Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 25 июля 2014 г. N Ф09-3435/14 по делу N А07-15545/2013

Екатеринбург

25 июля 2014 г.

Дело N А07-15545/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июля 2014 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 июля 2014 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Смирнова А.Ю.,

судей Тороповой М.В., Лазарева С.В.

при ведении протокола помощником судьи Кокориной Д.М.,

рассмотрел в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи кассационную жалобу открытого акционерного общества "Социнвестбанк" (далее - общество "Социнвестбанк") на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.12.2013 по делу N А07-15545/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2014 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Башкортостан извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие директор общества с ограниченной ответственностью "Комбинат железобетонных изделий" (далее - общество "Комбинат ЖБИ") Солоп В.Н. (приказ от 05.05.2008 N 2, решение от 05.05.2008), представитель указанного общества - Калитенко В.Н. (доверенность от 10.10.2013);

а также представитель общества "Социнвестбанк" - Чкалова Г.Б. (доверенность от 07.07.2014).

Общество "Социнвестбанк" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Хазиеву Тагиру Шайдулловичу (далее - предприниматель Хазиев Т.Ш.), обществу "Комбинат ЖБИ" о признании договора купли-продажи земельного участка, заключенного между предпринимателем Хазиевым Т.Ш. и обществом "Комбинат ЖБИ" по результатам электронных торгов, состоявшихся 24.09.2012, недействительным; о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания общества "Комбинат ЖБИ" возвратить все полученное по сделке в натуре в конкурсную массу, а именно: земельный участок из категории земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием - для производства керамзитных блоков, общей площадью 7 337 кв. м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Туймазы, пер. Фабричный, д. 4.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены - Акционерный банк "Девон-Кредит", Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы N 27 по Республике Башкортостан.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.12.2013 (судья Кузнецов Д.П.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2014 (судьи Карпачева М.И., Богдановская Г.Н., Суспицина Л.А.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "Социнвестбанк" просит судебные акты отменить, ссылаясь на несоответствие выводов судов первой и апелляционной инстанций фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, а также на нарушение и неправильное применения норм материального права. Заявитель не согласен с утверждением судов о том, что в силу п. 2 ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, в связи с чем договор, заключенный по результатам торгов является оспоримой сделкой. По мнению общества "Социнвестбанк", суды не учли, что рассмотрение требования о признании торгов недействительными по правилам, установленным для признания недействительной оспоримой сделки, не влечет вывода о том, что договор, заключенный по результатам таких торгов, тоже следует считать оспоримым. Кроме того, ссылаясь на разъяснения, данные в п. 2 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об установлении границ земельного участка, заявитель указывает на то, что в рамках настоящего дела им заявлен иск о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении реституции.

Как установлено судами и следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.01.2010 по делу N А07-12536/2010 предприниматель Хазиев Т.Ш. признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден Исламов Р.К.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.11.2011 по делу N А07-12356/2010 требование кредитора - общества "Социнвестбанк" по кредитному договору от 15.05.2008 N 60 в размере 3 516 081 руб. 93 коп. включено в третью очередь реестра требований кредиторов предпринимателя Хазиева Т.Ш. как обеспеченное залогом имущества должника в соответствии с договором залога имущества от 15.05.2008 N 138:

- нежилое помещение - склад, количество этажей: 1, общая площадь 162,0 кв. м, литера Е, инвентарный N 6254, адрес: Республика Башкортостан, Туймазинский район, переулок Фабричный, д. 4;

- нежилое помещение - административное здание, 1-этажный, общая площадь 61,6 кв. м, литера В, инвентарный N 6254, адрес: Республика Башкортостан, Туймазинский район, переулок Фабричный, д. 4;

- нежилое помещение - швейный цех, назначение - нежилое, 1-этажный, общая площадь 37,4 кв. м, литера Д, инвентарный N 6254, адрес: Республика Башкортостан, Туймазинский район, переулок Фабричный, д. 4;

- земельный участок, категория земель: земля населенных пунктов, разрешенное использование: для производства керамзитных блоков, общая площадь 7337 кв. м, адрес: Республика Башкортостан, Туймазинский район, переулок Фабричный, д. 4.

Платежным поручением от 06.12.2012 N 32 обществу "Социнвестбанк" перечислено 536 382 руб.

Кроме того, в соответствии с предложением об оставлении имущества за собой конкурсный управляющий предпринимателя Хазиева Т.Ш. Исламов Р.К. согласно передаточному акту от 21.01.2013 передал обществу "Социнвестбанк" объекты недвижимости на общую сумму 3 010 410 руб.

