Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 27 ноября 2014 г. N Ф09-7704/14 по делу N А76-2556/2014

Екатеринбург

27 ноября 2014 г.

Дело N А76-2556/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 25 ноября 2014 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 ноября 2014 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Платоновой Е.А.,

судей Смирнова А.Ю., Купреенкова В.А.

при ведении протокола помощником судьи Атымтаевой А.А. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - комитет) на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2014 по делу N А76-2556/2014 Арбитражного суда Челябинской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании Арбитражного суда Челябинской области с использованием систем видеоконференц-связи приняли участие представители:

комитета - Грахвоздацкая О.А. (доверенность от 20.05.2014 N 8887);

закрытого акционерного общества "Трест Уралавтострой" (далее - общество "Трест Уралавтострой") - Ширяева М.С. (доверенность от 18.09.2012 N 27).

Комитет обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу "Трест Уралавтострой" о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 224 896 руб. за период с 30.04.2013 по 04.05.2013, 227 300 руб. 70 коп. пени, начисленных за период с 01.04.2012 по 04.06.2013 (с учетом уточнения заявленных требований, принятого судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 03.06.2014 (судья Мухлынина Л.Д.) исковые требования удовлетворены.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2014 (судьи Карпачева М.И., Соколова И.Ю., Суспицина Л.А., ) решение суда отменено в части. Исковые требования удовлетворить частично. С общества "Трест Уралавтострой" в пользу комитета взыскана неустойка за просрочку оплаты арендной платы в сумме 227 300 руб. 70 коп., начисленную за период с 01.04.2012 по 04.06.2013. В остальной части иска отказано.

В кассационной жалобе комитет просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе, ссылаясь на нарушение судом апелляционной инстанции п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление N 73), ст. 309, 310, 413, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 4 ст. 22, ч. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации. Заявитель полагает несостоятельным вывод суда апелляционной инстанции о том, что после ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию 29.12.2012 у арендатора прекратились обязанности по внесению арендных платежей, несмотря на то, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом перешел в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме лишь с момента регистрации права собственности первого лица на любое помещение в таком многоквартирном доме, а именно 05.06.2013.

В отзыве на кассационную жалобу общество "Трест Уралавтострой" просит оставить постановление суда апелляционной инстанции без изменения. Общество "Трест Уралавтострой" считает доводы, изложенные в кассационной жалобе, необоснованными.

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что 30.04.2010 протоколом N 352 утверждены результаты открытого аукциона, проводимого комитетом на продажу права заключение договора аренды земельного участка для целей строительства жилого дома, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Руставели, кадастровый номер 74:36:0324005:42, площадь участка- 6074 кв. м.

Согласно указанному протоколу победителем аукциона признано общество "Трест Уралавтострой", предложенная обществом цена составила 37 257 250 руб.

Договор аренды земельного участка заключается с победителем на 3 года, график платежей следующий - арендная плата за вычетом суммы задатка оплачивается ежеквартально равными долями в течении всего срока действия договора аренды.

Между комитетом (арендодатель) и обществом "Трест Уралавтострой" (арендатор) 18.05.2010 подписан договор УЗ N 008874-К-2010 краткосрочной аренды земли, в соответствии с условиями которого арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование земельный участок площадью 6074 кв. м с кадастровым номером 74:36:0324005:42 (п. 1.1 договора).

Договор заключен на срок до 30.04.2013 (п. 1.4 договора).

Договор краткосрочной аренды земли от 18.05.2010 УЗ N 008874-К-2010 зарегистрирован в установленном законом порядке 07.06.2010.

В соответствии с п. 2.1 договора аренды размер и сроки внесения арендной платы определены в приложении (форма N 2), являющемся неотъемлемой частью договора.

Цена договора составила 37 257 250 руб.

Из формы N 2 следует, что арендная плата составляет 3 104 771 руб. в квартал.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом "Трест Уралавтострой" принятых на себя обязательств по оплате арендной платы за период с 01.05.2013 по 04.06.2013, комитет обратился в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик не исполнил обязательства по оплате арендной платы, принятые им на основании заключенного им договора аренды, продлившегося на неопределенный срок. Арендная плата взыскана судом до момента государственной регистрации права собственности на первое жилое помещение в многоквартирном доме. Суд первой инстанции не нашел оснований для применения положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отменяя решение суда первой инстанции в части задолженности по арендной плате и удовлетворяя исковые требования частично, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что выводы суда первой инстанции о продлении спорного договора аренды на неопределенный срок противоречат изложенным в п. 1 постановления N 73 разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. Кроме того, суд апелляционной инстанции исходил из того, что истцом в нарушение положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств фактического пользования именно ответчиком земельным участком под многоквартирным домом в спорный период с 30.04.2013 по 04.05.2013 при наличии в деле сведений о передаче помещений в многоквартирном доме участникам долевого строительства в декабре 2012 года.

