Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 20 мая 2011 г. N Ф09-2296/11-С6 по делу N А50-13671/2010

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 20 мая 2011 г. N Ф09-2296/11

20 мая 2011 г.

N Ф09-2296/11-С6 Дело N А50-13671/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 мая 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Смирнова А. Ю.,

судей Маликовой Э. М., Купреенкова В. А.

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы открытого акционерного общества "Пермский завод силикатных панелей" (далее - общество "Пермский завод силикатных панелей"), Департамента земельных отношений администрации г. Перми (далее - Департамент), общества с ограниченной ответственностью "Спорткомплекс "Олимпия-Пермь" (далее - общество "Спорткомплекс "Олимпия-Пермь"; ИНН 5905240456, ОГРН 105905031378) постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2011 по делу N А50-13671/2010 Арбитражного суда Пермского края.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества "Пермский завод силикатных панелей" - Демкин Е.Н. (доверенность от 15.12.2008);

открытого акционерного общества Акционерный коммерческий банк "Уральский Финансовый дом" (далее - Банк) - Темник Т.Д. (доверенность от 23.12.2010 N 580), Златкин М.И. (доверенность от 23.12.2010 N 575), Шепелева Н.С. (доверенность от 13.05.2011 N 124);

общество "Спорткомплекс "Олимпия-Пермь" - Чулакова О.Ю. (доверенность от 01.02.2010).

Банк (ИНН 5902300072) обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к обществу "Спорткомплекс "Олимпия-Пермь", Департаменту, администрации г. Перми о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка от 22.08.2007 N 191-111, заключенного между администрацией г. Перми и обществом "Спорткомплекс "Олимпия-Пермь", в части земельного участка под зданием дома N 41 по ул. Мира, площадью 23 342, 76 кв. м и применении последствий недействительности указанной сделки в виде исключения на основании решения суда из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационной записи от 21.12.2007 о государственной регистрации права собственности общества "Спорткомплекс "Олимпия-Пермь" на указанный земельный участок (с учетом уточнения требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (далее - регистрирующий орган).

Решением суда первой инстанции от 08.12.2010 (Трубин Р.В.) исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2011 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции. К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Уральское инвестиционное агентство", общества "Пермский завод силикатных панелей".

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец изменил исковые требования, просил признать ничтожной сделкой договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 59:01:44 1 0836:0029, заключенный между Департаментом и обществом "Спорткомплекс "Олимпия-Пермь", применить последствия недействительности этой сделки, привести стороны договора в первоначальное положение: обязать общество "Спорткомплекс "Олимпия-Пермь" возвратить в государственную собственность земельный участок с кадастровым номером 59:01:44 1 0836:0033 общей площадью 23 342,76 кв. м, обязать Департамент возвратить обществу "Спорткомплекс "Олимпия-Пермь" денежные средства, полученные по указанной сделке, а также установить, что решение суда по настоящему спору является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (регистрационная запись) и исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационной записи от 21.12.2007 N 59-59-23/116/2007-204 о государственной регистрации права собственности ответчика на земельный участок с кадастровым номером 59:01:44 1 0836:0033 общей площадью 23 342,76 кв. м, от исковых требований к администрации г. Перми истец отказался.

Изменение предмета иска принято судом апелляционной инстанции на основании ч. 1 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2011 (судьи Зеленина Т.Л., Панькова Г.Л., Голубцова Ю.А.) решение суда отменено. Иск удовлетворен частично. Признан недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка от 22.08.2007 N 191-111, заключенный между Департаментом и обществом "Спорткомплекс "Олимпия-Пермь". Применены последствия недействительности указанной сделки. На общество "Спорткомплекс "Олимпия-Пермь" возложена обязанность возвратить Департаменту земельный участок с кадастровым номером 59:01:44 1 0836:0033 общей площадью 23 342,76 кв. м, расположенный по адресу: г. Пермь, ул. Мира, 41. На Департамент возложена обязанность возвратить обществу "Спорткомплекс "Олимпия-Пермь" денежные средства в размере 10 790 891 руб. В удовлетворении остальной части иска отказано. Производство по делу в части требований к администрации г. Перми прекращено.

