Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21 декабря 2021 г. N Ф04-6671/21 по делу N А46-3185/2021

г. Тюмень

21 декабря 2021 г.

Дело N А46-3185/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 14 декабря 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 декабря 2021 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Сириной В.В.

судей Тихомирова В.В.

Щанкиной А.В.

при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СпортМастер" на решение от 10.06.2021 Арбитражного суда Омской области (судья Ширяй И.Ю.) и постановление от 02.09.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Краецкая Е.Б., Воронов Т.А., Сидоренко О.А.) по делу N А46-3185/2021 по иску общества с ограниченной ответственностью "СпортМастер" (117437, г. Москва, ул. Миклухо-Маклая, д. 18, 2, комн. 102, ОГРН 1057747320278, ИНН 7728551528) к обществу с ограниченной ответственностью "Райдер-Сервис" (644007, г. Омск, ул. Герцена, д. 34, пом. 2П, ОГРН 1025500973860, ИНН 5504072846) о внесении изменений в договор; по иску общества с ограниченной ответственностью "Райдер-Сервис" к обществу с ограниченной ответственностью "СпортМастер" о взыскании денежных средств.

В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Райдер-Сервис" Кисина Е.И. по доверенности от 24.02.2021.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью "СпортМастер" (далее - ООО "СпортМастер") обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Райдер-Сервис" (далее - ООО "Райдер-Сервис") о внесении изменений в долгосрочный договор аренды от 09.04.2018 (далее - договор) в части определения размера арендной платы, предусмотренного пунктом 4, а именно: исключить начисление постоянной части арендной платы за период с 28.03.2020 по 03.06.2020.

Определением от 01.04.2021 Арбитражного суда Омской области настоящее дело N А46-3185/2021 по иску ООО "СпортМастер" объединено для совместного рассмотрения с делом N А46-3543/2021 по иску ООО "Райдер-Сервис" к ООО "СпортМастер" о взыскании 1 447 293,49 руб. задолженности по договору, объединенному делу присвоен N А46-3185/2021.

Решением от 10.06.2021 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 02.09.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований ООО "СпортМастер" отказано, требования ООО "Райдер-Сервис" удовлетворены.

ООО "СпортМастер" обратилось с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований ООО "СпортМастер" в полном объеме либо направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Омской области.

В обоснование жалобы приведены следующие доводы: целью ООО "СпортМастер" при заключении договора являлась торговля в помещении товарами для спорта и отдыха под торговым знаком "СпортМастер", остальные цели использования (складские, технические, административные) являются производными от основной, однако суды сделали необоснованный вывод о том, что приоритетной целью использования арендованного помещения в период введения ограничительных мер являлось складирование; ООО "СпортМастер" не имело возможности вести торговую деятельность и использовать арендованное помещение в соответствии с целью, предусмотренной договором; суды неверно распределили бремя доказывания, приняли во внимание обстоятельства, не имеющие значения для дела; суды неправомерно отказали в снижении размера арендной платы, основываясь на том, что договор был расторгнут, между тем прекращение действия договора аренды не препятствует снижению размера арендной платы в период действия ограничительных мер; после введения на территории Омской области режима повышенной готовности ООО "СпортМастер" в период действия договора со ссылкой на данные обстоятельства предлагало изменить условия договора и уменьшить размер арендной платы, стороны до момента прекращения действия договора вели активную переписку по данному вопросу, однако различные предлагаемые арендатором условия не устраивали арендодателя, который в итоге инициировал судебное разбирательство по взысканию арендной платы в соответствии с условиями договора аренды; арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы.

Отзыв ООО "Райдер-Сервис" на кассационную жалобу, представленный без надлежащих доказательств направления его заказным письмом с уведомлением ООО "СпортМастер", не учитывается судом кассационной инстанции при рассмотрении жалобы.

В судебном заседании представитель ООО "Райдер-Сервис" просил в удовлетворении кассационной жалобы отказать.

Изучив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции полагает, что обжалованные решение и постановление подлежат оставлению без изменения в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) 09.04.2018 заключен договор, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель обязуется предоставить за плату арендатору во временное владение и пользование часть нежилого помещения 2П с кадастровым номером 55:36:040103:11687, расположенного в здании по адресу: г. Омск, ул. Герцена, д. 34, ТЦ "Герцен Плаза", общей площадью 1 747,5 кв. м, для использования в целях торговли товарами для спорта и отдыха под торговым знаком "СпортМастер" (или "СпортМастер дисконт"), а также для складских, технических и административных целей, связанных с такой деятельностью, использования части помещения в целях размещения сервисного центра для оказания услуг по ремонту и обслуживанию указанных выше товаров (целевое использование).

В соответствии с пунктами 4.1 - 4.2.1, 4.3 договора арендная плата состоит из постоянной арендной платы и переменной арендной платы. Сумма постоянной арендной платы определяется как минимальная арендная плата или как процентная арендная плата. Уплате подлежит тот вид арендной платы, размер которого оказался больше в оплачиваемом периоде.

