Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 13 сентября 2011 г. N Ф09-5767/11 по делу N А07-16532/2010

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 16 сентября 2011 г. N Ф09-5767/11 по делу N А07-16532/2010

16 сентября 2011 г.

N Ф09-5767/11 Дело N А07-16532/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 13 сентября 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 сентября 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Гавриленко О.Л.,

судей Анненковой Г.В., Лимонова И.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Феникс" (далее - общество; ИНН: 0266020090, ОГРН: 120201997199) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.02.2011 по делу N А07-16532/2010 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2011 по тому же делу.

Представители лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы путем направления в их адрес копий определения о принятии кассационной жалобы к производству заказным письмом с уведомлением, а также размещения данной информации на официальном сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по г. Салавату (далее - комитет; ИНН 0266006579, ОГРН 1020201998090) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском (с учетом уточнения требований, принятых судом первой инстанции в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к обществу о расторжении договора купли-продажи от 01.07.2010 N 11 недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства с условием о рассрочке оплаты, а также выселении ответчика из занимаемого объекта муниципального нежилого фонда, расположенного по адресу: г. Салават, бульвар Космонавтов, д. 13, общей площадью 657,9 кв. м, литера А, согласно техническому паспорту от 23.12.2009 N 80:439:002:000001040:0000:20003.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена администрация городского округа город Салават Республики Башкортостан (далее - администрация).

Решением суда от 15.02.2011 (судья Фазлыева З.Г.) исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2011 (судьи Карапачева М.И., Баканов В.В., Соколова И.Ю.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество просит указанные судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение. Общество отмечает, что согласно свидетельству о государственной регистрации права от 22.10.2010 серии 04 АВ N 791915 оно приобрело у городского округа г. Салават Республики Башкортостан долю в размере 1923/2500 в праве муниципальной собственности и стало участником общей долевой собственности в указанном размере. При этом объектом права является арендуемое помещение общей площадью 855,3 кв. м, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, бульвар Космонавтов, 13, 1 этаж. Данная доля обременена ипотекой в силу закона. Из предмета договора купли-продажи от 01.07.2010 N 11 невозможно определенно установить, что именно передается в собственность обществу, помещение общей площадью 657,9 кв. м или доля в праве на нежилое помещение, а также невозможно установить, что именно является предметом залога. Управлением Росреестра по Республики Башкортостан зарегистрирована доля в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество, в то же время передаточным актом от 12.07.2010 обществу передана не доля в праве собственности, а конкретное помещение. По мнению заявителя жалобы, суды пришли к необоснованному выводу о том, что обществу по договору купли-продажи от 01.07.2010 N 11 передано помещение, расположенное по адресу: г. Салават, бульвар Космонавтов, д. 13, общей площадью 657,9 кв. м. При этом суды не выяснили имеется ли на момент заключения оспариваемого договора отдельный правоустанавливающий документ именно на указанное нежилое помещение. По мнению заявителя жалобы, суды не установили на основании какого акта органа местного самоуправления г. Салават комитету предано право распоряжения спорным нежилым помещением, и имел ли комитет право на заключение подобного рода сделок. Заявитель жалобы также отмечает, что суды не проверили договор купли-продажи на его действительность и заключенность, а также полномочия сторон в договоре; не установили, какое именно право комитета нарушено, за какой объект недвижимости он должен был получать оплату; суд первой инстанции вынес решение о выселении общества из спорного помещения, ни владельцем, ни пользователем которого оно не являлось, и которое обществом по договору от 01.07.2010 N 11 не приобреталось.

Как следует из материалов дела, 01.07.2010 между комитетом (продавец), действующим от имени администрации на основании соглашения о взаимодействии комитета и администрации по вопросам управления и распоряжения имуществом, и обществом "Феникс" (покупатель) заключен договор N 11 купли-продажи недвижимого имущества (помещений), находящегося в муниципальной собственности городского округа г. Салават Республики Башкортостан и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства с условием о рассрочке оплаты.

