Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 6 июня 2023 г. N Ф04-1953/23 по делу N А45-21378/2022

г. Тюмень

6 июня 2023 г.

Дело N А45-21378/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июня 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 июня 2023 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Щанкиной А.В.,

судей Зиновьевой Т.А.,

Полосина А.Л.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Мэрии города Новосибирска на постановление от 30.01.2023 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи: Фертиков М.А., Афанасьева Е.В., Киреева О.Ю.) по делу N А45-21378/2022 по иску общества с ограниченной ответственностью "Меркас" (652840, Кемеровская обл. - Кузбасс, г. Мыски, ул. Советская, 50, ИНН 7726456050, ОГРН 1114214001857) к Мэрии города Новосибирска (630099, г. Новосибирск, пр-кт Красный, 34, ИНН 5406285846 ОГРН 1045402490100) об урегулировании разногласий по договору купли-продажи земельного участка.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью "Меркас" (далее - истец, ООО "Меркас") обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к Мэрии города Новосибирска (далее - ответчик, Мэрия) об урегулировании разногласий по договору N 20350 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:2767 путем принятия отдельных положений договора в редакции, предложенной истцом, а именно пункт 2.1 принять в следующей редакции: "Цена земельного участка определяется в соответствии с пунктом 1 статьи 2, пунктом 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", пунктом 4 Порядка определения цены земельных участков, находящихся в собственности Новосибирской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов, утвержденного Постановлением Правительства Новосибирской области от 27.07.2015 N 280-п, и составляет 96 069 руб. 51 коп. (девяносто шесть тысяч шестьдесят девять рублей 51 копейка). Расчет цены земельного участка приводится в Приложении 2 к Договору";

Приложение 2 к договору в следующей редакции:

Кадастровая стоимость земельного участка, определенная в соответствии с законодательством Российской Федерации (руб.)	Кратность размера кадастровой стоимости (%)	Цена земельного участка (руб.)
3 682 780,36	2,5	96 069,51
Прописью: Девяносто шесть тысяч шестьдесят девять рублей 51 копейка

постановлением от 30.01.2023 Седьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Мэрия обратилась с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт об урегулировании возникших разногласий согласно редакции Мэрии.

В обоснование кассационной жалобы приведены следующие доводы: судами не учтено, что переоформление постоянного (бессрочного) пользования указанным земельным участком на право аренды осуществлено не в период с 10.11.2001 до 01.07.2012, а началось до вступления в силу Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до 10.11.2001; судами неверно установлено наличие совокупности фактов, дающих право на приобретение земельного участка в собственность по цене 2,5% от его кадастровой стоимости; при определении выкупной цены земельного участка должна учитываться его кадастровая стоимость по состоянию на дату подготовки проекта договора купли-продажи, а не на дату подачи заявления обществом; судами применен закон, не подлежащий применению (пункт 1 статьи 2, пункт 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"; пункт 4 Порядка определения цены земельных участков, находящихся в собственности Новосибирской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов, установленного постановлением Правительства Новосибирской области от 27.07.2015 N 280-п); судами не применен закон, подлежащий применению (подпункт 2 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ); пункт 6 Порядка определения цены земельных участков, находящихся в собственности Новосибирской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов, установленного постановлением Правительства Новосибирской области от 27.07.2015 N 280-п; Положение, принятое решением городского Совета Новосибирска от 25.10.2005 N 105 (таблица раздела 1 "Налоговые ставки" (строка 10)); судами не дана оценка пункту 6.2 договора аренды земельного участка от 04.12.2001 N 19801, предусматривающему условие о расторжении с 04.12.2001 договоров аренды земельного участка, доводам Мэрии о том, что земельный участок, предоставленный ПО "Сибсельмаш" в постоянное (бессрочное) пользование по Государственному акту на право пользования землей от 07.05.1985 A-I N 557084, находился в общем пользовании ПО "Сибсельмаш" с другими лицами; судами нарушена статья 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Меркас" указало следующее: суд верно признал доказанным наличие предусмотренных пунктом 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" условий: образование спорного участка из первоначального участка, право постоянного (бессрочного) пользования на который переоформлено до 01.07.2012, позволяющих применить к рассматриваемой ситуации льготный порядок определения выкупной цены приобретаемого ООО "Меркас" земельного участка и на этом основании правомерно удовлетворил исковые требования истца; полагает, что приведенные в кассационной жалобе доводы фактически свидетельствуют о несогласии с оценкой судами имеющихся в деле доказательств и по сути направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и имеющихся в деле доказательств.

Учитывая надлежащее извещение сторон о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба, согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), рассматривается в их отсутствие.

