Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 2 июня 2011 г. N Ф09-2264/11 по делу N А60-24382/2010

02 июня 2011 г.

N Ф09-2264/11-С6 Дело N А60-24382/2010-С12

ГАРАНТ:

См. дополнительную информацию к настоящему постановлению

Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 июня 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Сулейменовой Т.В.,

судей Столярова А.А., Мындря Д.И.,

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Тяжмашинвест" (ИНН 7709753536, ОГРН 1077759029886; далее - общество "Тяжмашинвест"), общества с ограниченной ответственностью "Экосервис" (далее - общество "Экосервис"), индивидуального предпринимателя Авсеенко Ирины Павловны на решение Арбитражного суда Свердловской области от 29.11.2010 по делу N А60-24382/2010-С12 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2011 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационных жалоб извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества "Тяжмашинвест" - Смердова В.С. (доверенность от 04.04.2011);

федерального государственного учреждения культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" (ИНН 77097533536, ОГРН 1027739550156; далее - агентство) - Левина А.М. (доверенность от 20.12.2010 N 162д), Макаров Д.П. (доверенность от 05.04.2011 N 76д);

общества "Экосервис" - Полозова К.Г. (доверенность от 04.05.2011).

Агентство обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу "Тяжмашинвест" о расторжении договора аренды объекта культурного наследия от 28.04.2008 N 07-1/08-01, взыскании 20 991 838 руб. 99 коп. задолженности по арендной плате, 3 799 359 руб. 15 коп. задолженности по арендной плате в части налога на добавленную стоимость за период с 19.02.2010 по 16.11.2010, 8 129 981 руб. 08 коп. пени, начисленной за период с 19.02.2010 по 16.11.2010, а также выселении ответчика из здания, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Культуры, 1/ ул. Машиностроителей, 4, литера Б (с учетом принятого арбитражным судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнения первоначальных исковых требований).

Общество "Тяжмашинвест" подало встречное исковое заявление об уменьшении размера арендной платы на сумму произведенных затрат в части 18 694 058 руб. 99 коп. за период с 19.02.2010 по 16.11.2010, зачете оставшейся части произведенных затрат в сумме 9 383 422 руб. 46 коп. в счет оплаты арендных платежей за будущие периоды (с учетом принятого арбитражным судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнения встречных исковых требований), которое принято судом для совместного рассмотрения с первоначальным иском в рамках настоящего дела.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 11.10.2010 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальные предприниматели Алмазова Наталья Юрьевна, Волонуева Ирина Петровна, Коноплев Александр Владимирович, Попова Екатерина Семеновна, Серебренникова Людмила Гурьяновна, Ширяева Галина Николаевна, Авсеенко Ирина Павловна, Конышева Ольга Павловна, Чернышева Ольга Владимировна, Прохина Елена Федоровна, общества с ограниченной ответственностью "Вернисаж", "ДИВА", "Технологии ЛД", "Жемчужина", "Уральские Платежные Системы "Терминал", "ПолиМон", "НАВСТРОЙ", "ТОМЕК", "Туристическое агентство "СК - Тревел", "Антал", "Частная охранная организация "ЕКБ-Альянс", "Трест Уралмашстрой", "ТПК "Книжный мир", "Экосервис", "Русское поле", "УМС-Прораб", "ОКУЛИСТ", закрытое акционерное общество "ВостокАгроИмпорт", Министерство культуры Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 29.11.2010 (судья Матущак Ю.В.) первоначальный иск удовлетворен частично: с общества "Тяжмашинвест" в пользу агентства взыскано 28 856 188 руб. 68 коп., в том числе 24 791 198 руб. 14 коп. долга и 4 064 990 руб. 54 коп. неустойки; расторгнут договор аренды объекта культурного наследия от 28.04.2008 N 07-1/08-01, заключенный между обществом "Тяжмашинвест" и агентством, общество "Тяжмашинвест" выселено из здания, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Культуры,1 / ул. Машиностроителей, 4, литера Б. В удовлетворении остальной части требований по первоначальному иску отказано. В удовлетворении встречного иска отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2011 (судьи Савельева Н.М., Голубцов В.Г., Сафонова С.Н.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "Тяжмашинвест" просит обжалуемые судебные акты отменить, отказать в удовлетворении требований по первоначальному иску, удовлетворить требования по встречному иску, ссылаясь на нарушение судами ст. 410, 612, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявитель указывает, что значительная часть переданному ему в аренду здания находится в аварийном состоянии, не позволяющем эксплуатировать объект аренды в целях, предусмотренных условиями договора, площадь переданного ему пригодного для эксплуатации имущества в два раза меньше указанной в договоре аренды (9166,7 кв. м). Общество "Тяжмашинвест" полагает, что в силу п. 2 ст. 328, ст. 612, п. 3, 4 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 5.1.3 договора аренды объекта культурного наследия от 28.04.2008 N 07-1/08-01 размер арендной платы подлежит уменьшению на сумму произведенных им затрат на выполнение работ, предусмотренных планом ремонтно-реставрационных работ и благоустройства территории объекта. Заявитель также считает необоснованным вывод судов о нарушении им порядка согласования с истцом заключенных договоров субаренды, условий договора аренды по обеспечению арендодателю доступа в арендуемые помещения, размещении в нарушение п. 5.10 договора аренды на фасадах здания рекламы без надлежащего согласования.