В кассационных жалобах общество "Спорткомплекс "Олимпия-Пермь", Департамент и общество "Пермский завод силикатных панелей" просят постановление суда апелляционной инстанции отменить, ссылаясь на неправильное применение положений ст. 167, 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Заявители полагают, что применение реституции только в отношении части земельного участка, являвшегося предметом недействительной сделки, недопустимо, поскольку реституция возможна только в отношении имущества, являвшегося предметом спорной сделки, и в результате разделения земельного участка стороны договора не могут быть возвращены в первоначальное состояние. В связи с этим департамент указывает на неправомерность вывода суда о том, что возврат другой части земельного участка, отчужденной третьему лицу, возможен путем виндикационного иска. По мнению заявителей, истцом не доказано нарушение его прав оспариваемым договором купли-продажи земельного участка. На момент заключения этого договора Банк являлся собственником объекта незавершенного строительства, в связи с чем он не имел права на приватизацию земельного участка в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации и это право на данный момент не изменилось. Кроме того, государственная регистрация права собственности Банка на навес произведена после государственной регистрации права собственности общества "Спорткомплекс "Олимпия-Пермь" на земельный участок. Общество "Пермский завод силикатных панелей" считает, что в случае применения последствий недействительности у истца возникнут права на землю, которые на момент совершения спорного договора у него не существовали.

Регистрирующий орган в отзыве на кассационные жалобы доводы заявителей поддерживает, считает, что государственная регистрация права собственности общества "Спорткомплекс "Олимпия-Пермь" на земельный участок произведена правомерно.

В отзыве на кассационные жалобы Банк ссылается на несостоятельность доводов жалобы, просит постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Как установлено судами, по договору купли-продажи от 14.03.2006 общество "Спорткомплекс "Олимпия-Пермь" продало Банку незавершенный строительством 2-этажный пристрой, литера 5В, общей площадью 141,6 кв. м, с крыльцом, расположенный по адресу: г. Пермь, ул. Мира, д. 41. Государственная регистрация права собственности Банка на объект недвижимости произведена 12.05.2006.

На основании договора купли-продажи от 14.02.2007, заключенным с обществом "Спорткомплекс "Олимпия-Пермь", Банк приобрел в собственность навес (часть фундамента, несущие конструкции - колонны, часть крыши), литера Г1, общей площадью 147,6 кв. м, расположенный по адресу: г. Пермь, ул. Мира, д. 41. Право собственности на объект зарегистрировано в установленном порядке 13.12.2007.

На основании договоров купли-продажи от 14.03.2006, от 14.02.2007, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 25.12.2009 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись от 27.01.2010 о регистрации права собственности Банка на 2-этажное здание дополнительного офиса "Индустриальный" общей площадью 446,3 кв. м, по адресу: г. Пермь, ул. Мира, д. 41.

Приказом Управления земельных отношений администрации г. Перми (ныне Департамент) от 08.06.2007 N 1397-з прекращено право аренды общества "Спорткомплекс "Олимпия-Пермь" на земельный участок с кадастровым номером 59:01:44 1 0836:0007 площадью 58 428,1 кв. м по ул. Мира, д. 41 в г. Перми. Обществу "Спорткомплекс "Олимпия-Пермь" предоставлен в собственность за плату земельный участок площадью 43 710,01 кв. м под спортивный комплекс (I очередь) общей площадью 15 936,8 кв. м, часть 2-этажного незавершенного строительством здания спортивного комплекса общей площадью 6101,5 кв. м, 1-этажную кирпичную трансформаторную подстанцию, литера Е, по ул. Мира, д. 41 в г. Перми.

Между Департаментом (продавец) и обществом "Спорткомплекс "Олимпия-Пермь" (покупатель) заключен договор от 22.08.2007 N 191-111 купли-продажи указанного земельного участка, поставленного на кадастровый учет с кадастровым номером 59:01:44 10836:0029, по выкупной цене 20 206 187 руб.

