Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 14 июня 2022 г. N Ф04-2790/22 по делу N А46-18788/2021

г. Тюмень

14 июня 2022 г.

Дело N А46-18788/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 07 июня 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 июня 2022 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Дерхо Д.С.,

судей Зиновьевой Т.А.,

Севастьяновой М.А.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Ибраевой Ю.Р., рассмотрел кассационную жалобу департамента имущественных отношений администрации города Омска города Омска на решение от 15.12.2021 Арбитражного суда Омской области (судья Пермяков В.В.) и постановление от 25.02.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Грязникова А.С., Краецкая Е.Б., Сидоренко О.А.) по делу N А46-18788/2021 по иску общества с ограниченной ответственностью "Суворов-Парк" (644009, Омская область, город Омск, улица Масленникова, дом 185, офис 15, ИНН 5506211492, ОГРН 1095543041120) к департаменту имущественных отношений администрации города Омска (644024, Омская область, город Омск, улица Краснофлотская, дом 8, ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) о признании недействительной односторонней сделки - отказа от исполнения договора аренды земельного участка.

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Омской области (судья Захарцева С.Г.) в заседании участвовали представители: общества с ограниченной ответственностью "Суворов-Парк" - Грачев Д.В. по доверенности от 01.04.2022; департамента имущественных отношений администрации города Омска города Омска - Анненкова В.А. по доверенности от 01.10.2021.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью "Суворов-Парк" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к департаменту имущественных отношений администрации города Омска (далее - департамент) о признании недействительной односторонней сделки - отказа департамента от исполнения договора аренды земельного участка N Д-Кр-31-12047 (далее - договор), изложенного в уведомлении от 21.07.2021 N Исх.ДИО/9990 (далее - уведомление от 21.07.2021).

Решением от 15.12.2021 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 25.02.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования общества удовлетворены, признана недействительной односторонняя сделка - отказ департамента от исполнения договора, изложенный в уведомлении от 21.07.2021.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, департамент обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование кассационной жалобы департамент указывает на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие приведенных в оспариваемых судебных актах выводов обстоятельствам дела. Заявитель кассационной жалобы настаивает на том, что у арендодателя имелись законные основания для одностороннего отказа от исполнения договора, поскольку арендатор более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа не вносил арендную плату.

По мнению департамента, договор следует считать заключенным в указанную в нем дату (28.01.2021), что соответствует содержанию договора, акту приема-передачи от 28.01.2021 и обстоятельствам, установленным в рамках дела N А46-2986/2019. Выводы судов о том, что договор заключен лишь 23.04.2021 после получения оферентом (департаментом) подписанного обществом экземпляра договора, ответчик полагает ошибочным, поскольку проект договора направлен истцу 01.02.2021, а его позднее получение (24.03.2021) обусловлено обстоятельствами, состоящими в сфере контроля арендатора, который при внесении 15.02.2021 в Единый государственный реестр юридических лиц сведений о своем новом адресе не сообщил о нем департаменту, поэтому недобросовестно способствовал задержке в оформлении договорной связи.

Если учесть предусмотренный статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) тридцатидневный срок на акцепт, то при надлежащем получении проекта 02.02.2021, договор подлежал подписанию сторонами не позднее 04.03.202l, тогда как первая оплата по договору произведена обществом лишь 08.06.2021 (то есть пропущены платежи за март, апрель и май 2021 года).

Общество представило в суд округа отзыв, в котором просит решение суда и постановление апелляционной коллегии оставить без изменения, полагая их обоснованными и законными.

В судебном заседании представитель департамента на требованиях кассационной жалобы настаивал в полном объеме по изложенным в ней основаниям.

Представитель общества поддержал позицию, изложенную в отзыве.

Рассмотрев кассационную жалобу в пределах ее доводов, которыми ограничивается рассмотрение дела судом кассационной инстанции (часть 1 статьи 286 АПК РФ, определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.12.2016 N 302-ЭС15-17338), суд округа полагает, что выводы судов соответствуют обстоятельствам дела и примененным нормам права.

