Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 5 марта 2015 г. N Ф09-4373/12 по делу N А47-4675/2011

Екатеринбург

05 марта 2015 г.

Дело N А47-4675/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 26 февраля 2015 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 марта 2015 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Лиходумовой С.Н.,

судей Кангина А.В., Артемьевой Н.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Диева Олега Валерьевича на определение Арбитражного суда Оренбургской области от 30.10.2014 по делу N А47-4675/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2014 по тому же делу по заявлению Диева О.В. о признании торгов недействительными, рассмотренному в рамках дела о признании общества с ограниченной ответственностью "Оплот" (далее - общество, должник) несостоятельным (банкротом).

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились.

В судебном заседании 24.02.2015 был объявлен перерыв до 26.02.2015 до 12 ч. 00 мин. в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. После окончания перерыва судебное заседание продолжено в том же судебном составе. Представители лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 06.09.2011 общество признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства по упрощенной процедуре ликвидируемого должника; конкурсным управляющим утвержден Сероглазов Руслан Равильевич.

Диев О.В. обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с заявлением в рамках дела о банкротстве должника, в котором просит признать недействительными торги N 2456-ОТПП в форме публичного предложения по продаже имущества должника по лоту N 2 (земельный участок площадью 104 кв.м., расположенный по адресу: г. Оренбург, ул. Березка, 20) и протокол от 17.06.2014 N 2456-ОТПП о результатах торгов.

Определением суда от 25.08.2014 к участию в данном обособленном споре в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Егоркин Евгений Геннадьевич.

Определением суда от 30.10.2014 (судья Дмитриенко Т.А.) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2014 (судьи Бабкина С.А., Серкова З.Н., Скобелкин А.П.) определение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Диев О.В. просит определение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права. Заявитель кассационной жалобы считает необоснованным вывод судов о том, что при проведении торгов в форме публичного предложения по продаже имущества должника по лоту N 2 (земельный участок площадью 104 кв.м.) не было допущено нарушений норм Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве); указывает на то, что после признания повторных торгов несостоявшимися в отношении земельного участка площадью 5171 кв.м. и отказа залогового кредитора - Банка ВТБ (открытое акционерное общество) (далее - банк) оставить это имущество за собой, земельный участок был разделен на три участка, в частности, был выделен участок площадью 104 кв.м., то есть на торги выставлялось уже иное имущество должника, в отношении которого должны быть соблюдены требования о продаже имущества должника, установленные ст. 110, 139 Закона о банкротстве, а именно проведены сначала торги в форме аукциона, затем повторные торги и только после признания повторных торгов несостоявшимися, земельный участок площадью 104 кв.м. мог быть выставлен на торги в форме публичного предложения, однако данный порядок не был соблюден. Заявитель ссылается на то, что судом апелляционной инстанции неправомерно указано на то, что Диев О.В. воспользовался преимущественным правом, подав заявку на участие в торгах, но не представил доказательства, что им предложена цена больше, чем победителем торгов Егоркиным Е.Г., данное суждение не соответствует положениям ч. 4 ст. 139 Закона о банкротстве, согласно которому победителем торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения признается участник торгов, который первый представил заявку по цене, не ниже начальной цены имущества, а не тот, кто предложил большую цену; считает, что судами не учтено, что Диев О.В., которому принадлежит на праве собственности гараж, расположенный на земельном участке площадью 104 кв.м., имеет преимущественное право на данный участок в силу п. 3 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

В отзыве на кассационную жалобу залоговый кредитор - банк просит определение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, считая правильным вывод судов о том, что Диев О.В. не обладал правом преимущественной покупки (ст. 35 Земельного кодекс Российской Федерации), поскольку нормы Закона о банкротстве в отношении порядка продажи имущества должника имеют специальное значение, поэтому общие нормы законодательства о праве преимущественной покупки не подлежат применению; полагает, что нарушений при продаже земельного участка не было допущено, так как продажа земельного участка на торгах в форме публичного предложения производилась в соответствии с изменениями N 5,внесенными в Порядок о продаже имущества должника, утвержденными залоговым кредитором.

