Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 25 декабря 2023 г. N Ф04-6855/23 по делу N А03-20362/2022

город Тюмень

25 декабря 2023 г.

Дело N А03-20362/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 19 декабря 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 декабря 2023 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Крюковой Л.А.,

судей Сергеевой Т.А.,

Туленковой Л.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Фрица Александра Григорьевича на решение от 14.06.2023 Арбитражного суда Алтайского края (судья Гуляев А.С.) и постановление от 07.09.2023 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Ходырева Л.Е., Аюшев Д.Н., Чикашова О.Н.) по делу N А03-20362/2022 по иску индивидуального предпринимателя Картамышева Александра Станиславовича (ОГРНИП 313222517900035, ИНН 222200479174) к индивидуальному предпринимателю Фрицу Александру Григорьевичу (ОГРНИП 318222500006840, ИНН 222509471501) об уменьшении цены недвижимого имущества и обязании произвести перерасчет обязательных ежемесячных платежей по договору.

Суд установил:

индивидуальный предприниматель Картамышев Александр Станиславович (далее - ИП Картамышев А.С., истец) обратился в Центральный районный суд города Барнаула с иском к индивидуальному предпринимателю Фрицу Александру Григорьевичу (далее - ИП Фриц А.Г., ответчик) об уменьшении цены договора купли-продажи недвижимого имущества от 20.03.2017 (далее - договор) на сумму 4 873 059,60 руб. и обязании произвести перерасчет обязательных ежемесячных платежей.

Определением от 26.10.2022 Центрального районного суда города Барнаула Алтайского края исковое заявление принято к рассмотрению, возбуждено производство по делу N 2-6307/2022. Определением от 24.11.2022 Центрального районного суда города Барнаула Алтайского края дело N 2-6307/2022 передано по подсудности в Арбитражный суд Алтайского края, которое принято к производству арбитражного суда определением от 10.01.2023 с присвоением делу N А03-20362/2022.

Решением от 14.06.2023 Арбитражного суда Алтайского края, оставленным без изменения постановлением от 07.09.2023 Седьмого арбитражного апелляционного суда, иск удовлетворен, распределены расходы по уплате государственной пошлины.

Не согласившись с решением и постановлением, ИП Фриц А.Г. обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить.

В обоснование кассационной жалобы заявитель указывает, что покупатель, осведомленный о проводимых в здании работах, неоднократно его осматривал, имел возможность знакомиться с технической документацией на объект и получить консультацию оценщика по вопросу состояния недвижимого имущества; истцом проведены работы по реконструкции здания, которые могли привести к ухудшению его технического состояния; срок для обращения в суд истцом пропущен, поскольку фактически объект недвижимости передан ему в момент подписания предварительного договора купли-продажи от 25.12.2015 (далее - предварительный договор), то есть истец обладал информацией о скрытых недостатках переданного здания с 2015 года.

В приобщенном судом округа к материалам дела отзыве ИП Картамышев А.С. возражает против доводов кассационной жалобы, просит судебные акты оставить без изменения.

Учитывая надлежащее извещение сторон о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Проверив в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ законность принятых по делу судебных актов в пределах доводов, заявленных в кассационной жалобе (определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.12.2016 N 302-ЭС15-17338), суд округа не находит оснований для их отмены.

Судами установлено и из материалов дела следует, что решением от 25.10.2016 Центрального районного суда города Барнаула Алтайского края по делу N 2-5095/2016 (далее - решение от 25.10.2016) за Фрицем А.Г. признано право собственности на административно-торговое здание общей площадью 2 688,7 кв. м, расположенное по адресу: Алтайский край, город Барнаул, улица Ползунова, дом 52а (далее - здание).

В ходе рассмотрения указанного гражданского дела суд на основании заключений краевого автономного учреждения "Государственная экспертиза Алтайского края" от 01.03.2020 N 22-1-4-0045-10, федерального бюджетного учреждения Алтайская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации от 26.09.2016 N 3012/6-2, 3013/6-2 пришел к выводу, что здание находится в работоспособном состоянии, его проект и результаты инженерных изысканий соответствуют требованиям законодательства и нормативным техническим документам.

Между ИП Картамышевым А.С. (покупатель) и ИП Фрицом А.Г. (продавец) заключен договор в редакции дополнительного соглашения к нему от 26.02.2021 N 1 (далее - дополнительное соглашение к договору), по условиям пунктов 1.1 - 1.2 которого продавец обязался передать в собственность покупателю недвижимое имущество общей площадью 1 761,2 кв. м, двухэтажное с мансардой и подвалом, расположенное по адресу: Алтайский край, город Барнаул, улица Ползунова, дом 52а, помещение Н2, с кадастровым номером 22:63:050339:133 (далее - нежилое помещение), а покупатель - принять его и уплатить за него согласованную денежную сумму. Нежилое помещение принадлежит продавцу на праве собственности на основании решения от 25.10.2016, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от 20.03.2017.

