Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 8 декабря 2014 г. N Ф09-7258/14 по делу N А60-1317/2014

Екатеринбург

08 декабря 2014 г.

Дело N А60-1317/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 01 декабря 2014 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 декабря 2014 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Рябовой С.Э.,

судей Столярова А.А., Купреенкова В.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Верхняя Пышма и администрации городского округа Верхняя Пышма на решение Арбитражного суда Свердловской области от 16.04.2014 по делу N А60-1317/2014 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2014 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

администрации городского округа Верхняя Пышма - Шевченко О.М. (доверенность от 28.11.2014 N 7463-02);

Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Верхняя Пышма - Шаталова Ю.М. (доверенность от 16.05.2014 N 1151);

закрытого акционерного общества "Строй-Акцент" - Софронов А.П. (доверенность от 04.03.2014), Михалев К.А. (доверенность от 04.03.2014), Алябьев С.И. (доверенность от 24.03.2014 N 2).

Закрытое акционерное общество "Строй-Акцент" (далее - общество "Строй-Акцент") обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Верхняя Пышма (далее - Комитет), администрации городского округа Верхняя Пышма (далее - Администрация) о разделе земельного участка с кадастровым номером 66:36:0000 000:205 на три земельных участка площадью 1721 кв. м (на котором расположен многоквартирный жилой дом N 44Д по ул. Ур. Рабочих в г. Верхняя Пышма, Свердловской области), площадью 1700 кв. м (на котором расположен многоквартирный жилой дом N 44Ж по ул. Ур. Рабочих в г. Верхняя Пышма, Свердловской области) и площадью 114 798 кв. м, а также обязании Комитет заключить с обществом "Строй-Акцент" договор купли-продажи земельного участка площадью 114 798 кв. м, образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 66:36:0000 000:205, по цене 41 750 000 руб. (с учетом уточнения требований, принятого судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 16.04.2014 (судья Италмасова Е.Г.) исковые требования удовлетворены.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2014 (судьи Скромова Ю.В., Виноградова Л.Ф., Голубцова Ю.А.) решение суда оставлено без изменения.

Не согласившись с судебными актами, Администрация и Комитет обратились с суд с кассационными жалобами, в которых просят решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, передать дело на новое рассмотрение. В обоснование своих возражений заявители ссылаются на применение судами п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежащего применению к сложившимся правоотношениям, неправильное применение ч. 5 ст. 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, неприменение, подлежащих применению ч. 5 ст. 11.4, п. 5 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 43, ч. 1, 8, 8.1 ст. 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации, нарушение ч. 2 ст. 175 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

По мнению Администрации и Комитета, удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций пришли к ошибочному выводу о соответствии общества "Строй-Акцент" условиям приобретения земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, на основании исключительного права. Во-первых, в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка от 14.11.2007 N 189/П-07 общество "Строй-Акцент" на момент обращения с заявлением о заключении договора купли-продажи утратило статус арендатора земельного участка. Внесение истцом арендной платы и ее поступление в казну само по себе не свидетельствует о согласии Администрации на продление срока действия договора аренды. Во-вторых, судами не принято во внимание, что являясь арендатором земельного участка с указанным целевым назначением, общество "Строй-Акцент" в силу прямого указания закона обязано было самостоятельно совершить действия по подготовке документации по планировке территории, сформировать земельные участки для раздела и осуществить их государственный кадастровый учет. Доказательств исполнения этой обязанности обществом "Строй-Акцент" в материалы дела не представлено, также как и исполнения иных обязательств, предусмотренных п.5.1 договора. Данные обстоятельства были установлены вступившими в законную силу судебными актами по делу N А60-7364/2013, имеющие преюдициальное значение для настоящего дела.

Кроме того, заявители полагают, что в части искового требования об обязании Комитета заключить с обществом "Строй-Акцент" договор купли-продажи земельного участка площадью 114 798 кв. м., истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права. По мнению заявителей кассационных жалоб, обществом "Строй-Акцент" по существу заявлены требования о признании незаконными действий (бездействия) ответчиков, вытекающие из публичных правоотношений, которые подлежат рассмотрению по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При этом, суды пришли к выводам о том, что отказ уполномоченных органов необоснован, действия (бездействия) при заключении договора купли-продажи с обществом "Строй-Акцент" - неправомерны. Как считают заявители, обращение истца в арбитражный суд с настоящим иском является злоупотреблением процессуальными правами, поскольку направлено на устранение нарушения норм процессуального права, последствием которого является пропуск процессуального срока на оспаривание ненормативных актов, действий (бездействия) ответчиков; исковое заявление подано с целью обхода правил, установленных главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При этом заявители указывают, что в материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие обращение общества "Строй-Акцент" с заявлением о выкупе земельного участка с соблюдением требований ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, данные обстоятельства судами первой и апелляционной инстанций не исследовались.