Поскольку заявителем кассационной жалобы постановление суда апелляционной инстанции обжалуется только в части отказа в удовлетворении требования о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 224 896 руб. за период с 30.04.2013 по 04.05.2013, законность судебного акта в остальной части судом кассационной инстанции не проверяется, суд кассационной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Отказывая в удовлетворении исковых требований в части взыскания задолженности по арендной плате в размере 1 224 896 руб. за период с 30.04.2013 по 04.05.2013, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании п. 1 ст. 432, ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, принимая во внимание, что земельный участок поставлен на кадастровый учет, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии между сторонами разногласий относительно предмета договора.

Договор аренды земельного участка, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации, и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, договор заключен на срок более одного года (п. 1.4. договора) и зарегистрирован, о чем свидетельствуют сведения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Исходя из положений ч. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Обязанность по внесению арендной платы предусмотрена ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Судами установлено, что земельный участок использовался обществом "Трест Уралавтострой", что подтверждается обстоятельством возведения на земельном участке многоквартирного жилого дома и следует из разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Кроме того, материалами дела подтверждается и не оспаривается сторонами тот факт, что ответчиком исполнена обязанность по оплате арендной платы по договору до 30.04.2013 - момента окончания срока его действия.

Оценив представленные в материалы документы и доводы сторон, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что выводы суда первой инстанции о продлении спорного договора аренды на неопределенный срок противоречат изложенным в п. 1 постановления N 73 разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Согласно разъяснениям п. 1 постановления N 73, в случаях, предусмотренных законом (например, п. 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", ст. 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из представленных в материалы дела документов следует, что спорный земельный участок был приобретен ответчиком на аукционе в соответствии со ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации по правилам ст. 38.1 этого Кодекса в 2010 году, то есть уже после вступления в силу положений закона, требующих обязательного проведения торгов для заключения договора аренды.

При таких обстоятельствах, в рассматриваемом случае не подлежали применению положения п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении обстоятельств, связанных с определением срока прекращения обязательств сторон по договору аренды от 18.05.2010 УЗ N 008874-К-2010.

Кроме того, срок окончания договора определен сторонами до 30.04.2013.

Целью предоставления участка в аренду в соответствии с п. 1.1.1. договора является строительство жилого дома (10 этажей 4 секции) с магазином на первом этаже (1-я очередь строительства).

Материалами дела подтвержден факт ввода четырехсекционного жилого дома с магазином на 1 этаже (1 очередь) в эксплуатацию 29.12.2012, а также факты передачи квартир в указанном доме по актам приема-передачи участникам долевого строительства в соответствии с договорами.

Из письма Управления Росреестра от 27.03.2014 следует, что право первого собственника многоквартирного жилого дома по ул. Ш. Руставели, 1Б зарегистрировано 05.06.2013, то есть после того, как договор аренды между сторонами был прекращен в связи с истечением срока, на который он был заключен, и достижением сторонами цели договора, то есть исчерпания сторонами арендного правоотношения (30.04.2013).

Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела, суд апелляционной инстанции верно установил, что правовая позиция, изложенная в п. 26 постановления N 73 подлежит применению к действующим договорам аренды и регулирует момент их прекращения, связанный с первой государственной регистрацией прав на помещение в многоквартирном доме, в то время, как в настоящем деле к моменту осуществления такой регистрации арендные отношения уже были прекращены.

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

При этом п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации прав) содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Исходя из названных положений Жилищного кодекса, Закона о государственной регистрации прав, ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в п. 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", а также земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

Указанными выше нормами определен момент возникновения у собственников помещений в многоквартирном доме права собственности на земельный участок, необходимый для эксплуатации этого дома.

При этом суд апелляционной инстанции правомерно исходил из того, что комитетом в нарушение положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств фактического пользования именно ответчиком земельным участком под многоквартирным домом в спорный период с 30.04.2013 по 04.05.2013 при наличии в деле сведений о передаче помещений в многоквартирном доме участникам долевого строительства в декабре 2012 года.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требований о взыскании арендной платы за период с 30.04.2013 по 04.06.2013.

Доводы заявителя кассационной жалобы основаны на неверном толковании норм права, с учетом установленных судом апелляционной инстанции обстоятельств, кроме того, были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и получили надлежащую правовую оценку, по существу направлены на переоценку имеющихся в материалах дела доказательств и сделанных на их основании выводов, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции в соответствии с положениями ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем подлежат отклонению, в том числе по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции, не выявлено.

С учетом изложенного постановление суда апелляционной инстанции следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2014 по делу N А76-2556/2014 Арбитражного суда Челябинской области оставить без изменения, кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом и земельным отношениям города Челябинска - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Е.А. Платонова

Судьи

А.Ю. Смирнов В.А. Купреенков