Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 22 сентября 2014 г. N Ф09-1262/14 по делу N А76-14156/2012

Екатеринбург

22 сентября 2014 г.

Дело N А76-14156/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 16 сентября 2014 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 сентября 2014 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Лиходумовой С.Н.,

судей Кангина А.В., Краснобаевой И.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу некоммерческой организации "Жилищно-строительный кооператив "Дом" (далее - организация "ЖСК "Дом") на определение Арбитражного суда Челябинской области от 15.05.2014 по делу N А76-14156/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2014 по тому же делу по заявлению организации "ЖСК "Дом" к обществу с ограниченной ответственностью "Строительно - хозяйственный комплекс "Родничок" (далее общество "СХК "Родничок", должник) о передаче в собственность жилых и нежилых помещений, рассмотренному в рамках дела о признании общества "СХК "Родничок" несостоятельным (банкротом).

В судебном заседании принял участие представитель организации "ЖСК "Дом" - Бердюгина Е.К. (доверенность от 09.01.2014).

Представители иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание не явились.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 04.06.2013 общество "СХК "Родничок" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Ильин Станислав Евгеньевич.

Организация "ЖСК "Дом" 21.08.2014 обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением в порядке подп. 5 п. 1 ст. 201.8 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), в котором просит (с учетом уточнений) обязать должника передать объекты недвижимого имущества (12 двухкомнатных квартир и 4 нежилых помещения), расположенные в доме N 7 по ул. Островского в г. Челябинске, во исполнение обязательств по инвестиционному договору от 23.03.2006 N 23/03-38.

Определением суда от 15.05.2014 в удовлетворении заявления отказано (судья Ваганова В.В.).

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2014 определение суда оставлено без изменений (судьи Столяренко Г.М., Забутырина Л.В., Серкова З.Н.).

В кассационной жалобе организация "ЖСК "Дом" просит определение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. По мнению заявителя кассационной жалобы, суды сделали необоснованный вывод о том, что у должника отсутствует фактическое владение спорными объектами недвижимости; считает, что факт введения дома в эксплуатацию, отсутствие доказательств передачи застройщиком (должником) спорных объектов недвижимости иным лицам, отсутствие доказательств регистрации договоров участия в долевом строительстве на спорные объекты свидетельствует о владении застройщиком (должником) данными объектами и наличии у него возможности зарегистрировать фактически существующее право собственности на данные объекты, в связи с чем кредитор - организация "ЖСК" Дом" вправе требовать у должника передачи ему в собственность спорных объектов во исполнение условий инвестиционного договора. Отсутствие факта государственной регистрации права собственности застройщика на объект недвижимости с учетом того, что застройщик в нарушение условий инвестиционного договора не исполняет обязанность по регистрации права собственности, не является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований, поскольку требования организации "ЖСК "Дом" по существу заявлены с целью государственной регистрации его прав на спорное имущество, что соответствует положениям п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, при этом в силу п. 1 ч. 3 ст. 201.11 Закона о банкротстве требования участников строительства к застройщику, признанному банкротом, могут быть погашены путем передачи помещений при наличии полученного в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, соответственно, как считает заявитель, предварительная государственная регистрация права собственности застройщика на недвижимое имущество, передаваемое участникам строительства в порядке погашения их требований, не является обязательной. Аналогичная позиция, по мнению заявителя, изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 N 15961/11.

В отзыве на кассационную жалобу конкурсный управляющий должника Ильин С.Е. просит определение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, ссылаясь на то, что требования организации "ЖСК "Дом", являющейся применительно к должнику участником строительства по смыслу положений ст. 63, 126, 201.1 Закона о банкротстве, по своей сути в отношении жилых помещений являются требованиями кредитора к должнику (застройщику), которые предъявляются в порядке ст. 201.4 и 201.5 Закона о банкротстве, при этом часть требований касается передачи нежилых помещений, что исключает возможность применения к заявленным требованиям ст. 201.8 Закона о банкротстве. Конкурсный управляющий должника Ильин С.Е. считает, что судами правильно, с учетом разъяснений п. 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54), сделан вывод о том, что требование организации "ЖСК "Дом", возникшее из инвестиционного договора, который относится к договору купли-продажи будущей вещи, в отношении передачи недвижимой вещи и требование о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости не могут быть удовлетворены в случае, если право собственности должника не зарегистрировано в госреестре в установленном порядке; организация "ЖСК" Дом" вправе в таком случае потребовать возмещение причиненных ему убытков. Данным правом организация "ЖСК "Дом" воспользовалась, предъявив в ином обособленном споре заявление о включении его требования в отношении жилых квартир в реестр требований жилых помещений и включении в четвертую очередь реестра требований кредиторов денежного требования (убытков), связанных с непередачей нежилых помещений. Конкурсный управляющий Ильин С.Е. указывает на то, что в инвестиционном договоре отсутствует условие о распределении результатов инвестирования при неполном исполнении инвестором своих обязательств, что исключает возможность инвестора претендовать на конкретные жилые квартиры; из произведенного инвестором финансирования невозможно определить, что денежные средства в размере 110 241 602 руб. 91 коп. направлялись и были израсходованы на строительство именно жилых объектов.

