Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 23 августа 2019 г. N Ф04-3178/19 по делу N А70-20061/2018

г. Тюмень

23 августа 2019 г.

Дело N А70-20061/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 22 августа 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 августа 2019 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Зиновьевой Т.А.,

судей Бедериной М.Ю.,

Демидовой Е.Ю.

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Строй-Экспо" на постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2019 (судьи Грязникова А.С., Лотов А.Н., Шиндлер Н.А.) по делу N А70-20061/2018 по иску Департамента имущественных отношений Тюменской области (625004, г. Тюмень, ул. Сакко, д. 30, корп. 1, ОГРН 1057200738792, ИНН 7202138460) к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Строй-Экспо" (625016, г. Тюмень, ул. Депутатская, д. 110, оф. 2, ОГРН 1137232019099, ИНН 7204188868) об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

В заседании приняли участие представители: Департамента имущественных отношений Тюменской области - Ахмедова А.С. по доверенности от 30.01.2019; общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Строй-Экспо" - Волкова И.В. по доверенности от 20.06.2017.

Суд установил:

департамент имущественных отношений Тюменской области (далее - департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Строй-Экспо" (далее - ООО "ТД "Строй-Экспо", общество, ответчик) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 72:23:0221004:4093, расположенного по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ул. 50 лет Октября, 206а, в связи с прекращением действия договора аренды от 10.08.2015 N 23-20/2925 земельного участка с кадастровым номером 72:23:0221004:446, на котором расположен объект, путем продажи с публичных торгов.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 13.02.2019 в удовлетворении заявленных департаментом требований отказано.

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2019 решение суда первой инстанции отменено, по делу принят новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, общество обратилось с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемое постановление отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции.

В обоснование жалобы заявитель указывает, что спорный земельный участок из владения и пользования ответчика не выбывал с 06.12.2013;

на земельном участке находится объект незавершенного строительства, который принадлежит на праве собственности обществу; арендные правоотношения между сторонами возникли до 01.03.2015, следовательно, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) на регулирование рассматриваемых правоотношений не распространяются.

В отзыве на кассационную жалобу Департамент просит обжалуемый судебный акт оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои процессуальные позиции по делу.

Изучив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей участвующих в деле лиц, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 19.10.2009 между департаментом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Техтранзит" (арендатор, далее - ООО "Техтранзит") заключен договор N 23-20/1793 аренды земельного участка площадью 7 787 кв.м, кадастровый номер 72:23:0221004:466, расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. 50 лет Октября - Чекистов, для строительства железнодорожного подъездного тупика с припутевыми складами.

Срок действия договора аренды установлен сторонами с 12.10.2009 по 30.06.2011. Объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи от 19.10.2009.

Соглашениями от 05.09.2011 и от 27.04.2012 срок действия договора продлен по 30.05.2015.

На основании договора уступки прав и перевода обязательств по договору аренды земельного участка от 06.12.2014, заключенного между ООО "Техтранзит" и ответчиком, арендатором по договору аренды с 15.01.2014 является ООО "ТД "Строй-Экспо".

Объект аренды передан ООО "ТД "Строй-Экспо" по акту приема-передачи земельного участка от 06.12.2013.

10.08.2015 между Департаментом и ООО "ТД "Строй-Экспо" заключен договор аренды N 23-20/2925 земельного участка с кадастровым номером 72:23:0221004:446 для завершения строительства объекта незавершенного строительства - железнодорожного подъездного тупика с припутевыми складами сроком действия с 10.08.2015 по 09.08.2018.

Указанный договор аренды земельного участка зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области в установленном законом порядке (запись о внесении сведений об ограничении N 72-72/001/117/2015-3452/8 от 20.10.2015).

13.09.2018 ГКУ "Фонд имущества Тюменской области" проведено обследование земельного участка, по результатам которого составлен акт N 18/а - 2478. В акте зафиксировано, что на земельном участке расположены объекты строительства (назначение не установлено, отсутствуют оконные и дверные блоки, частично отсутствуют ворота).

В связи с прекращением договора аренды Департамент обратился в арбитражный суд с заявлением об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 72:23:0221004:4093, принадлежащего на праве собственности ООО "ТД "Строй-Экспо", путем продажи с публичных торгов.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции руководствовался статьей 239.1 ГК РФ, статьями 34, 35 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ), исходил из того, что арендные правоотношения сторон возникли с января 2014 года (с даты государственной регистрации договора уступки прав) и фактически не прекращались на дату 01.03.2015, в связи с чем действие статьи 239.1. ГК РФ не распространяется на возникшие у сторон арендные правоотношения с 2014 года, хотя сам договор и был заключен после даты вступления в действие статьи 239.1 ГК РФ.

Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя исковые требования в полном объеме, суд апелляционной инстанции руководствовался статьями 239.1, 235 ГК РФ, статьями 34, 35 Закона N 171-ФЗ, статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), исходил из того, что ООО "ТД "Строй-Экспо" реализовало право на однократное предоставление спорного земельного участка для целей завершения строительства объекта незавершенного строительства, новый договор аренды заключен 10.08.2015, следовательно, указанные обстоятельства свидетельствуют о наличии оснований для применения положений статьи 239.1 ГК РФ.

