Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27 мая 2024 г. N Ф04-1478/24 по делу N А70-8135/2023

г. Тюмень

27 мая 2024 г.

Дело N А70-8135/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 21 мая 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 мая 2024 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Зиновьевой Т.А.,

судей Донцовой А.Ю.,

Рахматуллина И.И.,

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе - Югре, Ямало-Ненецком автономном округе на решение от 27.10.2023 Арбитражного суда Тюменской области (судья Власова В.Ф.) и постановление от 25.01.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Бацман Н.В., Воронов Т.А., Краецкая Е.Б.) по делу N А70-8135/2023 по исковому заявлению межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе - Югре, Ямало-Ненецком автономном округе (625003, Тюменская область, г. Тюмень, ул. Володарского, д. 10, офис 210, ОГРН 1097232017574, ИНН 7202198042) к обществу с ограниченной ответственностью "Актив Инвест" (625056, Тюменская область, г. Тюмень, проезд Воронинские Горки, д. 101б, офис 309, ОГРН 1147232034806, ИНН 8601052784) о взыскании задолженности.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Колиниченко Иван Алексеевич, Колиниченко Екатерина Ивановна, Колиниченко Елисей Иванович.

В судебном заседании в помещении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа приняли участие представители: межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе-Югре, Ямало-Ненецком автономном округе - Волокитина Э.Д. по доверенности от 13.02.2024, общества с ограниченной ответственностью "Актив Инвест" - Жаворонкова В.В. по доверенности от 09.01.2024.

Суд установил:

межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе, Ямало-Ненецком автономном округе (далее - МТУ Росимущества, управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Актив Инвест" (далее - ООО "Актив Инвест", общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2018 по 14.12.2022 в размере 1 049 568 руб. 91 коп., пени в размере 457 447 руб.

05 коп.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Колиниченко Иван Алексеевич (далее - Колиниченко И.А.), Колиниченко Екатерина Ивановна, Колиниченко Елисей Иванович.

Решением от 27.10.2023 Арбитражного суда Тюменской области, оставленным без изменения постановлением от 25.01.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, департамент обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований департамента в полном объеме.

В обоснование доводов кассационной жалобы истец ссылается на то, что соглашение о передаче прав и обязанностей от 28.09.2016, заключенное между ответчиком и третьим лицом, процедуру государственной регистрации не проходило, следовательно, права на спорный земельный участок у Колиниченко И.А. отсутствуют; договор аренды, заключенный с ответчиком, не расторгнут, срок его действия не истек, ввиду чего требования к ООО "Актив Инвест" заявлены правомерно; неуведомление арендатора об изменении арендной платы не освобождает последнего от обязательства по ее уплате.

ООО "Актив Инвест" в своем отзыве выразило несогласие с доводами кассационной жалобы, просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения.

Отзывы на кассационную жалобу от третьих лиц в материалы дела не представлены.

Представители сторон в судебном заседании поддержали свои процессуальные позиции по делу.

Учитывая надлежащее извещение третьих лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей истца и ответчика, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ, законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между МТУ Росимущества (арендодатель) и ООО "Актив Инвест" (арендатор) заключен договор аренды от 11.09.2015 N 1461/з (далее - договор), согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок, с кадастровым номером 72:18:0901003:2, расположенный по адресу: Тюменская область, Уватский район, п. Туртас, ул. Октябрьская, 2 общей площадью 1695 кв.м (далее - земельный участок).

Российская Федерация является собственником переданного в аренду земельного участка, что подтверждается записью о государственной регистрации права собственности N 72-72-08/006/2005-680 от 27.04.2006.

На земельном участке расположено отдельно стоящее двухэтажное брусовое здание, площадью 580,4 кв.м, в том числе жилой площадью 344,7 кв.м (здание общежития), назначение: нежилое, б/н, адрес: Тюменская область, Уватский район, ул. Октябрьская, д. 2. Объект недвижимого имущества принадлежит арендатору на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права собственности от 15.10.2014 серии 72 НМ номер 599201 (пункт 1.2 договора).

В силу пунктов 2.1 и 2.2 договора срок аренды устанавливается с момента возникновения права собственности на объект, расположенный в границе земельного участка, с 15.10.2015 по 14.10.2064, сроком действия на 49 лет.

Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в управлении Росреестра по Тюменской области (пункт 2.3 договора).

В соответствии с пунктом 3.1 договора размер годовой арендной платы составляет 169 207 руб. 50 коп. (на основании отчета об определении рыночной стоимости).

Как указывает истец, ответчик принятые на себя обязательства в части внесения арендной платы не исполнял в период с 01.01.2018 по 14.12.2022, ввиду чего на стороне общества образовалась задолженность в размере 1 049 568 руб. 91 коп.

Поскольку досудебное урегулирование спора не привело к положительному результату, управление обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Руководствуясь статьями 309, 310, 552, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьей 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", разъяснениями, изложенными в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73), пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление N 11), Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016, правовой позицией, содержащейся в определении Верховного Суда Российской Федерации от 12.09.2018 N 307-ЭС18-12996, принимая во внимание, что объект, расположенный на земельном участке, продан обществом Колиниченко И.А., суд не нашел оснований для взыскания с ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.01.2018 по 14.12.2022, в связи с чем отказал в удовлетворении заявленных требований. Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.

