Регистрирующим органом указано, что по истечении сроков действия договоров аренды N АЗ-20-082/2009, N АЗ-20-083/2009 Кочемайкина Л.А. продолжала использовать земельные участки на прежних условиях в отсутствие возражений арендодателя, следовательно, действие договоров продлено на неопределённый срок, тогда как срок аренды земельного участка по договору от 05.12.2017 составляет 3 года, в связи с чем договор аренды от 05.12.2017 N АЗ-810 заключён на новых, отличных в части срока действия условиях по сравнению с условиями ранее заключённых договоров аренды N АЗ-20-082/2009, N АЗ-20-083/2009; по смыслу пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в указанном случае заключение договора аренды возможно только на торгах.

Уведомлениями от 03.05.2018 N 55/333/001/2018-87, N 55/333/001/2018-205 регистрирующий орган отказал в государственной регистрации договоров аренды от 05.12.2017 N АЗ-810, N АЗ-811 в связи с неустранением причин, повлекших принятие решения о приостановлении государственной регистрации.

Полагая, что приостановление государственной регистрации и отказы в государственной регистрации договоров аренды от 05.12.2017 N АЗ-810, N АЗ-811 земельных участков с кадастровыми номерами 55:20:110101:4700 и 55:20:110101:4701, изложенные в сообщениях Управления Росреестра по Омской области от 30.01.2018 N 55/333/01/2018-87, от 03.05.2018 N 55/333/001/2018-87, от 03.05.2018 N 55/333/001/2018-205, не основаны на нормах действующего законодательства и нарушают права и законные интересы администрации, а также Кочемайкиной Л.А., администрация обратилась в Арбитражный суд Омской области с соответствующим заявлением.

Суд первой инстанции при принятии решения руководствовался статьями 422, 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 11.8, 39.6, 39.8 ЗК РФ, статьями 26, 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) и исходил из того, что указанное в договорах от 05.12.2017 NN АЗ-810 и АЗ-811 в качестве основания их заключения и предусмотренное пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ правило не распространяется на вновь возникшие между администрацией и Кочемайкиной Л.А. арендные правоотношения, вследствие чего договоры подлежат заключению путём проведения торгов (аукциона) в порядке, установленном главой V.1 ЗК РФ.

Суд апелляционной инстанции при отмене решения руководствовался статьями 198-201 АПК РФ, статьями 11.8, 39.6, 39.18 ЗК РФ, статьями 2, 14, 26, 27 Закона N 218-ФЗ и исходил из того, что предоставление земельных участков с кадастровыми номерами 55:20:110101:4700 и 55:20:110101:4701 в аренду Кочемайкиной Л.А. для индивидуального жилищного строительства осуществляется без проведения торгов.

Суд кассационной инстанции считает, что выводы суда апелляционной инстанции соответствуют нормам действующего законодательства, а также фактическим обстоятельствам дела.

В силу части 1 статьи 198 и части 4 статьи 200 АПК РФ, пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Судами установлено, что оспариваемые решения Управления Росреестра мотивированы тем, что действие договоров N АЗ-20-082/2009, N АЗ-20-083/2009 продлено на неопределённый срок, в то время как сроки аренды земельных участков по договорам от 05.12.2017 N АЗ-810, N АЗ-811 составляют 3 года, что свидетельствует о заключении договоров аренды от 05.12.2017 N АЗ-810, N АЗ-811 на новых, отличных в части срока действия, условиях по сравнению с условиями ранее заключённых договоров аренды от 26.02.2009 N АЗ-20-082/2009, N АЗ-20-083/2009.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных этим Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Законом порядке.

В силу пункта 7 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация может быть приостановлена в связи с тем, что форма и содержание документа, представленного для осуществления государственной регистрации прав, не соответствует требованиям закона.

На основании статьи 27 Закона N 218-ФЗ в осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

В рассматриваемом случае регистрирующим органом по результатам проведенной правовой экспертизы документов, представленных администрацией для осуществления государственной регистрации договоров аренды от 05.12.2017 N АЗ-810, N АЗ-811 земельных участков с кадастровыми номерами 55:20:110101:4700 и 55:20:110101:4701 (образованных путем перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами 55:20:110101:3111, 55:20:110101:3110), выявлено несоответствие содержания названных договоров требованиям пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ в части включения в такие договоры условий о сроках аренды земельных участков (3 года), отличных от аналогичных условий ранее заключённых договоров аренды от 26.02.2009 N АЗ-20-082/2009, N АЗ-20-083/2009 земельных участков с кадастровыми номерами 55:20:110101:3111, 55:20:110101:3110 (которые считаются заключенными на неопределенный срок), повлекшее необходимость заключения соответствующих договоров (от 05.12.2017 N АЗ-810, N АЗ-811 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 55:20:110101:4700 и 55:20:110101:4701) путем проведения торгов (аукционов).

