Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 9 декабря 2014 г. N Ф09-8821/14 по делу N А60-17379/2014

Екатеринбург

09 декабря 2014 г.

Дело N А60-17379/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 02 декабря 2014 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 декабря 2014 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Сулейменовой Т.В.,

судей Беляевой Н.Г., Купреенкова В.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Компания "АМБЕР" (общество, истец) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 11.06.2014 по делу N А60-17379/2014 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2014 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие:

индивидуальный предприниматель Сысоева Марина Владимировна (далее - предприниматель, ответчик) (паспорт), ее представитель Недов А.С. (доверенность от 10.08.2014);

представитель общества - Харащо В.Г. (доверенность от 14.04.2014).

Общество обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к предпринимателю о взыскании задолженности по арендной плате на основании договора аренды от 13.09.2013 N А-04-018-13 и пени.

Решением суда от 11.06.2014 (судья Пшеничникова И.В.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2014 (судьи Борзенкова И.В., Васева Е.Е., Голубцов В.Г.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество просит указанные судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, неправильное применение норм материального и процессуального права. Заявитель полагает, что выводы судов о передаче им в аренду ответчику помещений в состоянии, исключающем организацию в них коммерческой деятельности (ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации), не соответствуют обстоятельствам дела, так как в соответствии с п. 15 договора аренды, п. 1.23, 4.7 приложения N 1 к договору аренды обязанность выполнить подготовительные работы за свой счет возложена на предпринимателя; предприниматель фактически осуществляла в данных помещениях коммерческую деятельность. Общество также указывает, что в соответствии с п. 11.4 договора аренды использование суммы страхового депозита в расчетах является его правом, которым он не воспользовался. Заявитель не согласен с выводами судов об отсутствии оснований для начисления пеней (п. 1.19 приложения N 1 к договору аренды); отсутствии доказательств его отказа от исполнения договора аренды. Истец также не согласен с оценкой судов доказательств, подтверждающих, по его мнению, факт существенного нарушения ответчиком условий договора аренды в части невнесения арендной платы и иных платежей, условий возврата страхового депозита (п. 11.6 договора аренды). Кроме того, заявитель указывает, что предприниматель не реализовала свои права, которыми она наделена п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации при обнаружении недостатков сданного в аренду имущества, более того, в период действия договора аренды ни разу не сообщила о таких недостатках, при этом нарушила условия названного договора об оплате. Общество полагает, что освобождение судами предпринимателя от платы за пользование помещениями в связи с понесенными ею затратами на ремонт, противоречит положениям ст. 2, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации. По мнению заявителя, в отсутствие доказательств непригодности переданных по договору аренды ответчику помещений и доказательств введения его в заблуждение относительно их фактического состояния, суды пришли к необоснованному выводу о злоупотреблении истцом своими правами (ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации); суды не дали оценки положениям договора аренды о порядке и условиях использования арендодателем суммы страхового депозита (п. 11.4 договора аренды).

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения, считает их законными и обоснованными.

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что обществом и предпринимателем 13.09.2013 заключен договор аренды N А-04-018-13 части нежилого помещения N 91 общей площадью 26 кв. м., находящегося на 4 этаже досугово-развлекательного центра "Алатырь", расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Малышева, д. 5 (далее - договор аренды). Помещения указаны схематично в поэтажном плане помещений (приложение к договору N 2). Срок аренды составляет 11 месяцев с даты начала аренды.

Сторонами подписаны акты приема-передачи помещений в пользование от 20.09.2013, о начале коммерческой деятельности от 30.10.2013, о возврате помещений от 03.12.2013.

Ссылаясь на наличие у ответчика долга по арендной плате, истец обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что общество не исполнило надлежащим образом обязательства по договору аренды, так как передало предпринимателю имущество непригодное для эксплуатации (ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации). Суд первой инстанции пришел к выводу о злоупотреблении истцом своим правом при обращении с рассматриваемыми требованиями (ст. 1, 10 Гражданского кодекса Российской Федерации); арендная плата за ноябрь 2013 года покрывается уплаченным арендатором страховым депозитом в сумме 265 000 руб.

Оставляя данное решение суда без изменений, суд апелляционной инстанции согласился с его выводами. Кроме того, отклоняя довод истца о том, что возврат депозита им не произведен с учетом положений п. 11.6 договора аренды, суд апелляционной инстанции указал, что истцом не представлены доказательства расторжения или отказа от договора аренды с соблюдением предусмотренного ст. 9 названного договора порядка.

Суд кассационной инстанции не может согласиться с данными выводами в связи со следующим.

В силу положений п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 Гражданский кодекс Российской Федерации).

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора (п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании п. 1, 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон.

В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Суды первой и апелляционной инстанций признали обоснованным довод ответчика о передаче ему в пользование по договору аренды помещения ненадлежащего качества, непригодного для осуществления в нем коммерческой деятельности, так как после заключения данного договора она произвела в названных помещениях за свой счет ремонт. Данные обстоятельства, а также размер произведённых ответчиком затрат, как указали суды, подтверждены свидетельскими показаниями лиц, проводивших по заданию предпринимателя ремонт в спорных помещениях, а также фотоснимками помещения, сделанными в сентябре 2013 года.

В соответствии с положениями ст. 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В данном случае при отсутствии письменных доказательств показания свидетелей и фотоснимки не могут быть признаны допустимыми и достаточными доказательствами указанных обстоятельств.