Платежным поручением от 27.09.2007 N 1203 общество "Спорткомплекс "Олимпия-Пермь" перечислило 20 206 187 руб. в счет оплаты по договору купли-продажи от 22.08.2007 N 191-111.

Государственная регистрация права собственности ответчика общества "Спорткомплекс "Олимпия-Пермь" на земельный участок с кадастровым номером 59:01:44 1 0836:0029 произведена 08.11.2007.

В последующем земельный участок с кадастровым номером 59:01:44 10836:0029 был разделен на земельные участки: с кадастровым номером 59:01:44 1 0836:0032 площадью 20 367,23 кв. м, с кадастровым номером 59:01:44 1 0836:0033 площадью 23 342,76 кв. м.

Земельный участок с кадастровым номером 59:01:44 1 0836:0033 остался в собственности общества "Спорткомплекс "Олимпия-Пермь". Земельный участок с кадастровым номером 59:01:44 1 0836:0032 был отчужден в собственность общества с ограниченной ответственностью "Уральское инвестиционное агентство", затем в собственность общества "Пермский завод силикатных панелей".

По договору аренды от 14.11.2008 N 703-14 общество "Спорткомплекс "Олимпия-Пермь" передало в аренду Банку часть земельного участка с кадастровым номером 59:01:44 1 0836:0033, площадью 401 кв. м, для использования под дополнительный офис арендатора.

Банк, полагая, что договор купли-продажи от 22.08.2007 N 191-111 заключен с нарушением положений ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, а также прав Банка, обратился в арбитражный суд с иском о признании договора недействительным и применении последствий его недействительности.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело по правилам суда первой инстанции, признал требования подлежащими удовлетворению частично. При этом суд исходил из того, что продажа земельного участка одному из собственников объектов недвижимости, расположенных на этом земельном участке, является неправомерной.

В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Пунктом 1 ст. 36 ЗК РФ установлено, что исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках.

Согласно п. 3 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 29.12.2006 N 261-ФЗ) в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено названным Кодексом, федеральными законами.

В силу п. 1 ст. 35, п. 1 ст. 552 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Имеется в виду п.1 ст. 552 Гражданского кодекса РФ

Как установлено судом апелляционной инстанции, на момент заключения спорного договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 59:01:44 1 0836:0029 на этом участке находились объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности обществу "Спорткомплекс "Олимпия-Пермь" и Банку (незавершенный строительством 2-этажный пристрой), а также между обществом "Спорткомплекс "Олимпия-Пермь" и Банком был заключен договор купли-продажи другого объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке - навеса.

Указанные обстоятельства правомерно оценены апелляционным судом как нарушение положений п. 3 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации и основание для признания договора купли-продажи земельного участка недействительной (ничтожной) сделкой.

Кроме того, судом апелляционной инстанции принято во внимание, что при переходе права собственности на объект незавершенного строительства Банк в соответствии с п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1.5 договора купли-продажи недвижимости от 14.03.2006 приобрел право пользования соответствующей частью земельного участка, который находился на тот момент в арендном пользовании общества "Спорткомплекс "Олимпия-Пермь" на основании договора аренды земельного участка для строительства от 17.06.2004 N 062-04И.

В отсутствие доказательств делимости земельного участка, на котором расположены спортивный комплекс и пристрой, а также при невозможности установления различных правовых режимов использования в отношении частей этого земельного участка, суд апелляционной инстанции верно указал, что его отчуждение в собственность одного из собственников объектов недвижимости является неправомерным.

В договоре купли-продажи от 14.02.2007, на основании которого Банк приобрел в собственность навес, также имеется указание на то, что приобретаемый объект недвижимости расположен на земельном участке, находящемся в пользовании общества "Спорткомплекс "Олимпия-Пермь" на основании названного договора аренды.