В кассационных жалобах общество "Экосервис" и предприниматель Авсеенко И.П. просят обжалуемые судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на нарушение судами ст. 422, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1, 5 ст. 55 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации". Заявители считают, что договор аренды объекта культурного наследия от 28.04.2008 N 07-1/08-01 является незаключенным, поскольку на момент его заключения у арендатора отсутствовало охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия.

В кассационной жалобе предприниматель Авсеенко И.П. также указывает на нарушение судами ч. 1 ст. 121, ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, так как доказательств, подтверждающих факт ее надлежащего извещения о времени и месте судебного разбирательства, в материалах дела не имеется.

Как установлено судами, согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 01.10.2003 серии 66 АВ N 973832 и от 13.02.2003 серии 66 АВ N 996932 агентству на праве оперативного управления принадлежат часть здания (литера Б) площадью 4987, 4 кв. м и часть здания (литера Б) площадью 4179, 3 кв. м, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. Культуры, 1/ ул. Машиностроителей, 4, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 01.10.2003 и 13.02.2003 произведены записи регистрации N 66-01/01-298/2003-411 и 66-01/01-30/2003-91 соответственно.

Между агентством (арендодатель) и обществом "Тяжмашинвест" (арендатор) заключен договор аренды объекта культурного наследия от 28.04.2008 N 07-1/08-01, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование здание, являющееся объектом культурного наследия федерального значения, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Культуры, 1/ул. Машиностроителей, 4, литера Б, общей площадью 9166,7 кв. м (в том числе часть здания (литера Б) площадью 4987,4 кв. м, часть здания (литера Б) площадью 4179,3 кв. м), для обеспечения сохранения объекта и использования его помещений под гостиницу и офис сроком до 30.04.2033 включительно.

По акту приема-передачи объекта культурного наследия федерального значения от 01.07.2009 объект аренды передан ответчику.

Факт государственной регистрации договора аренды подтверждается имеющейся на нем отметкой о регистрации Управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области договора за регистрационным номером 66-66-01/679/2008-282.

Агентство, ссылаясь на неисполнение обществом "Тяжмашинвест" надлежащим образом обязанности по внесению арендной платы, нарушение последним иных условий договора, обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском о взыскании задолженности по договору аренды, расторжении договора и выселении общества "Тяжмашинвест" из указанного здания.

Общество "Тяжмашинвест", указывая на предусмотренное п. 5.1.3 договора аренды объекта культурного наследия от 28.04.2008 N 07-1/08-01 условие об уменьшении размера арендной платы на сумму произведенных затрат на выполнение работ, предусмотренных планом ремонтно-реставрационных работ и благоустройства территории объекта, а также на положения ст. 612, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с встречным иском об уменьшении размера арендной платы на сумму произведенных затрат за период с 19.02.2010 по 16.11.2010, зачете оставшейся части произведенных затрат в счет оплаты арендных платежей за будущие периоды.

Частично удовлетворяя заявленные требования по первоначальному иску и отказывая в удовлетворении встречного иска, суды исходили из следующего.

В соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Согласно п. 1 ст. 296 Гражданского кодекса Российской Федерации учреждение, за которым имущество закреплено на праве оперативного управления, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника этого имущества и назначением этого имущества.

