Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 22 октября 2014 г. N Ф09-6628/14 по делу N А07-15266/2012

Екатеринбург

22 октября 2014 г.

Дело N А07-15266/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 15 октября 2014 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 октября 2014 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Столярова А.А.,

судей Соловцова С.Н., Беляевой Н.Г.

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Аврора-Уфа" (далее - общество "Аврора-Уфа"), Компании "Кифаллон Лимитед", общества с ограниченной ответственностью "Бизнестрейд" (далее - общество "Бизнестрейд"), общества с ограниченной ответственностью "Торгово-развлекательный комплекс "Кашкадан" (далее - общество "ТРК "Кашкадан") на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.04.2014 по делу N А07-15266/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2014 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества "Аврора-Уфа" и компании "Кифаллон Лимитед" - Сафонов А.И. (доверенности от 05.09.2014, 17.09.2014), Савельев С.Л. (доверенности от 05.09.2014, 17.09.2014),

общества "Бизнестрейд" - Линник В.В. (доверенность от 28.09.2012),

общества с ограниченной ответственностью "ТелекомИнвест" (далее - общество "ТелекомИнвест") - Валеев Р.А. (доверенность от 09.10.2014),

администрации городского округа г. Уфа (далее - администрация) - Пономарев Е.А. (доверенность от 19.09.2014 N 01.05-2906/13).

Общество "Аврора-Уфа", Компания "Кифаллон Лимитед" обратились в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу "Бизнестрейд", Ершову Дмитрию Викторовичу, обществу с ограниченной ответственностью "Сатурн" (далее - общество "Сатурн") о признании недействительными договора купли-продажи права аренды от 06.04.2012 и договора об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21.04.2005 N 620-05, заключенных между обществом "Аврора-Уфа" и обществом "Бизнестрейд", признании за обществом "Аврора-Уфа" права аренды земельного участка общей площадью 33 621 кв. м с кадастровым номером 02:55:020513:22, расположенного по адресу: г. Уфа, Октябрьский район, ул. Маршала Жукова, на основании договора аренды земельного участка от 21.04.2005 N 620-05, признании недействительными договора купли-продажи права аренды от 01.02.2012 и договора об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21.04.2005 N 620-05, заключенных между обществом "Аврора-Уфа" и Ершовым Д.В., признании за обществом "Аврора-Уфа" права аренды земельного участка общей площадью 2668 кв. м с кадастровым номером 02:55:020519:31, расположенного по адресу: г. Уфа, Октябрьский район, ул. Маршала Жукова, на основании договора аренды земельного участка от 21.04.2005 N 620-05.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация, общество "ТРК "Кашкадан", общество "ТелекомИнвест".

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.04.2014 (судья Кручинина Н.Е.) в удовлетворении исковых требований истцов отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2014 (с учетом определения об исправлении опечаток от 14.07.2014, дополнительного постановления от 06.08.2014, судьи Соколова И.Ю., Богдановская Г.Н., Суспицина Л.А.) решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований о признании недействительным договора купли-продажи права аренды от 06.04.2012 и договора об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21.04.2005 N 620-05, заключенных между обществом "Аврора-Уфа" и обществом "Бизнестрейд", договора купли-продажи права аренды от 01.02.2012 и договора об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21.04.2005 N 620-05, заключенных между обществом "Аврора-Уфа" и Ершовым Д.В., отменено.

Исковые требования общества "Аврора-Уфа" к обществу "Бизнестрейд" и Ершову Д.В. в указанной части удовлетворены. Признаны недействительными сделками договор купли-продажи права аренды от 06.04.2012 и договор об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21.04.2005 N 620-05, заключенные между обществом "Аврора-Уфа" и обществом "Бизнестрейд", договор купли-продажи права аренды от 01.02.2012 и договор об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21.04.2005 N 620-05, заключенные между обществом "Аврора-Уфа" и Ершовым Д.В. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