На основании указанного передаточного акта за обществом "Социнвестбанк" 16.07.2013 зарегистрировано право собственности на объекты недвижимости:

- нежилое помещение - склад количество этажей: 1, общая площадь 162,0 кв. м, литера Е, инвентарный N 6254, адрес: Республика Башкортостан, Туймазинский район, переулок Фабричный, д. 4;

- нежилое помещение - административное здание, 1-этажный, общая площадь 61,6 кв. м, литера: В, инвентарный N 6254, адрес: Республика Башкортостан, Туймазинский район, переулок Фабричный, д. 4;

- нежилое помещение - швейный цех, назначение - нежилое, 1-этажный, общая площадь 37,4 кв. м, литера: Д, инвентарный N 6254, адрес: Республика Башкортостан, Туймазинский район, переулок Фабричный, д. 4;

Указанные объекты недвижимости, принадлежащие истцу на праве собственности, расположены на земельном участке с кадастровым номером 02:65:011402:84 общей площадью 7 337 кв. м, находящимся по адресу: Республика Башкортостан, г. Туймазы, пер. Фабричный, д. 4.

Кроме того, на данном земельном участке расположены также объекты недвижимости (производственный цех, нежилое, 1-эажный, общая площадь 214,0 кв. м, литера А2, инвентарный N 6254; производственный цех, нежилое, 1-эажный, общая площадь 112,0 кв. м, литера А1, инвентарный N 6254; нежилое помещение - сторожевая будка, назначение - нежилое, общая площадь 13,0 кв. м, литера И, инвентарный N 6254), которые приобретены обществом "Комбинат ЖБИ" на основании договора купли-продажи от 09.07.2012 N 1, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.

Конкурсным управляющим предпринимателя Хазиева Т.Ш. Исламовым Р.К. было опубликовано объявление о проведении торгов (газета "Коммерсантъ" от 11.08.2012 N 148) - лот 1- земельный участок, категория земель: земля населенных пунктов, разрешенное использование: для производства керамзитных блоков, общая площадь 7337 кв. м, адрес: Республика Башкортостан, Туймазинский район, переулок Фабричный, д. 4.

Победителем торгов, состоявшихся 24.09.2012, по продаже предмета торгов (лот 1) признан Суханов Максим Юрьевич, действующий по доверенности от 13.06.2012, выданной обществом "Комбинат ЖБИ".

По результатам торгов между обществом "Комбинат ЖБИ" (покупатель) и предпринимателем Хазиевым Т.Ш. в лице конкурсного управляющего Р.К. Исламова был заключен договор купли-продажи земельного участка от 28.09.2012, на основании которого в собственность покупателя передан земельный участок земельный участок, категория земель: земля населенных пунктов, разрешенное использование: для производства керамзитных блоков, общая площадь 7337 кв. м, адрес: Республика Башкортостан, Туймазинский район, переулок Фабричный, д. 4. Право собственности общества "Комбинат ЖБИ" на земельный участок зарегистрировано 17.11.2012, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N 02-04-18/053/2012-587.

Общество "Социнвестбанк", исходя из положений ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, а также разъяснений, данных в п. 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", ссылаясь на то, что одновременно с передачей прав на объект недвижимости необходимо производить и передачу прав на занимаемый данным объектом земельный участок, обратилось в арбитражный суд с иском о признании договора купли-продажи земельного участка от 28.09.2012, заключенного по результатам электронных торгов, состоявшихся 24.09.2012, недействительным, и о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания общества "Комбинат ЖБИ" возвратить все полученное по сделке в натуре в конкурсную массу.

Общество "Социнвестбанк" в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заявило об уточнении исковых требований и просило суд, помимо ранее заявленных требований, также выделить из земельного участка с кадастровым номером 02:65:01 14 02:0084 (категория земель: земля населенных пунктов, разрешенное использование: для производства керамзитных блоков, общая площадь 7 337 кв. м, адрес: Республика Башкортостан, Туймазинский район, г. Туймазы, переулок Фабричный, д. 4) земельные участки, расположенные под объектами недвижимости Литер Е с кадастровым номером 02-04-18/010/2008-405, расположенного по адресу: РБ, г. Туймазы, пер. Фабричный 4; литер Д с кадастровым номером 02-04-18/010/2008-404; литер В с кадастровым номером 02-04-18/010/2008-403 в границах, необходимых для его использования и признать на них право собственности общества "Социнвестбанк".

Данное уточнение суд не принял, указав на то, что оно подано с нарушением ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является новым и ранее не заявлялось.

Исследовав материалы дела и установив, что общество "Социнвестбанк" получило удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества, с прекращением обеспеченного залогом обязательства залог прекратился (ст. 352 Гражданского Кодекса Российской Федерации), суды первой и апелляционной инстанции пришли к выводу о том, что сделка по продаже земельного участка интересы истца как залогового кредитора не нарушает, в связи с чем отказали в удовлетворении заявленных требований.