Указанный договор заключен по взаимному согласию сторон в соответствии с гл. 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральными законами Российской Федерации от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" и от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и протоколом заседания аукционной комиссии от 31.05.2010 N 33-п (раздел 1 договора).

Согласно п. 2.1 договора комитет (продавец) обязуется передать, а общество (покупатель) принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора недвижимое муниципальное имущество - встроенное нежилое помещение в жилом здании, расположенном по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, бульвар Космонавтов, д. 13, инвентарный номер 80:439:002:000001040:0000:20003, Литера А, общей площадью 657,9 кв. м, этажность - 5/1 (далее - спорное имущество). Описание и характеристики спорного имущества, указанные в п. 2.1 договора, установлены в соответствии с техническим паспортом N 80:439:002:000001040:0000:20003, составленным по состоянию на 23.12.2009 (п. 2.3 договора).

Право собственности городского округа г. Салават Республики Башкортостан на спорное имущество подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 13.11.2009 серии 04 АВ N 270192 (п. 2.4 договора).

На основании п. 2.5 договора продавец уведомил покупателя, что на момент продажи спорное имущество не обременено, под арестом, в залоге и в споре не состоит.

В соответствии с п. 3.1 договора цена спорного имущества по договору 15 156 000 руб., в том числе НДС - 2 311 932 руб.

Согласно п. 3.2 договора стороны пришли к соглашению о том, что оплата спорного имущества осуществляется в рассрочку на три года со дня заключения договора платежами, равными 1/36 части цены спорного имущества. При этом указанное спорное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты.

Размер, порядок, состав и периодичность внесения платежей в счет оплаты покупателем приобретаемого имущества и уплаты процентов установлен графиком платежей, являющимся неотъемлемой частью договора (п. 3.4 договора).

Согласно п. 6.1 договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до момента исполнения ими своих обязательств.

На основании передаточного акта от 12.07.2010 приобретенное по договору купли-продажи от 01.07.2010 N 1 спорное имущество принято обществом.

Ответчик в нарушение графика платежей и п. 3.4 и 4.4.1 договора допустил просрочку по оплате в 2010 году за июнь, август, сентябрь, ноябрь, а также не внес платежи за декабрь 2010 года, январь 2011 года.

Ввиду допущенной просрочки исполнения обязательств по оплате переданного по договору имущества, комитет обратился к обществу с претензией от 23.08.2010 об оплате задолженности, а в случае отказа от исполнения обязательства предупредил о намерении расторгнуть договор в судебном порядке.

Ответа на претензию со стороны ответчика не последовало.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения комитета с настоящим иском в арбитражный суд.

Суды удовлетворили заявленные требования, исходя из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Судами установлено и материалами дела подтверждено, что в рассматриваемом случае идентифицирующие признаки предмета договора сторонами определены. Принадлежность спорного имущества городскому округу города Салават Республики Башкортостан на праве собственности подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 13.11.2009 серии 04 АВ 270192, согласно которому городскому округу город Салават Республики Башкортостан на праве собственности принадлежит нежилое помещение общей площадью 855,3 кв. м, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, бульвар Космонавтов, д. 13, этаж 1.

Из пункта 2.1 договора купли-продажи от 01.07.2010 N 11 следует, что ответчику продано нежилое помещение общей площадью 657,9 кв. м, этаж 5/1, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, бульвар Космонавтов, д. 13. При этом в п. 2.4 данного договора указано, что право собственности городского округа г. Салават Республики Башкортостан на спорное имущество подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 13.11.2009 серии 04 АВ N 270192.

Таким образом, сторонами в договоре купли-продажи от 01.07.2010 N 11 определены идентифицирующие признаки предмета договора - его описание и характеристики, что позволяет определенно установить передаваемое по договору купли-продажи недвижимое имущество.

При таких обстоятельствах суды пришли к верному выводу об отсутствии оснований считать указанный договор незаключенным.

