Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 9 июля 2019 г. N Ф04-2758/19 по делу N А81-2638/2018

г. Тюмень

9 июля 2019 г.

Дело N А81-2638/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июля 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 июля 2019 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Сириной В.В.

судей Тихомирова В.В.

Шуйской С.И.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Белевич Н.В. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу департамента имущественных отношений администрации города Ноябрьска на решение от 18.12.2018 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа (судья Соколов С.В.) и постановление от 20.03.2019 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Аристова Е.В., Еникеева Л.И., Краецкая Е.Б.) по делу N А81-2638/2018 по иску департамента имущественных отношений администрации города Ноябрьска (629800, Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Ноябрьск, ул. Ленина, д. 29, ОГРН 1028900704392, ИНН 8905017830) к индивидуальному предпринимателю Иванищук Оксане Владимировне (ОГРНИП 304890502800011, ИНН 890500917098), Иванищук Анастасии Александровне об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Ноябрьского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа (судья Габова Т.Н.) в заседании участвовали представитель департамента имущественных отношений администрации города Ноябрьска Гоцалюк В.В. по доверенности от 23.01.2019.

Суд установил:

департамент имущественных отношений администрации города Ноябрьска (далее - департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Иванищук Оксане Владимировне (далее - ИП Иванищук О.В., предприниматель, ответчик) об изъятии объекта незавершенного строительства, назначение: спортивный центр, площадь застройки 1 143 кв. м, степень готовности 11 %, адрес (местонахождение) объекта: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Ноябрьск, ул. Магистральная, микрорайон "П-2", кадастровый номер 89:12:110403:421, для продажи с публичных торгов.

К участию в деле в качестве соответчика привлечена Иванищук Анастасия Александровна.

Решением от 18.12.2018 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа, оставленным без изменения постановлением от 20.03.2019 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований отказано.

Департамент обратился с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, считая их незаконными, необоснованными, принятыми с неправильным применением норм материального права, не соответствующие обстоятельствам делам, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование жалобы приведены следующие доводы: договор аренды земельного участка от 27.08.2012 N 198-12 (далее - договор от 27.08.2012) прекратил свое действие 13.07.2013 (пункт 6.2 договора от 27.08.2012), следовательно, норма, предусмотренная статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), распространяется на спорные правоотношения; департамент, обращаясь в арбитражный суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства, правильно избрал способ защиты права, верно установил норму, подлежащую применению при разрешении настоящего спора.

Отзыв на кассационную жалобу в установленном процессуальным законодательством порядке не представлен.

В судебном заседании представитель заявителя доводы кассационной жалобы поддержал.

Изучив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 01.11.2013 внесена запись о регистрации N 89-89-07/033/2013-313 права собственности Иванищук О.В. на объект незавершенного строительства, общая площадь застройки 1 143 кв. м, степень готовности 11 %, адрес (местонахождение): г. Ноябрьск, ул. Магистральная, микрорайон П-2 (свидетельство серии 89АА N 191776).

На основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), заявления ИП Иванищук О.В. от 20.03.2015, свидетельства серии 89АА N 191776, между Ноябрьским городским департаментом по имуществу администрации города Ноябрьска (арендодатель) и ИП Иванищук О.В. (арендатор) подписан договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 17.04.2015 N 89-15 (далее - договор от 17.04.2015), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 89:12:110403:87, общей площадью 4 494 кв. м, имеющий адресный ориентир: г. Ноябрьск, микрорайон П-2, ул. Интернационалистов, для завершения строительства спортивного центра.

Срок аренды участка установлен на три года до 20.03.2018, а в части исполнения финансовых обязательств - до полного их исполнения (пункт 2.1 договора от 17.04.2015).

В соответствии с пунктом 6.2 договора от 17.04.2015 договор аренды земельного участка прекращается с момента прекращения права собственности на незавершенный строительством объект, а также с момента истечения срока его действия и не возобновляется на неопределенный срок.

Согласно пункту 8.6 договора от 17.04.2015 настоящий договор вступает в силу с момента государственной регистрации и распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие с 13.07.2013.

Исходя из сведений, содержащихся в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) о переходе прав на объект недвижимого имущества от 05.02.2018 N 01/03/2018-12916, 01.11.2013 произведена государственная регистрация права собственности Иванищук О.В. на объект незавершенного строительства, общая площадь застройки 1 161,2 кв. м, степень готовности 27 %, адрес (местонахождение): г. Ноябрьск, ул. Магистральная, микрорайон П-2, ул. Интернационалистов.

По договору дарения от 28.06.2017 указанный объект безвозмездно передан в дар одаряемому - Иванищук А.А., о чем в ЕГРН 06.07.2017 внесена запись регистрации N 89:12:110403:421-89/007/2017-3.

Сектором муниципального земельного контроля департамента 20.03.2018 проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 89:12:110403:87, общей площадью 4 494 кв. м, имеющего адресный ориентир: г. Ноябрьск, микрорайон П-2, ул. Интернационалистов, в ходе которого установлено, что на данном участке находится свайное поле, размещен контейнер (движимое имущество), в границах земельного участка располагается часть здания, возведенного на смежном земельном участке.

Посчитав, что объект незавершенного строительства подлежит изъятию путем продажи с публичных торгов на основании статьи 239.1 ГК РФ, департамент обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 239.1, 425 ГК РФ, статьями 34, 35 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ), учитывая, что вне зависимости от даты заключения сторонами в последующем другого договора аренды от 17.04.2015 их правоотношения по аренде фактически имели место на дату 01.03.2015, пришел к выводу о том, что действие статьи 239.1. ГК РФ не распространяется на возникшие у сторон арендные правоотношения с 13.07.2013, хотя сам договор и был заключен позднее 17.04.2015, после даты вступления в действие статьи 239.1 ГК РФ.