Размер минимальной арендной платы: 394,01 руб. за один кв. м площади помещения в месяц. В постоянную арендную плату помимо платы за пользование помещением, включаются затраты арендодателя, связанные с эксплуатацией здания, которые включают в себя оплату за содержание и эксплуатацию внешних и внутренних инженерных систем здания, вентиляции, кондиционирования, пожаротушения, холодного и горячего водоснабжения, отопления, электроснабжения в местах общего пользования, оплату услуг организациям, обеспечивающим режим безопасности мест общего пользования и на прилегающей территории, в том числе оплату услуг специализированной охраной организации, расходы по уборке мест общего пользования и прилегающей к зданию территории, вывозу мусора, расходы по содержанию и эксплуатации паркинга, расходы по обеспечению исправного состояния оборудования, обеспечивающего функционирование здание (ливневой кровли, лифтового и эскалаторного оборудования) и иные расходы связанные с эксплуатацией здания, а также плата за размещение рекламных вывесок на фасаде ТЦ и внутри здания.

Процентная арендная плата составляет 6 % от товарооборота арендатора в квартал, за который производится оплата постоянной арендной платы.

Переменная часть арендной платы состоит из расходов арендодателя на оплату услуг канализации, холодного и горячего водоснабжения, сезонного отопления, электроснабжения, вывоза ТБО, предоставляемых в помещении.

В соответствии с пунктами 4.2.2, 4.4 договора оплата постоянной части арендной платы производится в следующем порядке: в срок до 5 числа текущего месяца, за который производится оплата, арендатор оплачивает авансом минимальную арендную плату; за первый месяц аренды оплата производится в течение 10 банковских дней с даты подписания акта приема- передачи; в срок до 10 числа месяца, следующего за кварталом, за который производится оплата процентной арендной платы, арендатор предоставляет в бухгалтерию арендодателя отчет о товарообороте арендатора. В случае если величина процентной арендной платы, рассчитанной на основе представленного отчета о товарообороте, превышает величину оплаченной авансом минимальной арендной платы, то в срок до 15 числа месяца, следующего за кварталом, за который производится оплата, арендатор производит доплату

Переменную часть арендной платы арендатор перечисляет на расчетный счет арендодателя в течение 5 (пяти) банковских дней с момента получения счета арендодателя.

Пунктом 4.8 договора предусмотрено, что размер минимальной части арендной платы может быть увеличен арендодателем, начиная со второго года срока аренды, но не более чем на 2 % и не чаще одного раза год.

Исполнение арендодателем своих обязательств по передаче помещения подтверждено соответствующим актом.

ООО "Райдер-Сервис" 26.02.2020 уведомило ООО "Спортмастер" о том, что с 01.04.2020 в порядке пункта 4.8 договора арендная плата увеличивается на 2 % от базовой арендной платы в сумме 394,01 руб., что составил 401,89 руб. за 1 кв. м в месяц.

Впоследствии между сторонами подписано соглашение от 04.08.2020 о расторжении договора с последним днем срока его действия 10.10.2020.

Губернатором Омской области принято распоряжение от 17.03.2020 N 19-р "О мероприятиях по недопущению завоза и распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19) на территории Омской области" (далее - Распоряжение N 19-р), в соответствии с которым с 28.03.2020 по 04.06.2020 на территории Омской области приостановлена деятельность торговых центров и расположенных в них объектов розничной торговли.

Полагая, что в рассматриваемый период использование помещения по целевому назначению было невозможно, ООО "СпортМастер" обратилось в арбитражный суд с иском об исключении начисления постоянной части арендной платы в период с 28.03.2020 по 03.06.2020.

В обоснование собственных требований ООО "Райдер-Сервис" указало, что ООО "СпортМастер" ненадлежащим образом исполнены обязательства по внесению арендной платы, задолженность ООО "СпортМастер" за период апрель - май 2020 года, 3 дня июня 2020 года составляет 1 447 293,49 руб. и не оплачена в добровольно порядке.

Суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в удовлетворении требований ООО "СпортМастер" и удовлетворяя требования ООО "Райдер-Сервис", исходили из того, что обращений в период пандемии о допуске в складские помещения в целях возможного перемещения товара (не в целях осуществления торговли), со стороны ООО "СпортМастер" не поступало, соответственно, объект недвижимости использовался в предусмотренных договором целях; ООО "СпортМастер" реализует товары через интернет-магазин, обеспечивая, в том числе, и их доставку; магазин, расположенный по адресу: г. Омск, ул. Герцена, д. 34, ТЦ "Герцен Плаза", являлся также пунктом выдачи заказов; право арендатора требовать уменьшения арендной платы обусловлено именно невозможностью пользования имуществом, а не самим фактом введения режима повышенной готовности; в рассматриваемом случае, поскольку целью договора аренды являлось, в том числе складирование товара, факт невозможности использования арендуемого помещения с учетом продолжения торговой деятельности не установлен; поскольку спорный договор расторгнут, отсутствуют правовые основания для внесения изменений в расторгнутый договор.