Судами установлено и следует из материалов дела, что между департаментом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "ОмскКИТ" (далее - общество "ОмскКИТ") (арендатор) 26.06.2007 заключен договор аренды N Д-Кр-31-7048 (далее - договор N Д-Кр-31-7048) сроком на 3 года для строительства торгово-развлекательного и гостиничного комплексов в отношении земельного участка площадью 135 723 кв. м, с кадастровым номером 55:36:140107:2012, расположенного в 168 м севернее 4-этажного кирпичного жилого здания (дом отдыха), имеющего почтовый адрес: город Омск, улица Суворова, дом 110. На основании заявления общества "ОмскКИТ" произведена государственная регистрация аренды земельного участка за N 55-55-01/087/2007-349.

Условиями соглашения, зарегистрированного в установленном порядке 23.08.2012 за N 55-55-01/186/2012-685, внесены изменения в договор N Д-Кр-31-7048, вместо слов земельного участка с кадастровым номером 55:36:14 01 07:2012, площадью 135 723 кв. м указаны земельные участки площадью 56 918 кв. м, 13 359 кв. м, 56 261 кв. м, 9 183 кв. м, с кадастровыми номерами 55:36:14 01 07:2194, 55:36:14 01 07:2195, 55:36:14 01 07:2196, 55:36:14 01 07:2197, местоположение относительно ориентира (4-этажное кирпичное жилое здание (дом отдыха) по адресу: Омская область, город Омск, улица Суворова, дом 110.

На основании трехстороннего соглашения к договору N Д-Кр-31-7048 с 27.08.2012 все права и обязанности арендатора перешли к новому арендатору - обществу, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись N 55-55-01/228/2012-417.

Этим же соглашением подтверждается фактическая передача участка новому арендатору на период действия договора аренды из состава земель населенных пунктов в границах города Омска с кадастровым номером 55:36:14 01 07:2195, общей площадью 13 359 кв. м.

Администрацией города Омска 02.12.2016 обществу, как застройщику, выдано разрешение на строительство торгово-развлекательного и гостиничного комплекса за N 55-ru5530100-453-2016.

В последующем (26.01.2017) в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) внесены сведения о государственной регистрации за обществом права собственности на объект незавершенного строительства, степень готовности объекта - 10%, площадь застройки - 817,6 кв. м.

Решением от 29.12.2020 Арбитражного суда Омской области по делу N А46-2986/2019, оставленным без изменения постановлением от 31.03.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда и постановлением от 07.09.2021 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа, департаменту отказано в признании объекта самовольной постройкой и освобождении земельного участка.

Письмом от 02.12.2016 N Исх-ДИО/18095 департамент известил общество об отказе от договора аренды N Д-Кр-31-7048 по истечении трехмесячного срока с даты направления настоящего извещения.

На основании распоряжения департамента от 22.06.2017 N 1322 прекращены начисления арендной платы по договору N Д-Кр-31-7048, названный договор исключен из реестра договоров пользования имуществом с 16.07.2017.

Общество 19.02.2018 обратилось в департамент с заявлением о предоставлении участка в аренду сроком на три года без проведения торгов с целью завершения строительства объекта недвижимости. Отказ департамента от заключения договора аренды оспорен обществом в судебном порядке в рамках дела N А46-16392/2018.

Решением от 16.11.2018 Арбитражного суда Омской области по делу N А46-16392/2018, оставленным без изменения постановлением от 01.03.2019 Восьмого арбитражного апелляционного суда и постановлением от 23.05.2019 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа, требования общества удовлетворены. Суд признал незаконным решение департамента, изложенное в письме от 04.07.2018, об отказе в предоставлении обществу в аренду земельного участка с кадастровым номером 55:36:140107:2195 площадью 13 359 кв. м для завершения строительства объекта без проведения торгов; на департамент возложена обязанность в течение тридцати календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу заключить с обществом договор аренды земельного участка для завершения строительства объекта сроком на три года.

Департамент 01.02.2021 (по истечении 1 года и 11 месяцев со дня вступления в законную силу решения суда по делу N А46-16392/2018) направил истцу подписанный со своей стороны экземпляр договора по адресу: 644009, город Омск, улица Масленникова, дом 165, офис 15.

В связи со сменой места нахождения общество получило проект договора аренды только 24.03.2021.

