Приложение. Концепция применения методов массовой оценки стоимости нежилых помещений в г. Москве

Приложение
к постановлению Правительства Москвы
от 28 декабря 2005 г. N 1105-ПП

Концепция
применения методов массовой оценки стоимости нежилых помещений в городе Москве

1. Общие положения

1.1. Настоящая Концепция определяет основные положения применения методов массовой оценки в отношении находящихся в собственности и расположенных в границах территории города Москвы объектов недвижимости, входящих в состав нежилого фонда (далее - объектов оценки).

Под объектами нежилого фонда для целей настоящего документа понимаются отдельно стоящие здания и помещения в зданиях, не предназначенные для проживания, а также автостоянки и гаражные комплексы.

1.2. Настоящая Концепция разработана в целях:

- повышения эффективности управления объектами оценки;

- создания информационного ресурса, содержащего регулярно обновляемые достоверные данные о стоимости объектов оценки;

- расчета индексов изменения размера арендной платы в отношении сданных в аренду объектов оценки;

- прогнозирования тенденций развития рынка недвижимости, выработки решений о составе городской собственности и изменения форм и методов ее использования;

- обеспечения контроля отчетов об оценке рыночной стоимости объектов оценки, подготовленных оценщиками.

2. Основные положения использования методов массовой оценки

Определение стоимости объектов оценки осуществляется в соответствии со следующими основными положениями использования методов массовой оценки, предусмотренными настоящим разделом Концепции. Для проведения массовой оценки:

2.1. Осуществляется формирование перечня объектов оценки на основании Единого реестра собственности города Москвы.

2.2. Осуществляется классификация объектов оценки. При этом, в том числе, выделяются следующие классы объектов оценки: класс "Объекты административного (офисного) назначения", класс "Объекты торгового назначения", класс "Объекты производственно-складского назначения", а также иные классы, выделение которых обуславливается существенными особенностями ценообразования на рынке недвижимости. В случае, если такие особенности существуют внутри классов, то в рамках классов объектов оценки по доминированию одного или нескольких специальных ценообразующих признаков выделяются более низкие уровни классификации объектов оценки.

Использование методов массовой оценки осуществляется отдельно для каждого из нижних уровней сформированной классификации объектов оценки.

2.3. Определяется перечень факторов, оказывающих существенное влияние на стоимость объекта оценки (далее - факторов стоимости).

Определение факторов стоимости осуществляется отдельно для каждого из нижних уровней сформированной классификации объектов оценки на основе корреляционного анализа.

2.4. Определяются значения факторов стоимости для каждого объекта оценки.

2.5. Осуществляется группировка объектов оценки каждого из нижних уровней сформированной классификации объектов оценки на основе сходства значений факторов стоимости. Группировка объектов оценки по сходству (близости) значений их соответствующих факторов стоимости базируется на предположении, что удельные показатели рыночной цены или рыночной стоимости объектов, близких по описаниям в разрезе факторов стоимости, будут так же близкими.

2.6. Осуществляется сбор достаточных для определения стоимости объектов оценки сведений о рынке недвижимости. Сведения о рынке недвижимости считаются достаточными в случае, если они обеспечивают формирование статистически значимой модели расчета. Модель считается статистически значимой, если результаты оценки с использованием этой модели слабо изменяются в зависимости от увеличения размера выборки, на основании которой строилась данная модель.

Для сбора сведений о рынке недвижимости используются источники, не запрещенные законом и содержащие достоверную информацию о рынке недвижимости.

В случае, если в результате сбора сведений о рынке недвижимости были, в том числе, собраны сведения о рыночных ценах объектов недвижимости соответствующие календарным датам, отличным от даты, по состоянию на которую производится оценка (далее - даты проведения оценки), то осуществляется их приведение к дате проведения оценки на основе формулы, характеризующей соответствующее изменение во времени рыночных цен объектов недвижимости либо рыночных размеров арендной платы объектов недвижимости.