Кроме того, согласно передаточному акту от 12.07.2010 ответчик принял от истца спорное нежилое помещение общей площадью 657,9 кв. м. Данный передаточный акт со стороны общества подписан директором и скреплен печатью общества. Доказательств существования разногласий относительно площади имущества, передаваемого по договору купли-продажи от 01.07.2010 N 11 и акту, ответчиком в материалы дела не представлено.

Ссылка общества на свидетельство о государственной регистрации права от 22.10.2010 серии 04 АВ N 791915 правомерно отклонена судами, поскольку указанное свидетельство в материалах дела отсутствует.

Довод заявителя жалобы о том, что суды не проверили наличие у комитета полномочий на распоряжение спорным имуществом, опровергается материалами дела. Полномочия комитета по управлению и распоряжению муниципальной собственностью, в том числе спорным нежилым помещением, закреплены в Соглашении о взаимодействии Комитета по управлению собственностью Министерства имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату и Администрации городского округа г. Салават Республики Башкортостан по вопросам управления и распоряжения имуществом, утвержденном решением Совета городского округа г. Салават Республики Башкортостан от 26.12.2005 N 1-4/66 и дополнительном соглашении к нему.

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 1 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В силу п. 6.3 договора он может быть расторгнут в одностороннем порядке продавцом в случае отказа покупателя от исполнения обязательств, предусмотренных подп. 4.1.1 и 4.1.2 договора, либо их существенное нарушение. Стороны также предусмотрели, что существенным нарушением покупателем исполнения обязательства по оплате спорного имущества считается нарушение им срока уплаты любого очередного платежа, установленного в соответствии с п. 3.4 договора, более чем на 30 дней.

Судами установлено и материалами дела подтверждено, что общество в нарушение графика платежей и п. 3.4, 4.4.1 договора допустил просрочку по оплате в 2010 году за июнь, август, сентябрь, ноябрь, а также не внес платежи за декабрь 2010 года, январь 2011 года. Из представленных истцом квитанцией об оплате по договору купли-продажи следует, что ответчиком неоднократно допущены просрочки исполнения обязательств по оплате, более чем на 30 дней.

Таким образом, требование комитета о расторжении договора купли-продажи от 01.07.2010 N 11 недвижимого имущества обоснованно удовлетворены судами.

В соответствии с п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В п. 32, 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что, применяя ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. При этом лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

Таким образом, в круг юридически значимых обстоятельств, подлежащих установлению судом при рассмотрении поданного иска, входят установление права собственности истца на истребуемое имущество; наличие спорного имущества в натуре и нахождение его у ответчика; незаконность владения ответчиком спорным имуществом; отсутствие между истцом и ответчиком отношений обязательственного характера по поводу истребуемого имущества.

Как отмечено выше, принадлежность спорного имущества городскому округу г. Салават Республики Башкортостан на праве собственности подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 13.11.2009 серии 04 АВ 270192. Функции по управлению и распоряжению имуществом администрации переданы комитету по соглашению о взаимодействии комитета и администрации.

Учитывая изложенное, а также то, что договор купли-продажи от 01.07.2010 N 11 расторгнут, суды обоснованно признали комитет лицом, имеющим право на основании ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации истребовать свое имущество из незаконного владения ответчика и удовлетворили заявленные требования комитета о выселении общества из спорного помещения.

Доводы заявителя кассационной жалобы выводов судов не опровергают, направлены на переоценку доказательств и установленных судами фактических обстоятельств и не являются основанием для отмены обжалуемых судебных актов.

Выводы судов и установленные фактические обстоятельства переоценке судом кассационной инстанции в силу ст. 286, ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не подлежат.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене судебных актов, судом кассационной инстанции не выявлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.02.2011 по делу N А07-16532/2010 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2011 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Феникс" - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Феникс" в доход федерального бюджета 2000 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе.

Председательствующий

О.Л. Гавриленко

Судьи

Г.В. Анненкова И.В. Лимонов