В кассационной жалобе общество "Аврора-Уфа" и компания "Кифаллон Лимитед" просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований о признании за обществом "Аврора-Уфа" права аренды спорных земельных участков, принять новый судебный акт об удовлетворении данных требований, ссылаясь на нарушение положений ст. 12, 166, 167, 168, 302, 312 Гражданского кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела. Заявители полагают, что суд апелляционной инстанции неправильно квалифицировал заявленные требования и не принял во внимание, что требование о признании права аренды земельных участков направлено на восстановление прав истцов, нарушенных недействительной сделкой. По мнению заявителей, следуя разъяснениям п. 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", суд вправе установить цель заявленных истцами требований и удовлетворить их, применив надлежащие нормы права. Заявители считают неправильным вывод суда апелляционной инстанции о том, что ответчиком по требованиям о возврате земельного участка с кадастровым номером 02:55:020513:0022 должно являться общество "ТелекомИнвест" как собственник объекта незавершенного строительства, находящегося на этом земельном участке. Как указывают заявители, фактически земельный участок находится во владении общества "Сатурн", что подтверждено материалами дела и показаниями представителя общества "Сатурн", разрешение на строительство данного объекта выдано названному обществу. Кроме того, общество "ТелекомИнвест" будет сохранять право пользования земельным участком и при истребовании этого участка из владения общества "Сатурн". Заявители ссылаются на необоснованный отказ суда апелляционной инстанции в удовлетворении реституционных требований к Ершову Д.В., а также на отсутствие доказательств факта оплаты по спорным договорам.

Общества "Бизнестрейд" и "ТРК "Кашкадан" в кассационных жалобах просят отменить постановление суда апелляционной инстанции, оставить в силе решение суда первой инстанции.

Общество "Бизнестрейд" ссылается на нарушение ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов суда апелляционной инстанции обстоятельствам дела. Как указывает заявитель, цена договора продажи права аренды, заключенного между обществом "Аврора-Уфа" и обществом "Бизнестрейд", была определена на основании отчета об оценке рыночной стоимости права аренды и у покупателя не имелось оснований считать, что сделка совершена с целью нанести ущерб обществу "Аврора-Уфа", так как на момент ее совершения у продавца имелась задолженности по арендной плате и им не была внесена плата за предоставление права аренды в сумме 151 474 780 руб., предусмотренная заключенным с администрацией договором от 01.12.2008 N 724-С. Как считает заявитель, продажа права аренды позволила избежать обществу "Аврора-Уфа" роста кредиторской задолженности по арендной плате и оплаты 151 474 780 руб.

В доводах кассационной жалобы общество "ТРК "Кашкадан" ссылается на неприменение судом апелляционной инстанции положений ст. 1, 30, 31 Земельного кодекса Российской Федерации, подлежащих применению, и полагает, что судом не дана правовая оценка действительности договора аренды от 24.04.2005 N 620-05, заключенного между администрацией и обществом "Аврора-Уфа". Как считает заявитель, данный договор является ничтожной сделкой, так как земельные участки предоставлены с нарушением требований земельного законодательства об информировании населения о предстоящем предоставлении земельных участков для строительства. По мнению заявителя, общество "Аврора-Уфа" не обладало правом аренды спорных земельных участков и не могло передать их ответчикам по договорам об уступке права.

Общества "Бизнестрейд" и "ТелекомИнвест" отзывах на кассационную жалобу общества "Аврора-Уфа" и компании "Кифаллон Лимитед" указывают на несостоятельность доводов заявителей, считают выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, а постановление суда апелляционной инстанции подлежащим отмене. Общество "Бизнестрейд" также указывает на то, что в соответствии с п. 4 договоров уступки прав и обязанностей по договору аренды к новым арендаторам перешла обязанность по оплате задолженности по арендной плате, сформировавшейся у общества "Аврора-Уфа".

Как установлено судами, на основании постановления главы администрации от 01.04.2005 N 1389 обществу "Аврора-Уфа" предоставлены в аренду для проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации спортивно-развлекательного и торгового комплекса в аренду на 49 лет земельные участки общей площадью 33 621 кв. м и 2668 кв. м. Из содержания постановления следует, что предоставление земельных участков было произведено в порядке статей 22, 53 Земельного кодекса Российской Федерации, на основании письма общества "Аврора-Уфа" от 25.10.2004, за счет земель, ранее предоставленных муниципальному учреждению "Парк культуры и отдыха", от которых названное предприятие отказалось.