Продавец обязан в пятидневный срок с момента подписания договора передать покупателю недвижимое имущество по акту приема-передачи, подписываемому обеими сторонами (пункт 3.1 договора).

Цена недвижимого имущества, передаваемого по договору, составляет 92 000 000 руб. (пункт 2.1); оплата осуществляется в следующем порядке: в течение 36 месяцев с момента подписания договора покупателем оплачиваются только проценты из расчета 10% от неоплаченной суммы - по 9 000 000 руб. в год ежемесячно в срок до 15 числа последующего месяца (пункт 2.2.1), следующие 3 года после уплаты процентов по пункту 2.2.1 договора покупателем оплачивается по 30 000 000 руб. ежегодно, дополнительно - проценты из расчета 10% в год от неоплаченной суммы (пункт 2.2.2); оплата основного долга производится равными долями ежемесячно в срок до 15 числа последующего месяца (пункт 2.2.4); переданные покупателем продавцу в момент заключения предварительного договора в качестве задатка 2 000 000 руб. засчитываются в счет оплаты по пункту 2.1 договора (пункт 2.2.5 договора).

В случае передачи продавцом покупателю недвижимого имущества, не соответствующего условиям договора, либо если выявленные в нем недостатки не оговорены продавцом, покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков в срок не позднее 36 месяцев с момента подписания основного договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков недвижимого имущества (пункт 3.5 договора).

Споры, которые могут возникнуть между продавцом и покупателем по поводу недостатков отчуждаемого недвижимого имущества разрешаются ими в соответствии с гражданским законодательством в течение 5 лет со дня передачи предмета договора покупателю (абзац второй пункта 3.6 договора).

Дополнительным соглашением к договору сторонами внесены изменения, согласно которым цена недвижимого имущества составила 53 397 620,50 руб., оплата за него осуществляется в течение 60 месяцев с момента подписания дополнительного соглашения аннуитетными платежами в соответствии с графиком, являющимся неотъемлемой частью договора. Переданные покупателем продавцу в момент заключения предварительного договора в качестве задатка 2 000 000 руб., а также 1 716 620 руб., уплаченные до заключения дополнительного соглашения к договору, засчитываются в счет оплаты за недвижимое имущество; ранее уплаченные покупателем проценты возврату не подлежат и в счет цены договора не засчитываются (пункты 2.1, 2.2, 2.4 дополнительного соглашения).

Между продавцом и покупателем подписан акт приема-передачи недвижимого имущества от 20.03.2017, согласно пунктам 1, 2 которого передаваемый объект не имеет каких-либо свойств, в результате проявления которых может произойти его утрата, порча или повреждение; покупатель до заключения договора осмотрел имущество и претензий к его качественному состоянию не имеет, видимые технико-строительные недостатки отсутствуют.

В ходе эксплуатации нежилого помещения покупателем обнаружены скрытые недостатки, с целью установления объемов и характера которых 21.02.2022 ИП Картамышев А.С. обратился в независимую экспертную организацию - общество с ограниченной ответственностью "ГрадЭксперт".

Согласно акту экспертного исследования от 14.03.2022 N 07/02-44 (далее - акт экспертного исследования) эксперт пришел к выводу о том, что недвижимое имущество находится в работоспособном состоянии, однако установлено наличие повреждений (разрушение) его наружной конструкции: горизонтальные и вертикально направленные трещины шириной раскрытия от 0,1 до 3 мм по наружной и внутренней поверхности стен; отклеивание керамогранитных плит от кирпичной поверхности наружных стен по периметру здания, отслоение штукатурного слоя кирпичных стен, выветривание растворной части и разрушение силикатного кирпича на участке примыкания с отмосткой.

Эксперт указал, что механизм образования определенных на дату осмотра повреждений не связан с нарушением правил эксплуатации нежилого помещения, обусловлен выполнением строительно-монтажных работ без соблюдения требований норм и правил, поскольку направленность трещин, разрушение штукатурного (облицовочного) слоя здания типично для случаев неравномерной осадки (подъема) основания фундамента под весом объекта; при использовании силикатного кирпича для возведения наружных стен подвалов не обеспечена его защита от увлажнения со стороны фундамента и примыкающей отмостки; дефекты работ по устройству основания фундамента здания, по устройству гидроизоляционного слоя наружных стен подвала, при отсутствии исполнительной документации (акты освидетельствования скрытых работ) и соответствующих методов контроля, являются скрытыми, образовавшимися ранее 2023 года. Стоимость ремонтно-восстановительных работ по устранению дефектов и повреждений по состоянию на дату проведения исследований составляет - 4 873 059,60 руб. (в том числе налог на добавленную стоимость 20%).

