Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17 июля 2023 г. N Ф04-3302/23 по делу N А03-18476/2022

г. Тюмень

17 июля 2023 г.

Дело N А03-18476/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 11 июля 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 июля 2023 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Зиновьевой Т.А.,

судей Демидовой Е.Ю.,

Щанкиной А.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю на решение от 20.01.2023 Арбитражного суда Алтайского края (судья Бояркова Т.В.) и постановление от 29.03.2023 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Павлюк Т.В., Бородулина И.И., Кривошеина С.К.) по делу N А03-18476/2022 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "им. Энгельса" (658121, Алтайский край, Алейский район, с. Кашино, ул. Партизанская, 36, ОГРН 1112201000130, ИНН 2201008892) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (656002, Алтайский край, г. Барнаул, ул. Советская, 16, ОГРН 1042202282132, ИНН 2225066565) о признании незаконным уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю от 03.11.2022 N КУВД-001/2022-47649080 о приостановлении государственной регистрации обременения (договора аренды) земельного участка с кадастровым номером 22:55:000000:810, об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю внести в ЕГРН записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 22:55:000000:810 правом аренды в пользу общества, а также о взыскании 20 000 руб. расходов по оплате юридических услуг.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Дубовцова Александра Фатеевна.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью "им. Энгельса" (далее - ООО "им. Энгельса", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (далее - Управление Росреестра, заинтересованное лицо) о признании незаконным уведомления Управления Росреестра от 03.11.2022 N КУВД-001/2022-47649080 о приостановлении государственной регистрации обременения (договора аренды) земельного участка с кадастровым номером 22:55:000000:810 (далее - земельный участок N 810), об обязании Управления Росреестра внести в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) записи об обременении земельного участка правом аренды в пользу общества, а также о взыскании 20 000 руб. расходов по оплате юридических услуг.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Дубовцова Александра Фатеевна (далее - Дубовцова А.Ф., третье лицо).

Решением от 20.01.2023 Арбитражного суда Алтайского края, оставленным без изменения постановлением от 29.03.2023 Седьмого арбитражного апелляционного суда, требования общества удовлетворены частично: уведомление Управления Росреестра от 03.11.2022 N КУВД-001/2022-47649080 о приостановлении государственной регистрации обременения (договора аренды) земельного участка признано незаконным. Суд обязал Управление Росреестра внести в ЕГРН запись об обременении земельного участка правом аренды общества. С Управления Росреестра в пользу общества взыскано 8 000 руб. в возмещение судебных расходов. В остальной части требований о взыскании судебных расходов отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Управление Росреестра обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В обоснование кассационной жалобы заинтересованное лицо указывает на то, что исходный земельный участок с кадастровым номером 22:55:000000:275 (далее - земельный участок N 275), который преобразован в связи с образованием из него нового земельного участка N 810, может использоваться, если на основании законодательства Российской Федерации такой земельный участок сохраняется (в измененных границах) на основании ранее заключенного договора аренды исходного участка; в таком случае возможно заключение дополнительного соглашения к соответствующему договору, в частности с целью уточнения площади образованного земельного участка и размера арендной платы. По мнению подателя жалобы, в отношении образованного земельного участка должен быть заключен новый договор аренды.

Общество и Дубовцова А.Ф. в порядке статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не представили отзывы на кассационную жалобу.

Учитывая надлежащее извещение сторон и третьего лица о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 АПК РФ рассмотрена в их отсутствие.

Проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и соблюдение процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, суд округа приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 26.02.2015 между собственниками земельного участка (арендодатели) N 275 и ООО "им. Энгельса" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка (далее - договор аренды), по условиям которого арендодатели предоставляют, а арендатор принимает в аренду земельный участок N 275 общей площадью 4 075 000 кв.м, из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: Алтайский край, Усть-Пристанский район, на территории МО Троицкий сельсовет для сельскохозяйственного производства (разрешенное использование) в границах, указанных в кадастровом плане участка, принадлежащий на момент совершения договора арендодателям на праве общей долевой собственности (пункт 1.1 договора аренды).

