Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 8 апреля 2021 г. N Ф04-490/21 по делу N А46-15410/2018

г. Тюмень

8 апреля 2021 г.

Дело N А46-15410/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 01 апреля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 апреля 2021 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Сириной В.В.

судей Демидовой Е.Ю.

Зиновьевой Т.А.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Белевич Н.В. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Министерства имущественных отношений Омской области на решение от 07.09.2020 Арбитражного суда Омской области (судья Лебедева Н.А.) и постановление от 24.11.2020 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Сидоренко О.А., Воронов Т.А., Грязникова А.С.) по делу N А46-15410/2018 по иску Министерства имущественных отношений Омской области (644043, г. Омск, ул. Орджоникидзе, д. 5, ОГРН 1045504006822, ИНН 5503079101) к обществу с ограниченной ответственностью "Интеллект" (644099, г. Омск, ул. Красный путь, д. 11, ОГРН 1145543039400, ИНН 5503252910) о взыскании задолженности; по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Интеллект" к Министерству имущественных отношений Омской области, обществу с ограниченной ответственностью "Экспресс-оценка" о признании недостоверной рыночной стоимости ежемесячной арендной платы.

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Омской области (судья Пермяков В.В.) в заседании участвовал представитель Министерства имущественных отношений Омской области Маслова В.А. по доверенности от 11.01.2021.

Суд установил:

Министерство имущественных отношений Омской области (далее - Минимущество Омской области, министерство) обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Интеллект" (далее - ООО "Интеллект", общество) о взыскании 24 196,73 руб. пени за период с 12.03.2018 по 12.07.2018 по договору аренды от 29.06.2016 N АН1925 (далее - договор аренды),

ООО "Интеллект" обратилось в Арбитражный суд Омской области со встречным иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к Минимуществу Омской области о признании недостоверной с 29.06.2016 определенной отчетом об оценке от 19.01.2016 N 2526/1 величины рыночной стоимости ежемесячной арендной платы объекта недвижимого имущества - нежилого помещения 14П номера на поэтажном плане N 23-38, 40 (подвал), N 89-125 (цокольный этаж) общей площадью 1 280,60 кв. м, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Красный Путь, д. 11, которая используется для расчета арендной платы по договору, об установлении с 29.06.2016 по договору аренды рыночной стоимости ежемесячной арендной платы объекта недвижимого имущества - нежилого помещения 14П номера на поэтажном плане N 23-38, 40 (подвал), N 89-125 (цокольный этаж) общей площадью 1 280,60 кв. м, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Красный Путь, д. 11, в размере 268 350 руб. (без НДС).

К участию в деле в качестве соответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью "Экспресс-оценка" (далее - ООО "Экспресс-оценка").

Протокольным определением от 04.12.2018 принято уменьшение исковых требований по первоначальному иску, согласно которому министерство просит взыскать с общества 24 196,73 руб. пени за период с 12.03.2018 по 12.07.2018.

Решением от 07.09.2020 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 24.11.2020 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении первоначального иска министерства отказано. Встречные исковые требования общества удовлетворены. Определенная отчетом об оценке от 19.01.2016 N 2526/1 величина рыночной стоимости ежемесячной арендной платы объекта недвижимого имущества - нежилого помещения 14П номера на поэтажном плане N 23-38, 40 (подвал), N 89-125 (цокольный этаж) общей площадью 1 280,60 кв. м, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Красный Путь, д. 11, которая используется для расчета арендной платы по договору аренды, признана недостоверной с 29.06.2016. По договору аренды рыночная стоимость ежемесячной арендной платы объекта недвижимого имущества - нежилого помещения 14П номера на поэтажном плане N 23-38, 40 (подвал), N 89-125 (цокольный этаж) общей площадью 1 280,60 кв. м, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Красный Путь, д. 11, установлена с 29.06.2016 в размере 268 350 руб. (без НДС). С Минимущества Омской области в пользу ООО "Интеллект" взыскано 3 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины. С ООО "Экспресс-оценка" в пользу ООО "Интеллект" взыскано 3 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Минимущество Омской области обратилось с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований министерства и об отказе в удовлетворении встречных исковых требований общества.

