Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 16 сентября 2020 г. N Ф04-3031/20 по делу N А46-21623/2019

г. Тюмень

16 сентября 2020 г.

Дело N А46-21623/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 10 сентября 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 сентября 2020 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Зиновьевой Т.А.,

судей Демидовой Е.Ю.,

Севастьяновой М.А. -

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Сарксян С.М. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу департамента имущественных отношений администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 03.03.2020 (судья Пермяков В.В.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2020 (судьи Рожков Д.Г., Грязникова А.С., Краецкая Е.Б.) по делу N А46-21623/2019 по иску департамента имущественных отношений администрации города Омска (644024, г. Омск, ул. Краснофлотская, д. 8, ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) к обществу с ограниченной ответственностью "Регион" (644106, г. Омск, ул. Дианова, д. 15 А, оф. 7, ИНН 5507254555, ОГРН 1175543016604) об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

Посредством использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Омской области (судья Ляпустина Н.С.) в заседании участвовали представители: департамента имущественных отношений администрации города Омска - Раневская Е.Е. по доверенности от 03.07.2020, представлен диплом, подтверждающий наличие высшего юридического образования; общества с ограниченной ответственностью "Регион" - Геннинг К.П. по доверенности от 16.01.2019, Дик А.Ю. директор, личность удостоверена паспортом.

Суд установил:

департамент имущественных отношений администрации города Омска (далее - департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Регион" (далее - ООО "Регион", общество, ответчик) об изъятии объекта незавершенного строительства, со степенью готовности 11 %, кадастровый номер 55:36:080101:12020, расположенного на земельных участках с кадастровыми номерами 55:36:080101:10852 и 55:36:080101:11463, путем продажи с публичных торгов в соответствии с Правилами проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299.

Решением Арбитражного суда Омской области от 03.03.2020, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2020, заявленные требования оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, департамент обратился в суд с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме.

В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что на момент окончания действия договоров аренды строительство объекта завершено не было, при этом у общества отсутствуют основания, свидетельствующие о наличии уважительных причин незавершения строительства в течение срока действия договоров аренды; действительная воля сторон договоров аренды была направлена на прекращение арендных правоотношений по истечении срока действия договоров; действующее разрешение на строительство не препятствует департаменту обратиться с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов; бездействие департамента, установленное в рамках рассмотрения дела N А46-13044/2019, имело место после окончания срока действия договоров аренды и не подтверждает отсутствие возможности ответчика завершить строительство объекта в срок; из решения суда по делу N А46-13044/2019 не следует вывод об обязанности департамента предоставить земельные участки ООО "Регион" в аренду для завершения строительства; департаментом отказано обществу в предоставлении испрашиваемых земельных участков в аренду в связи с обращением последнего в суд с требованием об изъятии объекта путем продажи с публичных торгов.

Отзыв ООО "Регион" на кассационную жалобу в связи с отсутствием доказательств направления его другому участвующему в деле лицу судом кассационной инстанции не учитывается при рассмотрении жалобы.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои процессуальные позиции по делу.

Изучив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для отмены судебных актов.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между департаментом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Феррум" (арендатор, далее - ООО "Феррум") заключен договор от 20.09.2016 N Д-Ц-13-11289 аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:080101:10852 для размещения торгового комплекса (в том числе салона по продаже автотранспортных средств).

Письмом от 20.06.2018 N ДИО/6526 ООО "Феррум" уведомило департамент о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 20.09.2016 N Д-Ц-13-11289 ответчику на основании договора уступки прав от 20.06.2018.

Между департаментом (арендодатель) и ООО "Регион" (арендатор) также заключен договор от 22.03.2019 N Д-Ц-31- 11715 аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:080101:11463 для размещения торгового комплекса (в том числе салона по продаже автотранспортных средств).