Между администрацией и обществом "Аврора-Уфа" заключен договор аренды от 24.04.2005 N 620-05, по условиям которого администрация (арендодатель) передает, а общество "Аврора-Уфа" (арендатор) принимает в аренду земельный участок общей площадью 33 621 кв. м с кадастровым номером 02:55:020513:0022, расположенный по адресу: г. Уфа, Октябрьский район, ул. Маршала Жукова, и земельный участок общей площадью 2668 кв. м с кадастровым номером 02:55:020519:0031, расположенный по адресу: г. Уфа, Октябрьский район, ул. Маршала Жукова, для использования в целях проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации спортивно-развлекательного и торгового комплекса на срок с 01.05.2005 по 01.05.2054.

Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 06.05.2005, о чем свидетельствует штамп регистрирующего органа на договоре.

Обществу "Аврора-Уфа" 12.09.2008 администрацией выдано разрешение на строительство торгово-развлекательного комплекса.

Обществом "Аврора-Уфа" и администрацией подписан договор от 01.12.2008 N 724-С, по условиям которого общество обязуется произвести оплату за предоставление права застройки земельного участка и долевое участие в развитии инфраструктуры города в сумме 151 474 780 руб. пятью равными платежами сроком до 30.12.2010.

Между обществом "Аврора-Уфа" и обществом "Бизнестрейд" заключен договор от 06.04.2012 об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 24.04.2005 N 620-05. По условиям данного договора права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 02:55:020513:0022 перешли к обществу "Бизнестрейд", моментом перехода ответственности арендатора земельного участка установлен момент осуществления государственной регистрации настоящего договора (пункт 4). В соответствии с пунктом 3 в связи с уступкой прав и обязанностей по договору аренды новый арендатор выплачивает обществу "Аврора-Уфа" денежные средства в соответствии с договором купли-продажи права аренды.

Согласно заключенному между теми же лицами договора купли-продажи права аренды от 06.04.2012 общество "Аврора-Уфа" продало, а общество "Бизнестрейд" приобрело право аренды по цене 423 000 руб., определенной на основании отчета от 05.04.2012 N 5/2012 об определении рыночной стоимости права аренды земельного участка, выполненного независимым оценщиком Рядинской Т.Г (пункт 3 договора).

По акту приема-передачи от 06.04.2012 сторонами произведена передача прав и обязанностей по договору аренды и подтверждена выплата денежных средств по договору купли-продажи права аренды.

Договор об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 24.04.2005 N 620-05 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15.03.2012.

В соответствии с договором об уступке прав и обязанностей по договору аренды, заключенному 02.02.2012 на аналогичных условиях между обществом "Аврора-Уфа" и Ершовым Д.В., права и обязанности арендатора по договору от 24.04.2005 N 620-05 на земельный участок с кадастровым номером 02:55:020519:0031 переданы к Ершову Д.В. Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15.03.2012.

Договором купли-продажи права аренды от 01.02.2012 общество "Аврора-Уфа" и Ершов Д.В. предусмотрели оплату вышеназванного права аренды по цене 102 000 руб., определенной на основании отчета от 19.01.2012 N 6/2012 об определении рыночной стоимости права аренды земельного участка, выполненного независимым оценщиком Рядинской Т.Г. (пункт 3 договора).

Впоследствии, на основании договора об уступке прав и обязанностей по договору аренды, заключенному 24.08.2012 между обществом "Бизнестрейд" и обществом "Сатурн", права и обязанности арендатора по договору от 24.04.2005 N 620-05 в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:020513:0022 перешли к обществу "Сатурн". Государственная регистрация договора произведена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан 03.09.2012. Дополнительным соглашением от 24.08.2012 N 1 к данному договору уступки установлена плата за уступаемое право в размере 423 000 руб.

Обществу "Сатурн" 21.02.2013 администрацией выдано разрешение на строительство на земельном участке с кадастровым номером 02:55:020513:0022 торгово-развлекательного комплекса общей площадью здания 92150,4 кв. м.

На основании указанного разрешения на строительство, а также договора инвестирования строительства торгово-развлекательного комплекса от 15.02.2013 с дополнительными соглашениями, 22.08.2013 произведена государственная регистрация права собственности общества "ТРК "Кашкадан" на объект незавершенного строительства, назначение которого не определено, площадью застройки 4400 кв. м, степень готовности 15 %, расположенного по адресу: г. Уфа, Октябрьский район, ул. Маршала Жукова (свидетельство о государственной регистрации права).