Как следует из материалов дела, решением суда от 06.09.2011 ликвидируемый должник - общество "Оплот" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства; конкурсным управляющим утвержден Сероглазов Р.Р.

Конкурсным управляющим 25.11.2012 было выставлено на торги имущество должника, в том числе земельный участок общей площадью 5171 кв.м., назначение: земли поселений, кадастровый (условный) номер 56:44:01 22 001:0003, адрес: г. Оренбург, ул. Березка, д. 20.

Данный земельный участок является предметом залога банка по договору ипотеки.

Проведенные 10.01.2013 торги в форме аукциона и повторные торги 21.03.2013 признаны несостоявшимися ввиду отсутствия заявок.

На земельном участке общей площадью 5171 кв.м., кадастровый номер 56:44:01 22 001:0003, расположен гараж общей площадью 104 кв.м, принадлежащий Диеву О.В. на праве собственности на основании договора купли-продажи от 10.04.2012, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права 56-АБ N 722706, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области 19.04.2012.

С согласия залогового кредитора конкурсный управляющий произвел раздел земельного участка общей площадью 5171 кв.м с кадастровым номером 56:44:0122001:0003 путем образования трех новых земельных участков, а именно:

1) земельный участок общей площадью 4223 кв.м. с кадастровым номером 56:44:0122001:165, расположенный по адресу: Оренбургская обл., г. Оренбург, ул. Березка (на земельном участке расположено частично трехэтажное, частично одноэтажное административное здание с гаражами литер ЕВВ1 N 20).

2) земельный участок общей площадью 842 кв.м с кадастровым номером 56:44:0122001:164, расположенный по адресу: Оренбургская обл., г. Оренбург, ул. Березка (на земельном участке расположено одноэтажное производственное здание литер Б1 N 20).

3) земельный участок общей площадью 104 кв.м с кадастровым номером 56:44:0122001:164, расположенный по адресу: Оренбургская обл., г. Оренбург, ул. Березка (на земельном участке расположен гараж N 20, принадлежащий Диеву О.В. на праве собственности).

Как установлено судом, в 2012 году после покупки гаража Диев О.В. устно обращался к конкурсному управляющему с просьбой выделить из земельного участка участок примерной площадью 120 кв.м. непосредственно под гаражом, произвести оценочную стоимость и продать по ней запрашиваемый Диевым О.В. земельный участок, необходимый для пользования, владения и распоряжения. Конкурсным управляющим было отказано в прямой продаже земельного участка под гаражом непосредственно Диеву О.В., но предложено приобрести этот земельный участок на публичных торгах.

На электронной площадке "Аукционы Сибири" (http://ausib.ru) 16.06.2014 состоялись торги N 2456-ОТПП посредством публичного предложения по продаже имущества должника в составе:

Лот N 1: 1) частично трехэтажное, частично одноэтажное административное здание с гаражами литер ЕВВ1, общей площадью 3512,5 кв.м.; 2) земельный участок общей площадью 4 223 кв.м.; 3) одноэтажное производственное здание литер Б1, общей площадью 707,1; 4) Земельный участок общей площадью 842 кв.м. Местонахождение имущества: Оренбургская обл., г. Оренбург, ул. Березка, 20.

Лот N 2: земельный участок общей площадью 104 кв.м. Местонахождение имущества: Оренбургская обл., г. Оренбург, ул. Березка, 20., начальная цена 62 000 руб.

Диев О.В. принял участие в торгах на приобретение Лота N 2, то есть земельного участка, на котором расположен его гараж, подав заявку и оплатив аванс в размере 20 % от цены Лота N 2, что подтверждается протоколом N 2456-ОТПП/1/2 от 17.06.2014 об определении участников торгов в форме публичного предложения по продаже имущества.

Однако победителем торгов был признан Егоркин Е.Г., первым подавший заявку по цене 62 000 руб., что подтверждается протоколом N 2456-ОТПП/2/2 от 17.06.2014 о результатах торгов в форме публичного предложения по продаже имущества.