В силу пункта 4.1 договор аренды действует в течение 5 лет со дня государственной регистрации договора. По истечении указанного срока договор может быть продлен по соглашению сторон.

Обременение указанного земельного участка на 5 лет зарегистрировано 06.05.2015, о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа на договоре, а также выписка из ЕГРН от 20.10.2022.

В обоснование заявленных требований общество в заявлении ссылается на то, что указанный договор аренды сторонами не расторгнут и является действующим в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Впоследствии часть земельного участка N 275 была выделена участником общей долевой собственности Дубовцовой А.Ф. в счет причитающихся ей земельных долей.

Вновь образованный в результате выдела земельный участок N 810 площадью 489 000 кв.м принадлежит на праве собственности Дубовцовой А.Ф.

Ссылаясь на то, что фактически является арендатором земельного участка N 275, а также вновь образованного из него земельного участка N 810, принадлежащего Дубовцовой А.Ф., ООО "им. Энгельса" обратилось в Управление Росреестра с заявлением о внесении в ЕГРН записи об обременении земельного участка N 810 правом аренды в пользу общества на основании договора аренды, полагая, что регистрация обременения должна была быть осуществлена Управлением Росреестра одновременно с государственной регистрацией права собственности Дубовцовой А.Ф. на выделенный земельный участок.

Уведомлением от 03.11.2022 N КУВД-001/2022-47649080 Управление Росреестра сообщило ООО "им. Энгельса" о приостановлении государственной регистрации договора аренды со ссылками на пункт 5 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ), сославшись на отсутствие нового договора в отношении вновь образованного в результате выдела земельного участка N 810, до устранения причин приостановления, в том числе до 03.02.2023.

ООО "им. Энгельса", посчитав незаконным решение о приостановлении государственной регистрации обременения (договора аренды) земельного участка N 810, выраженное в уведомлении от 03.11.2022 N КУВД-001/2022-47649080, обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с настоящим заявлением в порядке главы 24 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 131, 609, 617 ГК РФ, статьями 11.2, 11.8, 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьей 41 Закона N 218-ФЗ, установив, что приостановление регистрационных действий противоречит требованиям действующего законодательства и нарушает права и законные интересы заявителя, суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования. Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.

Суд кассационной инстанции считает выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствующими фактическим обстоятельствам дела и подлежащим применению нормам права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 АПК РФ, частью 4 статьи 200 АПК РФ и пунктом 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" условиями принятия арбитражным судом решения о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов является наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

В круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, решений, действий (бездействия) органов и должностных лиц, входят проверка соответствия оспариваемого акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, решением, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

Согласно пункту 2 статьи 22 ЗК РФ предоставление земельных участков в аренду осуществляется в соответствии с гражданским законодательством, а согласно пункту 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Из пункта 1 статьи 617 ГК РФ следует, что переход права собственности и других вещных прав на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" (далее - Постановление N 10) даны разъяснения по применению статьи 11.8 ЗК РФ в случае обременения такого земельного участка ипотекой.

Пункт 10 Постановления N 10 предусматривал, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в ЕГРН записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины. Аналогичный порядок по внесению в ЕГРН записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка был установлен пунктом 5 статьи 22.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ).

Согласно части 2.1 статьи 22.2 Закона N 122-ФЗ (в ранее действовавшей редакции) государственная регистрация права на земельный участок, образуемый при выделе его в счет доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в общей долевой собственности более чем пяти лиц (далее - земельная доля), может быть осуществлена на основании заявления, поданного лицом, уполномоченным общим собранием участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, установленном Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 24.09.2013 N 1563-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Геращенко Игоря Леонидовича на нарушение его конституционных прав положением пункта 1 статьи 2 и пунктом 5 статьи 22 Закона N 122-ФЗ указал, что нормы пункта 5 статьи 22.2 данного Закона о регистрации ограничений (обременений) прав на образуемые земельные участки одновременно с государственной регистрацией права собственности и иных вещных прав на данные земельные участки направлены на защиту прав лиц, не являющихся собственниками земельных участков, законные интересы которых подлежат охране наряду с правами собственников земельных участков.