Впоследствии, 14.11.2013, право собственности на названный объект зарегистрировано за обществом "ТелекомИнвест" (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Компания "Кифаллон Лимитед" и общество "Аврора-Уфа", ссылаясь на то, что сделки по продаже и уступке прав аренды на земельные участки являются крупными и не были одобрены единственным участником продавца - компанией "Кифаллон Лимитед", в силу чего заключены в нарушение положений ст. 46 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" (далее - Закон об обществах с ограниченной ответственностью), а также являются ничтожными в силу ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку при их заключении управляющая компания нарушила установленную законом обязанность действовать в интересах общества добросовестно и разумно, осуществив продажу права аренды земельных участков по заниженной цене (в 205 и 107 раз по каждому из земельных участков), совершила убыточные для общества "Аврора-Уфа" сделки, нарушив его права и законные интересы, а также являются притворными и прикрывают сделки дарения, запрещенные между юридическим лицами в силу ст. 575 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратились в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходил из отсутствия у оспариваемых взаимосвязанных сделок по отчуждению права аренды земельных участков признаков крупной сделки, а также оснований для признания их ничтожными как притворных сделок и совершенных при злоупотреблении правом.

При оценке наличия оснований для признании сделок по передаче права аренды недействительными по основаниям, предусмотренным ст. 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью, судом первой инстанции установлено соотношение стоимости активов общества "Аврора-Уфа" по данным бухгалтерского баланса на 31.12. 2011 (856 770 000 руб.) и рыночной стоимости права аренды двух земельных участков 97 675 644 руб., определенной по результатам судебной экспертизы, в связи с тем, что сделки по аренде этих участков, позволяющие оценить право аренды, в бухгалтерском балансе общества "Аврора-Уфа" не отражены. Поскольку стоимость взаимосвязанных сделок не превышает 25 % стоимости имущества общества, суд первой инстанции не нашел оснований для удовлетворения исковых требований по данному основанию. Отклоняя доводы истца о необходимости определения стоимости права аренды земельных участков с учетом затрат на улучшение земельного участка в размере 241 486 459 руб. 16 коп., составляющих стоимость разработки проектной документации, технических условий, подготовительных и строительных работ, суд исходил из отсутствия сведений о передаче новым арендаторам проектной документации и начатого строительства в момент отчуждения права аренды.

Оснований для признания сделок притворными и совершенными при злоупотреблении правом судом первой инстанции не установлено по причине отчуждения права аренды по цене, рекомендованной независимыми оценщиками, с учетом наличия у общества "Аврора-Уфа" задолженности по арендной плате и обязательств по внесению в бюджет города Уфы денежных средств в сумме 151 474 780 руб. за право застройки и на развитие инфраструктуры по договору от 01.12.2008 N 724-С. При этом судом указано на отсутствие доказательств того, что у общества "Аврора-Уфа" имелось намерение осуществить дарение права аренды земельных участков и данные сделки совершены с целью прекратить хозяйственную деятельность общества. Как указал суд первой инстанции, доказательств того, что продажа права аренды привела к невозможности вести хозяйственную деятельность обществом "Аврора-Уфа" либо к иным негативным последствиям не представлено.

Суд апелляционной инстанции, согласившись с выводами суда первой инстанции об отсутствии в оспариваемых сделках признаков крупной сделки, подлежащей одобрению в порядке, предусмотренном ст. 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью, признал эти сделки ничтожными по основаниям ст. 10, 168, 575 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя требования общества "Аврора-Уфа" и компании "Кифаллон Лимитед" о признании договоров уступки прав и обязанностей по договору аренды и договоров купли-продажи права аренды недействительными сделками, суд апелляционной инстанции исходил из того, что отчуждением имущества по заниженной цене прикрывается договор дарения той части имущества, которая не покрывается установленной договором платой, а занижение цены права аренды в 205 и 107 раз по каждому участку по сравнению с рыночной свидетельствует о значительности и явности причиненного обществу "Аврора-Уфа" ущерба, обусловленного действиями, которые при таких обстоятельствах не могут быть признаны разумными и добросовестными.