С 21.05.2019 договоры аренды от 20.09.2016 N Д-Ц-31-11289 и от 22.03.2019 N Д-Ц-31-11715 прекратили свое действие в связи с окончанием их срока.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 16.05.2019 на земельных участках с кадастровыми номерами 55:36:080101:10852 и 55:36:080101:11463 расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:080101:12020 (степень готовности 11 %), принадлежащий ООО "Регион" на праве собственности, что подтверждается регистрационной записью от 20.05.2019 N 55/104/2019-1.

04.10.2019 истцом произведен осмотр спорных земельных участков, ранее представленных в аренду обществу.

Согласно акту осмотра департамента от 04.10.2019 участки по периметру имеют ограждение, выполненное из металлического профилированного листа, в центральной части участков расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:080101:12020 со степенью готовности 11 %, принадлежащий на праве собственности обществу, остальная часть участков представляет собой пустырь, покрытый травяной растительностью.

Истечение срока действия договоров аренды земельных участков, а также отсутствие построенного объекта, для строительства которого земельные участки предоставлялись ответчику, послужило основанием обращения департамента в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды руководствовались статьями 11, 235, 239.1, 271 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 1, 35, 39.1, 39.6, 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, положениями Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 137-ФЗ), Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 171-ФЗ), исходили из отсутствия основания для изъятия объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

Суды указали, что ООО "Регион" обладает правом на однократное заключение (продление) договоров аренды в отношении обоих земельных участков без торгов с целью завершения строительства, поскольку факт реализации ответчиком соответствующего права в отношении какого-либо из двух земельных участков из представленных в материалы дела доказательств не следует.

Также суды посчитали, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Омской области по делу N А46-13044/2019 от 03.09.2019, установлено незаконное бездействие департамента имущественных отношений администрации города Омска, выраженное в ненадлежащем рассмотрении заявления N 13824/СОО от 17.06.2019, вследствие чего был нарушен срок строительства объекта.

Между тем судами не учтено следующее.

Федеральным законом N 171-ФЗ ГК РФ дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу объекта незавершенного строительства с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (пункт 2 указанной статьи).

Из материалов дела следует, что срок действия договоров аренды земельных участков от 20.09.2016 N Д-Ц-31-11289 и от 22.03.2019 N Д-Ц-31-11715, на которых расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:080101:12020 со степенью готовности 11 %, истек 21.05.2019.

20.11.2019 в Арбитражный суд Омской области поступил иск департамент об изъятии спорного объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, то есть до истечения шестимесячного срока с даты прекращения действия договоров аренды (21.11.2019).

Основания для отказа в удовлетворении требования о продаже объекта незавершенного строительства установлены пунктом 3 статьи 239.1 ГК РФ, согласно которому иск не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Таким образом, нарушение срока строительства объекта, обусловленное действиями уполномоченных органов либо лиц, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей, является самостоятельным и единственным основанием для отказа в удовлетворении требования о принудительном изъятии объекта незавершенного строительства.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

Таким образом, ответчик, возражая против иска, в порядке статьи 65 АПК РФ, должен доказать суду то, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) истца или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект незавершенного строительства.

При этом указанные обстоятельства ответчиком должны быть приведены именно в период срока действия договоров аренды земельных участков от 20.09.2016 N Д-Ц-31-11289 и от 22.03.2019 N Д-Ц-31-11715, поскольку с прекращением этих договоров истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Однако ответчиком не представлено в материалы дела относимых и допустимых доказательств, свидетельствующих о том, что нарушение срока строительства объекта находится в прямой причинно-следственной связи с действиями (бездействием) уполномоченных органов.

Установленный решением Арбитражного суда Омской области факт бездействия департамента по нерассмотрению заявления общества о предоставлении земельного участка без торгов для завершения строительства в качестве такового обстоятельства квалифицирован быть не может, поскольку относится к периоду после окончания срока действия договоров аренды, а также в силу того, что ответчиком не доказано наличие у него права на получение земельного участка в пользование без проведения процедуры торгов.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 ЗК РФ.

Как следует из подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Таким образом, действующее земельное законодательство прямо регулирует вопрос о заключении без проведения торгов нового договора аренды земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, которые были возведены в период действия договора аренды земельного участка, заключенного после 01.03.2015.