Суд кассационной инстанции считает, что выводы суда апелляционной инстанции соответствуют нормам действующего законодательства, а также фактическим обстоятельствам дела.

Статья 239.1 введена в ГК РФ Законом N 171-ФЗ.

В силу пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Закона N 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 ЗК РФ и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закона N137-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрены условия для реализации права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Так, в силу пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенными правовыми положениями ЗК РФ и Законом N 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ).

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Судом апелляционной инстанции установлено, что правоотношения по поводу аренды земельного участка с кадастровым N 72:23:0221004:446 между департаментом и ООО "Техтранзит" (первоначальный арендатор) возникли в 2009 году на основании договора аренды от 19.10.2009 N 23-20/1793. ООО "Техтранзит" зарегистрировало право собственности на незавершенный строительством объект с кадастровым N 72:23:0221004:4093 со степенью готовности объекта 45 % и обратилось в Департамент с заявлением о предоставлении указанного земельного участка в аренду как собственнику объекта незавершенного строительства для завершения строительства. В дальнейшем ООО "Техтранзит" уступило ответчику права по договору аренды земельного участка.

ООО "ТД "Строй-Экспо" является собственником спорного объекта с 15.01.2014. Таким образом, договор аренды от 10.08.2015 был заключен для целей завершения строительства объекта.

Тот факт, что земельный участок не выбывал из владения общества с 2014 года не может расцениваться в качестве критерия, позволяющего рассматривать правоотношения сторон действующими на основании договора уступки прав от 06.12.2013, зарегистрированного 15.01.2014.

Согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608, только в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Поскольку на момент заключения договора от 10.08.2015 на земельном участке находился объект незавершенного строительства, а участок предоставлен без проведения торгов, единственным основанием для подобного предоставления являлась возможность однократного получения земельного участка для завершения строительства на основании пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Иных оснований для заключения указанного договора без проведения торгов сторонами не приведено.

При таких обстоятельствах для продолжения использования земельного участка под незавершенным строительством объектом общество было обязано заключить новый договор аренды.

Согласно пункту 3 статьи 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка), а в соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Пунктом 2 статьи 434 ГК РФ установлено, что договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

В силу пункта 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

По смыслу правовой позиции, выраженной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", при продлении договора аренды на определенный срок отношения сторон регулируются новым договором аренды.

Следовательно, даже в условиях сложившихся длящихся правоотношений сторон, при заключении договора аренды от 10.08.2015 их отношения регулируются новым договором, который в силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иным правовым актом, действующим в момент заключения.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции поддерживает выводы суда апелляционной инстанции о том, что в право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства обществом реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, договор аренды земельного участка заключен 10.08.2015 и на момент обращения департамента с иском по настоящему делу срок его действия истек, в связи с чем к правоотношениям сторон подлежали применению положения статьи 239.1 ГК РФ.

Суд кассационной инстанции отклоняет доводы ответчика о том, что объект незавершенного строительства с кадастровым номером 72:23:0221004:4093 построен на 98 % и, по мнению общества, изъятию не подлежит, поскольку данное обстоятельство не имеет правового значения для рассмотрения настоящего спора. Спорный земельный участок длительное время с 2009 года находится в пользовании юридических лиц. ООО "ТД "Строй-Экспо" является собственником спорного объекта с 15.01.2014 и в течение четырех лет не смогло завершить строительство объекта с кадастровым номером 72:23:0221004:4093, что является предпринимательским риском самого общества. При этом суд округа отмечает, что ответчик не представил доказательств, свидетельствующих о том, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 239.1 ГК РФ порядок проведения публичных торгов по продаже незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 N 1299 "О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства".

Согласно пункту 4 статьи 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

В то же время незаявление истцом требования об определении начальной продажной стоимости имущества не может являться основанием для отказа в удовлетворении исковых требований об изъятии у собственника незавершенного строительством объекта путем продажи с публичных торгов, поскольку в силу пункта 3 статьи 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению в единственном случае - если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Поскольку в рассматриваемом случае незаконность действий публичных и иных органов судом апелляционной инстанции не установлена, к правоотношениям сторон верно применены положения статьи 239.1 ГК РФ об изъятии у ответчика объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 72:23:0221004:4093, расположенного по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ул. 50 лет Октября, 206а, путем продажи с публичных торгов, исковые требования Департамента правомерно удовлетворены судом апелляционной инстанции.

Несогласие заявителя с выводами суда апелляционной инстанции, основанными на оценке доказательств, равно как и иное толкование норм законодательства, подлежащих применению в настоящем деле, не свидетельствуют о наличии в принятом судебном акте существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход судебного разбирательства, или допущенной судебной ошибке.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, судом округа не установлено.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2019 по делу N А70-20061/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Т.А. Зиновьева

Судьи

М.Ю. Бедерина Е.Ю. Демидова