Приложение. Методика проведения паспортизации жилых помещений (квартир) при новом строительстве в г. Москве

Приложение
к распоряжению Департамента
жилищной политики и жилищного
фонда г. Москвы
от 30 марта 2005 г. N 105

Методика
проведения паспортизации жилых помещений (квартир) при новом строительстве в городе Москве

1. Общие положения

Методика проведения паспортизации жилых помещений (квартир) при новом строительстве в городе Москве (далее "Методика") разработана Московским научно-исследовательским и проектным институтом типологии и экспериментального проектирования.

В разработке Методики приняли участие: Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы - Долгушина О.В., Акимкин В.В., Жданович В.Ф., МНИИТЭП - Гурьев В.В., Смирнова Э.А., Чудновский Л.С., ОАО "МКНТ" - Туркин П.Ю.; ИРЭИ - Кириллова А.Н.

1.1. Методика предназначена для использования организациями, участвующими в процессе паспортизации квартир в жилых домах-новостройках, и выполнения этих работ по единым методологическим принципам.

1.2. Целью Методики является установление определенного порядка выполнения работ и технологического описания процедур и действий при разработке паспортной информации на конкретную квартиру в соответствии с утвержденным Правительством Москвы содержанием паспорта.

1.3. При разработке Методики использованы следующие правовые нормативные и методические документы:

- Закон города Москвы от 11.10.2004 г. N 66 "О паспортизации жилых помещений (квартир) в городе Москве";

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Дату названного Закона следует читать как "03.11.2004"

- научно-исследовательские работы МНИИТЭП по разработке нормативно-технических разделов паспортов на квартиры жилых домов массовой застройки (ПЗ, П44, П46, П47, П55, ПЗМ, ПЗМШ, П44М, П44Т, П46М, П46М (соц.), П55М, ПД4, КОПЭ, "Призма" (5-7-9), "Бекерон", "Юникон", 24-25 этажные дома в сборно-монолитных конструкциях, 16 этажные секционные панельно-блочные;

- МГСН 8.01-00 "Приемка и ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов, Основные положения";

- методология паспортизации жилищного фонда Москвы в сборнике "Техническая информация. Новые материалы, конструкции, оборудование и технологии в строительном комплексе Москвы". Выпуск 1.М.2000 г.;

- о проектной документации к паспортизации жилищного фонда Москвы. Журнал "Промышленное и гражданское строительство", N 5, 2000 г.

1.4. Методика разработана на основе обобщения экспериментальных данных, полученных в течение 2000 - 2004 г.г. в ходе проведения работ по паспортизации квартир в жилых домах-новостройках массовых серий: П44Т, П46М, ПЗМ (МНИИТЭП), КОПЭ (Моспроект 1), 111M (ЦНИИЭП жилища) и построенных по индивидуальным проектам.

1.5. В основу методологии заложены социально-правовые аспекты, вытекающие из Закона РФ "О защите прав потребителей":

- каждый непосредственный потребитель, являющийся собственником, нанимателей или арендатором, должен знать, что конструкции, системы инженерного и прочего оборудования, элементы здания в целом и квартиры в частности взаимосвязаны, рассчитаны по нагрузкам и с учетом определенных правил эксплуатации;

- нарушение потребителем правил пользования помещением и оборудованием, приведшее к аварийной ситуации, ухудшению работы общедомовых систем и другим последствиям, затрагивающим интересы жильцов дома в целом (секции, подъезда), влечет конкретную для каждого случая ответственность, в т.ч. материальную;

- потребитель, в том числе: собственник, наниматель, арендатор, должен иметь сведения о правилах эксплуатации квартиры и объектов общего имущества и другую необходимую информацию в виде законодательно установленного информационно-технического документа.

