Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 28 ноября 2014 г. N Ф09-7358/14 по делу N А07-5832/2014

Екатеринбург

28 ноября 2014 г.

Дело N А07-5832/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 27 ноября 2014 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 ноября 2014 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Тороповой М.В.,

судей Смирнова А.Ю., Столярова А.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью АгроСтроительный Холдинг "БашКапиталИнвест" (далее - общество "БашКапиталИнвест") на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2014 по делу N А07-5832/2014 Арбитражного суда Республики Башкортостан.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - администрация) - Хайруллина Л.Р. (доверенность от 13.02.2013);

Управления по земельным ресурсам администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - управление) - Хайруллина Л.Р. (доверенность от 13.02.2013).

закрытого акционерного общества "ИКС 5 Недвижимость" (далее - общество "ИКС 5 Недвижимость") - Емельянов Е.С. (доверенность от 21.11.2014), Сибгатуллин А.Р. (доверенность от 25.09.2013).

Общество "БашКапиталИнвест" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к администрации, обществу "ИКС 5 Недвижимость", управлению, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее - Управление Росреестра) о признании договора аренды земельного участка от 28.05.2013 N 522-13 ничтожным; применении последствий ничтожности сделки путем обязания общество "ИКС 5 Недвижимость" освободить земельный участок с кадастровым номером 02:55:020511:40, расположенный по адресу: ул. Маршала Жукова в Октябрьском р-не городского округа город Уфа Республики Башкортостан и передать его администрации; обязании Управления Росреестра отменить запись об ограничении (обременении) права по земельному участку с кадастровым номером 02:55:020511:40, сделанную на основании договора аренды от 28.05.2013 N 522-13 (с учетом привлечения соответчиков по ходатайству истца в порядке ст. 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением суда от 21.05.2014).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.06.2014 (судья Кузнецов Д.П.) исковые требования удовлетворены частично. Суд признал договор от 28.05.2013 N 522-13, заключенный между управлением и обществом "ИКС 5 Недвижимость" на аренду земельного участка с кадастровым номером 02:55:020511:40, площадью 20 613 кв. м, расположенного по адресу: Октябрьский р-н городского округа город Уфа Республики Башкортостан, улица Маршала Жукова, недействительным. Применил последствия недействительности сделки в виде обязания общества "ИКС 5 Недвижимость" освободить земельный участок с кадастровым номером 02:55:020511:40, расположенный по адресу: ул. Маршала Жукова в Октябрьском р-не городского округа город Уфа Республики Башкортостан. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2014 (судьи Соколова И.Ю., Богдановская Г.Н., Пивоварова Л.В.) решение суда отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе общество "БашКапиталИнвест" просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе, ссылаясь на нарушение судом апелляционной инстанции ст. 1, ст. 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 130, 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявитель указывает, что на момент заключения нового договора от 28.05.2013 N 522-13 на земельном участке отсутствовали какие-либо объекты недвижимого имущества. По мнению заявителя, общество "ИКС 5 Недвижимость" лишилось преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, так как не исполнило обязательное требование по направлению письменного уведомления о желании заключить новый договор до даты окончания договора. Заявитель считает, что в период действия договора от 19.10.2010 N 38/Т-10 общество "ИКС 5 Недвижимость" не приступило к освоению участка, а начало строительство после указанного договора. Как полагает заявитель, договор аренды земельного участка от 28.05.2013 N 522-13, заключенный без проведения торгов противоречит требованиям земельного законодательства и ущемляет права и законные интересы истца, который в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации имеет право приобретать в аренду земельные участки на торгах, в связи с чем считает правильными выводы суда первой инстанции о том, что истец является заинтересованным лицом.

В отзыве на кассационную жалобу администрация просит оставить постановление суда апелляционной инстанции без изменения. Администрация считает доводы, изложенные в кассационной жалобе, необоснованными.

В отзыве на кассационную жалобу общество "ИКС 5 Недвижимость" просит оставить постановление суда апелляционной инстанции без изменения. Общество "ИКС 5 Недвижимость" считает доводы, изложенные в кассационной жалобе, необоснованными.

Проверив законность постановления суда апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для его отмены.

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что на основании постановления Главы администрации от 18.08.2010 N 4793 "О проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020511:40, расположенного в Октябрьском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, по улице Маршала Жукова, для строительства торгово-развлекательного комплекса" на торги было выставлено право на заключение договора аренды для строительства торгово-развлекательного центра.

Участниками торгов признаны общество "ИКС 5 Недвижимость", закрытое акционерное общество "Ремтрансавто", общество "БашКапиталИнвест".