В обоснование жалобы приведены следующие доводы:

ООО "Интеллект", ознакомившись с отчетом об оценке от 19.01.2016 N 2526/1, при заключении договора аренды не воспользовалось правом на проведения экспертизы отчета; при заключении договора аренды ООО "Интеллект" не представило протокол разногласий, следовательно, согласилось с размером арендной платы, что также подтверждается действиями ООО "Интеллект" по внесению арендной платы в добровольном порядке, а также на основании решений Арбитражного суда Омской области; действия ООО "Интеллект" свидетельствуют о том, что при заключении договора аренды сторонами были согласованы все существенные условия, в том числе и размер арендной платы; арендатор вправе оспорить арендную плату в судебном порядке только в момент ее изменения в случае несогласия с размером арендной платы, определенной на основании отчета об оценке рыночной стоимости права аренды; арендная плата подтверждена вступившими в законную силу судебными актами Арбитражного суда Омской области по ранее рассмотренным делам; решение от 31.08.2020 Арбитражного суда Омской области по делу N А46-15410/2018 противоречит ранее принятым решениям Арбитражного суда Омской области, что, в свою очередь, нарушает принцип правовой определенности; ООО "Интеллект" просрочило исполнение обязательств по договору аренды, в связи с чем общество обязано оплатить пени министерству; поведение ООО "Интеллект" (предъявление иска об изменении размера арендной платы после продолжительного действия договора аренды) не может быть признано соответствующим критерию ожидаемости, на котором строится основополагающий принцип добросовестности участников гражданского оборота; действия ООО "Интеллект", направленные на снижение рыночной стоимости ежемесячной арендной платы объекта аренды, свидетельствуют о недобросовестности общества; расходы на оплату повторной экспертизы проведенной обществом с ограниченной ответственностью "Независимая экспертиза и оценка" (далее - ООО "Независимая экспертиза и оценка") от 10.04.2020 N 10/20, не могут быть возложены на министерство, так как указанная экспертиза не отражает действительную рыночную стоимость объекта аренды на момент заключения договора аренды, следовательно, не разрешает спор по существу.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Интеллект" просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения как соответствующие действующему законодательству.

В судебном заседании представитель министерства доводы жалобы поддержал.

Изучив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Минимуществом Омской области (арендодатель) и ООО "Интеллект" (арендатор) в отношении имущества: нежилое помещение N 14П номера на поэтажном плане N 23-38, 40 (подвал), N 89-125 (цокольный этаж), общей площадью 1 280,6 кв. м, расположенное в здании библиотеки: двенадцатиэтажного здания с цокольным этажом и подвалом по адресу:

г. Омск, ул. Красный путь, д. 11 (далее - объект аренды), заключен договор аренды от 29.06.2016 N АН 1925.

В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды арендодатель сдает, а арендатор принимает за плату во временное пользование объект аренды, находящийся в казне Омской области, для организации общественного питания.

Пунктом 1.2 договора аренды стороны установили срок его действия с 29.06.2016 по 28.06.2021.

Согласно пункту 2.3.3 договора аренды арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендную плату.

В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды арендная плата в соответствии с отчетом об оценке от 19.01.2016 N 2526/1 устанавливается в размере 396 667,80 руб. в месяц без учета НДС, 468 068 руб. в месяц с учетом НДС.

Пунктом 3.2 договора аренды предусмотрено, что арендатор ежемесячно вносит арендную плату, указанную в пункте 3.1 договора до первого числа месяца, за который производится оплата.

В соответствии с пунктом 4.2.1 договора аренды в случае невнесения арендатором платежей в установленные сроки, им уплачиваются пени в размере 0,1 % от просроченной суммы за каждый день просрочки.

В связи с ненадлежащим выполнением условий договора аренды генеральному директору ООО "Интеллект" 19.07.2018 направлена претензия N ИСХ-18/МИО/05-02/8138 об оплате задолженности по договору аренды, которая 20.07.2018 была получена представителем общества.

Решением от 07.08.2017 Арбитражного суда Омской области по делу N А46-8810/2017 с общества взысканы задолженность по арендной плате в размере 70 000 руб. за период с 01.04.2017 по 30.04.2017, а также задолженность по пени в размере 135 443,74 руб. за период с 10.08.2016 по 12.04.2017.

Решением от 17.07.2018 Арбитражного суда Омской области по делу N А46-8132/2018 с общества взысканы задолженность по пени в размере 178 578 руб. за период с 13.04.2017 по 11.03.2018.

Задолженность за июнь 2018 года ООО "Интеллект" оплачена в полном объеме в сумме 396 667,80 руб., что подтверждается платежными поручениями от 30.07.2018 N 2323 на сумму 96 667,80 руб., от 06.07.2018 N 2316 на сумму 100 000 руб., от 18.07.2018 N 2265 на сумму 200 000 руб.