2. Технология проведения паспортизации квартир в жилых домах-новостройках

2.1. Паспортизация квартир осуществляется поэтапно в следующей последовательности:

- разработка альбома паспортной информации на основе проектной и рабочей документации;

- инженерно-техническое обследование помещений, конструктивных элементов и систем квартир на соответствие выполненных строительно-монтажных работ данным, указанным в альбоме паспортной информации;

- разработка паспорта квартиры (паспортной информации): обработка результатов, формирование и комплектование информации на основе компьютерных программ;

- оформление и выпуск паспортов.

2.2. В процессе паспортизации квартир в домах-новостройках разрабатываются два вида информационно-технических документов:

- альбом паспортной информации, являющийся обязательным технологическим этапом, обеспечивающим полную информацию об архитектурно-планировочных, конструктивных, технических, экологических параметрах, правилах пользования, требованиях и условиях безопасной эксплуатации всех квартир жилого дома на основе проектной и рабочей документации и в соответствии с требованиями Закона РФ "О защите прав потребителей" (приложение 1 - состав альбома);

- комплект паспортов квартир, разработанных на основе альбома паспортной информации и сформированных в процессе инженерно-технического обследования каждой квартиры в период возведения жилого дома (приложение 2).

2.3. Методологические разработки вышеуказанных документов базируются на следующих принципах:

- квартира в доме-новостройке независимо от типа и конструктивных особенностей, как конструктивно сложный товар длительного пользования, требует соответствующих регламентных документов по ее безопасной эксплуатации и использованию (паспорт, инструкция и т.п.);

- потребитель (собственник, наниматель и арендатор) имеет право на полную и достоверную информацию о своем жилье;

- информация, включенная в альбом паспортной информации, не противоречит другим существующим документам на квартиру (дом);

- альбомы, паспорта квартир жилых домов независимо от их типа и конструкционных особенностей должны быть построены по модульному принципу с учетом нюансов, присущих каждой серии или типу дома и, соответственно, квартире.

2.4. Все технические материалы, в т.ч. графические, приводимые в альбоме паспортной информации, не имеют ограничений по сложности, а в паспорте квартиры должны быть изложены в доступной форме для понимания жильца, не обладающего строительными знаниями.

2.5. Объем обязательных и справочно-информационных материалов, включаемых в паспорта, должен способствовать сохранности жилищного фонда Москвы.

2.6. В целом, формирование структуры и объема паспортной информации должно обеспечивать принцип необходимости и достаточности, т.е. минимум информации по визуально доступным элементам жилых помещений и максимум информации по визуально недоступным конструктивным элементам и элементам инженерно-технического назначения, неправильная эксплуатация которых может нанести вред здоровью или имуществу пользователя жилого помещения или пользователей других помещений в многоквартирном доме.

2.7. Порядок разработки альбомов паспортной информации.

2.7.1. Получение заявки от Заказчика, включающей следующие данные:

- строительный адрес объекта;

- классификация проекта (типовой или индивидуальный);

- количество и типы секций;

- этажность по типам секций;

- количество квартир по секциям;

- общая площадь квартир;

- назначение помещений 1-го этажа (жилой или нежилой);

- реквизиты Заказчика.

2.7.2. Заключение договора:

- предварительные переговоры;

- подготовка и согласование договора;

- подписание договора.

- учетная регистрация договора.

2.7.3. Основные условия начала работ:

а) для жилых домов, возводимых по индивидуальным проектам - обязательства заказчика предоставить исполнителю необходимую документацию и все изменения, производимые в ней до и в процессе строительства (об этом делается запись в графе "Особые условия Договора").

б) для жилых домов, возводимых по типовому проекту - получение информации из базы данных соответствующих нормативно-технических разделов проектов паспортов по необходимой серии;

2.7.4. Исполнитель для начала работ запрашивает у Заказчика следующие данные:

- лист привязки;

- схему компоновки секции дома (ситуационный план с расположением ЦТП и т.п. сооружений);

- план первого этажа;

- план последнего этажа (если в наименовании проекта указано, что дом "с понижением этажности").