Кроме того, из материалов дела следует, что сторонами подписаны: акт от 20.09.2013 о передаче предпринимателю спорного помещения, из содержания которого следует, что помещение соответствует параметрам, указанным в приложении N 2 к договору аренды, арендатор не имеет претензий по его состоянию; акт от 30.10.2013 о начале предпринимателем коммерческой деятельности в данном помещении, из содержания которого следует, что арендатор начал осуществлять коммерческую деятельность в спорном помещении; акт от 03.12.2013, согласно которому арендатор не имеет претензий к арендодателю. Названные акты подписаны ответчиком без замечаний.

Согласно п. 15 договора аренды арендатор обязан выполнить подготовительные работы по отделке помещения в порядке, предусмотренном ст. 4 приложения N 1 к данному договору, в срок не более 40 дней с даты фактической передачи помещений арендатору по акту приема-передачи помещений.

Судами установлено и из материалов дела следует, что помещение передано предпринимателю 20.09.2013, акт о начале коммерческой деятельности подписан 30.10.2013, т.е. спустя 40 дней, как это предусмотрено условиями договора аренды, с этого времени коммерческая деятельность предпринимателем осуществлялась до 03.12.2013, что им не оспаривается.

Отклоняя ссылку истца на указанное положение договора аренды, суд апелляционной инстанции указал, что недостатки помещения препятствуют осуществлению заявленной предпринимателем деятельности, подписание акта о начале коммерческой деятельности не подтверждает возможность осуществления предпринимателем заявленной деятельности в спорном помещении.

Между тем данный вывод суда апелляционной инстанций противоречит установленному же им факту осуществления ответчиком предпринимательской деятельности до 03.12.2013.

Следует отметить, что нахождение спорного помещения в ТРЦ "Алатырь", расположенном в центре города, привлекательном для жителей города месте, на что указали суды, не может при отсутствии иных доказательств само по себе свидетельствовать об отсутствии у предпринимателя объективной возможности высказывать свои замечания относительно состояния передаваемого помещения.

В силу ст.2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательской является деятельность, осуществляемая на свой риск. Следовательно, предприниматель несет риск совершения либо несовершения каких-либо действий при осуществлении такой деятельности.

При таких обстоятельствах выводы судов о передаче ответчику помещения непригодного для использования и недобросовестном поведении истца (ст. 1, 10 Гражданского кодекса Российской Федерации) не могут быть признаны обоснованными.

Суды первой и апелляционной инстанций также пришли к выводу о том, что задолженность предпринимателя по арендным платежам покрывается внесённым ею в соответствии с разделом 11 договора аренды страховым депозитом.

Между тем, из содержания п. 11.2, 11.4, 11.6 договора аренды следует, что в качестве обеспечения обязательств по данному договору, арендатор передает арендодателю денежную сумму ("Страховой депозит"). Арендодатель вправе по своему усмотрению использовать сумму страхового депозита в расчетах с арендатором. При условии соблюдения арендатором всех условий договора аренды, по истечении его срока, страховой депозит возвращается арендатору за вычетом, по усмотрению арендодателя, в том числе, сумм задолженностей по иным денежным обязательствам арендатора по договору аренды, срок исполнения которых наступил или наступит на дату возможного расторжения (прекращения) договора. В случае нарушения арендатором условий договора аренды и его расторжения или отказа арендодателя от исполнения указанного договора в одностороннем порядке, сумма страхового депозита арендатору не возвращается, остается в полном распоряжении арендодателя и признается компенсацией убытков, причиненных арендодателю арендатором в связи с нарушением условий договора аренды, но не в связи с его досрочным расторжением. При этом, помимо и сверх суммы страхового депозита, уплаченного арендатором, арендодатель вправе взыскать с арендатора любую арендную плату или иную сумму, не выплаченную арендатором. Для расчета сумм, причитающихся арендодателю к моменту досрочного расторжения (прекращения) договора аренды, арендодатель вправе, но не обязан, уменьшить такую сумму на сумму страхового депозита.

Выводы об отсутствии у арендодателя права претендовать на удержание страхового депозита и одновременное взыскание арендный платы, сделаны судами без анализа условий договора аренды о страховом депозите, условий его возврата.

Отклоняя ссылку истца на наличие у него права на удержание суммы страхового депозита на основании п. 11.6 договора аренды, суд апелляционной инстанции указал, что обществом не представлены доказательства расторжения или отказа от договора аренды с соблюдением срока и порядка, предусмотренного ст. 9 названного договора.

При этом вопрос об основаниях расторжения (прекращения) договора аренды не являлся предметом исследования.

В силу ч. 1 ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

В мотивировочной части решения должны быть указаны: фактические и иные обстоятельства дела, установленные арбитражным судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле; законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии решения, и мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле (ч. 4 ст. 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В нарушение названных норм права судами не дана оценка доводам истца, приведенным им в обоснование его требований о взыскании арендной платы, коммунальных платежей, пеней за спорный период. Выводы судов основаны на неполном исследовании значимых для дела обстоятельств, противоречат установленным им обстоятельствам, что привело к принятию незаконных судебных актов.

Поскольку судами не исследованы значимые для дела обстоятельства, установление которых могло повлиять на принятые судами решения, обжалуемые судебные акты подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции (ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При новом рассмотрении суду необходимо устранить отмеченные недостатки, на основании имеющихся в деле доказательств, с учетом доводов и возражений сторон установить значимые для дела обстоятельства и рассмотреть спор в соответствии с действующим законодательством.

Руководствуясь ст. 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 11.06.2014 по делу N А60-17379/2014 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2014 по тому же делу отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Т.В. Сулейменова

Судьи

Н.Г. Беляева В.А. Купреенков