Заявители также указывают, что принимая обжалуемые судебные акты, суды не указали в какой части каждый из ответчиков должен выполнить решение суда первой инстанции, а также не указали на солидарный характер ответственности. Судебные акты являются неисполнимыми, поскольку требование о разделе земельного участка по существу является требованием об установлении границ земельного участка, резолютивная часть обжалуемого решения суда первой инстанции не содержит уникальных характеристик вновь образуемых земельных участков, подлежащих внесению в государственный кадастр недвижимости.

В отзыве на кассационную жалобу общество "Строй-Акцент" просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

При рассмотрении спора судами установлено, что по результатам проведения торгов в порядке, предусмотренном ст. 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, 14.11.2007 между Комитетом (арендодатель) и обществом "Строй-Акцент" (арендатор) заключен договор N 189/П-07, согласно которому арендодатель передал арендатору на условиях аренды для комплексного освоения в целях жилищного строительства земельный участок с кадастровым номером 66:36:0000000:205 площадью 118 219 кв. м, расположенный по адресу: Свердловская область, г. Верхняя Пышма, район Северный, мкр. А, на срок с 14.11.2007 по 14.11.2012 (далее - договор аренды).

Указанный договор зарегистрирован в установленном порядке 19.12.2007.

Цель предоставления земельного участка - для комплексного освоения в целях жилищного строительства (п. 1.4 договора аренды).

Срок аренды и обязательства по договору устанавливается с 14.11.2007 по 14.11.2012 (п.1.5. договора аренды).

В соответствии с условиями п. 5.1 договора аренды арендатору установлены максимальные сроки, исчисляемые с момента заключения договора, по выполнению следующих работ: подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка - 6 месяцев; обустройство территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры - 6 месяцев; осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка - 5 лет.

Общество "Строй-Акцент" 29.06.2008 направило Главному архитектору ГО "Верхняя Пышма" предварительный вариант проекта планировки объектов капитального строительства микрорайона "А" жилого района "Северный" в г. Верхняя Пышма.

12.04.2010 общество направило Главе администрации ГО "Верхняя Пышма" письмо, в котором просило в связи с вводом в эксплуатацию двух 9-ти этажных многоквартирных жилых домов и трансформаторной подстанции произвести раздел земельного участка, предоставленного по договору аренды, с последующим оформлением прав собственности в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации и передачей земель общего пользования в земли казны.

В письме от 30.11.2010 общество обратилось к Администрации с предложением о согласовании вопроса по проведению межевания земельного участка с кадастровым номером 66:36:00 0 000:0205, занятого сданными в эксплуатацию жилыми домами, подготовке соответствующего постановления и внесении изменений в договор аренды.

Общество 11.10.2011 направило Главе администрации ГО "Верхняя Пышма" для согласования задание на разработку проекта планировки микрорайона.

Письмом от 28.01.2013 N 263-02 Администрация отказала в удовлетворении ходатайства общества о реализации исключительного права приобретения в собственность земельного участка, поскольку договор аренды земельного участка от 14.11.2007 N 189/П прекращен 14.11.2012 в связи с истечением срока его действия, документация по планировке территории отсутствует, земельные участки в границах ранее предоставленного участка не сформированы и не осуществлен их государственный кадастровый учет.