Порядок по внесению в ЕГРН записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка установлен пунктом 12 статьи 41 Закона N 218-ФЗ, действующего с 01.01.2017, согласно которому в случае, если в отношении исходного объекта недвижимости в ЕГРН зарегистрированы ограничения прав и обременения такого объекта недвижимости, на основании заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образуемые из него объекты недвижимости и одновременно с такими государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав осуществляются: государственная регистрация ограничений прав и обременений образуемых объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения переходят (сохраняются) в отношении образованных объектов.

В соответствии с указанной нормой регистрация обременений в отношении выделенных земельных участков осуществляется уполномоченным органом в силу закона одновременно с государственной регистрацией вещных прав на выделенные земельные участки.

Изменение после 01.03.2015 редакции пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ, в результате которого лицо, использующее на основании договоров аренды земельные участки, сформированные в результате образования из исходных земельных участков, имеет право лишь на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, но не на внесение изменений в договоры аренды, как было ранее, не свидетельствует о том, что земельным законодательством исключено право арендатора на сохранение арендных отношений, равно как не указано на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела.

Предоставление или не предоставление преимущественного права на заключение нового договора аренды либо на внесение изменений в ранее заключенный договор аренды напрямую не регулирует вопросы сохранения, либо прекращения аренды в отношении вновь образованного земельного участка из участка земель сельскохозяйственного назначения путем выдела из него земельной доли.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 17.11.2015 N 306-КГ15-8301 по делу N А65-21616/2014, указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства.

Таким образом, указанная норма права, как и нормы ГК РФ не содержат прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела. При этом не имеется оснований для неприменения правовой позиции, изложенной в указанном определении, поскольку толкование норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, дано Верховным Судом Российской Федерации в отношении пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ, действующего в новой редакции.

Суды указали, что заинтересованное лицо, ссылаясь на отсутствие нового договора аренды в отношении вновь образованного в результате выдела земельного участка N 810, не учло, что ранее, распорядившись принадлежавшим правом собственности на земельные доли в исходном земельном участке N 275, участники общей долевой собственности, в том числе Дубовцова А.Ф., заключив договор от 26.02.2015 с обществом, выразили свою волю на передачу земельного участка в аренду последнему.

Как установлено судами и следует из материалов дела, Дубовцова А.Ф. подписала договор аренды земельного участка N 275, таким образом, она знала, что выделенный ей земельный участок, обременен правами долгосрочной аренды.

Согласно пункту 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 23 декабря 2020 года, если после 1 марта 2015 года арендатор продолжил пользование земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Регистрационные действия по внесению в ЕГРН записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка должны были быть осуществлены регистрирующим органом одновременно с государственным кадастровым учетом вновь образованного путем выдела земельного участка N 810. Поскольку Управление Росреестра не осуществило государственную регистрацию обременения одновременно с государственной регистрацией права собственности на образованный земельный участок, суды обоснованно признали оспариваемые действия Управления Росреестра незаконными и возложил на него обязанность устранить допущенные нарушения.

Доводы заявителя, изложенные в жалобе, основаны на неверном толковании норм материального права применительно к установленным по делу обстоятельствам, а также фактически сводятся к несогласию с установленными по делу обстоятельствами и оценкой доказательств, были предметом рассмотрения судебных инстанций, получили надлежащую правовую оценку и обоснованно отклонены.

Нарушений при рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебных актов, судом округа не установлено.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 20.01.2023 Арбитражного суда Алтайского края и постановление от 29.03.2023 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А03-18476/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Т.А. Зиновьева

Судьи

Е.Ю. Демидова А.В. Щанкина