2.7.5. Технологические этапы:

2.7.5.1. На основе документации, предоставленной Заказчиком, проводится:

а) изучение рабочей документации;

б) отбор всех модификаций квартир;

в) составление номенклатуры квартир на поэтажных планировках;

г) выезд на объект для ознакомления в целом и уточнения объемов работ;

ГАРАНТ:

Нумерация подпунктов приводится в соответствии с источником

е) разработка планировок модификаций квартир с экспликацией и необходимыми пояснениями;

ж) определение основных конструктивных элементов и особенностей всех модификаций квартир;

з) определение трассировки групповых линий электросетей;

и) компьютерная графика элементов по пп. е), ж), з), при необходимости других деталей и узлов;

к) составление и формирование всех элементов альбома в соответствии с перечнем (приложение 1);

л) распечатка материалов на компьютере;

м) формирование альбома, его брошюровка;

н) формирование материалов на дискете или ином носителе в электронном виде в формате, установленном Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, для пополнения базы данных.

2.7.5.2. На основе нормативно-технических разделов из базы данных проводится:

а) ознакомление у Заказчика со сроками начала производства строительно-монтажных работ (с 1-го этажа) и изменениями в рабочей документации, внесенными привязчиком, и дополнениями, влияющими на содержание паспортной информации, включая следующие элементы:

- входы, наличие помещений для консьержки, мест установки оборудования для инвалидов и маломобильных груп населения;

- конструкция и конфигурация летних помещений, остекления;

- оконные блоки, полы и др. деревянные конструкции;

- элементы отделки;

- новые энергосберегающие мероприятия и др.

б) выборка из базового альбома необходимых модификаций квартир, формирование поэтажных планировок, маркировка квартир, корректировка планов, схем расположения электросетей и конструкций квартиры с учетом отмеченных выше изменений и дополнений, деталировочных чертежей, нетиповые решения для определенных квартир, в том числе схемы канальной разводки для серии КОПЭ;

в) определение состава и параметров помещений и составление других поясняющих материалов;

г) составление общих данных по дому в табличной форме;

д) разработка рекомендаций по технике безопасности при выполнении отверстий в ограждающих конструкциях с замоноличенной электропроводкой;

е) корректировка или дополнения описания инженерно-технических систем квартир, деревянных конструкций, путей эвакуации при пожаре для каждого типа квартиры на основе проектных решений с учетом особенностей, присущих определенным группам модификаций квартир, а также по дому в целом;

ж) подготовка и компоновка графических и описательных материалов на компьютере, распечатка материалов,

з) формирование пакета дополнительных материалов альбома с учетом особенностей конкретного жилого дома и в соответствии с приложением 1 в части:

- безопасной эксплуатации;

- прав, обязанностей и ответственности жильцов;

- справочных материалов.

2.7.5.3. Инженерно-техническое обследование помещений, конструктивных элементов и систем квартир на соответствие выполненных строительно-монтажных и других работ паспортной информации:

а) первый выезд на объект для предварительного ознакомления и уточнения объемов работ (на этапе разработки альбома паспортной информации).

б) уточнение у Заказчика или на объекте:

- сроков общестроительных или монтажных работ, в т.ч. подведение здания под крышу;

- сроков начала и окончания электротехнических монтажных работ;

в) получение у заказчика:

- протокола распределения квартир в соответствии с инвестиционным контрактом (квартиры полной и неполной готовности);

- получение у заказчика экспликаций МосгорБТИ;

г) изучение, анализ и доработка базовых чертежей, используемых при визуальных обследованиях инженерных систем и конструкций квартир:

- входы, сквозные проходы, помещения дежурного, места установки оборудования для маломобильных групп населения;

- планировки квартир;

- конструктивные особенности наружных стен;

- оконные блоки, подоконники, остекление летних помещений1#;

- инженерно-техническое оборудование;