Таким образом, сумма задолженности общества перед министерством по арендной плате по договору аренды за период с 01.07.2018 по 31.07.2018 составила 396 667,80 руб., задолженность по пени за период с 12.03.2018 по 12.07.2018 составила 24 196,73 руб.

В связи с ненадлежащим исполнением обществом условий по оплате арендованного имущества, министерство обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

В свою очередь ООО "Интеллект" обратилось в арбитражный суд со встречным иском о признании недостоверной с 29.06.2016 определенной отчетом об оценке от 19.01.2016 N 2526/1 величины рыночной стоимости ежемесячной арендной платы объекта недвижимого имущества, ссылаясь на отчет оценщика от 02.10.2018 N 3059-10/18, в соответствии с которым величина рыночной стоимости ежемесячной арендной платы по состоянию на 15.01.2016 определена в размере 269 577 руб. без НДС.

По делу проведены две судебные экспертизы.

В соответствии с заключением первоначальной судебной экспертизы от 02.07.2019 в результате проведенного исследования экспертом были определены величины арендной платы за пользование нежилыми помещениями, расположенными по адресу: ул. Красный Путь, д. 11, на даты 15.01.2016 и 29.06.2016. Величина рыночной стоимости арендной платы за пользование нежилыми помещениями, расположенными по адресу:

ул. Красный Путь, д. 11 на дату 15.01.2016, составляет округленно 316 000 руб. в месяц. Величина рыночной стоимости арендной платы за пользование нежилыми помещениями, расположенными по адресу:

ул. Красный Путь, д. 11 на дату 29.06.2016, составляет округленно 327 000 руб. в месяц.

По ходатайству Минимущества Омской области была назначена повторная судебная экспертиза.

При проведении повторной судебной экспертизы эксперт пришел к следующим выводам (заключение N 10/20).

На вопрос, поставленный перед экспертом: "Какова рыночная стоимость арендной платы за нежилое помещение 14П, номера на поэтажном плане N 23-38, 40 (подвал), N 89-125 ("цокольный этаж"), общей площадью 1 280,6 кв. м, расположенного в здании библиотеки по адресу: г. Омск, ул. Красный Путь, д. 11, по состоянию на 15.01.2016?". Эксперт дал ответ:

Удельная месячная рыночная арендная плата (15.01.2016).

Нежилое помещение 14П, номера на поэтажном плане N 23-38, 40 (подвал), N 89-125 (цокольный этаж), назначение: нежилое помещение, общая площадь 1 280,6 кв. м, кадастровый номер 55:36:000000:160072 - 247 руб./кв. м. В том числе НДС - 38 руб.

Удельная месячная рыночная арендная плата оцениваемого имущества без НДС - 210 руб./кв. м.

Итоговая месячная рыночная арендная плата (15.01.2016).

Нежилое помещение 14П, номера на поэтажном плане N 23-38, 40 (подвал), N 89-125 (цокольный этаж), назначение: нежилое помещение, общая площадь 1 280,6 кв. м, кадастровый номер 55:36:000000:160072 - 316 653 руб. В том числе НДС - 48 303 руб.

Итоговая месячная рыночная арендная плата оцениваемого имущества без НДС - 268 350 руб.

На вопрос, поставленный перед экспертом: "Какова рыночная стоимость арендной платы за нежилое помещение 14П, номера на поэтажном плане N 23-38, 40 (подвал), N 89-125 (цокольный этаж), общей площадью 1 280,6 кв. м, расположенного в здании библиотеки по адресу: г. Омск, ул. Красный Путь, д. 11, по состоянию на 29.07.2016?" Эксперт дал ответ:

Удельная месячная рыночная арендная плата (29.07.2016).

Нежилое помещение 14П, номера на поэтажном плане N 23-38, 40 (подвал), N 89-125 (цокольный этаж), назначение: нежилое помещение, общая площадь 1 280,6 кв. м, кадастровый номер 55:36:000000:160072 - 255 руб./кв. м. В том числе НДС - 39 руб.

Удельная месячная рыночная арендная плата оцениваемого имущества без НДС - 216 руб./кв. м.

Итоговая месячная рыночная арендная плата (29.07.2016).

Нежилое помещение 14П, номера на поэтажном плане N 23-38, 40 (подвал), N 89-125 (цокольный этаж), назначение: нежилое помещение, общая площадь 1 280,6 кв. м, кадастровый номер 55:36:000000:160072 - 326 781 руб. В том числе НДС - 49 848 руб.