В соответствии с протоколом N 1 об итогах аукциона от 08.10.2010 между Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и обществом "ИКС 5 Недвижимость" заключен договор аренды от 19.10.2010 N 38/т земельного участка с кадастровым номером 02:55:020511:40 площадью 20 613 кв. м, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Маршала Жукова, для целей осуществления проектирования и строительства торгово-развлекательного комплекса ориентировочной площадью планируемых к строительству объектов 50 000 кв. м, на срок с 08.10.2010 по 08.04.2013.

Согласно п. 6.1 договора, в соответствии с условиями продажи права на заключение договора арендатор обязан осуществить разработку и утверждение проектной документации по строительству торгово-развлекательного комплекса в соответствии с градостроительным заключением от 17.06.2010 N ГЗ-1763/ОПО и согласованиями к нему в срок до 08.10.2011; осуществить производство строительно-монтажных работ и ввод объекта в эксплуатацию в срок до 08.04.2013.

В соответствии с разрешением на строительство от 01.11.2012 N RU03308000-870-n, выданным администрацией обществу "ИКС 5 Недвижимость", общая площадь разрешенного к строительству объекта составляет 7 652 кв. м.

Поскольку в сроки, установленные вышеназванным договором аренды, завершение строительства не представлялось возможным, 06.12.2012 общество "ИКС 5 Недвижимость" обратилось с заявлением о продлении срока действия договора аренды земельного участка.

Постановлением Главы администрации от 08.05.2013 N 2150, с учетом изменения его редакции постановлением Главы администрации от 06.02.2014 N 395 обществу "ИКС 5 Недвижимость" предоставлен земельный участок с кадастровым номером 02:55:020511:40, площадью 20 613 кв. м, относящийся к категории земель населенных пунктов, находящийся по ул. Маршала Жукова в Октябрьском р-не городского округа город Уфа Республики Башкортостан, в аренду сроком на три года для завершения строительства торгово-развлекательного комплекса.

Стороны 22.05.2013 подписали соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 19.10.2010 N 38/Т-10 с 08.05.2013.

Между управлением и обществом "ИКС 5 Недвижимость" 28.05.2013 заключен договор N 522-13 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020511:40 площадью 20 613 кв. м, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Маршала Жукова для строительства торгово-развлекательного комплекса на срок с 08.05.2013 по 08.05.2016.

Государственная регистрация договора произведена 18.06.2013, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по состоянию на 01.07.2013.

Ссылаясь на то, что договор аренды от 28.05.2013 N 522-13, заключенный без проведения торгов, не соответствует закону и нарушает его права и законные интересы, как участника торгов на право заключения договора аренды указанного земельного участка, общество "БашКапиталИнвест" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования в части, суд первой инстанции исходил из положений п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление N 73) и того, что договор аренды земельного участка от 28.05.2013 N 522-13, заключенный между управлением и обществом "ИКС 5 Недвижимость" на основании постановления Главы администрации от 08.05.2013 N 2150 без проведения торгов, противоречит требованиям земельного законодательства и ущемляет права и законные интересы истца, который в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации имеет право приобрести в аренду земельные участки на торгах. Отклоняя иск в оставшейся части, суд первой инстанции признал излишним удовлетворение требования о применении последствий недействительности сделки.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Исследовав и оценив положения договора аренды от 28.05.2013 N 522-13, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о согласовании объекта аренды и размера арендной платы в соответствии с требованиями п. 3 ст. 607, ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка подлежала государственной регистрации и была зарегистрирована Управлением Росреестра.

В соответствии с п. 1 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В соответствии со ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предварительного согласования места размещения объектов осуществляется путем проведения торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка.

Поскольку заключение договора аренды земельного участка от 19.10.2010 N 38/т с обществом "ИКС 5 Недвижимость" было произведено по результатам торгов, заключение договора аренды на новый срок, по общему правилу, должно осуществляться на торгах, о чем разъяснено в п. 1 постановления N 73.

Вместе с тем, в силу ч. 3 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 3 названного постановления, обязанность проведения торгов не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.

Отклоняя доводы истца о заключении договора аренды земельного участка от 28.05.2013 N 522-13 в нарушение положений вышеуказанных норм и отказывая в признании спорной сделки ничтожной, суд апелляционной инстанции принял во внимание, что условиями первоначального и заключенного на новый срок договора аренды предусмотрено использование участка в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием - для проектирования и строительства торгово-развлекательного центра. Целью спорного договора также является строительство указанного объекта.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В соответствии с подп. 4 п. 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Исходя из положений ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Данная правовая позиция Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенная в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, учтена апелляционным судом при принятии обжалуемого судебного акта.

Как правильно указано судом апелляционной инстанции, право на продление договора аренды связано с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Из содержания подп. 4 п. 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что время, необходимое для освоения земельного участка не включается в максимальный период времени использования земельного участка в целях строительства.