Суд апелляционной инстанции счел, что ответчики - общество "Бизнестрейд" и Ершов Д.В., действуя как разумные участники оборота, ввиду очевидности несоответствия размера встречного предоставления по спорным сделкам должны были проверить достоверность сделанных оценщиками выводов, а также учесть характер сделки, предметом которой являлась долгосрочная аренда земельного участка большой площади, предоставленного для строительства торгово-развлекательного комплекса.

При этом суд апелляционной инстанции сделал вывод о том, что наличие обязательств общества "Аврора-Уфа" по договору от 01.12.2008 N 724-С по внесению 151 474 780 руб. за право застройки земельного участка и долевое участие в развитии инфраструктуры города не может быть учтено в качестве фактора, снижающего стоимость права аренды, поскольку добровольность заключения договора N 724-С исключает вывод о переходе к новым приобретателям права аренды обязательств по внесению взноса в сумме 151 474 780 руб., а взаимосвязь договорных обязательств с осуществлением создания объекта недвижимости исключает сохранение этой обязанности у общества "Аврора-Уфа", переставшего быть застройщиком.

Суд апелляционной инстанции также указал на то, что из условий договоров об уступке прав и обязанностей по договору аренды не следует переход к новым арендаторам задолженности общества "Аврора-Уфа" по арендным платежам за пользование спорными земельными участками.

При таких обстоятельствах, а также отметив отсутствие у ответчиков реальной цели исполнения сделок по причине отсутствия ведения строительства на арендованных земельных участках и последующего отчуждения права аренды земельного участка обществу "Сатурн", суд апелляционной инстанции признал спорные договоры недействительными (ничтожными) сделками.

Отказывая в признании права аренды на спорные земельные участки за обществом "Аврора-Уфа", суд апелляционной инстанции указал на то, что возврат земельных участков невозможен, так как фактически данные земельные участки находятся во владении общества "ТелекомИнвест" - собственника размещенного на этих участках объекта незавершенного строительства.

Принимая во внимание, что заявителями кассационных жалоб доводов, опровергающих вывод судов первой и апелляционной инстанции об отсутствии у оспариваемых договоров признаков крупной сделки, предусмотренных ст. 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью, не заявлено, суд кассационной инстанции законность данного вывода не проверяет (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд кассационной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции об отказе в признании спорных договоров сделками прикрывающими договор дарения.

В соответствии со ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент совершения оспариваемых сделок) притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

В силу п. 1 ст. 572 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Обязательным квалифицирующим признаком договора дарения является вытекающее из соглашения сторон очевидное намерение дарителя передать имущество в качестве дара (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.04.2006 N 13952/05).

Из положений п. 2 и 3 ст. 423 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что безвозмездным признается договор, по которому одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления. Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.

Исходя из положений указанной нормы, при отсутствии доказательств наличия воли сторон на передачу имущества без какого-либо встречного предоставления, сделка по передаче имущества признается возмездной.

Как разъяснено в пункте 9 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.10.2007 N 120 "Обзор практики применения судами главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации" соглашение об уступке права (требования), заключенное между коммерческими организациями, может быть квалифицировано как дарение только в том случае, если будет установлено намерение сторон на безвозмездную передачу права (требования). Отсутствие в сделке уступки права (требования) условия о цене передаваемого права (требования) само по себе не является основанием для признания ее ничтожной как сделки дарения между коммерческими организациями.

Принимая во внимание, что в договорах об уступке от 02.02.2012 и 06.04.2012 не предусмотрено условие о предоставлении прав и обязанностей одной из сторон без получения платы или встречного предоставления, а условие о передаче данных прав и обязанностей за определенную сумму согласовано сторонами отдельными договорами купли-продажи, ссылка на который содержится в п. 3 договоров об уступке прав и обязанностей, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что из указанных договоров не усматривается намерение прежнего арендатора передать права и обязанности по договору новым арендаторам в качестве дара и данные договоры имеют возмездный характер.

Таким образом, вывод суда апелляционной инстанции о том, что отчуждением имущества по заниженной цене прикрывается договор дарения той части имущества, которая не прокрывается установленной договором платы, и данное обстоятельство влечет признание спорных договоров ничтожными сделками, не может быть признан соответствующим нормам материального права и обстоятельствам дела.