д) формирование поэтажных планировок (на основе альбома паспортной информации) квартир и их корректировка с учетом п. 2.2.3 и п. 2.2.4.;

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Имеется в виду п. 2.3 и п. 2.4

е) второй выезд на объект в начале электромонтажных работ с обходом каждой квартиры для сравнения (подтверждения или корректировки) имеющихся чертежей и описаний систем в квартирах по следующим элементам:

- объемно-планировочные параметры;

- конструктивные, в т.ч. деревянные конструкции, полы;

- инженерное оборудование;

- электропроводки, сети связи и сигнализации;

- планировочные элементы первого этажа;

ж) третий выезд на объект с теми же задачами;

з) четвертый выезд на объект в начале установки сантехоборудования и проведения отделочных работ;

и) пятый контрольный выезд на объект для уточнения недостающих деталей, в т.ч. нумерации квартир и прочее.

2.7.5.4. Сроки выезда на объект не зависят от погодных условий и диктуются сроками монтажа дома и сдачи работы по договору с заказчиком.

2.7.5.5. На объект выезжает, как правило, бригада из трех специалистов, за исключением тех случаев, когда идет отслеживание штрабной прокладки электросети, в т.ч.:

архитектор-конструктор;

- инженер;

- электрик

Для отслеживания штрабной прокладки на объект выезжает, как правило, 1-2 специалиста, основной задачей которых является "привязка" по месту штрабных прокладок электросети, при невозможности привязки - определение зоны, запретной для дыропробивных работ после заселения квартиры. Количество дополнительных выездов на объект не превышает в среднем 5 раз.

2.8. Порядок создания и формирования паспорта на квартиру.

2.8.1. Выборка из альбома паспортной информации необходимых материалов для создания паспорта на квартиру.

2.8.2. Первичная рабочая корректировка чертежно-графических и описательных материалов в соответствии с изменениями и дополнениями рабочей документации, производимыми, как правило, до и в процессе строительства по заданию заказчика или в порядке авторского надзора.

2.8.3. Формирование поэтажных планировок с откорректированными чертежами квартир и (или) схемы обследования с поэтажным и посекционным распределением модификаций квартир.

2.8.4. Окончательная корректировка и доработка материалов по результатам визуальных обследований каждой квартиры:

- графических материалов (планы квартир, конструктивные особенности, схемы групповых линий электросетей);

- описательной части паспорта по всем инженерно-техническим системам квартиры, в том числе: электрические сети, техника безопасности при выполнении отверстий в конструкциях квартиры (при скрытой электропроводке), радиотрансляция, телефонные сети и телевидение, пожарная сигнализация, система охраны входа, автоматизированная система учета электропотребления, отопление, вентиляция, водопровод, канализация, деревянные конструкции, полы и внутренняя отделка помещений.

2.8.5. При необходимости даются дополнительные сведения.

2.8.6. Все материалы, включаемые в паспорт на основе визуальных обследований, должны соответствовать фактическому состоянию квартиры на момент приема дома Государственной приемочной комиссией, включая квартиры коммерческой реализации, доводимые будущими владельцами (собственниками - по условиям их контракта) до полной готовности после сдачи дома в эксплуатацию. В паспорт на квартиру коммерческой реализации включаются технические условия по ее доведению до полной готовности.

2.8.7. Компьютерная графика и печать материалов.

2.8.8. Оформление и выпуск паспортов на квартиры.

2.8.9. Оформление титульного листа установленного образца.

2.8.10. Формирование и компоновка материалов паспортов для каждой квартиры в электронном виде (на дискете) или ином носителе в формате, установленном Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы.

2.8.11. Распечатка с дискет содержания паспорта на каждую квартиру.

2.8.12. Брошюровка и переплет паспортов.

3. Регистрация паспортов на квартиры и пополнение базы данных.

4. Передача паспортов заказчикам по акту с приложением реестра паспортов.