При этом суд апелляционной инстанции также указал, что сделка, заключенная по результатам торгов, является оспоримой, и в силу ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть признана недействительной по иску заинтересованного лица об оспаривании торгов. Однако, электронные торги, по результатам которых был заключен спорный договор купли-продажи земельного участка, истцом не оспаривались. Кроме того, суды сослались на то, что обществом "Социнвестбанк" как конкурсным кредитором должника было утверждено Положение о порядке, о сроках и об условиях продажи имущества, в том числе недвижимого имущества, находящегося на земельном участке должника предпринимателя Хазиева Т.Ш., являющегося предметом залога общества "Социнвестбанк", отдельно от земельного участка.

Рассмотрев доводы, изложенные в кассационной жалобе, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции полагает, что судебные акты подлежат отмене в силу следующего.

Суд кассационной инстанции не может согласиться с вышеуказанными выводами судов первой и апелляционной инстанций, поскольку как усматривается из искового заявления обществом "Социнвестбанк" заявлены требования не в защиту своих прав как залогового кредитора, а в защиту своих прав как собственника недвижимого имущества.

И в данном случае, являясь конкурсным кредитором, утвердившим Положение о порядке, о сроках и об условиях продажи имущества должника, общество "Социнвестбанк" тем не менее не лишается возможности защитить свои права как собственника объектов недвижимости, которые он считает нарушенными.

Нельзя признать правильным и вывод судов, о том, что для признания договора недействительным необходимо оспорить торги, по результатам которых он был заключен, поскольку обществом "Социнвестбанк" порядок проведения торгов не оспаривается, а оспаривается сделка как ничтожная, совершенная с нарушением требований закона (ч. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

Подпунктом 5 ч. 1 ст. 5 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено право единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с ч. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 настоящего Кодекса.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона и иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (в редакции, действующей на момент заключения договора купли-продажи земельного участка).

То есть в силу прямого указания закона, по общему правилу, земельный участок и находящиеся на нем объекты недвижимости не могут продаваться раздельно.

Вопреки выводам судов, совершенная на торгах сделка может быть признана недействительной по общегражданским основаниям, не связанным с нарушением процедуры самих торгов.

Таким образом, судам следовало установить, имеются ли на спорном земельном участке объекты недвижимости истца и рассмотреть заявленные требования.

При рассмотрении требований истца судам, по мнению суда кассационной инстанции, следовало руководствоваться правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях от 06.09.2011 N 4275/11 и N 3771/11.

Так, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отметил, что земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть представлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости.

С учетом дополнений к исковым требованиям (т. 2, л. д. 1 - 3), суду первой инстанции следовало уточнить, не является ли это требование о выделе из спорного земельного участка земельных участков под объектами недвижимости, принадлежащих истцу, и признании на них права собственности, требованием о признании недействительной сделки по продаже земельного участка лишь в части, занятой объектами недвижимости, принадлежащих истцу.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в указанных постановлениях, если в рамках рассмотрения требований об установлении права общей долевой собственности на земельный участок хотя бы один из собственников расположенных на земельном участке объектов недвижимости заявит о разделе (выделе) земельного участка, то суд в силу п. 2 ст. 252 Гражданского кодекса Российской Федерации в том же процессе должен рассмотреть это требование.

Причитающаяся ему часть земельного участка в натуре определяется судом по результатам проведения компетентным лицом в установленном порядке кадастровых работ.

Аналогичным образом суду следует поступать при рассмотрении требования о разделе земельного участка и при определении части, в которой сделка недействительная, поскольку данные требования связаны с необходимостью образования в пределах границ земельного участка, ранее поставленного на кадастровый учет, новых земельных участков, сведения о которых подлежат кадастровому учету (п. 4 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").

Согласно ст. 35 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" кадастровые работы выполняются кадастровым инженером на основании договора подряда, а в случаях, предусмотренных законодательством, на основании определения суда.

Если кадастровые работы уже выполнены и их результаты представлены в суд в виде межевого плана с актом согласования местоположения внутренних границ земельных участков, образуемых в границах ранее поставленного на кадастровый учет исходного земельного участка, подписанным всеми собственниками объектов недвижимости, суд принимает решение в соответствии с результатами таких кадастровых работ.

Если кадастровые работы не проводились, либо проводились по инициативе одного или нескольких собственников объектов недвижимости, но границы между образуемыми земельными участками не были согласованы, суд вправе сам назначить проведение кадастровых работ применительно к правилам, предусмотренным ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для назначения экспертизы.

Если по результатам кадастровых работ, проведенных по инициативе сторон или назначенных судом, акт согласования местоположения границ подписан не всеми собственниками объектов недвижимости, в том числе по причине их ненадлежащего извещения, или подписан с возражениями, суд при рассмотрении этого же дела должен разрешить возникший земельный спор по границам (ст. 40 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").

При таких обстоятельствах суду не следовало отказывать в принятии уточненных исковых требований.

В связи с изложенным решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене, дело - передаче на новое рассмотрение.

Руководствуясь ст. 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.12.2013 по делу N А07-15545/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2014 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Председательствующий

А.Ю. Смирнов

Судьи

М.В. Торопова С.В. Лазарев