В силу п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Согласно п. 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 N 127 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации" для установления ничтожности договора на основании ст. 10 и 168 названного Кодекса необходимо установить факт недобросовестного поведения (злоупотребления правом) контрагента, воспользовавшегося тем, что единоличный исполнительный орган другой стороны по сделке при заключении договора действовал явно в ущерб последнему.

Исходя из толкования, приведенного в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.05.2012 N 28 "О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью", признаком явного ущерба для общества является совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке обществом, в два или более раза ниже стоимости предоставления, совершенного обществом в пользу контрагента.

Вместе с тем для оценки негативных последствий совершенной сделки необходимо учитывать совокупность обстоятельств, имевших место при заключении сделки. Об отсутствии нарушения интересов общества и его участников может свидетельствовать, в частности, то, что совершение сделки было способом предотвращения еще больших убытков для общества (п. 3 названного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации).

При оценке того, являются ли условия договора явно обременительными и нарушают ли существенным образом баланс интересов сторон, судам следует иметь в виду, что сторона вправе в обоснование своих возражений, в частности, представлять доказательства того, что данный договор, содержащий условия, создающие для нее существенные преимущества, был заключен на этих условиях в связи с наличием другого договора (договоров), где содержатся условия, создающие, наоборот, существенные преимущества для другой стороны (хотя бы это и не было прямо упомянуто ни в одном из этих договоров), поэтому нарушение баланса интересов сторон на самом деле отсутствует (п. 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах").

Несоответствие размера встречного предоставления объему передаваемого права (требования) само по себе не является основанием для признания ничтожным соглашения об уступке права (требования), заключенного между коммерческими организациями.

При выяснении эквивалентности размеров переданного права (требования) и встречного предоставления, необходимо исходить из конкретных обстоятельств дела. В частности, должны учитываться: степень платежеспособности должника, степень спорности передаваемого права (требования), характер ответственности цедента перед цессионарием за переданное право (требование) (ответственность лишь за действительность права (требования) или также и за его исполнимость должником), а также иные обстоятельства, влияющие на действительную стоимость права (требования), являющегося предметом уступки (п. 10 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.10.2007 N 120 "Обзор практики применения судами главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации").

Из материалов дела следует и судами установлено, что цена, по которой истцом было продано право аренды, определена на основании отчетов об оценке рыночной стоимости права аренды, данные отчеты входили в состав документов, представленных на государственную регистрацию. На момент заключения договоров об уступке у общества "Аврора-Уфа" имелась задолженность по арендной плате и не исполненная обязанность по внесению в бюджет города Уфы денежных средств в размере 151 474 780 руб. за право застройки и на развитие инфраструктуры города по договору от 01.12.2008 N 724-С, заключенному между обществом "Аврора-Уфа" и администрацией, о чем было известно ответчикам.

Суд первой инстанции признал, что при таких обстоятельствах и при отсутствии доказательств того, что продажа права аренды привела к невозможности обществом "Аврора-Уфа" вести хозяйственную деятельность, продажа права аренды по существенно отличающейся от рыночной цене сама по себе не свидетельствует о наличии оснований для признания спорных договоров совершенными со злоупотреблением правом.

Суд апелляционной инстанции, не согласившись с такой оценкой суда первой инстанции, сделал вывод о наличии в действиях сторон сделок признаков злоупотребления правом и причинения обществу "Аврора-Уфа" ущерба в результате продажи права аренды земельных участков, предназначенных для строительства.

При этом, проанализировав условия договора от 01.12.2008 N 724-С, заключенного между обществом "Аврора-Уфа" и администрацией на основании Временного положения о порядке определения доли городского округа город Уфа Республики Башкортостан при осуществлении строительства на земельных участках, предоставляемых физическим и юридическим лицам, утвержденного Решением Совета городского округа город Уфа 27.04.2006 N 10/15, суд апелляционной инстанции признал, что обязанность по внесению взноса на развитие инфраструктуры города поставлена в зависимость от факта создания и введения в эксплуатацию объекта недвижимого имущества. Поскольку общество "Аврора-Уфа" в результате отчуждения права аренды земельных участков, предоставленных для строительства, перестало быть застройщиком, оно утратило обязательства по договору от 01.12.2008 N 724-С.