Проверив судебные акты в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, ООО "Меркас" обратилось в Мэрию с заявлением о заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:2767 (далее - земельный участок) без торгов по льготной цене 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка, на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, статьи 39.20 ЗК РФ, пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Мэрией в адрес общества направлен проект договора N 20350 купли-продажи земельного участка (далее - договор), согласно пункту 2.1 которого цена земельного участка определяется в соответствии с постановлением Правительства Новосибирской области от 27.07.2015 N 280-п и составляет: 552 417 руб. 05 коп. Расчет цены земельного участка приводится в приложении N 2 к договору.

Согласно приложению N 2 к договору кадастровая стоимость земельного участка, определенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, составляет 3 682 780 руб. 36 коп., кратность размера ставки земельного налога - 10, ставка земельного налога, установленная решением городского Совета Новосибирска от 25.10.2005 N 105 - 1,50%, цена земельного участка - 552 417 руб. 05 коп.

Договор подписан ООО "Меркас" с протоколом разногласий, согласно которому ООО "Меркас" предложило Мэрии изложить пункт 2.1 договора, приложение 2 к договору в иной редакции, определив цену земельного участка в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка в сумме 92 069 руб. 51 коп.

Поскольку между ООО "Меркас" и Мэрией возникли разногласия при заключении договора купли-продажи земельного участка в части определения его цены, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском об урегулировании разногласий по договору N 20350 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:2767 путем принятия отдельных положений договора в редакции, предложенной истцом.

Принимая при разрешении заявленных разногласий позицию истца, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 421, 422, 432, 446 ГК РФ, статьями 39.17, 39.20 ЗК РФ, статьями 2, 3 Закона N 137-ФЗ, разъяснениями, изложенными в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление N 11), пункте 4 Постановления N 280-П, исходил из того, что в силу Закона N 137-ФЗ, предоставляющего право выкупа земельного участка по льготной цене не только первым собственникам приватизированных зданий, строений, сооружений, переоформившим право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, но и всем последующим, пришел к выводу об обоснованности исковых требований. Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.

Суд кассационной инстанции полагает, что судами приняты по существу правильные судебные акты.

Пунктом 2 статьи 445 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу пункта 4 статьи 421 и статьи 422 ГК РФ условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.

Пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу подпункта 2 пункта 2 статьи 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

По смыслу пункта 9 Постановления N 11 и Определения Конституционного Суда РФ от 01.10.2009 N 1129-О-О, определяя выкупную цену публичного земельного участка, стороны должны руководствоваться, в том числе Законом N 137-ФЗ, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ, до 01.07.2012 осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах 2,5% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в местностях, с численностью населения менее 3 миллионов человек.

В соответствии с пунктом 2.2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ после 01.07.2012 в аналогичном порядке и по тем же правилам собственники зданий, строений, сооружений могут приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки при условии, если: в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона до 01.07.2012 в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды; либо такие земельные участки образованы из земельных участков, указанных в абзаце третьем настоящего пункта.

Проанализировав вышеназванные положения, суды пришли к обоснованному выводу о том, что положения пункта 2.2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ предоставляют право выкупа арендуемого земельного участка по льготной цене не только первым собственникам приватизированных зданий, строений, сооружений, переоформившим право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, но и всем последующим. При этом для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене достаточно установить факт своевременного (до 01.07.2012) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды.

Данный вывод соответствует правовой позиции, сформулированной в Определениях Верховного Суда Российской Федерации от 30.03.2015 по делу N 310-КГ14-5503 и от 07.07.2022 по делу N 308-ЭС21-28715.

Как установлено судами и следует из материалов дела, нежилое здание ранее принадлежало производственному объединению "Сибсельмаш" (далее - ПО "Сибсельмаш"), которое в процессе приватизации было передано открытому акционерному обществу "Новосибирское производственное объединение "Сибсельмаш" (далее - ОАО "НПО "Сибсельмаш").

В 1985 году ПО "Сибсельмаш" для эксплуатации имущественного комплекса, в том числе нежилого здания, был предоставлен земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования на основании Государственного акта на право пользования землей от 07.05.1985 N А-1 N557084.

В 2001 году, то есть до 01.07.2012, ПО "Сибсельмаш" переоформило право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды, что подтверждается постановлением мэрии от 08.11.2001 N 3177 "Об утверждении планов границ земельных участков и о предоставлении государственному предприятию Новосибирскому производственному объединению "Сибсельмаш" в аренду занимаемых земельных участков в Ленинском районе", договором аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 04.12.2001 N 19801.