Рассмотрев и оценив представленные в материалы дела документы в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции установил, что после приобретения права аренды земельного участка обществом "ИКС 5 Недвижимость" были заключены договоры на осуществление функций технического заказчика, выполнение проектных работ, создание технической возможности присоединения к тепловым и электрическим сетям, оказания услуг по осуществлению контроля и надзора за строительством, генерального подряда, отдельных видов подрядных работ, включая выполнение строительно-монтажных работ.

Судом апелляционной инстанции также отмечено, что обществом "ИКС 5 Недвижимость" принимались реальные меры, направленные на исполнение договоров (привлечение к ответственности за их неисполнение и понуждение исполнить принятые по ним обязательства), что подтверждается решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.05.2013 по делу N А07-2285/2013 в котором общество с ограниченной ответственностью "КилСтройИнвест" понуждено к исполнению обязанности передать обществу "ИКС 5 Недвижимость" исходно-разрешительную документацию (с перечислением конкретных документов) со взысканием неустойки в размере 6 205 390 руб.

Кроме того, обществом "ИКС 5 Недвижимость" 01.11.2012 получено разрешение на строительство и по состоянию на 18.06.2013 произведена геодезическая разбивка в натуре объекта капитального строительства, залит фундамент, вбиты сваи, проложены коммуникации, складированы строительные материалы, участок огражден металлическим забором, что подтверждается сообщением администрации. Сведения об использовании земельного участка для строительства приведены в акте осмотра от 29.03.2013, ссылка на который имеется в решении антимонопольного органа, а также акте муниципального земельного контроля от 09.06.2014.

Готовность объекта незавершенного строительства, расположенного на предоставленном в аренду земельном участке по состоянию на 14.01.2014 составляет 12%, что следует из описания объекта при осуществлении государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства.

То тот факт, что на момент заключения оспариваемого договора государственная регистрация права собственности общества "ИКС 5 Недвижимость" на объект незавершенного строительства не была произведена, правомерно не принят апелляционным судом в качестве обстоятельства, исключающего наличие прав общества на него, с учетом того, что в силу п. 2 ст. 25 Федерального Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также разъяснений, приведенных в п. 16 информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", право на не завершенный строительством объект регистрируется только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку; отсутствие таких условий на дату заключения договора не исключает возможности последующего осуществления государственной регистрации, что и было осуществлено обществом "ИКС 5 Недвижимость" 14.01.2014.

Установив, что действия общества "ИКС 5 Недвижимость" направлены на надлежащее использования земельного участка, на достижение цели договора, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований считать оспариваемый договор не соответствующим закону.

Иной подход, подразумевающий предоставление земельного участка другому лицу, нарушает принцип разумных ожиданий общества, как субъекта предпринимательской деятельности, влечет невозможность завершения создания объекта недвижимого имущества, права на который принадлежат обществу "ИКС 5 Недвижимость" и нарушает предусмотренный подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного Кодекса Российской Федерации принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества.

Кроме того, в качестве самостоятельного основания для отказа в удовлетворения апелляционным судом заявленных исковых требований послужило отсутствие нарушенных прав общества "БашКапиталИнвест", которые могут быть восстановлены избранным способом защиты.

При этом суд апелляционной инстанции исходил из того, что по смыслу положений ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 1, 11, 12, 166 и 167 Гражданского кодекса Российской Федерации предъявление иска о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов заявителя; под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.08.2005 N 3668/05).

Поскольку заинтересованность в оспаривании договора аренды от 28.05.2013 N 522-13 мотивирована обществом "БашКапиталИнвест" лишь участием в торгах, по результатам которых заключен договор аренды земельного участка от 19.10.2010 N 38/т, суд апелляционной инстанции признал намерения общества "БашКапиталИнвест" по приобретению права аренды земельного участка лишь предполагаемыми, а нарушение прав - потенциальным.

При указанных обстоятельствах апелляционный суд обоснованно отказал в удовлетворении заявленных исковых требований.

Доводы заявителя кассационной жалобы основаны на неверном толковании норм материального права, с учетом установленных судом апелляционной инстанции обстоятельств, кроме того, были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и по существу сводятся к переоценке имеющихся в материалах дела доказательств и сделанных на их основании выводов, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции в соответствии с положениями ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем подлежат отклонению, в том числе по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению постановления суда апелляционной инстанции, не установлено.

С учетом изложенного постановление суда апелляционной инстанции следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2014 по делу N А07-5832/2014 Арбитражного суда Республики Башкортостан оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью АгроСтроительный Холдинг "БашКапиталИнвест" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.В. Торопова

Судьи

А.Ю. Смирнов А.А. Столяров