Между тем, делая выводы относительно наличия или отсутствия убыточности спорных сделок для общества "Аврора-Уфа", суды не исследовали всю совокупность обстоятельств, имевших место при их совершении и оказавших влияние на стоимость уступаемого права.

Так, судом первой инстанции не приведено мотивов, обосновывающих значительную разницу между ценой продажи прав аренды ответчикам и их рыночной стоимостью, определенной экспертами, исходя из совокупности всех обстоятельств, в том числе и тех, которые непосредственно не связаны с правом аренды, однако вытекают из него.

Суд апелляционной инстанции, делая вывод о причинение истцу ущерба оспариваемыми сделками, не обосновал отказ в соотнесении разницы между рыночной стоимостью, по которой права аренды земельных участков были фактически отчуждены (423 000 руб. и 102 000 руб.), и их рыночной стоимостью, определенной по результатам судебной экспертизы (86 742 180 руб. и 10 933 464 руб.), с денежными обязательствами истца, прекратившимися в результате совершения данных сделок (151 474 780 руб.).

Суды также не исследовали вопрос о том, имеет ли значение для оценки убыточности спорных сделок факт несения обществом "Аврора-Уфа" расходов по подготовке к строительству.

Судам также необходимо установить с учетом толкования п. 4 спорных договоров уступки прав и обязанностей по договору аренды и доводов сторон, перешла ли обязанность по уплате задолженности по арендной плате, которая имелась у общества "Аврора-Уфа" на момент заключения данных договоров (715 751 руб. 50 коп.), к новым арендаторам.

Кроме того, для вывода о том, имелись ли в действиях сторон признаки злоупотребления правом, необходимо установить действовал ли руководящий орган общества "Аврора-Уфа", отчуждая право аренды по спорной цене, в ущерб данному обществу, дать оценку этим действиям с учетом всех обстоятельств совершения оспариваемых сделок, а также исследовать обстоятельства осведомленности контрагентов об указанных действиях руководства общества "Аврора-Уфа" либо наличия сговора между обществом "Аврора-Уфа", обществом "Бизнестрейд" и Ершовым Д.В. на совершение сделки по указанной цене в ущерб продавцу.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене на основании ч. 2 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело - направлению на новое рассмотрение.

Ссылки общества "Аврора-Уфа" и компании "Кифаллон Лимитед" на необоснованный отказ в удовлетворении требований о возвращении земельного участка, заявленные к Ершову Д.В., не принимаются, поскольку судом апелляционной инстанции установлено, что объект незавершенного строительства площадью застройки 4400 руб. и степенью готовности 15 %, принадлежащий на праве собственности обществу "ТелекомИнвест", расположен в границах земельных участков, предоставленных по договору аренды от 21.04.2005 N 620-05.

При новом рассмотрении судам надлежит установить существенные для дела обстоятельства, исследовать вопрос о причинении обществу "Аврора-Уфа" явного ущерба оспариваемыми сделками и наличии в действиях контрагентов по данным сделками признаков злоупотребления правом с учетом установленной совокупности обстоятельств их совершения и существующего на спорных земельных участках объекта незавершенного строительства, помимо вышеизложенного суду необходимо в целях установления баланса интересов сторон оценить информацию регистрирующего органа о прекращении аренды спорных земельных участков на основании вступившего в законную силу решения Октябрьского районного суда от 17.01.2014, дать оценку доводам общества "ТРК "Кашкадан" о недействительности договора аренды от 24.04.2005 N 620-05, права и обязанности по которому являются предметом спорных договоров, как заключенного с нарушением действующего земельного законодательства, разрешить спор в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Обеспечительные меры по рассматриваемому делу, принятые определением Арбитражного суда Уральского округа от 28.08.2014, подлежат отмене в соответствии со ст. 96 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.04.2014 по делу N А07-15266/2012, постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2014 и дополнительное постановление этого же суда от 06.08.2014 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Отменить обеспечительные меры по делу N А07-15266/2012 Арбитражного суда Республики Башкортостан, наложенные определением Арбитражного суда Уральского округа от 28.08.2014.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.А. Столяров

Судьи

С.Н. Соловцов Н.Г. Беляева