Согласно подпункту 15 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 ЗК РФ.

Пунктом 1 статьи 39.18 ЗК РФ предусмотрено, что в случае поступления заявления гражданина о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, заявления гражданина или крестьянского (фермерского) хозяйства о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности уполномоченный орган в срок, не превышающий тридцати дней с даты поступления любого из этих заявлений, совершает одно из следующих действий:

1) обеспечивает опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка и размещает извещение на официальном сайте, а также на официальном сайте уполномоченного органа в информационно-телекоммуникационной сети Интернет;

2) принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка или об отказе в предоставлении земельного участка в соответствии с пунктом 8 статьи 39.15 или статьей 39.16 ЗК РФ.

В соответствии с условиями договоров от 05.12.2017 N АЗ-810, N АЗ-811 земельные участки с кадастровыми номерами 55:20:110101:4700 и 55:20:110101:4701 предоставлены в аренду физическому лицу Кочемайкиной Л.А. с целью размещения индивидуального жилого дома, выращивания плодовых, ягодных, овощных и сельскохозяйственных культур, размещения индивидуальных гаражей и подсобных сооружений.

Выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 02.11.2017, от 04.11.2017 о земельных участках с кадастровыми номерами 55:20:110101:4700 и 55:20:110101:4701 подтверждается, что указанные участки относятся к категории земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования участков - индивидуальное жилищное строительство.

Учитывая вышеизложенное, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу, что предоставление земельных участков с кадастровыми номерами 55:20:110101:4700 и 55:20:110101:4701 в аренду Кочемайкиной Л.А. в силу прямого указания земельного законодательства осуществляется без проведения торгов.

Судами установлено, что фактически земельные участки объединены единой целью использования - строительство индивидуального жилого дома и его дальнейшая эксплуатация, в том числе в той части, которая непосредственно строящимся объектом не занята. По указанным причинам отклоняются доводы подателя жалобы о недоказанности невозможности использования земельных участков с кадастровыми номерами 55:20:110101:4700 и 55:20:110101:4701 никем иным, кроме Кочемайкиной Л.А.

Заключение договоров аренды от 05.12.2017 N АЗ-810, N АЗ811 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 55:20:110101:4700 и 55:20:110101:4701 без проведения торгов согласуется с положениями подпункта 15 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, в связи с чем доводы регистрирующего органа о несоответствии формы представленных на регистрацию договоров аренды требованиям пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ применительно к обстоятельствам настоящего спора не могут быть признаны законными и обоснованными.

Поскольку иные обстоятельства, являющиеся в силу части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ основанием для приостановления (и последующего отказа) государственной регистрации прав, в уведомлениях от 30.01.2018 N 55/333/01/2018-87, от 03.05.2018 N 55/333/001/2018-87, от 03.05.2018 N 55/333/001/2018-205 Управлением Росреестра по Омской области не указаны, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу об отсутствии обстоятельств, препятствующих удовлетворению заявлений администрации о совершении соответствующих регистрационных действий в отношении договоров от 05.12.2017 N АЗ-810, N АЗ-811 аренды земельных участков с кадастровыми номерами 55:20:110101:4700 и 55:20:110101:4701.

Довод Управления Росреестра о том, что предоставление земельного участка без проведения торгов для индивидуального жилищного строительства допускается только в отсутствие заявлений от других заинтересованных лиц, судом кассационной инстанции отклоняется поскольку, ссылаясь на данные обстоятельства, Управление Росреестра доказательств их наличия в соответствии со статьей 65 АПК РФ, в материалы дела не представило.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции, руководствуясь принципом защиты прав добросовестных участников гражданского оборота, учитывая законность возведения объекта недвижимости Кочемайкиной Л.А. и необходимость его ввода в эксплуатацию (который фактически осуществлен только после исполнения обжалуемого судебного акта, как пояснил в суде кассационной инстанции представитель третьего лица и не опровергнуто Управлением Росреестра), а также отсутствие доказательств нарушения прав иных лиц, правомерно удовлетворил требования администрации и признал незаконными уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области от 30.01.2018 N 55/333/01/2018-87, от 03.05.2018 N 55/333/001/2018-87, от 03.05.2018 N 55/333/001/2018-205.

Несогласие заявителя с выводами суда апелляционной инстанции, основанными на оценке доказательств, равно как и иное толкование норм законодательства, подлежащих применению в настоящем деле, не свидетельствуют о наличии в принятом судебном акте существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход судебного разбирательства, или допущенной судебной ошибки.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 АПК РФ, при рассмотрении дела не установлено.

При изложенных обстоятельствах суд кассационной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2018 по делу N А46-5420/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Т.А. Зиновьева

Судьи

М.А. Севастьянова В.В. Тихомиров