Поскольку департамент воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенных договоров аренды земельных участков, на которых расположен этот объект, как то установлено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, у общества право на однократное продление срока действия договоров аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта отсутствует.

Ссылка судов на положения Закона N 137-ФЗ, предоставляющего собственнику не завершенного строительством объекта безусловное однократное право на заключение без торгов договора аренды земельного участка для окончания строительства сделана при неправильном применении норм материального права, поскольку правила данного нормативного акта к рассматриваемым правоотношениям не подлежат применению ни в силу прямого правового регулирования, ни по аналогии закона.

Положения Закона N 137-ФЗ распространяются на правоотношения сторон, возникшие до 01.03.2015, и предоставляют подобное право только тем собственникам, которые получили земельные участки для строительства до вступления в силу изменений земельного законодательства, исходя из принципа соблюдения разумных ожиданий землепользователей, приступивших к строительству объектов недвижимости в период иного регулирования рассматриваемых правоотношений.

Между тем собственники объектов незавершенного строительства, заключившие договор аренды после 01.03.2015, обладают подобным правом исключительно в случаях, прямо предусмотренных пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ, что, по мнению суда кассационной инстанции, направлено на стимулирование соблюдения сроков строительства в целях скорейшего введения в гражданский оборот объектов недвижимости и недопустимость немотивированного прекращения застройщиком строительных работ.

Наличие на момент окончания срока действия договоров аренды действующего разрешения на строительство в силу положений статьи 239.1 ГК РФ не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного иска и не может по иному квалифицировать правоотношения сторон.

При этом суд округа отмечает, что письмом от 16.01.2020 N ДИО/285 обществу было отказано в предоставлении земельных участков в аренду в связи с обращением департамента в суд с настоящим иском.

Ссылка представителя общества на то, что незавершение строительства спорного объекта в срок связано, в том числе с тем, что ООО "Регион" стало стороной договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:080101:10852 только 20.06.2018 в порядке перенайма, подлежит отклонению, поскольку, заключая соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 20.09.2016 N Д-Ц-13-11289, общество должно было осознавать в какой срок ему необходимо осуществить строительство торгового комплекса, указанное является предпринимательским риском самого общества.

На основании вышеизложенного и учитывая, что в рассматриваемом случае незаконность действий публично-правовых образований и иных органов из представленных в материалы дела доказательств не следует, предусмотренное пунктом 3 статьи 239.1 ГК РФ основание для отказа в удовлетворении требования департамента об изъятии у ответчика объекта незавершенного строительства отсутствует.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 АПК РФ по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт.

Поскольку суды выяснили все существенные обстоятельства дела, но сделали выводы не соответствующие фактическим обстоятельствам дела, судебные акты подлежат отмене, а исковые требования департамента удовлетворению.

В связи с удовлетворением исковых требований, с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию на основании части 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина за подачу иска, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, а также за рассмотрение апелляционной и кассационной жалоб.

Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Омской области от 03.03.2020 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2020 по делу N А46-21623/2019 отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

Исковые требования Департамента имущественных отношений администрации города Омска удовлетворить.

Изъять у общества с ограниченной ответственностью "Регион" (ИНН 5507254555, ОГРН 1175543016604) объект незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:080101:12020, степенью готовности 11 %, расположенный на земельных участках с кадастровыми номерами: 55:36:080101:10852, адрес: город Омск, Центральный административный округ, улица 21-я Амурская, дом 21 А, и 55:36:080101:11463, адрес: город Омск, Центральный административный округ, улица 21-я Амурская, дом 21 А, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299 "О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства".

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Регион" в доход федерального бюджета 6 000 рублей государственной пошлины за рассмотрение иска, а также 6 000 рублей государственной пошлины за рассмотрение апелляционной и кассационной жалоб.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Т.А. Зиновьева

Судьи

Е.Ю. Демидова М.А. Севастьянова