Проект договора рассмотрен обществом, подписан, 21.04.2021 направлен департаменту посредством почтовой связи и получен последним 23.04.2021, после чего зарегистрирован в ЕГРН (запись N 55:36:140107:2195-55/092/2021-2).

По условиям договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на 3 года находящийся в муниципальной собственности земельный участок, площадью 13 359 кв. м, с кадастровым номером: 55:36:140107:2195; почтовый адрес ориентира: город Омск, улица Суворова, дом 110 (пункты 1.1- 1.3 договора).

Согласно пункту 1.4 договора цель предоставления земельного участка:

для завершения строительства объекта.

В соответствии с пунктом 2.1 договора размер арендной платы составляет 206 037 руб. 74 коп. в месяц и определяется в соответствии с порядком расчета арендной паты (приложение N 2 к договору).

Арендатор перечисляет арендную плату получателю за каждый месяц с оплатой до 10 числа месяца, за который производится оплата. Получателем является управление Федерального казначейства по Омской области (пункт 2.3 договора).

Арендодатель имеет право в одностороннем порядке путем письменного уведомления отказаться от договора, в том числе, в случае невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа (подпункт 5 пункта 4.1 договора).

Уведомлением от 21.07.2021 арендодатель отказался в одностороннем порядке от исполнения договора со ссылкой на подпункт 5 пункта 4.1 договора, указав на неисполнение арендатором обязанности по внесению ежемесячных платежей более двух раз подряд.

Полагая действия департамента по отказу от исполнения договора незаконными и нарушающими его права, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования общества, суд первой инстанции руководствовался статьями 8, 307, 450, 619 ГК РФ, статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73), проанализировал порядок и хронологию действий сторон, направленных на заключение договора, констатировал, что датой оформления договорной связи следует считать 23.04.2021, как момент получения оферентом (департаментом) направленного обществом акцепта, установил, что арендатором исполнена обязанность по внесению арендной платы за май и июль 2021 года, в связи с чем пришел к выводу о том, что на момент направления департаментом уведомления от 21.07.2021 у арендодателя отсутствовали правовые и фактические основания для отказа от исполнения договора, поскольку арендатор к этому моменту не допустил случаев невнесения арендной платы более двух раз подряд.

Апелляционный суд, дополнительно руководствуясь статьей 450.1 ГК РФ, разъяснениями, изложенными в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", с выводами суда первой инстанции согласился в полном объеме.

Доводы департамента о наличии вины общества в несвоевременном получении письма от департамента с проектом договора, направленного 01.02.2021, отклонены судом апелляционной инстанции с указанием на отсутствие оснований для вывода об уклонении истца от заключения договора, напротив: именно общество в деле N А46-16392/2018 выступило инициатором понуждения департамента к заключению договора;

при получении письма 24.03.2021 истец в короткий срок подписал и направил ответчику договор и акт приема-передачи земельного участка, не допустив задержки.

По существу спор разрешен судами правильно.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 432 ГК РФ).

Согласно части 2 статьи 432 ГК РФ договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Из смысла части 1 статьи 433 ГК РФ следует, что договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта, который в силу статьи 438 ГК РФ должен быть полным и безоговорочным.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В пункте 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных названным кодексом или договором.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (подпункт 3 пункта 1 статьи 619 ГК РФ).

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 26 информационного письма Президиума от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - Информационное письмо N 66), указанное основание включает в себя не только такой элемент, как "просрочка уплаты", но и еще два элемента: "более двух раз" и "подряд".

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ).

Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ, пункт 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении").

В силу части 1 статьи 64, статей 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств, при оценке которых он руководствуется правилами статей 67 и 68 АПК РФ об относимости и допустимости доказательств.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, установив, что договор заключен 23.04.2021, учитывая внесение обществом арендной платы за май и июль 2021 года, констатировав в связи с этим отсутствие оснований для отказа от исполнения договора в одностороннем порядке, суды двух инстанций пришли к мотивированным выводам о недействительности совершенной департаментом односторонней сделки, выраженной в уведомлении от 21.07.2021.