Судами установлено, что объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Культуры, 1/ ул. Машиностроителей, 4, является федеральной собственностью и принадлежит на праве оперативного управления агентству.

Договор аренды объекта культурного наследия от 28.04.2008 N 07-1/08-01 заключен по заданию Федерального агентства по культуре и кинематографии от 29.12.2007 N I-10-5297 по результатам открытого конкурса, при проведении которого предложения общества "Тяжмашинвест" признаны лучшими в части максимизации размера арендной платы за пользование объектом аренды культурного наследия.

В силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно п. 6.1 договора аренды объекта культурного наследия от 28.04.2008 N 07-1/08-01 сумма ежемесячной арендной платы без учета налога на добавленную стоимость за аренду объекта составляет 2 450 000 руб.

Внесение арендной платы производится за каждый месяц вперед по 9 число оплачиваемого месяца включительно. Сумму налога на добавленную стоимость арендатор самостоятельно рассчитывает и перечисляет в доход бюджета в установленном порядке отдельными платежными поручениями (п. 6.2 договора).

Учитывая, что доказательств внесения обществом "Тяжмашинвест" арендной платы в материалах дела не имеется, а также принимая во внимание отсутствие в деле доказательств передачи и использования помещения меньшей площадью, чем указана в договоре аренды, суды пришли к выводу об обоснованности требований о взыскании с ответчика по первоначальному иску задолженности по арендной плате.

В соответствии с п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Основанием для применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др. (п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации").

В соответствии с п. 7.2.1 договора аренды объекта культурного наследия от 28.04.2008 N 07-1/08-01 в случае нарушения условий договора о своевременности внесения арендной платы арендатор обязан оплатить в федеральный бюджет пени в размере 0,3% от неоплаченной суммы арендной платы, установленной договором, за каждый день неоплаты.

Проверив и признав правильным произведенный агентством расчет пени, суды, руководствуясь ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и установив несоразмерность пени последствиям нарушения обязательства, превышение суммы начисленной неустойки размера возможных убытков, связанных с нарушением обязательства, суды снизили размер взыскиваемой с общества "Тяжмашинвест" пени.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 настоящего Кодекса.

В силу п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как установлено судами, письмом от 09.06.2010 N 469/06 агентство уведомило общество "Тяжмашинвест" о необходимости устранения имеющихся нарушений договора и об уплате задолженности по арендной плате, а также сообщил о намерении обратиться в арбитражный суд с требованием о расторжении договора. Предупреждения о расторжении договора аренды содержатся также в письмах от 15.10.2009 N 631/10, от 16.04.2009 N 241/04.

При таких обстоятельствах суды сделали обоснованный вывод о соблюдении агентством досудебного порядка расторжения договора аренды.

Установив нарушение обществом "Тяжмашинвест" условий договора аренды, предусмотренных п. 3.2.4 об использовании арендуемого имущества в соответствии с правилами пожарной безопасности, п. 3.2.6 о своевременном внесении арендной платы, п. 3.2.10, 3.2.11 о необходимости получения согласия арендодателя на заключение договоров субаренды имущества, направления арендодателю вступивших в силу договоров субаренды и дополнительных соглашений к ним, п. 5.1 о необходимости в месячный срок после подписания акта приема-передачи обратиться в уполномоченный орган для оформления охранного обязательства, п. 5.6 о запрете производить работы, изменяющие архитектурный облик, декор фасада и интерьер объекта без письменного разрешения Россвязьохранкультуры и арендодателя, п. 5.9 о предоставлении беспрепятственного доступа представителей Россвязьохранкультуры и арендодателя в арендуемые помещения, п. 5.10 о запрете размещать рекламу на фасадах, крыше и территории объекта без письменного согласия Россвязьохранкультуры и арендодателя, суды пришли к выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды от 28.04.2008 N 07-1/08-01 в соответствии со ст. 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 8.3, 8.4 договора, в связи с чем обоснованно удовлетворили требование по первоначальному иску о расторжении названного договора и выселении общества "Тяжмашинвест" из указанного здания.