Как следует из материалов дела, между обществом "СХК "Родничок" (заказчик) и организацией "ЖСК "Дом" (инвестор) заключен инвестиционный договор от 23.03.2006 N 23/03-38, предметом которого являлась реализация инвестиционного проекта по реконструкции строительства жилого многоквартирного дома N 38 по ул. Островского в г. Челябинске (строительный адрес) со встроенными нежилыми помещениями социального и коммунально-бытового назначения (со сносом существующего нежилого здания); объем инвестиций ориентировочно составлял 200 000 000 руб.

Согласно п. 3.1 договора в результате реализации инвестиционного проекта инвестору подлежал передаче объект в виде 100 % ориентировочной общей площади жилых помещений многоквартирного дома со встроенными нежилыми помещениями, что составляет 9660,66 кв.м., с минимальным объемом внутренних внутридомовых инженерных разводок, а также земельный участок в пределах установленных границ, в рамках которого разместится объект.

Земельный участок под строительство жилого дома был передан обществу "СХК Родничок" на основании договора купли-продажи от 29.06.2006, договора аренды от 02.11.2007; разрешение на строительство жилого дома было получено обществом "СХК "Родничок" 16.01.2009.

Строительство жилого дома завершено; обществом "СХК "Родничок" 30.03.2012 получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, согласно которому общая площадь возведенного объекта составила 10 600,6 кв.м., площадь встроено-пристроенных помещений - 490,3 кв.м., в построенном доме расположены 150 квартир общей площадью 8128,5 кв.м. Почтовый адрес возведенного дома - г. Челябинск, ул. Островского, д.7.

Право собственности застройщика - общества "СХК "Родничок" на объекты недвижимости не зарегистрировано.

Определением суда от 04.09.2012 возбуждено дело о несостоятельности (банкротстве) общества "СХК "Родничок"; определением суда от 04.12.2012 в отношении должника введена процедура наблюдения; решением суда от 04.06.2013 должник признан несостоятельным (банкротом). В соответствии с определением суда от 26.02.2013 при банкротстве общества "СХК "Родничок" применяются правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве о банкротстве застройщиков.

Организация "ЖСК "Дом" 21.08.2013 обратилась в арбитражный суд с заявлением, в котором просит со ссылкой на п. 5 ч. 1 ст. 201.8 Закон о банкротстве обязать должника передать объекты недвижимого имущества, а именно 12 двухкомнатных квартир: N 16, 63, 76, 80, 109, 110, 112, 113, 116, 117, 120, 124 и 4 нежилых помещения N 1, N 2, N 3, N 4, расположенные в доме N 7 по ул. Островского в г. Челябинске, во исполнение обязательств по инвестиционному договору от 23.03.2006 N 23/03-38.

В обоснование заявленных требований организация "ЖСК "Дом" ссылается на то, что объем ее инвестиций в строительство дома составил 110 241 602 руб. 91 коп., что подтверждается экспертным заключением от 15.04.2013 N 172/4-3/50 (N 1803/4-3/20-2012), N 6/2-3/51 (N 1804/2-3/51-2012), представленным в рамках дела N А76-9524/2011, поскольку дом введен в эксплуатацию, должник во исполнение обязательств по инвестиционному договору от 23.03.2006 N 23/03-38 обязан передать инвестору соответствующее количество жилых квартир и нежилых помещений.

Организацией "ЖСК "Дом" предъявлены требования к должнику о передаче во исполнение инвестиционного договора от 23.03.2006 N 23/03-38 как жилых квартир (12 объектов), так и нежилых помещений (4 объекта).

Закон о банкротстве содержит особый порядок учета и удовлетворения требований кредиторов при банкротстве застройщика.

Положения ст. 201.4 - 201.7 Закона о банкротстве предусматривают право участников строительства предъявлять к должнику-застройщику как требования о передаче жилых помещений, так и денежные требования, что влечет за собой ведение двух реестров: реестра требований о передаче жилых помещений и реестра денежных требований.

В статье 201.8 Закона о банкротстве предусмотрено, что с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного данной статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, в частности о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование, о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Специального правового регулирования в отношении реализации прав лиц, имеющих требование к застройщику о передаче нежилых помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме, являющемся объектом строительства, Закон о банкротстве не содержит; в отношении данных кредиторов действует общий режим защиты прав и законных интересов кредиторов, установленный законодательством о банкротстве.