Итоговая месячная рыночная арендная плата оцениваемого имущества без НДС - 276 933 руб.

Суд первой инстанции, рассматривая спор, сослался на нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), которые устанавливают основания для изменения договора в связи с существенным изменением обстоятельства, из которых исходили стороны при заключении договора.

Также суд первой инстанции указал, что требования общества мотивированы неправильным определением на основании отчета об оценке от 19.01.2016 N 2526/1 величины рыночной стоимости ежемесячной арендной платы, которая используется для расчета арендной платы по договору аренды от 29.06.2016. При этом суд указал, что во исполнение положений части 1 статьи 65 АПК РФ ответчиком по первоначальному иску (обществом) опровергнуто содержание отчета истца.

Учитывая установленную статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) презумпцию достоверности отчета как документа содержащего сведения доказательственного значения, суд пришел к выводу, что вывод о недостоверности одного из отчетов, имеющихся в деле, может быть сделан судом при представлении доказательств, подтверждающих ошибочность выводов оценщика (например, о допущенных существенных методологических ошибках, о выполнении им расчета на основании недостоверной исходной информации, о нарушении общепринятой оценочной практики), для получения которых судом также может быть назначена экспертиза, такие экспертизы судом проведены.

Принимая во внимание заключения первоначальной и повторной судебной экспертиз, суд не установил оснований сомневаться в достоверности заключения повторной экспертизы, поскольку министерство не представило возражений по результатам повторной экспертизы, суд согласился с позицией общества об отсутствии оснований для удовлетворения первоначального иска.

Встречные исковые требования были судом удовлетворены с учетом уточнения.

Суд апелляционной инстанции с указанными мотивами и выводами согласился, не установив оснований для отмены обжалуемого решения.

Между тем судами не было учтено следующее.

Как следует из материалов дела, договор от 29.06.2016 был заключен обществом в порядке реализации преимущественного права в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ) в связи с наличием ранее заключенного договора от 01.07.2006.

Согласно части 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

В соответствии с пунктом 5 статьи 43 Закона Омской области от 06.07.2005 N 652-ОЗ "Об управлении собственностью Омской области" размер арендной платы за сдачу имущества, находящегося в собственности Омской области, в аренду устанавливается на основании оценки в соответствии с федеральным и областным законодательством, при определении рыночной стоимости имущества.

Таким образом, в целях надлежащей реализации этих положений на уполномоченный орган была возложена обязанность обеспечить заключение договора о проведении рыночной оценки стоимости арендной платы в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности, которая в соответствии со статьей 12 названного Закона должна быть достоверной.

Абзацем шесть пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - Информационное письмо N 92) разъяснено, что если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.)

Таким образом, при рассмотрении конкретного спора по поводу сделки, возможно рассмотрение вопроса о достоверности величины стоимости объекта оценки, из чего следует, что в предмет доказывания по иску входит факт достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки.

Из пункта 2 Информационного письма N 92 следует, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

В рамках рассматриваемого дела для проверки достоверности отчета об оценке от 19.01.2016 N 2526/1 ООО "Экспресс-оценка", судом первой инстанции на основании статьи 82 АПК РФ было назначено две судебные экспертизы.

Согласно первоначальной судебной экспертизе от 02.07.2019 величина рыночной стоимости арендной платы на дату 15.01.2016 составляет округленно 316 000 руб. в месяц, на дату 29.06.2016 - 327 000 руб. в месяц.

Согласно повторной судебной экспертизе по состоянию на 15.01.2016 итоговая месячная рыночная арендная плата оцениваемого имущества без НДС - 268 350 руб., на 29.07.2016 - 276 933 руб.

В результате суду были представлены три отчета об определении рыночной стоимости арендной платы.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 28.12.2015 N 310-ЭС15-11302 содержится правовая позиция о том, что само по себе наличие иного результата оценки не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости, под которой согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Признаваемый Законом об оценочной деятельности вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.

В связи с этим Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, в пункте 26 в настоящее время прямо закрепляет возможность приведения оценщиком своего профессионального суждения о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться определенная им рыночная стоимость.

Кроме того, в соответствии с частью 1 статьи 20 Закона об оценочной деятельности требования к порядку и проведению оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Общие требования к содержанию отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки установлены статьей 11 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которой отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение (принцип однозначности).