Суд апелляционной инстанции, основываясь на принципе единства судьбы земельного участка и находящегося на нем объекта недвижимости (ст. 1, 35 Земельного кодекса Российской Федерации), и принимая во внимание наличие у собственника объекта недвижимости исключительного права на приобретение земельного участка в собственности или аренду (ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации), пришел к обоснованному выводу, что приватизация земельного участка с кадастровым номером 59:01:44 1 0836:0029 осуществлена обществом "Спорткомплекс "Олимпия-Пермь" с нарушением прав Банка на указанный земельный участок.

Следует также отметить, что пунктом 4.6 договора купли-продажи от 14.03.2006, пунктом 3.6 договора купли-продажи от 14.02.2007 на Банк возложена обязанность использовать приобретенное имущество не менее 10 лет исключительно как офисное или банковское помещение.

Таким образом, при заключении договоров купли-продажи объекта незавершенного строительства и навеса обществу "Спорткомплекс "Олимпия-Пермь" были известны намерения Банка использовать приобретаемые объекты в своей основной деятельности. В связи с этим приватизация обществом "Спорткомплекс "Олимпия-Пермь" всего земельного участка до государственной регистрации перехода права собственности Банка на навес при отсутствии у общества "Спорткомплекс "Олимпия-Пермь" оснований полагать, что Банком не будет произведена государственная регистрация перехода права собственности на навес и что Банком приобретенное имущество не будет использоваться по назначению, указанному в договоре, свидетельствует о намеренном нарушении прав Банка.

При таких обстоятельствах судом апелляционной инстанции договор купли-продажи земельного участка от 22.08.2007 правомерно признан недействительным (ничтожным) и применены последствия недействительности сделки (ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Установив, что после заключения договора купли-продажи от 22.08.2007 земельный участок с кадастровым номером 59:01:44 1 0836:0029 был разделен на два самостоятельных земельных участка с кадастровыми номерами 59:01:44 1 0836:0032, 59:01:44 1 0836:0033, на момент рассмотрения настоящего спора в собственности общества "Спорткомплекс "Олимпия-Пермь" находится земельный участок с кадастровым номером 59:01:44 1 0836:0033, а земельный участок с кадастровым номером 59:01:44 1 0836:0032 отчужден в собственность общества "Пермский завод силикатных панелей", не являющегося стороной недействительного договора от 22.08.2007, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что реституционные требования могут быть удовлетворены только в отношении земельного участка с кадастровым номером 59:01:44 1 0836:0033, принадлежащего обществу "Спорткомплекс "Олимпия-Пермь".

При этом суд указал, что возможность применения последствий недействительности договора купли-продажи от 22.08.2007 в части возврата земельного участка с кадастровым номером 59:01:44 1 0836:0032 отсутствует, так как возврат этого земельного участка продавцу возможен только путем предъявления виндикационного иска при наличии оснований, предусмотренных ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, суд апелляционной инстанции применил последствия недействительности договора купли-продажи от 22.08.2007 N 191-111 в части возврата земельного участка с кадастровым номером 59:01:44 1 0836:0033 и соответствующей выкупной стоимости - пропорционально площади этого земельного участка.

С учетом того, что земельный участок с кадастровым номером 59:01:44 1 0836:0033 является самостоятельным объектом права, объекты, принадлежащие Банку, находятся на названном земельном участке, и Банк полагает, что для восстановления его прав достаточно возврата сторон в первоначальное положение только в отношении указанного земельного участка, применение последствий недействительности в виде возврата части земельного участка, являвшегося предметом недействительного договора купли-продажи, обеспечит восстановление прав Банка в отношении земельного участка и не противоречит действующему законодательству, так как при таком решении будет соблюден баланс частного и публичного интересов и общеправовой принцип справедливости.

На основании изложенного доводы заявителей о недопустимости реституции земельного участка, не являющегося предметом недействительного договора, отклоняются как несостоятельные.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2011 по делу N А50-13671/2010 Арбитражного суда Пермского края оставить без изменения, кассационные жалобы открытого акционерного общества "Пермский завод силикатных панелей", Департамента земельных отношений администрации г. Перми, общества с ограниченной ответственностью "Спорткомплекс "Олимпия-Пермь" - без удовлетворения.

Председательствующий

А.Ю.Смирнов

Судьи

Э.М.Маликова В.А.Купреенков