Выводы судов соответствуют установленным по делу обстоятельствам и действующему законодательству.

В соответствии с пунктом 7 статьи 7, пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Статьей 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как верно отмечено судами, системное толкование норм пункта 1 статьи 606, пункта 1 статьи 614, статьи 622 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что обязанность по уплате арендных платежей существует у арендатора в течение всего периода использования арендованного имущества с момента передачи такого имущества арендодателем и прекращается в момент возврата такого имущества арендатором арендодателю.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В пункте 2 статьи 271 ГК РФ указано, что при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Пунктом 1 статьи 552 ГК РФ предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3 статьи 552 ГК РФ).

Покупатель здания, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием и необходимым для его использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (второй абзац пункта 14 Постановления N 11).

В соответствии с пунктом 25 Постановления N 73 по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Как установлено судами и следует из материалов дела, между ООО "Актив Инвест" и Колиниченко И.А. заключен договор купли-продажи от 12.04.2016, предметом которого является отдельно стоящее двухэтажное брусовое здание, площадью 580,4 кв.м, в том числе жилой площадью 344,7 кв.м (здание общежития), назначение: нежилое, б/н, адрес: Тюменская область, Уватский район, ул. Октябрьская, д. 2.

В пункте 1.2 договора купли-продажи указано, что недвижимое имущество расположено на земельном участке, который находится во временном владении и пользовании ООО "Актив Инвест". Кроме того, имеется указание на наличие заключенного между истцом и ответчиком договора аренды.

При этом покупать обязуется после получения свидетельства о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество оформить права аренды на земельный участок.

Передача недвижимого имущества (здания) подтверждается актом приема-передачи от 12.04.2016.

Как следует из содержания соглашения от 21.09.2016 о передаче прав и обязанностей по договору от 08.09.2015 N 146/з, подписанного ООО "Актив Инвест" и Колиниченко И.А., все права и обязанности арендатора в отношении спорного земельного участка с 22.04.2016 принимает Колиниченко И.А. (пункт 1.4 соглашения).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, принимая во внимание, что право собственности на объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке, перешло к Колиниченко И.А. и зарегистрировано 22.04.2016, учитывая условия соглашения от 21.09.2016, а также копии заявлений Колиниченко И.А. от 22.06.2016, от 28.02.2019 в адрес уполномоченного органа с просьбой об оформлении земельного участка под зданием, суды правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований.

Отклоняя доводы управления о том, что переход права собственности на недвижимое имущество не влечет замену арендатора по договору, поскольку договор заключен именно с ООО "Актив Инвест", суд апелляционной инстанции, исходя из наличия предусмотренной законодательством возможности перехода права на здание, строение, сооружение без переоформления правоустанавливающих документов на землю, а также возникновения у нового собственника при переходе права собственности на здание права вступления в договор аренды на тех же условиях, что и предыдущий собственник, который из договора выбыл, учитывая, что указанными нормами предусмотрено получение согласия собственника земельного участка, а также осведомленность управления о состоявшей перемене арендатора, подтверждающейся, в том числе уведомлением от 28.11.2017, направленным МТУ Росимущества в адрес Колиниченко И.А. о наличии задолженности по арендной плате, заключил, что отсутствие государственной регистрации соглашения от 21.09.2016 о передаче прав и обязанностей по договору аренды не свидетельствует о его недействительности по заявленным истцом основаниям.

При этом суд первой инстанции предлагал истцу уточнить состав ответчиков по делу. Представитель истца отказался осуществлять замену, настаивал на рассмотрении иска к обществу.

Суд округа, соглашаясь с выводами судов первой и апелляционной инстанций, исходит из соответствия установленных судами фактических обстоятельств имеющимся в деле доказательствам и правильного применения относительно установленных обстоятельств норм материального и процессуального прав, отмечая при этом, что суд кассационной инстанции не вправе в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286 и 287 АПК РФ переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций.

Отклоняя изложенные в кассационной жалобе доводы, суд округа исходит из того, что по существу возражения истца сводятся к повторению получившей надлежащую оценку правовой позиции по спору без опровержения по существу установленных судами нижестоящих инстанций обстоятельств, в связи с чем по существу возражения истца представляют собой требование о переоценке обстоятельств дела и представленных в его материалы доказательств.

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций правильно определили спорное правоотношение и предмет доказывания по делу и с достаточной полнотой выяснили имеющие значение для дела обстоятельства. Выводы судов об этих обстоятельствах основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемых судебных актах и которым дана оценка в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 АПК РФ.

Иное толкование заявителем норм материального и процессуального права, а равно иная оценка представленных в материалы дела документов не является предусмотренным положениями статьи 288 АПК РФ основанием для отмены обжалуемых судебных актов.

Нарушений судами норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов, судом округа не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 27.10.2023 Арбитражного суда Тюменской области и постановление от 25.01.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А70-8135/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Т.А. Зиновьева

Судьи

А.Ю. Донцова И.И. Рахматуллин