Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 24 декабря 2014 г. N Ф09-8303/14 по делу N А34-4745/2013

Екатеринбург

24 декабря 2014 г.

Дело N А34-4745/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2014 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 декабря 2014 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Рябовой С.Э.,

судей Платоновой Е.А., Столярова А.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области на решение Арбитражного суда Курганской области от 03.06.2014 по делу N А34-4745/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2014 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Департамент имущественных и земельных отношений Курганской области (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление крупнопанельного домостроения" (далее - общество "СМУ КПД") о взыскании задолженности в размере 3 222 364 руб. 41 коп., из них: арендная плата в сумме 2 627 563 руб. 22 коп., пени в сумме 594 801 руб. 19 коп.

Определением Арбитражного суда Курганской области от 16.09.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Кургана (далее - Администрация).

Решением Арбитражного суда Курганской области от 03.06.2014 (судья Суханова О.С.) исковые требования Департамента удовлетворены частично, с общества "СМУ КПД" взысканы основной долг в размере 180 199 руб. 02 коп. и пени в размере 51 623 руб. 77 коп., удовлетворении остальной части требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2014 (судьи Пивоварова Л.В., Карпачева М.И., Соколова И.Ю.) решение суда оставлено без изменения.

Не согласившись с судебными актами, Департамент обратился в суд с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, принять новый судебный акт, ссылаясь на неприменение, подлежащих применению ст. 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 11.2, 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации, нарушение п. 2,3 ч. 4 ст. 170, п. 12 ч. 2 ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам спора и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель считает, что суды неправомерно отказали во взыскании арендной платы в заявленном размере, исходя из того, что у застройщика сохранилось право пользования только частью земельного участка, необходимой для продолжения жилищного строительства, поскольку изменение площади земельного участка, предоставленного по договору аренды и используемому в соответствии с целями его предоставления, без внесения соответствующих изменений в государственный кадастр и договор аренды не допускается. Департамент указывает, что предметом договора аренды от 02.11.2007 N 4043-з являлся земельный участок для размещения 10-этажного многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями, цель предоставления земельного участка будет достигнута лишь после введения всего объекта в эксплуатацию. Заявитель также считает, что судами не дана оценка доводам Департамента о том, что уменьшение площади предоставленного земельного участка возможно только путем его раздела. В период действия договора аренды от 02.11.2007 N 03-з общество "СМУ КПД" с соответствующим заявлением не обращалось, внесение изменений в договор аренды в части изменения площади земельного участка и размера арендной платы не осуществлялось.

При рассмотрении спора судами установлено, что на основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка в 5 микрорайоне г. Кургана от 23.10.2007 N 3 между Департаментом (арендодатель) и обществом "СМУ КПД" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 02.11.2007 N 4043-з, в соответствии с которым арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 45:25:020408:0052, общей площадью 14 800 кв. м, из земель населенных пунктов, местоположение участка: г. Курган, мкр. 5, поз. 16, для размещения 10-этажного многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями, в границах, указанных в кадастровом плане участка, прилагаемом к настоящему договору и являющемся его неотъемлемой частью (п. 1 договора аренды, акт приема-передачи от 02.11.2007).

Пунктом 2 договора аренды срок установлен в 3 года со дня подписания акта приема-передачи.

Согласно п. 3.3 договора размер арендной платы за квартал установлен в сумме 539 747 руб. 75 коп.

В соответствии с п. 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Договор зарегистрирован в установленном порядке 22.01.2008.

На спорном земельном участке завершено строительство отдельных блок-секций (1очередь - 1 и 2 этапы, 2 очередь - 1 и 2 этапы, 3 этап) со встроенными нежилыми помещениями - жилые дома по адресам: г. Курган, 5 микрорайон, д. 34 корп. 1, 2, 3, 4, 5, что подтверждается постановлениями Администрации от 09.12.2009 N 11239, от 01.07.2011 N 4617, от 19.09.2011 N 6859, от 31.10.2011 N 7905, от 03.07.2012 N 4488, разрешениями на ввод объекта в эксплуатацию N RU45301000-112, N RU45301000-48, N RU45301000-61, N RU45301000-73, N RU45301000-45.

