Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 25 июля 2022 г. N Ф04-2899/22 по делу N А46-6970/2021

г. Тюмень

25 июля 2022 г.

Дело N А46-6970/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 21 июля 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 июля 2022 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Щанкиной А.В.,

судей Сириной В.В.,

Тихомирова В.В.,

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение от 24.11.2021 Арбитражного суда Омской области (судья Пермяков В.В.) и постановление от 02.03.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи: Сидоренко О.А., Грязникова А.С., Краецкая Е.Б) по делу N А46-6970/2021 по иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания ВиТа" (644001, г. Омск, ул. 6-я Линия, д. 97, кв. 122, ИНН 5507205195, ОГРН 1085543029110) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (644024, г. Омск, ул. Краснофлотская, д. 8, ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) об определении условий договора купли-продажи объектов недвижимости, об обязании заключить договор купли-продажи.

В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания ВиТа" - Новоселов А.В. по доверенности от 14.01.2022 (сроком 3 года), диплом, паспорт.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания ВиТа" (далее - ООО "УК ВиТа", общество, управляющая компания, истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент, ответчик), в котором просило:

1) Определить условия договора купли-продажи объектов недвижимости:

- нежилое административное здание с кадастровым номером 55:36:040115:2170 площадью 289,3 кв. м, нежилое здание - гараж с кадастровым номером 55:36:040115:2169 площадью 195,1 кв. м, расположенные по адресу: Омская область, город Омск, бульвар Победы, дом 3А, именуемые в дальнейшем "Объект 1";

- земельный участок, площадью 1 538 кв. м с кадастровым номером 55:36:090205:15677, с видом разрешенного использования: для размещения административных зданий и офисов иных организаций непосредственного обслуживания населения, не являющихся источником воздействия на среду обитания и здоровье человека, для размещения объектов, характерных для населенных пунктов, с местоположением: Омская область, город Омск, бульвар Победы, дом 3А, именуемый в дальнейшем "Объект 2", на котором расположены упомянутые выше объекты недвижимости нежилого назначения, путем установления цены за приобретаемое ООО "УК ВиТа" недвижимое имущество земельный участок площадью 1 538 кв. м с кадастровым номером 55:36:090205:15677 в размере рыночной стоимости указанного объекта в размере 6 284 000 руб. 00 коп. (НДС не облагается).

2) Обязать Департамент заключить с ООО "УК ВиТа" договор купли-продажи в соответствии с проектом договора, представленным Департаментом, с условиями о цене и порядке оплаты, определенными судом: по цене стоимости приобретаемого ООО "УК ВиТа" земельного участка площадью 1 538 кв. м с кадастровым номером 55:36:090205:15677 в размере рыночной стоимости указанного объекта в размере 6 284 000 руб. 00 коп. (НДС не облагается).

Решением от 24.11.2021 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 02.03.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда, урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи объектов недвижимости (нежилое административное здание с кадастровым номером 55:36:040115:2170 площадью 289,3 кв. м, нежилое здание-гараж с кадастровым номером 55:36:040115:2169 площадью 195,1 кв. м, расположенные по адресу: Омская область, город Омск, бульвар Победы, дом 3А, именуемые в дальнейшем "Объект 1"; земельный участок, площадью 1 538 кв. м с кадастровым номером 55:36:090205:15677, с видом разрешенного использования: для размещения административных зданий и офисов иных организаций непосредственного обслуживания населения, не являющихся источником воздействия на среду обитания и здоровье человека, для размещения объектов, характерных для населенных пунктов, с местоположением: Омская область, город Омск, бульвар Победы, дом 3А, именуемый в дальнейшем "Объект 2", на котором расположены упомянутые выше объекты недвижимости нежилого назначения), путем установления цены за приобретаемое ООО "УК ВиТа" недвижимое имущество и земельный участок площадью 1 538 кв. м с кадастровым номером 55:36:090205:15677 в размере рыночной стоимости указанного объекта в размере 6 284 000 руб. 00 коп. (НДС не облагается). Суд обязал Департамент заключить с ООО "УК ВиТа" договор купли-продажи в соответствии с проектом договора, представленным Департаментом, с условиями о цене и порядке оплаты, определенными судом: по цене стоимости приобретаемого ООО "УК ВиТа" земельного участка площадью 1 538 кв. м с кадастровым номером 55:36:090205:15677 в размере рыночной стоимости указанного объекта в размере 6 284 000 руб. 00 коп. (НДС не облагается). Взыскал с Департамента в пользу ООО "УК ВиТа" 6 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины, 55 000 руб. расходов на проведение досудебной экспертизы, а также расходы на проведение судебной экспертизы в размере 15 000 руб.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Департамент обратился с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.