Ссылаясь на то, что Администрацией в нарушение ст. 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации не исполнены обязательства по утверждению проектов планировки и межевания территории, не принято постановление о разделе земельного участка, а также на наличие исключительного права после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка, на приобретение вновь образованного участка, общество "Строй-Акцент" обратилось в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что общество имеет исключительное право на приобретение земельного участка, поскольку фактические правоотношения сторон по аренде не прекращены, участок находится в пользовании общества, в период действия договора аренды органом местного самоуправления допущено бездействие, которое привело к нарушению сроков разработки, согласования, утверждения в установленном порядке проекта планировки территории и проекта межевания территории. Суд пришел к выводу, что в ситуации, когда соблюдение максимальных сроков (ст. 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации) невозможно не по вине общества, и оснований полагать, что оно действовало недобросовестно, не имеется, отказ в заключении договора лишь по тому основанию, что на момент обращения с заявлением о реализации права, предусмотренного ч. 5 ст. 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, до окончания всего строительства остается время, в течении которого очевидно, что это строительство осуществлено быть не может, нельзя признать правомерным и отвечающим принципам гражданского законодательства о добросовестном поведении всех участников гражданских правоотношений.

Суд апелляционной инстанции оставил решение суда без изменения, согласившись с выводом суда первой инстанции о наличии у истца преимущественного права. Суд апелляционной инстанции также указал, что в ситуации, когда выполнение обязанностей одним лицом (обществом) невозможно без совершения предварительно действий другим лицом (органом местного самоуправления), и оснований полагать, что оно (общество) действовало недобросовестно, не имеется, отказ в заключении договора лишь ввиду несоответствия общества предъявленным требованиям по формальным основаниям, нельзя признать правомерным и отвечающим принципам гражданского законодательства о добросовестном поведении всех участников гражданских правоотношений.

Проверив законность принятых судебных актов, с учетом доводов, изложенных в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции полагает, что указанные выводы судов сделаны без учета всех существенных обстоятельств дела и основаны на неправильном применении норм материального права.

Особенности предоставления земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства предусмотрены ст. 30.2 и ст. 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно п.1 ст. 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

Указанная норма права определяет перечень мероприятий, которые подлежат выполнению арендатором в процессе комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства.

Пунктом 3 ст. 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации установлена обязанность арендатора земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, выполнять требования, предусмотренные подп. 8 п.3 ст. 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно подп. 8 п.3 ст. 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации существенным условием договора аренды земельного участка, предоставленного в аренду для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, является условие о максимальном сроке жилищного строительства.

Исходя из положений указанных норм права, а также положений п. 5.1 договора аренды от 14.11.2007 N 189/П-07 общество "Строй-Акцент" обязано было соблюдать требования о максимальных сроках: подготовки проекта планировки и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства; выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи; осуществление жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

Согласно п.5 ст. 30.2 Земельного кодекса арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право, если иное не предусмотрено федеральным законом, приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду либо, если указанные земельные участки образованы из предусмотренного п.10 настоящей статьи земельного участка, в аренду.

Следовательно, исключительное право на приобретение земельных участков и собственность или в аренду в границах ранее предоставленного земельного участка возникает у арендатора, который выполняет требования, предусмотренные подп. 8 п.3 ст. 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков.

Суды, удовлетворяя исковые требования, посчитали доказанным факт исполнения обществом "Строй-Акцент" обязанности по подготовке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, факт нарушения установленных максимальных сроков при отсутствии вины общества.

Между тем, делая выводы относительно наличия у общества исключительного права на приобретение земельного участка, суды не исследовали всю совокупность обстоятельств, имевших место при исполнении им условий договора аренды.

В соответствии со ст. 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов. Подготовка документации по планировке территории, предусмотренной данным Кодексом, осуществляется в отношении застроенных или подлежащих застройке территорий.

Согласно п.2 ст. 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка проектов межевания застроенных территорий осуществляется в целях установления границ застроенных земельных участков и границ незастроенных земельных участков. Подготовка проектов межевания подлежащих застройке территорий осуществляется в целях установления границ незастроенных земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства, а также границ земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения.

Так, в соответствии с п.1 ст. 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации решение о подготовке документации по планировке территории принимается органом местного самоуправления поселения или органом местного самоуправления городского округа по инициативе указанных органов либо на основании предложений физических или юридических лиц о подготовке документации по планировке территории, а также на основании заявлений о принятии решении о подготовке документации по планировке территории от лиц, указанных в ч. 8.1 ст. 45 настоящего Кодекса.

Согласно ч.8.1. ст. 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации в случае, если в отношении земельного участка заключен договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства либо договор о развитии застроенной территории, подготовка документации по планировке территории в границах таких земельного участка или территории осуществляется лицами, с которыми заключены соответствующие договоры.