Установление подобного рода обстоятельств (в части последовательности и хронологии совершения сторонами юридически значимых действий по заключению и исполнению договора) является прерогативой судов первой и апелляционной инстанций в рамках конкретного дела, которые в силу присущих им дискреционных полномочий, необходимых для осуществления правосудия и вытекающих из принципа самостоятельности судебной власти, разрешают дело на основе установления и исследования всех его обстоятельств.

Основания для иных выводов по доводам кассационной жалобы департамента у суда округа отсутствуют.

Как верно указано судами со ссылкой на пункт 3 статьи 619 ГК РФ, пункт 26 Информационного письма N 66 и положения договора, основанием для расторжения договора является неисполнение обязанности по внесению арендной платы более двух раз подряд.

Поскольку условиями договора обязанность по внесению арендных платежей определена как ежемесячная, а начисление производится по состоянию на 10 число каждого календарного месяца, основанием для расторжения договора может быть только наличие задолженности за каждый из трех месяцев, предшествующих заявлению ответчиком одностороннего отказа от договора. Между тем, в ходе производства по делу истцом представлены доказательства внесения арендной платы: а именно платежные поручения от 08.06.2021 N 77 на сумму 171 700 руб. (оплата за май), чек-ордер от 09.07.2021 на сумму 206 037 руб. 34 коп., чек-ордер от 20.08.2021 на сумму 206 037 руб. 34 коп. (оплата за июль), следовательно, на момент направления департаментом уведомления от 21.07.2021 такое условие, как пропуск трех ежемесячных платежей подряд, отсутствовало.

Утверждение заявителя кассационной жалобы о том, что датой заключения договора следует считать 28.01.2021, противоречит требованиям статьи 433 ГК РФ и установленным судами фактическим обстоятельствам дела в части, касающейся порядка и хронологии совершенных сторонами действий по обмену офертой и акцептом, как юридически значимыми сообщениями (статья 165.1 ГК РФ).

Сама по себе проставленная в тексте договора и в акте приема-передачи дата при достоверно установленном факте подписания договора сторонами в более поздний период момент оформления договорной связи не определяет.

Не следует это обстоятельство, вопреки доводам заявителя кассационной жалобы, и из судебных актов по делу N А46-2986/2019, в рамках которого момент заключения договора не состоял в споре и не являлся предметом непосредственного исследования.

Между тем, как признание, так и отрицание преюдициального значения окончательных судебных решений не могут быть абсолютными и имеют определенные, установленные процессуальным законом пределы (Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11.05.2005 N 5-П, от 05.02.2007 N 2-П, от 17.03.2009 N 5-П, Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 15.01.2008 N 193-О-П).

Преюдициальными могут являться только факты, которые стороны выносили на обсуждение суда и которые тот проверил. Если факт не был предметом разбирательства и не являлся предметом доказывания по делу, то он не имеет преюдициального значения для суда, рассматривающего другое дело по спору между теми же сторонами. Обстоятельства, хотя и отраженные в судебном акте, могут не иметь преюдициального значения, если они не исследовались и не оценивались.

Довод департамента об уклонении общества от своевременного получения проекта договора проверен апелляционным судом и мотивированно отклонен в отсутствие оснований для вывода о допущенном истцом злоупотреблении правом в процедуре оформления договорной связи. Соглашаясь с таким выводом апелляционной коллегии, суд округа учитывает, что обязанность по заключению договора возложена на департамент в судебном порядке по инициативе общества. При этом с момента присуждения к исполнению такой обязанности до направления ответчиком оферты прошел длительный промежуток времени (около 2 лет), тогда как истец не допускал задержки, своевременно (пункт 1 статьи 445 ГК РФ) рассмотрев, подписав и направив ответчику полученный по месту своего нахождения экземпляр договора.

В целом доводы, приводимые заявителем в кассационной жалобе, являлись предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций и отклонены ими с приведением соответствующих причин в мотивировочных частях обжалуемых судебных актов.

Суд округа полагает, что при принятии решения и постановления судами не допущено нарушений норм материального и процессуального права, выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Основания для отмены обжалуемых судебных актов в соответствии со статьей 288 АПК РФ отсутствуют, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Согласно статье 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя кассационной жалобы.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 15.12.2021 Арбитражного суда Омской области и постановление от 25.02.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А46-18788/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Д.С. Дерхо

Судьи

Т.А. Зиновьева М.А. Севастьянова