Исследовав условия инвестиционного договора от 23.03.2006 N 23/03-38, суды установили, что правоотношения сторон были направлены на создание нового объекта - жилого многоквартирного дома и передачи его в целом инвестору и регулируются законодательством об инвестиционной деятельности.

Принимая во внимание п. 4 постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54, суды признали, что инвестиционный договор от 23.03.2006 N 23/03-38 относится к договору купли-продажи будущей недвижимой вещи.

В п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 указано, что требование приобретателя вещи о понуждении продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора, подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (п. 3 и 4 ст. 487 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

При этом ни специальные положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, ни общие нормы гражданского законодательства об обязательствах не предусматривают возможность понуждения продавца будущей нежилой недвижимости к исполнению обязательства по передаче такой нежилой недвижимости покупателю в ситуации, когда право собственности за продавцом по договору купли-продажи будущей вещи не зарегистрировано в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В этой ситуации покупатель с учетом установленных законодательством о банкротстве правил вправе предъявить несостоятельному продавцу денежное требование, в том числе в размере уплаченной продавцу суммы (абзац шестой п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54).

Исходя из изложенного, учитывая, что в данном случае за должником право собственности на спорные нежилые помещения не зарегистрировано, суды правомерно отказали в удовлетворении требования организации "ЖКХ "Дом" о передаче нежилых помещений N 1, N 2, N 3, N 4 в качестве исполнения обязательств по инвестиционному договору, предъявленного к должнику, находящемуся в процедуре банкротства.

Поскольку Закон о банкротстве не предусматривает возможность предъявления к застройщику требований о передаче нежилых помещений, участники строительства таких помещений вправе оценить свое требование имущественного характера в денежном выражении и заявить его в общем порядке о включении в реестр требований кредиторов застройщика (п. 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве").

Кроме того, удовлетворение требования о передаче нежилого помещения в собственность одному кредитору нарушит принципы очередности и пропорциональности удовлетворения требований других кредиторов.

В отношении предъявления требований участников строительства, касающихся жилых помещений, действует специальный порядок, установленный ст. 201.4 Закона о банкротстве; возможность предъявления требования о передаче жилого помещения в другом порядке законом не предусмотрена.

Судом апелляционной инстанции обоснованно указано на то, что требование организации "ЖСК "Дом" о передаче жилых помещений представляет собой требование участника строительства, в связи с чем подлежит рассмотрению в специальном порядке, установленном ст. 201.4 Закона о банкротстве; организация "ЖСК "Дом" не относится к другим лицам, которые могут заявить требования к должнику в порядке ст. 201.8 Закона о банкротстве.

При этом с требованием о передаче жилых квартир, заявленном в порядке ст. 201.4 Закона о банкротстве, организация "ЖСК "Дом" обратилось в арбитражный суд в ином обособленном споре; определением суда от 11.11.2013 производство по данному обособленному спору приостановлено до разрешения по настоящему делу.

Учитывая данные обстоятельства, суды правомерно отказали в удовлетворении требований организации "ЖСК "Дом" о передаче жилых квартир, заявленных в настоящем деле в порядке ст. 201.8 Закона о банкротстве.

Выводы судов соответствуют доказательствам, имеющимся в деле, установленным фактическим обстоятельствам и основаны на правильном применении норм права.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что в силу п. 1 ч. 3 ст. 201.11 Закона о банкротстве требования участников строительства к застройщику, признанному банкротом, могут быть погашены путем передачи помещений при наличии полученного в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и без предварительной государственной регистрации права собственности застройщика на недвижимое имущество, не принимается, поскольку данная норма права устанавливает порядок погашения требований участников строительства, включенных в реестр жилых помещений, и не подлежит применению при рассмотрении требований, рассматриваемых в настоящем обособленном споре.

Ссылка заявителя кассационной жалобы на постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 N 15961/11 отклоняется, поскольку указанный судебный акт принят по делу с другими фактическими обстоятельствами и не имеет преюдициального значения для настоящего дела.

Суд кассационной инстанции считает, что судами дана правильная оценка заявленным требованиям с учетом разъяснений Пленумов ВАС РФ от 11.07.2011 N 54, от 22.06.2012 N 35; фактические обстоятельства дела исследованы полно и всесторонне, нормы материального права применены правильно; выводы судов основаны на оценке имеющихся в деле доказательствах.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется, определение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отмене не подлежат.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Челябинской области от 15.05.2014 по делу N А76-14156/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2014 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Некоммерческой организации "Жилищно-строительный кооператив "Дом" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.Н.Лиходумова

Судьи

А.В.Кангин И.А.Краснобаева