Дополнительным соглашением N 2 от 25.03.2008 в указанный договор аренды внесены изменения, согласно которым арендатором по договору следует считать ОАО "НПО "Сибсельмаш", а предмет договора аренды определен как земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:061490:0074.

В 2003 году здание передано ОАО "НПО "Сибсельмаш" в процессе приватизации государственного имущества, что подтверждается распоряжением департамента земельных и имущественных отношений администрации Новосибирской области от 25.12.2003 N 3146-р и передаточным актом.

В последующем, в 2021 году, указанное здание продано на торгах истцу по настоящему делу.

Согласно заключению кадастрового инженера земельный участок, предоставленный ПО "Сибсельмаш" на праве постоянного (бессрочного) пользования на основании Государственного акта на право пользования землей от 07.05.1985 N 278, является исходным земельным участком для земельного участка, предоставленного государственному предприятию Новосибирское производственное объединение "Сибсельмаш" на основании постановления мэрии от 08.11.2001 N 3177, договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 04.12.2001 N 19801 с кадастровым номером 54:35:061490:0074 (далее - земельный участок N 74), при этом земельный участок N 74 является исходным участком для земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:282; земельный участок с кадастровым номером 54:35:061490:282 являлся исходным участком для земельных участков с кадастровыми номерами 54:35:061490:308 и 54:35:061490:310; земельный участок с кадастровым номером 54:35:061490:310 являлся исходным участком для земельных участков с кадастровыми номерами 54:35:061490:2776, 54:35:061490:2767, 54:35:061490:3319 и 54:35:061490:2763. На основании вышесказанного можно заключить, что земельный участок с кадастровым номером 54:35:061490:74 являлся общим исходным участком для земельных участков с кадастровыми номерами 54:35:061490:2776, 54:35:061490:2767, 54:35:061490:3319 и 54:35:061490:2763. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:2767 составляет 3 682 780 руб. 36 коп.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суды пришли к выводу о наличии оснований для заключения договора купли-продажи земельного участка по цене 2,5% от его кадастровой стоимости.

Довод Мэрии об отсутствии оснований для заключения договора купли-продажи земельного участка по предлагаемой истцом цене ввиду того, что спорный земельный участок не был образован непосредственно из земельного участка N 74, рассмотрен и обоснованно отклонен судами, поскольку положения Закона N 137-ФЗ не ограничивают количество преобразований исходных земельных участков.

Разрешая разногласия сторон относительно применяемой кадастровой стоимости при определении выкупной цены, суды приняли во внимание момент возникновения обязанности ответчика по подготовке и направлению проекта договора, которая корреспондирует реализации права истца на подачу заявления о выкупе и определяется моментом реализации такого права в виде подачи соответствующего заявления.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 30.12.2021 ООО "Меркас" подало заявление о предоставлении в собственность земельного участка N 2767 посредством помещения его в ящик для корреспонденции, установленный в мэрии.

Судами обоснованно учтена правовая позиция, изложенная в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 30.05.2017 N 14-КГ17-12, согласно которой цена находящегося в государственной собственности земельного участка, выкупаемого собственником расположенных на таком участке строений, определяется исходя из кадастровой стоимости этого участка на момент обращения собственника расположенных на нем строений в уполномоченный орган с соответствующим заявлением.

Утверждение подателя жалобы о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования рассматриваемым земельным участком до вступления в силу Закона N 137-ФЗ, что подтверждается наличием договоров аренды, заключенных в 1993 году и указанием на расторжение одного из них (от 13.05.1993 N 145) в пункте 6.2 договора аренды земельного участка от 04.12.2001, не подтверждено материалами дела, поскольку из заключения кадастрового инженера следует, что спорный земельный участок образован из земельного участка, предоставленного в аренду по договору от 04.12.2001, а земельные участки, ранее предоставленные по договорам аренды от 13.05.1993 N 145, от 29.07.1993 N 199, от 05.07.1994 N 2016, от 25.07.1994 N 2081 не были исходными для испрашиваемого земельного участка.

Иное относимыми и допустимыми доказательствами подателем жалобы не доказано.

При таких обстоятельствах суды на законном основании определили выкупную стоимость спорного земельного участка в размере, предложенном истцом.

В целом доводы кассационной жалобы фактически сводятся к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных судами первой и апелляционной инстанций, не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с оценкой суда доказательств.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений сторон, а окончательные выводы соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для отмены либо изменения обжалуемых судебных актов на основании доводов, изложенных в кассационной жалобе.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебных актов, судом округа не установлено. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление от 30.01.2023 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А45-21378/2022 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.В. Щанкина

Судьи

Т.А. Зиновьева А.Л. Полосин