Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 27 января 2015 г. N Ф09-9090/14 по делу N А60-14093/2014

Екатеринбург

27 января 2015 г.

Дело N А60-14093/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2015 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 января 2015 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Беляевой Н.Г.,

судей Татариновой И.А., Рябовой С.Э.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "ЛСР. НЕДВИЖИМОСТЬ-УРАЛ" (далее - общество "ЛСР. Недвижимость-Урал") на решение Арбитражного суда Свердловской области от 24.06.2014 по делу N А60-14093/2014 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2014 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества "ЛСР. Недвижимость-Урал" - Фролова А.В. (доверенность от 27.01.2014 N 24);

администрации г. Екатеринбурга - Турыгина Н.В. (доверенность от 23.12.2014 N 425/05/50.2-05).

Администрация г. Екатеринбурга обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу "ЛСР. Недвижимость-Урал" о взыскании 552 989 руб. 91 коп. основного долга договору аренды от 20.02.2007 N 2-821.

Решением суда от 24.06.2014 (судья Парамонова В.В.) исковые требования удовлетворены частично. С общества "ЛСР. Недвижимость-Урал" в пользу администрации г. Екатеринбурга взыскано 106 928 руб. 97 коп. долга. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано. Кроме того, с общества "ЛСР. Недвижимость-Урал" в пользу администрации г. Екатеринбурга взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами на взысканную сумму 106 928 руб. 97 коп. с учетом ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации в размере 8,25% годовых с момента вступления в силу решения суда и до полной уплаты взысканной суммы.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2014 (судьи Голубцова Ю.А., Дюкин В.Ю., Панькова Г.Л.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "ЛСР. Недвижимость-Урал" просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на неправильное применение судами ст. 164, 413, 450, 451, 453, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 11.3, 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель считает, что у судов не имелось оснований для взыскания с него задолженности по арендной плате, поскольку после ввода многоквартирных домов в эксплуатацию и передачи квартир дольщикам, он не использовал предоставленный по договору аренды от 20.02.2007 N 2-821 земельный участок, долга по арендной плате у него не имелось. Заявитель не согласен с выводом судов о том, что договор аренды продолжает действовать в пределах площади, необходимой для строительства автостоянки, поскольку отсутствует соглашение сторон либо решение суда об изменении договора аренды. Кроме того, заявитель указывает, что регистрационная запись об аренде спорного земельного участка погашена. По мнению заявителя, участок площадью 3022,78 кв. м, являющийся частью земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:0410 площадью 19 389 кв. м, не сформирован в установленном законом порядке и не поставлен на государственный кадастровый учет, в связи с чем договор аренды этой части земельного участка является незаключенным. Общество "ЛСР. Недвижимость-Урал" полагает, что у него отсутствует возможность для продолжения строительства подземной автостоянки на оставшейся части земельного участка ввиду необходимости получения разрешения на строительство, которое выдается лишь при представлении правоустанавливающих документов на земельный участок.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между администрацией г. Екатеринбурга (арендодатель) и закрытым акционерным обществом "НОВА-строй" (правопреемником которого является общество "ЛСР. Недвижимость-Урал"; арендатор) заключен договор аренды от 20.02.2007 N 2-821, согласно условиям которого арендатору во временное пользование передан земельный участок с кадастровым номером 66:41:0000000:0410 общей площадью 19 389 кв. м, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Билимбаевская - Ангарская, в пределах границ, указанных в плане земельного участка, для строительства жилых домов со встроенными помещениями общественного назначения и подземными автостоянками.

Согласно п. 6.1 договора срок действия договора установлен сторонами с 14.02.2007 по 13.02.2012.

В соответствии с п. 2.2.1 договора с учетом дополнительного соглашения к нему от 07.04.2009 N 1 размер арендной платы определяется арендодателем в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Свердловской области и муниципального образования "город Екатеринбург" и указывается в расчете арендной платы, который составляется ежегодно и является неотъемлемой частью договора (приложение N 1).