В обоснование кассационной жалобы приведены следующие доводы: экспертное заключение общества с ограниченной ответственностью "Арус" является недопустимым доказательством; эксперт ошибочно указал на неверный выбор объектов-аналогов Департаментом; выявленные экспертом технические ошибки оценщика не являются основанием для составления отрицательного экспертного заключения; отчет Департамента соответствует нормам в области оценочной деятельности; рыночная стоимость земельного участка подлежала установлению в размере, определенном отчетом Департамента (19 843 280 руб.).

В отзыве на кассационную жалобу ООО "УК ВиТа" указало на законность и обоснованность принятых судебных актов, полагает, что доводы Департамента направлены на переоценку доказательств, уже получили надлежащую правовую оценку судов первой и апелляционной инстанций, в связи с чем жалоба не подлежит удовлетворению.

В судебном заседании представитель общества поддержал ранее изложенную правовую позицию.

Проверив судебные акты в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, ООО "УК ВиТа" является арендатором двух объектов недвижимости, расположенных по адресу: г. Омск, ул. Бульвар Победы, д. 3А: нежилого помещения (строения) (двухэтажное административное здание, литера А) площадью 289,3 кв. м по договору аренды от 15.10.2013 N 41866/3 и нежилого помещения (строения) (гараж, нежилое одноэтажное здание, литера Б) площадью 195,1 кв. м по договору аренды от 15.10.2013 N 41867/3.

Общество обратилось в Департамент с заявлениями от 05.12.2017 N Вх-ДИО/10743-17 и N Вх-ДИО/10744-17 о предоставлении преимущественного права на приобретение указанного арендуемого имущества, оплату по договору купли-продажи выкупаемого имущества просил предусмотреть в рассрочку на 5 лет ежемесячно равными долями.

Согласно письму Департамента от 27.12.2017 N Исх-ДИО/22621 на заседании Координационного Совета по отчуждению муниципального недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, принято решение о предоставлении обществу преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества, в связи с чем проводится работа по подготовке документации на указанное помещение.

Общество 27.07.2020 повторно обратилось в Департамент с заявлением N 01-266 от 27.07.2020 о решении реализовать преимущественное право на приобретение указанного арендуемого имущества.

Письмом от 07.08.2020 N Исх-ДИО/7662 Департамент сообщил обществу, что в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) в настоящее время Департаментом проводятся мероприятия по подготовке отчетов о рыночной стоимости указанных нежилых помещений и земельного участка, также указал, что после получения отчетов о рыночной стоимости Департаментом будет проведена работа по заключению договора купли-продажи.

Письмом от 28.01.2021 N Исх-ДИО/1354 Департамент сообщил обществу, что во исполнение Федерального закона N 159-ФЗ и на основании распоряжения Администрации города Омска от 21.01.2021 N 2-р "Об условиях приватизации арендуемого муниципального недвижимого имущества города Омска" Департамент направил истцу для подписания проект договора купли-продажи нежилого помещения и копию распоряжения Администрации города Омска от 21.01.2021 N 2-р, предметом которого является продажа Департаментом обществу следующих объектов недвижимости:

- нежилое административное здание с кадастровым номером 55:36:040115:2170 площадью 289,3 кв. м, нежилое здание-гараж с кадастровым номером 55:36:040115:2169 площадью 195,1 кв. м, расположенные по адресу: Омская область, город Омск, бульвар Победы, дом ЗА, именуемые в дальнейшем "Объект 1";

- земельный участок площадью 1 538 кв. м с кадастровым номером 55:36:090205:15677, с видом разрешенного использования: для размещения административных зданий и офисов иных организаций непосредственного обслуживания населения, не являющихся источником воздействия на среду обитания и здоровье человека, для размещения объектов, характерных для населенных пунктов, с местоположением: Омская область, город Омск, бульвар Победы, дом ЗА, именуемый в дальнейшем "Объект 2", на котором расположены указанные объекты недвижимости нежилого назначения.