Кроме того, суд учел, что ответчику разрешение на строительство спорного объекта было выдано 28.06.2013, на основании которого и договора от 27.08.2012 было зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, при этом срок действия разрешения на строительство спорного объекта продлен до 12.12.2020.

Суд апелляционной инстанции с указанными мотивами и выводами согласился.

Между тем судами не учтено следующее.

Статья 239.1 введена в ГК РФ Законом N 171-ФЗ.

В силу пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Закона N 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и переходными положениями, установленными Законом N 137-ФЗ.

Законом N 171-ФЗ был изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данные изменения вступили в силу с 01.03.2015.

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Закона N 171-ФЗ с 01.03.2015 утратил силу пункт 3 статьи 22 ЗК РФ, согласно которому по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

Так, согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В силу пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в числе прочего, в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса).

В пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды;

2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Так, в силу пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенными правовыми положениями ЗК РФ и Законом N 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ).

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что договор распространял свое действие на три года, на отношения сторон, возникшие с 13.07.2013 (момент с которого осуществляется фактическое пользование земельным участком) до 20.03.2018 (пункты 2.1, 8.6 договора от 17.04.2015).

Поводом и основанием для заключения договора от 17.04.2015 послужили пункт 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, заявление ИП Иванищук О.В. от 19.03.2015 о предоставлении земельного участка для завершения строительства.

Тот факт, что земельный участок не выбывал из владения предпринимателя не может расцениваться в качестве критерия, позволяющего рассматривать правоотношения сторон действующими на основании договора от 27.08.2012.

Согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608, только в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Поскольку на момент заключения договора от 17.04.2015 на земельном участке находился объект незавершенного строительства, а участок предоставлен без проведения торгов, единственным основанием для подобного предоставления является возможность однократного получения земельного участка для завершения строительства на основании пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Иных оснований для заключения указанного договора без проведения торгов сторонами не приведено.

При таких обстоятельствах для продолжения использования земельного участка под не завершенным строительством объектом предприниматель был обязан заключить новый договор аренды.

Согласно пункту 3 статьи 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка), а в соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Пунктом 2 статьи 434 ГК РФ установлено, что договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что в силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

По смыслу правовой позиции, выраженной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", при продлении договора аренды на определенный срок отношения сторон регулируются новым договором аренды.

Следовательно, даже в условиях сложившихся длящихся правоотношений сторон, при заключении договора аренды от 17.04.2015 их отношения регулируются новым договором, который в силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иным правовым актом, действующим в момент заключения.

При таких обстоятельствах вывод судов о том, что в силу длящегося характера правоотношений новые правила предоставления земельных участков и изъятия незавершенных строительством объектов не распространяются на взаимоотношения сторон, сделан при неправильном применении норм материального права.

Право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства предпринимателем реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, а договор аренды земельного участка заключен 17.04.2015 и на момент обращения департамента с иском по настоящему делу срок его действия истек, в связи с чем к правоотношениям сторон подлежали применению положения пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ.

Таким образом, решение и постановление приняты с нарушением норм материального и процессуального права, выводы судов не соответствуют имеющимся в деле доказательствам, спор по существу не был рассмотрен.

Кроме того, истцом было заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости объекта незавершенного строительства.

Определением от 16.05.2018 назначил судебную экспертизы, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "Агентство оценки и недвижимости". В суд поступило заключение эксперта от 12.10.2018 N 10.18-177.

По смыслу подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", подлежащего применению по аналогии в соответствии со статьей 6 ГК РФ, начальная продажная цена имущества на публичных торгах может быть определена только судом.

В пункте 9 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, выражена правовая позиция о недопустимости определения начальной цены продажи иными лицами в тех случаях, когда данный вопрос отнесен к компетенции суда.

Определение начальной продажной стоимости имущества в судебном решении исключает необходимость повторного обращения в суд для урегулирования соответствующих разногласий, а также ведет к процессуальной экономии в виде возможности оценки обоснованности указанной стоимости.

Таким образом, в судебном решении в случае наличия оснований для удовлетворения иска должен быть определен способ реализации имущества, а также начальная продажная цена.

Ввиду допущенных нарушений норм права, учитывая наличие в деле экспертного заключения, которое не было оценено судом первой инстанции, ввиду чего не разрешался вопрос об определении начальной продажной цены имущества, на основании части 1 статьи 288, пункта 3 части статьи 287 АПК РФ судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение.

Помимо изложенного, поскольку по договору дарения от 28.06.2017 спорный объект безвозмездно передан в дар Иванищук А.А., о чем в ЕГРН 06.07.2017 внесена запись, следует рассмотреть вопрос о надлежащем ответчике.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, устранить вышеуказанные нарушения норм права, имеющие отношение к предмету спора, установить обстоятельства дела, имеющие значение для разрешения настоящего спора, в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ оценить представленные в дело доказательства, после чего принять законный и обоснованный судебный акт, а также на основании статьи 110 АПК РФ распределить судебные расходы, в том числе расходы, связанные с уплатой государственной пошлины за подачу кассационной жалобы

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 18.12.2018 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа и постановление от 20.03.2019 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А81-2638/2018 отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

В.В. Сирина

Судьи

В.В. Тихомиров С.И. Шуйская