Ссылаясь на выявленные скрытые недостатки проданного недвижимого имущества, покупатель направил в адрес продавца претензию от 18.03.2022 с требованием об уменьшении его стоимости, неисполнение которого в добровольном порядке послужило основанием для обращения в суд с рассматриваемым иском.

Возражая против заявленных требований, ИП Фриц А.Г. указал, что по условиям предварительного договора ИП Картамышев А.С. обязался в срок до 07.06.2016 заключить договор купли-продажи части незавершенного строительством здания, площадью 1 792,10 кв. м, при этом в отсутствие составленного сторонами акта приема-передачи последнее перешло во владение покупателя в момент подписания предварительного договора, который начал производить отделочные работы в своей части здания, а также реконструкцию системы отопления и монтаж противопожарного водопровода.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался статьями 130, 195, 196, 200, 309, 421, 429, 454, 469, 475, 549, 556, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), разъяснениями, изложенными в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2017 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", исходил из доказанности передачи нежилого помещения со скрытыми недостатками, их обнаружения покупателем в пределах согласованного в договоре срока, неосведомленности о них до момента заключения договора, правомерности заявленных в пределах срока исковой давности требований об уменьшении цены недвижимого имущества на стоимость ремонтно-восстановительных работ по устранению выявленных дефектов.

Апелляционная коллегия, дополнительно руководствовалась статьями 8, 310, 408, 454, 476, 477 ГК РФ, признала выводы суда первой инстанции соответствующими фактическим обстоятельствам дела, в связи с чем оставила решение без изменения.

Спор судами двух инстанций разрешен при правильном применении норм материального и процессуального права.

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу пункта 5 статьи 454, пункта 1 статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (пункт 2 статьи 556 ГК РФ).

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (статья 557 ГК РФ).

Положениями статьи 475 ГК РФ предусмотрены различные последствия поставки некачественного товара в зависимости от признака их существенности.

Несущественные отступления от требований к качеству товара, наличие которых не препятствует использованию его по назначению, порождают у покупателя совокупность прав, предусмотренных диспозицией нормы пункта 1 статьи 475 ГК РФ: соразмерное уменьшение покупной цены; безвозмездное устранение недостатков товара в разумный срок; возмещение расходов на устранение недостатков товара.

Существенные нарушения требований к качеству товара предоставляют покупателю право на отказ от исполнения договора купли-продажи или предъявления требования о замене товара (пункт 2 статьи 475 ГК РФ).

Иными словами, в обоих случаях покупатель может потребовать возврата уплаченных денежных средств (в первом случае - в соответствующей части, во втором - полностью), то есть продавец при передаче некачественной вещи не имеет права на ее полную оплату.

Исходя из общих правил доказывания, коррелирующих с принципом состязательности и равноправия сторон (статьи 9, 65 АПК РФ), каждая сторона представляет доказательства в подтверждение своих требований и возражений.

В общеисковом процессе с равными возможностями спорящих лиц по сбору доказательств, применим обычный стандарт доказывания, который может быть поименован как "разумная степень достоверности" или "баланс вероятностей" (определение Верховного Суда Российской Федерации от 30.09.2019 N 305-ЭС16-18600(5-8)). Он предполагает вероятность удовлетворения требований истца при представлении им доказательств, с разумной степенью достоверности подтверждающих обстоятельства, положенные в основание иска. В этом случае состав доказательств, достаточных для подтверждения оснований иска (их опровержения), должен соответствовать обычному кругу доказательств, документально опосредующих спорное правоотношение при типичном развитии, которыми должна располагать его сторона.

Представление суду утверждающим лицом подобных доказательств, не скомпрометированных его процессуальным оппонентом, может быть сочтено судом достаточным для вывода о соответствии действительности доказываемого факта в целях принятия судебного акта по существу спора.

По результатам анализа и оценки доказательств по правилам статьи 71 АПК РФ суд разрешает спор в пользу стороны, чьи доказательства преобладают над доказательствами процессуального оппонента.