Указанный проект договора купли-продажи объекта недвижимости подписан Департаментом с проставлением соответствующей печати. Согласно условиям предложенного проекта договора, цена за приобретаемые истцом объекты недвижимости "Объект 1" и "Объект 2" определена на основании отчета от 20.10.2020 N 389/15 и составляет 24 042 280 руб. 00 коп.; при этом оплата за "Объект 1" составляет 4 199 000 руб. 00 коп. и производится на основании настоящего договора в рассрочку в течение пяти лет со дня подписания настоящего договора ежемесячно равными частями до 25 числа каждого месяца; оплата за "Объект 2" составляет сумму в размере 19 843 280 руб. 00 коп.

Полагая, что цена объектов недвижимости, предложенная Департаментом, является завышенной, общество 15.02.2021 заключило договор N 38/21 с ООО "Абсолют-Эксперт" для проведения оценки рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером 55:36:090205:15677. Согласно отчету от 02.03.2021 N 22/21 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости рыночная стоимость упомянутого земельного участка составила 8 380 000 руб.

На основании изложенного, общество направило Департаменту договор купли-продажи, подписанный с протоколом разногласий.

Общество 06.04.2021 получило ответ Департамента N Исх-ДИО/5615 с протоколом согласования разногласий, в котором ответчик фактически отказался согласовать предложенную истцом и обоснованную отчетом об оценке от 02.03.2021 N 22/21 цену выкупа земельного участка.

Ссылаясь на имеющиеся между истцом и ответчиком разногласия, возникшие в процессе заключения договора купли-продажи объекта недвижимости и земельного участка, ООО "УК "Вита" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском к Департаменту об определении условий договора купли-продажи объектов недвижимости и обязании Департамента заключить с ООО "УК ВиТа" договор купли-продажи в соответствии с проектом договора, представленным Департаментом, с условиями о цене и порядке оплаты, определенными судом.

Руководствуясь статьями 8, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 146 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), частью 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьей 82 АПК РФ, статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ, статьями 8, 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ), разъяснениям Министерства экономического развития Российской Федерации, изложенным в письме от 27.10.2011 N Д 05-3241, письмами Федеральной налоговой службой от 22.02.2011 N 02-24/1024, от 12.05.2011 N КЕ-4-7618, пунктом 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", установив, наличие значительных расхождений в данных о рыночной цене, судом первой инстанции назначено проведение экспертизы в целях устранения имеющихся противоречий и установления действительной рыночной стоимости имущества.

Оценив заключение судебной экспертизы наряду с иными доказательствами, учитывая выводы экспертизы о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровыми номером 55:36:090205:15677 по состоянию на 09.10.2020 составляет 6 284 000 руб., а по результатам проверки отчёта N 389/15 об оценке объекта оценки от 20.10.2020 выявлено несоответствие предоставленного Департаментом отчета ООО "АЙРА ТОРРЕС" Федеральному закону N 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки, суд пришел к выводу о том, что для урегулирования разногласий между сторонами по договору купли-продажи следует установить стоимость выкупаемых объектов недвижимости по результатам проведения судебной экспертизы.

Суд апелляционной инстанции выводы суда первой инстанции поддержал.

Кассационная инстанция, проверив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, считает выводы судов первой и апелляционной инстанции соответствующими фактическим обстоятельствам дела и подлежащим применению нормам материального и процессуального права.

Статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом N 135-ФЗ.

Поскольку заключение договора с субъектом малого и среднего предпринимательства, отвечающим требованиям Федерального закона N 159-ФЗ, для публичного образования является обязательным, возникшие при заключении договора разногласия могут быть переданы другой стороной на рассмотрение суда. При этом названным Законом не предусмотрена специальная процедура заключения договора купли-продажи с субъектом малого и (или) среднего предпринимательства, поэтому в случае возникновения между сторонами при заключении договора разногласий, в том числе по цене отчуждаемого имущества, исходя из части 3 статьи 1 Федерального закона N 159-ФЗ, части 4 статьи 3 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества", статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются общие положения названного Кодекса о заключении договора (статьи 445, 446 Кодекса).

В случае передачи разногласий на рассмотрение суда условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Кодекса).

В данном случае сторонами не было достигнуто соглашение по цене продажи земельного участка.

