Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 2 сентября 2021 г. N Ф04-4315/21 по делу N А75-15313/2020

г. Тюмень

2 сентября 2021 г.

Дело N А75-15313/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 26 августа 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 сентября 2021 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Севастьяновой М.А.,

судей Демидовой Е.Ю.,

Сириной В.В.,

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел кассационную жалобу администрации города Сургута на постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2021 (судьи Краецкая Е.Б., Воронов Т.А., Грязникова А.С.) по делу N А75-15313/2020 по иску администрации города Сургута (628408, город Сургут, улица Энгельса, дом 8, ОГРН 1028600603525, ИНН 8602020249) к обществу с ограниченной ответственностью "Нортлэнд" (628422, город Сургут, поселок Лунный, улица Аэрофлотская, дом 8, офис 1, ОГРН 1028600579842, ИНН 8602225670) о взыскании денежных средств.

В заседании приняла участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Нортлэнд" - Подпольная О.А. по доверенности от 02.08.2021.

Суд установил:

администрация города Сургута (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Нортлэнд" (далее - ООО "Нортлэнд", общество) о взыскании 4 036 127 руб. 32 руб. основного долга по договору аренды земельного участка от 26.09.2019 N 138 за период с 18.09.2020 по 15.11.2020, 167 370 руб. 45 коп. неустойки за период с 10.04.2020 по 15.11.2020.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 04.03.2021 (с учетом определения об исправлении опечатки от 31.03.2021) исковые требования удовлетворены в полном объеме. С общества в доход федерального бюджета взыскано 44 017 руб. государственной пошлины.

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2021 решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 04.03.2021 изменено изложением резолютивной части решения в редакции, согласно которой с общества в пользу администрации взыскано 26 980 руб. 48 коп. неустойки. С общества в доход федерального бюджета взыскано 8 405 руб. государственной пошлины по иску. В удовлетворении остальной части иска отказано. С администрации в пользу общества взыскано 2 427 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, администрация обратилась с кассационной жалобой, в которой просит его отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции.

В обоснование жалобы заявитель приводит следующие доводы о том, что поскольку согласно пункту 4.3 договора годовая арендная плата за последующие годы аренды вносится арендатором единовременно до 10 апреля каждого года аренды, в связи с этим 09.04.2020 обществу произведены начисления арендной платы в размере 4 811 800 руб. за второй год аренды и этот размер арендной платы подлежал внесению в полном объеме и не может быть уменьшен, в том числе по причине перехода к обществу права собственности на земельный участок 16.11.2019, а также исходя из того, что при формировании аукционной документации на право заключения договора аренды земельного участка, определяется цена предмета аукциона, в качестве которого выступает право на заключение договора аренды соответствующего участка, следовательно, уплачиваемая по результатам аукциона плата, является платой за право заключения договора и в то же время арендной платой за пользование земельным участком.

По мнению кассатора, оплата меньшей суммы за год, чем указана в договоре, открывает возможность недобросовестной конкуренции лицам, которые смогут необоснованно завышать свои предложения, зная, что потом в случае выкупа земельного участка могут оплатить годовую арендную плату не в соответствии с договором и не в полном объеме.

В отзыве на кассационную жалобу, доводы которого поддержаны представителем в судебном заседании, общество просит оставить постановление апелляционной инстанции без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Учитывая надлежащее извещение администрации о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 АПК РФ рассмотрена в отсутствие ее представителей.

Поскольку решение суда первой инстанции изменено апелляционным судом, предметом пересмотра в кассационном порядке может являться только судебный акт апелляционной инстанции.

Проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судом норм материального и соблюдение процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, исходя из приведенных в кассационной жалобе доводов, суд округа приходит к выводу об отсутствии оснований для ее удовлетворения.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) на основании протокола заседания комиссии по организации и проведению торгов по продаже земельных участков, права на заключение договоров аренды земельных участков или права заключении договора о развитии застроенной территории от 18.09.2019 N 313 (далее - протокол N 313) заключен договор от 26.09.2019 N 138 (далее - договор), в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101223:395 площадью 15 613 кв. м, расположенный в территориальной зоне ОД.3 по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, город Сургут, улица Аэрофлотская.

Согласно пункту 1.2 договора разрешенное использование земельного участка - объекты торговли, объекты общественного питания.

Срок аренды земельного участка 4 года 6 месяцев с даты проведения аукциона согласно протоколу N 313 (пункт 1.5 договора).

В соответствии с пунктами 4.1, 4.2 договора обязанность арендатора по уплате арендных платежей возникает с момента государственной регистрации договора, годовой размер арендной платы составляет 4 811 800 руб.

Согласно пункту 4.3 договора арендная плата вносится арендатором в следующем порядке:

- арендная плата за 1-й год аренды (за вычетом задатка в размере 942 360 руб.) вносится единовременно до 10 числа месяца, следующего за месяцем, в котором был зарегистрирован договор;

- арендная плата за последующим годы аренды вносится арендатором единовременно до 10 апреля каждого года аренды.

За нарушение сроков внесения арендной платы начисляется пеня в размере 1/300 ключевой ставки Банка России за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 15.10.2019.

30.10.2020 между администрацией (продавец) и обществом (покупатель) заключен договор купли-продажи N 3589 земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101223:395, зарегистрированный в установленном законом порядке 16.11.2020.