Оценив представленные в материалы судебного дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ в их совокупности и взаимной связи, правильно распределив между сторонами бремя доказывания обстоятельств, имеющих юридическое значение для дела, установив, что нежилое помещение передано покупателю со скрытыми недостатками, причины их образования обусловлены выполнением строительно-монтажных работ с нарушением требований строительных норм и правил, допущенных при возведении здания, обнаружены покупателем в пределах согласованного в договоре срока (5 лет), определив на основании неоспоренного ответчиком акта экспертного исследования, представленного в дело истцом, стоимость ремонтно-восстановительных работ по устранению дефектов и повреждений, сочтя правомерными требования покупателя об уменьшении покупной цены объекта недвижимости на указанную величину расходов, признав их заявленными в пределах срока исковой давности, суды аргументировано удовлетворили иск.

Отклоняя доводы ответчика о возможном ухудшении технического состояния здания вследствие произведенных истцом работ, суды отметили, что они не подтверждены какими-либо доказательствами, основаны на предположениях стороны.

Подобная оценка доказательств находится в пределах установленной законом судейской дискреции, принадлежащей исключительно судам факта, к каковым относятся суды первой и апелляционной инстанций.

Согласно статье 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии с пунктом 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ.

Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Порядок проверки качества товара устанавливается законом, иными правовыми актами, обязательными требованиями, установленными в соответствии с законодательством Российской Федерации о техническом регулировании, или договором. В случаях, когда порядок проверки установлен законом, иными правовыми актами, обязательными требованиями, установленными в соответствии с законодательством Российской Федерации о техническом регулировании порядок проверки качества товаров, определяемый договором, должен соответствовать этим требованиям (пункт 1 статьи 474 ГК РФ). Если порядок проверки качества товара не установлен в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи, то проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи (пункт 2 статьи 474 ГК РФ).

Отклоняя суждения ответчика о возможности обнаружения недостатков переданного имущества с момента подписания сторонами предварительного договора, поскольку с указанной даты объект предан истцу и должен был им осмотрен, суды верно отметили, что предварительный договор не является по своей правовой природе договором о передаче имущества либо прав на него, не содержит соответствующего условия о передаче помещений покупателю до момента заключения основного договора для целей их эксплуатации и ремонта, в 2017 году спорный договор заключен в отношении иного предмета с иными характеристиками без указания связи с предварительным договором, в связи с чем суды пришли к аргументированному выводу, что согласованный сторонами срок для обнаружения недостатков следует исчислять с даты составления акта приема-передачи недвижимого имущества (20.03.2017) и, констатировав, что о скрытых дефектах переданного имущества и причинах их появления покупателю стало известно из акта экспертного исследования (14.02.2022), исковое заявление предъявлено в суд 20.10.2022, судебные инстанции обоснованно заключили, что недостатки строительных работ выявлены ИП Картамышевым А.С. в согласованный срок, в суд за защитой права истец обратился в пределах срока исковой давности.

Оснований не согласится с такими выводами судов у окружного суда не имеется, цели правосудия достигнуты, эквивалентность обмена материальными благами обеспечена, баланс интересов сторон соблюден.

Суд кассационной инстанции полагает, что проведенная судами двух инстанций оценка доказательств соответствует положениям статьи 65 АПК РФ о распределении бремени доказывания, статье 71 АПК РФ, устанавливающей стандарт всестороннего и полного исследования имеющихся в деле доказательств в их совокупности и взаимосвязи без придания преимущественного значения одному из них (определения Верховного Суда Российской Федерации от 20.06.2016 N 305-ЭС15-10323, от 05.10.2017 N 309-ЭС17-6308), а также установленному в гражданском обороте стандарту поведения добросовестного его участника, определяемому по критерию ожидаемости действий субъекта оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации (пункты 3, 4 статьи 1, статья 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ, пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Фактически аргументы заявителя, приведенные в кассационной жалобе, повторяют его правовую позицию, занятую при рассмотрении дела в судах первой и апелляционной инстанций, которая признана судами необоснованной, направлены на переоценку выводов судебных инстанций. Между тем, как указано в Определении от 17.02.2015 N 274-О Конституционного Суда Российской Федерации, положения статей 286 - 288 АПК РФ, находясь в системной связи с другими положениями данного Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела. Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 АПК РФ основаниями для отмены судебных актов, судом округа не установлено, в связи с чем кассационная жалоба по приведенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.

Неуплаченная заявителем государственная пошлина за рассмотрение кассационной жалобы в силу статьи 110 АПК РФ подлежит взысканию с Фрица А.Г. в доход федерального бюджета.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 14.06.2023 Арбитражного суда Алтайского края и постановление от 07.09.2023 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А03-20362/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Фрица Александра Григорьевича в доход федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Л.А. Крюкова

Судьи

Т.А. Сергеева Л.В. Туленкова