В обоснование встречных исковых требований общество "Тяжмашинвест" ссылалось на предусмотренную п. 5.1.3 договора аренды объекта культурного наследия от 28.04.2008 N 07-1/08-01 возможность уменьшить размер арендной платы на сумму произведенных им затрат на выполнение работ, предусмотренных планом ремонтно-реставрационных работ и благоустройства территории объекта, а также положения ст. 612, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 5.1.3 договора аренды от 28.04.2008 N 07-1/08-01 затраты арендатора на выполнение работ, предусмотренных планом ремонтно-реставрационных работ и благоустройства территории объекта, подтвержденные независимой экспертизой, подлежат компенсации путем уменьшения установленной настоящим договором арендной платы на сумму произведенных затрат в порядке, определяемом дополнительным соглашением к настоящему договору.

Суды, учитывая отсутствие в деле доказательств соблюдения условий п. 5.1.3 договора аренды от 28.04.2008 N 07-1/08-01 о наличии плана ремонтно-реставрационных работ, дополнительного соглашения, определяющего порядок уменьшения арендной платы на сумму произведенных затрат, правомерно отказали в удовлетворении встречных исковых требований по данному основанию.

В соответствии с п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

В силу п. 2 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Согласно п. 4 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

В рамках дела N А60-2130/10 Арбитражным судом Свердловской области рассмотрены требования общества "Тяжмашинвест" к агентству о возложении на последнего обязанности по изменению условий договора аренды объекта культурного наследия от 28.04.2008 N 07-1/08-01 в части уменьшения размера арендной платы согласно отчету N 480. В обоснование заявленных требований общество "Тяжмашинвест" ссылалось на существенное изменение состояния объекта аренды на момент его передачи арендатору по сравнению с его состоянием на момент заключения договора аренды (проведения конкурса).

Судами при рассмотрении дела N А60-2130/10 Арбитражного суда Свердловской области установлено, что названный договор аренды заключен по результатам открытого конкурса, указанный договор зарегистрирован 26.11.2008, объект передан по акту приема-передачи от 01.07.2009, в котором указано, что состояние объекта и его помещений соответствует условиям договора аренды и назначению имущества. В акте технического состояния объекта от 01.07.2009 в разделе II "Общий вывод комиссии" отражено, что состояние конструкции здания ухудшилось по сравнению с результатами проведенного обследования в 2008 году, при этом состояние здания и помещений соответствует условиям договора аренды от 28.04.2008.

Учитывая изложенное, суды сделали вывод о том, что арендатор при получении объекта в акте зафиксировал соответствие его состояния условиям договора, по условиям которого изначально предполагалось проведение восстановительных работ стоимостью 500 000 000 руб.

При таких обстоятельствах суды правомерно отказали в удовлетворении встречных исковых требований.

Доводы общества "Тяжмашинвест" о том, что в силу п. 5.1.3 договора аренды объекта культурного наследия от 28.04.2008 N 07-1/08-01 размер арендной платы подлежит уменьшению на сумму произведенных им затрат, о неправомерности вывода судов о нарушении им порядка согласования с агентством заключенных договоров субаренды, условий договора аренды по обеспечению арендодателю доступа в арендуемые помещения, размещении в нарушение п. 5.10 договора аренды на фасадах здания рекламы без надлежащего согласования, отклоняются как направленные на переоценку доказательств и установленных судом на их основе обстоятельств дела, оснований для которой у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Ссылка общества "Экосервис" и предпринимателя Авсеенко И.П. на то, что договор аренды объекта культурного наследия от 28.04.2008 N 07-1/08-01 является незаключенным ввиду его несоответствия ст. 55 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", предусматривающей наличие охранного обязательства пользователя объектом культурного наследия, основан на неправильном толковании норм права. Оснований считать указанный договор аренды незаключенным не имеется, поскольку охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия было получено арендатором.

Довод предпринимателя Авсеенко И.П. о ее ненадлежащем извещении о времени и месте судебного разбирательства был предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции, ему дана надлежащая правовая оценка. Кроме того, представитель предпринимателя Авсеенко И.П. принимал участие в судебном заседании суда апелляционной инстанции, рассматривающего дело повторно, в связи с чем предприниматель имела возможность представить свои доводы по существу спора.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Свердловской области от 29.11.2010 по делу N А60-24382/2010-С12 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2011 по тому же делу оставить без изменения, кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Тяжмашинвест", общества с ограниченной ответственностью "Экосервис", индивидуального предпринимателя Авсеенко Ирины Павловны - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.В. Сулейменова

Судьи

А.А. Столяров Д.И. Мындря