При изменении нормативных правовых актов Российской Федерации, Свердловской области и муниципального образования "город Екатеринбург", влияющих на определение размера арендной платы, арендодатель обязан произвести перерасчет арендной платы (в том числе неоднократно в течение года), а арендатор обязан уплачивать измененную арендную плату. При этом размер арендной платы изменяется с даты вступления в действие этих нормативных правовых актов, если иное не предусмотрено данными нормативными актами.

Пунктом п. 2.2.4 договора аренды с учетом указанного дополнительного соглашения арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца, если иное не установлено в расчете (перерасчете) арендной платы на соответствующий год.

Названный земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 28.10.2008.

Администрацией г. Екатеринбурга обществу "ЛСР. Недвижимость-Урал" выданы разрешения N RU 66302000-1729, RU 66302000-1150 на строительство многоэтажных односекционных жилых домов со встроенными помещениями ТСЖ и магазином непродовольственных товаров на 1 этаже (N 1, 2 по ГП), отдельно-стоящей подземной автостоянкой (N 3 по ГП) - 1 пусковой комплекс, трансформаторной подстанцией (N 4 по ГП) - 2 пусковой комплекс, по адресу: г. Екатеринбург, ул. Билимбаевская - ул. Ангарская, на земельном участке площадью 19 389 кв. м.

В соответствии с разрешениями на ввод объекта в эксплуатацию N RU 66302000-432, RU 66302000-1150 названные многоэтажные жилые дома со встроенными помещениями ТСЖ, магазином непродовольственных товаров и трансформаторной подстанцией введены в эксплуатацию.

Как следует из свидетельств о государственной регистрации права, первые государственные регистрации прав собственности на жилые помещения в многоквартирных домах по адресу: г. Екатеринбург, ул. Билимбаевская, 37 и 39, произведены 24.02.2012 и 17.03.2011 соответственно.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 12.08.2013 государственная регистрация права собственности граждан на квартиры в многоквартирном доме по адресу: г. Екатеринбург, ул. Билимбаевская, 39, осуществляется с 29.07.2010.

Общество "ЛСР. Недвижимость-Урал" направило в адрес администрации г. Екатеринбурга письмо от 06.08.2012, в котором сообщило о прекращении действия договора аренды земельного участка от 20.02.2007 N 2-821 по истечении срока его действия - с 13.02.2012, ссылаясь на то, что земельный участок с кадастровым номером 66:41:0000000:0410 фактически перешел в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирных домов, расположенных по адресам: г. Екатеринбург, ул. Билимбаевская, 37 и 39.

В письме от 03.09.2012 администрация г. Екатеринбурга сообщила обществу "ЛСР. Недвижимость-Урал" о том, что отказ арендатора от договора аренды, изложенный в письме от 06.08.2012, не принимается, договор аренды от 20.02.2007 N 2-821 считается возобновленным на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), поскольку в соответствии с условиями названного договора участок предоставлен, в том числе и для строительства подземной автостоянки, которое не осуществлено.

В соответствии с кадастровым паспортом земельного участка от 02.09.2013 земельный участок с кадастровым номером 66:41:0000000:0410 имеет площадь 10 094 кв. м, разрешенное использование - многоквартирные дома, правообладатель - собственники помещений многоквартирного дома.

Администрация г. Екатеринбурга, ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом "ЛСР. Недвижимость-Урал" обязательства по внесению платы за пользование земельным участком, наличие у ответчика задолженности по арендной плате в сумме 552 989 руб. 91 коп. за период с января 2013 г. по декабрь 2013 г., обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя исковые требования частично, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что договор аренды от 20.02.2007 N 2-821 продолжает действовать в пределах площади участка, необходимой для строительства непостроенного объекта - подземной автостоянки, равной 3 022,78 кв. м.

Суд кассационной инстанции, полагает, что решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене в силу следующего.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 указанного Кодекса).