Суд кассационной инстанции, отклоняя доводы кассационной жалобы, исходит из установленных по делу обстоятельств и следующих норм права.

В силу статей 606, 611, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в течение всего периода использования арендованного имущества с момента передачи такого имущества арендодателем и прекращается в момент возврата такого имущества арендатором арендодателю.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12 разъяснено, что исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ).

Из положений пункта 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, следует, что арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатора пользованием вещью, в соответствии с ее назначением.

Системное толкование указанных норм во взаимосвязи с положениями статьи 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы. В таком случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (пункт 1 статьи 1 ГК РФ), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора.

Таким образом, основным критерием допустимости освобождения арендатора от внесения арендной платы является невозможность использования арендуемого имущества не по его вине.

В силу части 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Закон N 98-ФЗ) арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (далее - Закон N 68-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Согласно части 4 статьи 19 Закона N 98-ФЗ арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона N 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

Аналогичные разъяснения приведены в ответе на вопрос 5 в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020, согласно которым арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в силу судебного акта о понуждении арендодателя к изменению арендной платы в части уменьшения арендной платы).

Из указанных выше положений и разъяснений следует, что арендатор недвижимого имущества, утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы. Арендодатель, отказавший в уменьшении арендной платы в отсутствие на то обоснований, может быть понужден судом к уменьшению размера арендной платы.

Таким образом, действующее законодательство предписывает сторонам договора аренды заключить дополнительное соглашение, предусматривающее уменьшение уплаты арендных платежей, но не предполагает освобождение от уплаты арендных платежей и тем более расторжение договора аренды.

При этом основанием для снижения арендной платы (в том числе в судебном порядке), так же как и в силу общих положений договора аренды, является невозможность использования арендатором помещения по его целевому назначению.

Признание распространения новой коронавирусной инфекции обстоятельством непреодолимой силы в целях освобождения арендатора от внесения платы не может быть универсальным для всех категорий должников, независимо от типа их деятельности, условий ее осуществления, в том числе региона, в котором действует организация, в силу чего существование обстоятельств непреодолимой силы должно быть установлено с учетом обстоятельств конкретного дела (в том числе срока исполнения обязательства, характера неисполненного обязательства, разумности и добросовестности действий должника и т.д.) (ответ на вопрос N 7 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 1, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 21.04.2020, статья 401 ГК РФ).

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, учитывая, что обращений в период пандемии о допуске в складские помещения в целях возможного перемещения товара (не в целях осуществления торговли), со стороны ООО "СпортМастер" не поступало, соответственно, объект недвижимости использовался в предусмотренных договором целях, принимая во внимание, что ООО "СпортМастер" реализует товары через интернет-магазин, обеспечивая, в том числе, и их доставку, магазин, расположенный по адресу: г. Омск, ул. Герцена, д. 34, ТЦ "Герцен Плаза", являлся также пунктом выдачи заказов, исходя из того, что право арендатора требовать уменьшения арендной платы обусловлено именно невозможностью пользования имуществом, а не самим фактом введения режима повышенной готовности, поскольку целью договора аренды являлось, в том числе складирование товара, при этом ООО "СпортМастер" в рассматриваемый период времени не утратило возможности использования арендуемого помещения, в связи с чем ответчик имеет право на получение причитающейся по договору арендной платы, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу об отказе в удовлетворении требований ООО "СпортМастер" и удовлетворении требований ООО "Райдер-Сервис".

Судебная коллегия отмечает, что в данном случае истцом не доказана именно невозможность использования имущества по назначению, судами установлено, что арендованное помещение использовалось для целей, определенных договором, доказательства снижения товарооборота по причине введенных ограничений не были представлены ни арендодателю в ответ на его предложение о снижении арендной платы, ни суду при рассмотрении дела. Кроме того, общество не воспользовалось возможностью продолжить деятельность при условии организации отдельного входа с 11.05.2020, обязанность по организации которого была взята на себя арендодателем. Кроме того, материалами дела не подтверждается уклонение арендодателя от подписания дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, именно арендодателем были инициированы предложения по снижению арендной платы, направлены соответствующие письма в адрес арендатора, в своих обращениях арендодатель просил представить сведения о товарообороте, однако ответные действия арендатором предприняты не были.

Таким образом, доводы подателя жалобы не опровергают выводы судов, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебных актов. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 10.06.2021 Арбитражного суда Омской области и постановление от 02.09.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А46-3185/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

В.В. Сирина

Судьи

В.В. Тихомиров А.В. Щанкина