2.7. Проводится статистический анализ связи между удельными показателями рыночной цены или рыночной стоимости объектов оценки и факторами стоимости. Формулы данной связи (модели) устанавливаются с использованием методов регрессионного анализа. Для каждой группы объектов оценки устанавливаются несколько формул связи (определяются несколько регрессионных моделей разных типов).

2.8. Осуществляется проверка статистической значимости формул связи (моделей) между удельными показателями рыночной цены или рыночной стоимости объектов оценки и факторами стоимости.

Определение статистической значимости модели расчета производится с использованием статистического критерия Фишера.

Статистически значимые модели для каждой группы объектов оценки отбираются с целью последующего сравнения их качества оценки.

Для тех групп объектов оценки, для которых сформированная связь не является статистически значимой, производится либо объединение соседних групп с целью построения общей для этих групп модели расчета, либо используются методы индивидуальной оценки.

В случае, если ни одна из моделей не соответствует требованию статистической значимости, осуществляется пересмотр факторов стоимости и проведение новой группировки.

2.9. Проводится сравнительный анализ качества статистически значимых моделей (далее - анализ качества) для каждой группы объектов оценки.

Анализ качества осуществляется путем сравнения известных удельных показателей рыночных цен или рыночных стоимостей объектов оценки с их аналогами, получаемыми с использованием статистически значимых формул связи. При этом используются стандартные статистические показатели качества, такие как коэффициент детерминации R2, средняя относительная погрешность оценки, среднеквадратичная ошибка оценки и др.

В результате анализа качества из статистически значимых моделей выбирается та модель для группы объектов оценки, которая характеризуется лучшим качеством по сравнению с другими моделями.

В случае, если ни одна из моделей для группы объектов оценки не характеризуется приемлемым качеством, то эти модели считаются неудовлетворительными. В этом случае осуществляется установление новых формул связи для объектов оценки данной группы, проверка их статистической значимости и проводится анализ качества на основании соответствующих положений настоящей Концепции.

2.10. Осуществляется расчет удельных показателей стоимости каждого объекта оценки. Данный расчет осуществляется путем подстановки в формулу связи, установленную путем выбора модели расчета, индивидуальных значений факторов стоимости объектов оценки.

Такой расчет может также осуществляться на основе прямого сравнения объекта оценки с объектами недвижимости, в отношении которых известна их рыночная цена или рыночная стоимость, и внесения поправок, соответственно, в удельные показатели рыночных цен или рыночных стоимостей, сглаживающих отличия объектов оценки от объектов сравнения.

2.11. Осуществляется расчет стоимости каждого объекта оценки путем умножения удельного показателя стоимости объекта оценки на его площадь.

3. Ожидаемые результаты применения методов массовой оценки объектов нежилой недвижимости в городе Москве

3.1. Массовая оценка, методы которой применяются для определения стоимости объектов оценки, характеризуется следующими аспектами:

- единством методического обеспечения, которое способствует сопоставимости стоимостей объектов оценки на всей территории города Москвы;

- сбалансированностью интересов органов власти и управления города Москвы и интересов участников рынка нежилой недвижимости;

- зависимостью размера арендной платы в отношении сданных в аренду объектов оценки от их стоимости;

- прозрачностью и доступностью информации, используемой при применении методов массовой оценки;

- автоматизацией процесса оценки.

3.2. Учитывая аспекты массовой оценки, указанные в пункте 3.1 настоящей Концепции, применение методов массовой оценки для определения стоимости объектов оценки позволит достигнуть следующих результатов:

- определить потенциал увеличения доходов городского бюджета от сдачи в аренду недвижимого имущества;

- существенно сократить время и расходы, требуемые для оценки объектов оценки;

- обеспечить достоверность, прозрачность и обоснованность результатов работ по оценке;

- выявлять и прогнозировать тенденции развития рынка нежилой недвижимости в городе Москве на основе актуальной и достоверной информации о стоимости объектов оценки;

- создать основы для принятия рациональных градостроительных и инвестиционных решений;

- обеспечить публичность сведений об объектах оценки и прозрачность системы определения ставок арендной платы в отношении сданных в аренду объектов оценки.