По смыслу статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ, цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества. Таким образом, названным Законом предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

Вместе с тем обязательность для сторон сделки определенной оценщиком величины стоимости отчуждаемого недвижимого имущества не исключает исходя из положений части 8 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ, статей 12, 13 Закона N 135-ФЗ возможности оспаривания такой оценки и в случае передачи спора на рассмотрение суда установление цены, по которой должна быть совершена сделка, в судебном порядке.

Департамент при расчете цены земельного участка руководствовался отчетом N 389/15 об оценке объекта оценки от 20.10.2020, выполненным ООО "АЙРА ТОРРЕС" по заказу Департамента на 09.10.2020, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:090205:15677 по состоянию на 09.10.2020 составляет 19 843 280 руб.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта оценки - земельного участка с кадастровым номером 55:36:090205:15677 от 02.03.2021 N 22/21, подготовленного по заказу общества, рыночная стоимость земельного участка с кадастровыми номером 55:36:090205:15677 составила 8 380 000 руб.

В связи с наличием разных отчетов оценщиков, представленных каждой из сторон в обоснование цены сделки, с учетом положений Закона N 135-ФЗ и разъяснений, изложенных в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", определением от 06.12.2016 суд первой инстанции по ходатайству общества назначил экспертизу по определению соответствия отчета ООО "АЙРА ТОРРЕС" Федеральному закону N 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки, а также рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению эксперта ООО "Центр независимой экспертизы и оценки "Арус" заключения эксперта рыночная стоимость земельного участка с кадастровыми номером 55:36:090205:15677 по состоянию на 09.10.2020 составляет 6 284 000 руб., кроме того, по результатам проверки отчета установлено несоответствие отчета ООО "АЙРА ТОРРЕС" Федеральному закону N 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки.

Суды, исследовав и оценив по правилам статей 71, 86 АПК РФ все представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимной связи, в том числе заключение эксперта по результатам судебной экспертизы, с учетом пояснений эксперта, пришли к выводу о соответствии этого заключения требованиям действующего законодательства, регулирующего оценочную и экспертную деятельность, и признали данное заключение достоверным и допустимым доказательством, которое может быть использовано для определения выкупной цены арендуемого имущества.

Замечания Департамента относительно неверных выводов эксперта, полученных в ходе проведения судебной экспертизы, а именно в отношении объектов-аналогов, а также о допустимости и соответствии необходимым требованиям отчета, предоставленного Департаментом, проверены судом округа и подлежат отклонению как основанные на несогласии Департамента с итоговыми выводами судов об определении размера рыночной стоимости спорного имущества.

Выбор объектов - аналогов объектов-аналогов был произведен экспертом корректно, итоговая выборка сформирована из объектов-аналогов, имеющих минимальную степень отличий, степень отличий от объекта экспертизы каждого из аналогов учтена при итоговом согласовании результатов путем применения соответствующих коэффициентов.

Кроме того, выявленные в ходе экспертизы несоответствия отчета ООО "АЙРА ТОРРЕС" Федеральному закону N 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки подробно изложены как в самом заключении, так и в предоставленных в материалы дела письменных пояснениях эксперта, а также пояснены устно в судебных заседаниях.

Суды обоснованно учитывали наличие противоречий между величиной рыночной стоимости выкупаемого объекта, установленной Департаментом и обществом, при этом правомерно не усмотрено наличие причин считать экспертное заключение, подготовленное в ходе проведения судебной экспертизы, недостаточно ясным или неполным; необходимости в назначении в соответствии с частью 1 статьи 87 АПК РФ дополнительной экспертизы не имелось.

Иного кассатором по материалам дела не доказано (статьи 9, 65 АПК РФ).

При таких обстоятельствах вывод судов об установленной величине рыночной стоимости имущества следует признать соответствующим имеющимся в деле доказательствам и нормам законодательства.

Доводы Департамента не могут быть приняты во внимание, поскольку не подтверждают недостоверность, необъективность или необоснованность выводов эксперта, невозможность принятия заключения эксперта в качестве доказательства по делу, а свидетельствуют лишь о несогласии ответчика с этими выводами. Требованиям законодательства об экспертной деятельности указанное заключение эксперта также соответствует.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит обжалуемые решение и постановление правильными и не усматривает установленных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены или изменения данных судебных актов.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 24.11.2021 Арбитражного суда Омской области и постановление от 02.03.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А46-6970/2021 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.В. Щанкина

Судьи

В.В. Сирина В.В. Тихомиров