Критерии оценки имущества закреплены в действовавших на момент подготовки отчета об оценке обществом Федеральных стандартах оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденных приказами Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, N 298 и N 299.

Однако несоответствие представленного ответчиком в материалы дела отчета об оценке от 19.01.2016 N 2526/1 ООО "Экспресс-оценка" положениям названных нормативных правовых актов судами при рассмотрении настоящего дела не устанавливалось.

При этом согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности достоверной должна признаваться любая величина рыночной стоимости, которая определена в установленном порядке.

Пунктом 3 приказа Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно пункту 4 указанного приказа отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

В свою очередь, заключение эксперта также является одним из доказательств по делу (статья 64 АПК РФ), оно в силу положений частей 4, 5 статьи 71 АПК РФ не имеет для арбитражного суда заранее установленной силы и оценивается наряду с другими доказательствами.

Как следует из материалов дела, рыночная стоимость пользования спорным имуществом определена судами без оценки достоверности отчета об оценке от 19.01.2016 N 2526/1 величины рыночной стоимости ежемесячной арендной платы, которая была использована для расчета арендной платы по договору аренды от 29.06.2016. Мотивировка по данному вопросу в обжалуемых судебных актах отсутствует.

Статьей 17.1 Закона об оценочной деятельности предусмотрена возможность проведения экспертизы отчета, результатом которой является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков. Положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки или в случаях, установленных федеральными стандартами оценки, также вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Таким образом, судами не рассмотрен вопрос о соответствии отчета об оценке от 19.01.2016 N 2526/1 федеральному законодательству об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, вопрос о его достоверности перед судебной экспертизой судом не поставлен, несмотря на то, что, как уже отмечалось, указанный факт входит в предмет доказывания по настоящему делу. Таким образом, заключение оценщика от 19.01.2016 N 2526/1 судами не опорочено, не установлено, был ли соблюден надлежащий процесс оценки, который гарантирует получение достоверного результата в отношении объекта оценки.

Данный отчет не был оценен судами в соответствии со статьями 68, 71 АПК РФ наряду с иными доказательствами, выводы судов о рыночной стоимости имущества основывались лишь на повторной судебной экспертизе. Между тем отчет от 19.01.2016 N 2526/1 является таким же доказательством, как и заключение судебной экспертизы при оценке рыночной стоимости объекта, пока он не признан не соответствующим требованиям действующих норм и стандартов.

Кроме того, выбор судом результатов повторной судебной экспертизы также не мотивирован. Суд не учел, что при наличии нескольких достоверных оценок необходимо было обосновать выбор той или иной рыночной стоимости объекта оценки.

Также суд первой инстанции указал в своем решении нормы ГК РФ, устанавливающие основания для изменения договора в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора, однако данные нормы не были применены судом к спорным правоотношениям. Между тем из оснований исковых требований общества не следует, что обществом приводились какие-либо обстоятельства, к которым указанные нормы подлежали бы применению судом. Как следует из материалов дела, требования общества по встречному иску основаны на утверждении о неправильном определении на основании отчета об оценке от 19.01.2016 N 2526/1 величины рыночной стоимости ежемесячной арендной платы, которая используется для расчета арендной платы по договору аренды.

Указывая, что обществом опровергнуто содержание отчета министерства, суд не привел какие-либо доказательства, имеющиеся в материалах дела

Положениями статьи 71 АПК РФ установлено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы, на что также указано в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе".

С учетом изложенного, поскольку обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, судами не установлены, а всем доказательствам не дана оценка в их совокупности, решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене в соответствии с частями 1, 3 статьи 288 АПК РФ, а дело - передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В связи с тем, что для принятия обоснованного и законного решения требуется установить обстоятельства, имеющие значение для дела, при этом исследовать и оценить необходимые доказательства, что невозможно в арбитражном суде кассационной инстанции в силу его полномочий, принятые судебные акты в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует устранить указанные недостатки, а также с учетом доводов и возражений лиц, участвующих в деле, установить значимые для дела обстоятельства, дать оценку всем имеющимся в материалах дела доказательствам, в том числе отчету оценщика на предмет его достоверности наряду с заключением судебной экспертизы и разрешить спор по существу, с учетом заявленных требований и в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 07.09.2020 Арбитражного суда Омской области и постановление от 24.11.2020 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А46-15410/2018 отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Омской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

В.В. Сирина

Судьи

Е.Ю. Демидова Т.А. Зиновьева