В силу п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

В соответствии ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

На основании ст. 16 Вводного закона в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. С момента формирования и проведения государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в данном доме.

Как следует из разъяснений, изложенных в п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", а также правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

В силу ч. 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

В соответствии с п. 1 ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Принимая во внимание вышеуказанные нормы права и разъяснения, установив, даты государственной регистрации прав собственности на жилые помещения, расположенные в многоквартирных жилых домах, находящихся на спорном земельном участке, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме перешел земельный участок, сформированный под соответствующим домом, занятый жилыми домами и необходимый для их эксплуатации, и только в этой части договор аренды является прекращенным.

Установив, что земельный участок был предоставлен обществу "ЛСР. Недвижимость-Урал" для строительства не только жилых домов, но и объектов общественного назначения и подземной автостоянки, судами сделан вывод о том, что у общества "ЛСР. Недвижимость-Урал" после ввода в эксплуатацию жилых домов и первой регистрации права собственности на квартиры в жилых домах сохранилось право пользования частью земельного участка, необходимой для продолжения строительства и достижения целей предоставления этого участка в аренду (строительства подземных автостоянок), и составляющей 3 033,78 кв. м., а у администрации право на получение арендной платы за пользование этой частью.

Между тем, как следует из материалов дела, возражая против удовлетворения исковых требований о взыскании арендной платы за пользование спорным земельным участком, общество "ЛСР. Недвижимость-Урал" указывало на то, что регистрационная запись об аренде в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:0410 общей площадью 19 389 кв. м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Билимбаевская - Ангарская, погашена (л. д. 59 - 60).

В пояснениях (л. д. 104) общество "ЛСР. Недвижимость-Урал" ссылалось на то, что строительство подземных автостоянок не осуществлялось, в связи с отсутствием у жителей района желания или возможности финансировать строительство, а также нерентабильности строительства. К данным пояснениям приложено заключение по результатам опроса общественного мнения горожан от 2011 г.

Кроме того, в апелляционной жалобе ответчик указывал, что изменения в сведения государственного кадастра недвижимости относительно площади земельного участка, сформированного под многоквартирными домами, расположенными по адресу: г. Екатеринбург, ул. Билимбаевская, д. 37, 39, составляющей 10 094 кв. м, внесены по инициативе администрации г. Екатеринбурга постановлением от 04.05.2012 N 1872 об установлении границ земельного участка. При этом решением Железнодорожного суда г. Екатеринбурга от 20.06.2014 по делу N 2-1144/14 названное постановление признано незаконным.

При этом указанным доводам общества "ЛСР. Недвижимость-Урал" правовая оценка не дана, проверка указанных в них обстоятельств не осуществлялась.

С учетом оценки соответствующих доводов и обстоятельств необходимо было установить возможность (невозможность) использования ответчиком спорного земельного участка для продолжения строительства и достижения цели предоставления этого участка в аренду (строительство подземных автостоянок), а, следовательно, продолжении (прекращении) действия договора аренды спорного участка и наличии у администрации г. Екатеринбурга права на получение арендной платы на основании договора аренды от 20.02.2007 N 2-821.

Принимая во внимание изложенное, поскольку обстоятельства, имеющие существенное значение и необходимые в силу закона для правильного разрешения спора, судами в полном объеме не установлены, правовая оценка доводам лиц, участвующих в деле, не дана, решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене в соответствии с ч. 1, 3 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело - передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении настоящего дела суду необходимо установить обстоятельства, имеющие существенное значение для спора о взыскании долга по арендной плате, дать надлежащую правовую оценку доводам и доказательствам, представленным лицами, участвующими в деле, с учетом требований, установленных ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и разрешить спор в соответствии с положениями действующего законодательства.

Руководствуясь ст. 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 24.06.2014 по делу N А60-14093/2014 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2014 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Н.Г.Беляева

Судьи

И.А. Татаринова С.Э. Рябова