Ссылаясь на наличие у общества задолженности по внесению арендной платы в сумме 4 811 800 руб. за период с 18.09.2020 по 17.09.2021 и неустойки за просрочку внесения арендной платы за период с 10.04.2020 по 12.08.2020 в сумме 102 611 руб. 64 коп., администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском, который уточнила в ходе рассмотрения дела и просила взыскать 4 036 127 руб. 32 руб. основного долга за период с 18.09.2020 по 15.11.2020 и 167 370 руб. 45 коп. неустойки за период с 10.04.2020 по 15.11.2020.

Удовлетворяя уточненные истцом требования, суд первой инстанции руководствовался статьями 309, 310, 614, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 1, 65 ЗК РФ, правовой позицией, изложенной в пункте 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73), и исходил из того, что до государственной регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок к обществу, за последним сохраняется обязанность по внесению арендной платы на условиях ранее заключенного сторонами договора аренды в размере, заявленном истцом.

Изменяя решения суда, суд апелляционной инстанции руководствовался пунктом 1 статьи 131, пунктом 2 статьи 223, пунктом 3 статьи 433, пунктом 1 статьи 551 ГК РФ и исходил из того, что арендная плата подлежит уплате обществом лишь в период действия договора аренды, до перехода права собственности на земельный участок к обществу.

Выводы суда апелляционной инстанции являются законными и обоснованными.

В силу положений пункта 1 статьи 328 ГК РФ договор аренды носит взаимный характер, в связи с чем исполнение арендатором обязанности по уплате арендной платы (статья 614 ГК РФ) обусловлено исполнением арендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору (статья 606 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 131, пункта 2 статьи 223, пункта 3 статьи 433, пункта 1 статьи 551 ГК РФ право собственности на недвижимость, приобретенную по договорам купли-продажи, мены или иной сделке, переходит к приобретателю с момента внесения в государственный реестр записи о регистрации за ним данного права.

Пунктом 7 Постановления Пленума ВАС РФ N 73 предусмотрено, что согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 ЗК РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется, а значит стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.

Таким образом, общество обязано уплачивать арендную плату по 15.11.2020, то есть до момента перехода к нему права собственности на земельный участок и прекращения в силу закона арендных обязательств.

Руководствуясь вышеприведенными нормативными положениями и разъяснениями высшей судебной инстанции, условиями заключенного сторонами на торгах договора, установив, что обществом произведена полная оплата определенного договором аренды первого ее года - с 18.09.2019 по 17.09.2020, что администрацией не оспаривается, и то, что срок оплаты аренды за второй год - с 18.09.2020 по 17.09.2021 наступил 10.04.2020, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о том, что на 10.04.2020 у общества возникла обязанность по оплате второго года аренды. Вместе с тем, поскольку земельный участок отчужден администрацией обществу и переход права собственности к ответчику зарегистрирован 16.11.2020, и за период аренды с 18.09.2020 по 15.11.2020 обществом внесена в полном объеме соответствующая сумма арендной платы (775 672 руб. 68 коп.), суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу об отсутствии оснований для взыскания как требуемой истцом арендной платы, так и ее суммы за фактический период арендных отношений.

Кроме того, учитывая, что арендная плата за период аренды с 18.09.2020 по 15.11.2020 уплачена ответчиком с просрочкой, суд апелляционной инстанции признал правомерным начисление договорной неустойки за период с даты наступления обязательства по внесению арендной платы за второй год аренды по день фактического внесения арендной платы.

Мнение кассатора об обязанности ответчика внести арендную плату в размере за весь второй год аренды, независимо от того, что по прошествии менее чем двух месяцев с начала этого периода аренды общество стало собственником земельного участка, не соответствует приведенным выше нормативным положениям о прекращении и возникновении права собственности на объект недвижимости. При этом администрация ошибочно исходит из даты наступления срока внесения арендной платы, а не из арендного периода.

Аргумент администрации, ссылающейся на то, что предметом торгов являлось право аренды, а не размер арендной платы, являлся предметом оценки суда апелляционной инстанции и обоснованно им отклонен со ссылкой на извещение о проведении аукциона, согласно которому предметом продажи является размер ежегодной арендной платы.

Иных доводов о несогласии с постановлением суда апелляционной инстанции в кассационной жалобе не приведено.

При принятии обжалуемого администрацией постановления судом апелляционной инстанции правильно применены нормы материального и процессуального права, дана надлежащая оценка представленным в дело доказательствам, выводы суда по доводам истца являются полными и надлежаще мотивированными.

В связи с изложенным отсутствуют основания для удовлетворения кассационной жалобы.

Доводы кассационной жалобы не опровергают выводов суда апелляционной инстанции, и сводятся к переоценке имеющихся в деле доказательств, что в силу пределов полномочий суда кассационной инстанции, определенных статьей 286, пунктом 2 части 1 статьи 287 АПК РФ, не отнесено к компетенции окружного арбитражного суда.

Учитывая вышеизложенное, отсутствуют предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для отмены постановления арбитражного суда апелляционной инстанции в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2021 по делу N А75-15313/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.А. Севастьянова

Судьи

Е.Ю. Демидова В.В. Сирина