Вместе с тем, исследуя представленные в материалы дела доказательства, в том числе письма от 29.06.2008, 12.04.2010, 30.11.2010 и от 11.10.2011 суды первой и апелляционной инстанций, не дали оценки тому обстоятельству, что из содержания данных документов невозможно с достоверностью установить факт направления и передачи проекта планировки территории в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:36:0000000:205, включающего основную часть, материалы по обоснованию проекта планировки в графической форме и пояснительную записку, соответствия названных документов требованиями ст. 42 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Судами не исследовался вопрос о том, был ли в установленный договором срок подготовлен проект межевания территории в границах земельного участка, осуществлен ли государственный кадастровый учет вновь образуемых земельных участков.

Суды, ссылаясь на то, что на спорном земельном участке построены и введены в эксплуатацию два жилых дома, газопровод и котельная, велась работа по благоустройству территории, не установили какие именно действия совершены обществом "Строй-Акцент" в целях осуществления благоустройства и на территории каких из трех земельных участков. В материалах дела отсутствуют доказательства строительства объектов инженерной инфраструктуры.

Также суды не установили осуществлялись ли обществом "Строй-Акцент" в течение срока действия договора аренды какие-либо действия по освоению земельного участка площадью 114 798 кв. м.

Также необходимо отметить следующее.

Как следует из материалов дела, предметом заявленных требований общества "Строй-Акцент" являются раздел земельного участка и понуждение к заключению договора купли-продажи земельного участка.

При этом в определении об оставлении искового заявления без движения от 24.01.2014 Арбитражный суд Свердловской области суд просил сформулировать требования заявителя по правилам гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку, по мнению суда, из текста искового заявления следовало, что заявитель обжалует бездействие Администрации.

Во исполнение требований указанного судебного акта, обществом "Строй-Акцент" направлено письмо, из содержания которого следует, что требования о разделе земельного участка и о понуждении к заключению договора поданы обществом как исковые требования, а не заявления об оспаривании действий государственных органов.

Согласно п. 1 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации раздел земельного участка является одним из способов образования новых земельных участков. Споры об образовании земельных участков рассматриваются в судебном порядке (п.8 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 ст. 11.4 Земельного кодекса предусмотрено, что при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в п. 4 и 6 данной статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

В соответствии с п.5 ст. 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации раздел земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, осуществляется лицом, с которым заключен договор аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

В п.21 рекомендаций Научно-консультативного совета при Федеральном арбитражном суде Уральского округа от 14.06.2012 N 1/2012 разъяснено следующее. Поскольку требования о разделе земельного участка связаны с необходимостью образования в пределах границ земельного участка, ранее поставленного на кадастровый учет, новых земельных участков, сведения о которых подлежат кадастровому учету (п.4 ст. 1 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости"), границы вновь образуемых земельных участков определяются судом по результатам проведения компетентным лицом в установленном порядке кадастровых работ.

Если кадастровые работы уже выполнены и их результаты представлены в суд в виде межевого плана с актом согласования местоположения внутренних границ земельных участков, образуемых в границах ранее поставленного на кадастровый учет исходного земельного участка, подписанным всеми собственниками объектов недвижимости, суд принимает решение в соответствии с результатами таких кадастровых работ.

Если кадастровые работы не проводились либо проводились по инициативе одного или нескольких собственников объектов недвижимости, но границы между образуемыми земельными участками не были согласованы, суд вправе сам назначить проведение кадастровых работ применительно к правилам, предусмотренным ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса для назначения экспертизы.

Если по результатам кадастровых работ, проведенных по инициативе сторон или назначенных судом, акт согласования местоположения границ подписан не всеми собственниками объектов недвижимости, в том числе по причине их ненадлежащего извещения, или подписан с возражениями, суд при рассмотрении этого же дела должен разрешить возникший земельный спор по границам (ст. 40 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости").

Резолютивная часть решения суда по такому делу должна содержать указание на уникальные характеристики вновь образуемых земельных участков, подлежащие внесению в кадастр недвижимости в силу п. 1 ст. 7 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости": площадь и текстовое описание местоположения границ вновь образуемых в результате раздела земельных участков, указание на соответствующий межевой план как неотъемлемую часть решения.