На основании определения Арбитражного суда Курганской области от 10.12.2013 по делу проведена судебная экспертиза. Согласно заключению от 12.03.2014 N 54, составленному экспертами общества с ограниченной ответственностью "Азимут" Степановым А.В. и Колышкиным Д.И., общая площадь земельного участка с кадастровым номером 45:25:020408:0052, необходимого для эксплуатации жилых домов по адресам: г. Курган, 5 микрорайон, д. 34 и г. Курган, 5 микрорайон, д. 34, корп. 1 составляет 6 186 кв.м, жилого дома по адресу: г. Курган, 5 микрорайон, д. 34, корп. 3 - 2 028 кв.м, жилого дома по адресу: г. Курган, 5 микрорайон, д. 34, корп. 5 - 3 096 кв.м, жилого дома по адресу: г. Курган, 5 микрорайон, д. 34, корп. 2 - 1 689 кв.м, жилого дома по адресу: г. Курган, 5 микрорайон, д. 34, корп. 4 - 1 141 кв. м.

Согласно представленным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области (далее - Управление Росреестра) сведениям от 30.12.2013 N 25-20/8126 первая государственная регистрация права собственности на квартиру в многоквартирном доме по адресу: г. Курган, 5 микрорайон, д. 34 и г. Курган, 5 микрорайон, д. 34, корп. 1 произведена 16.12.2009, в многоквартирном доме по адресу г. Курган, 5 микрорайон, д. 34, корп. 3 произведена 09.09.2011, в многоквартирном доме по адресу г. Курган, 5 микрорайон, д. 34, корп. 5 - 01.11.2011, в многоквартирном доме по адресу г. Курган, 5 микрорайон, д. 34, корп. 2 - 22.11.2011, в многоквартирном доме по адресу г. Курган, 5 микрорайон, д. 34, корп. 4 - 17.08.2012, что также подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 28.10.2013 N 45-0-1-101/4045/2013-1916.

Согласно уведомлению Управления Росреестра от 10.07.2013 N 01-33/5129 запись о прекращении договора аренды внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 19.06.2013.

Ссылаясь на нарушение обществом "СМУ КПД" своих обязательств по внесению арендной платы за период со 2 квартала 2012 года по 2 квартал 2013 года (по 18.06.2013 - дата прекращения действия договора), Департамент обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

Удовлетворяя исковые требования частично, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что с момента первой государственной регистрации права собственности на квартиру в многоквартирном доме в возведенных ответчиком отдельных блок-секциях общество "СМУ КПД" фактически утратило право аренды на часть земельного участка, необходимого для эксплуатации жилого дома, а Департамент утратил право распоряжения этими частями земельного участка.

Рассмотрев доводы, изложенные в кассационной жалобе, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции полагает, что оснований для отмены судебных актов не имеется.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 указанного Кодекса).

В силу п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 1 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ) и п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Как следует из разъяснений, изложенных в п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 17.11.2011 N 73), а также правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 9 постановления от 17.11.2011 N 73, допускается предоставление в пользование арендатору не всей вещи в целом, а только ее отдельной части.

Исследовав и оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в деле доказательства, в том числе разрешения на строительство, разрешения на ввод объектов в эксплуатацию, суды установили, что земельный участок с кадастровым номером 45:25:020408:0052, общей площадью 14 800 кв.м., сформирован в целях строительства многосекционного жилого дома, строительство которого изначально предполагалось поочередно, с вводом блок-секций в эксплуатацию отдельно, по мере строительства, обществом "СМУ КПД" завершены соответствующие этапы строительства.

Учитывая положения ранее указанных норм права и установленные по делу обстоятельства, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что с момента первой государственной регистрации права собственности на помещения в жилых домах, право аренды общества "СМУ КПД" на земельные участки занятые жилыми домами фактически прекратилось, поскольку с указанного момента соответствующие земельные участки поступили в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Расчет суммы иска проверен судом первой инстанции с учетом обстоятельств установленных в заключении экспертов и признан ошибочным. Установив факт пользования только частью земельного участка, суд первой инстанции самостоятельно произвел расчет подлежащей взысканию суммы. Суд апелляционной инстанции выводы суда первой инстанции признал верными.

При таких обстоятельствах, установив, что в период действия договора аренды обязательство по внесению арендной платы за период с 01.04.2012 по 18.06.2013 обществом "СМУ КПД" не исполнено, суды пришли к правильному выводу о наличии у ответчика задолженности по арендной плате и оснований для взыскания неустойки, начисленной на основании п. 5.2 договора, в связи с чем правомерно удовлетворили исковые требования, взыскав в размере 180 199 руб. 20 коп. и неустойку в сумме 51 623 руб. 77 коп.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции отклоняет доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, как основанные на неверном толковании норм материального права. Кроме того, по существу заявленные доводы направлены на переоценку собранных по делу доказательств и сделанных на их основании судами выводов, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курганской области от 03.06.2014 по делу N А34-4745/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2014 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.Э. Рябова

Судьи

Е.А. Платонова А.А. Столяров