При отсутствии в резолютивной части решения таких сведений раздел земельного участка не может быть признан завершенным, а спор о границах участка - рассмотренным и разрешенным.

Отклоняя довод Администрации о том, что участки, образованные в результате раздела не являются сформированными, а решение суда - неисполнимо, суд апелляционной инстанции исходил из того, что решение суда о разделе земельного участка не означает отсутствие необходимости по проведению всей совокупности действий, в том числе по проведению землеустроительных работ, постановке участков на кадастровый учет, по сути, оно заменяет собой решение органа местного самоуправления по разделу участка, которое этот орган должен принять для совершения всех последующих действий.

В данном случае суд апелляционной инстанции не учел, что, как уже было указано выше, общество "Строй-Акцент" настаивало на рассмотрении его заявления в порядке искового производства, а не в рамках главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как оспаривание бездействия органа местного самоуправления.

Кроме того, как следует из материалов дела, обосновывая необходимость раздела земельного участка истец ссылается на то обстоятельство, что на земельном участке с кадастровым номером 66:36:0000000:205 построены и введены в эксплуатацию два многоквартирных дома.

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

При этом п.2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации прав) прав содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Исходя из названных положений Жилищного кодекса Российской Федерации, Закона о государственной регистрации прав, положений ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в п. 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, предыдущий владелец утрачивает право распоряжения этим участком.

При рассмотрении настоящего спора, суды первой и апелляционной инстанции не установили факт ввода в эксплуатацию многоквартирных домов, расположенных на спорном земельном участке, в установленном законом порядке, факт регистрации права собственности на жилые помещения и дату регистрации первой записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, сохранялись ли у общества "Строй-Акцент" какие-либо права в отношении этих жилых домов и расположенных под ними земельных участков на момент обращения в арбитражный суд с настоящим иском. Кроме того, суды не определили круг лиц, чьи права могут быть нарушены при рассмотрении спора о границах земельных участков, с учетом того, что собственники помещений в многоквартирных домах могут претендовать на земельные участки под ними.

В нормах ст. 445 Гражданского кодекса определены условия, последовательность и сроки совершения действий заинтересованных лиц при заключении договоров, обязательных хотя бы для одной из сторон.

Пунктом 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если сторона, для которой в соответствии с данным кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии со ст. 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении Президиума от 31.01.2012 N 11657/11, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

На основании ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации и ч. 1 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Как следует из п. 1 ст. 435 Гражданского кодекса Российской Федерации оферта должна содержать существенные условия договора. К числу таких условий для договора купли-продажи относится условие о товаре (ст. 454, 455 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что испрашиваемый обществом "Строй-Акцент" земельный участок общей площадью 114 798 кв. м., прошел процедуру государственного кадастрового учета. Судами не исследовался вопрос о направлении в адрес Администрации проекта договора купли-продажи, согласовании сторонами существенных условий данного договора.

Суд апелляционной инстанции, оставляя в силе решение суда первой инстанции, и указывая, что спор не является преддоговорным, условия договора купли-продажи, в том числе и предмет (уникальные характеристики участка), будут указаны в договоре купли-продажи по результатам проведенных межевых работ и постановки его на кадастровый учет, не учел, что общество "Строй-Акцент" настаивало на рассмотрении его спора в порядке искового производства.

С учетом изложенного решение Арбитражного суда Свердловской области от 16.04.2014 по делу N А60-1317/2014 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2014 подлежат отмене на основании ч. 2 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В связи с тем, что для принятия обоснованного и законного решения требуется исследование и оценка необходимых доказательств, что невозможно в арбитражном суде кассационной инстанции в силу его полномочий, дело в соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить указанные недостатки, установить и исследовать все существенные для правильного рассмотрения дела обстоятельства, установить, исполнялись ли обществом "Строй-Акцент" принятые на себя обязательства в соответствии с условиями договора и положениями п. 5 ст. 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, и принять решение в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Руководствуясь ст.ст. 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 16.04.2014 по делу N А60-1317/2014 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2014 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

Приостановление исполнения решения Арбитражного суда Свердловской области от 16.04.2014 по делу N А60-1317/2014 и постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2014 по тому же делу, произведенное определением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 23.10.2014, отменить.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.Э.Рябова

Судьи

А.А.Столяров В.А.Купреенков