Полагая, что указанные торги по продаже земельного участка общей площадью 104 кв. м. в форме публичного предложения проведены с нарушением действующего законодательства, при продаже земельного участка было нарушено преимущественное право Диева О.В. на приобретение этого земельного участка, расположенного под объектом недвижимости, принадлежащем ему на праве собственности, что привело к нарушению его прав, поскольку истец, не имея права собственности на земельный участок под своим гаражом, не может воспользоваться своими законными правами по распоряжению имуществом, в частности, правом на реконструкцию объекта, что истец готов был в рамках аукциона предложить наибольшую цену на спорный земельный участок, но был лишен такой возможности, так как судьбу торгов решила скорость подачи заявки на электронной торговой площадке, Диев О.В. обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными торгов и протокола N 2456-ОТПП/2/2 от 17.06.2014 о результатах торгов в форме публичного предложения по продаже имущества должника.

Суды отказали в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на то, что продажа залогового имущества проведена в Порядке, установленном залоговым кредитором; нарушений норм ст. 110, 111, 138, 139 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" не допущено, при этом указав на то, что наличие права собственности на объект недвижимости, расположенном на отчуждаемом земельном участке должника, не свидетельствует о наличии у Деева О.В. каких-либо преимущественных прав; преимущественное право собственника здания, сооружения в отношении земельного участка, на котором расположено здание, сооружение, предусмотренное ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, не может быть реализовано при продаже имущества в период процедуры банкротства, нормы Закона о банкротстве имеют специальное значение по отношению к общим нормам Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем при рассмотрении настоящего спора судами не учтено следующее.

В силу ст. 1 Земельного кодекс Российской Федерации земельные отношения строятся на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Вышеназванный принцип имеет характер межотраслевого, действие которого распространяется как на земельное право, так и на другие отрасли, прежде всего гражданское законодательство, в том числе законодательство о банкротстве.

В связи с этим при рассмотрении настоящего спора подлежали применению нормы Гражданского и Земельного кодексов Российской Федерации, регулирующие отношения, связанные с переходом права на земельный участок при переходе права собственности на объект недвижимости, находящийся на этом земельном участке.

Так, в соответствии со ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В соответствии с п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 настоящего Кодекса.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Таким образом, в силу ч. 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении настоящего дела судам первой и апелляционной инстанций надлежало определить обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению вышеназванными нормами права.

При этом нахождение продавца в процедуре банкротства не свидетельствует о том, что данный правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов не подлежит применению при продаже имущества должника.

Суды, рассматривая требование Диева О.В., не оценили сложившиеся фактические обстоятельства с учетом данных норм права, в связи с чем выводы судов об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований нельзя признать обоснованными.

Кроме того, судами не учтено, что согласно п. 2 ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (п. 2 ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из оспариваемого протокола N 2456-ОТПП/2/2 от 17.06.2014 о результатах торгов в форме публичного предложения по продаже имущества следует, что договор купли-продажи направляется победителю торгов для подписания в течение 5 календарных дней с даты подписания протокола о результатах проведения торгов и подписывается им в течение 5 календарных дней с даты получения.

Суды, рассматривая требование Диева О.В. о признании торгов недействительными, не исследовали и не установили на основании надлежащих доказательств, заключен или нет договор купли-продажи с Егоркиным Е.Г., зарегистрировано ли право собственности Егоркина Е.Г. на земельный участок в установленном законом порядке, не решили вопрос о привлечении Егоркина Е.Г. в качестве ответчика по данному обособленному спору.

При таких обстоятельствах определение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене на основании ч. 1, 2 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ввиду неправильного применения норм материального права, несоответствия выводов судов, содержащихся в определении и постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции (п. 3 ч. 1 ст. 287 Арбитражного кодекса Российской Федерации).

При новом рассмотрении требования суду следует устранить отмеченные недостатки и принять судебный акт в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Исходя из изложенного и руководствуясь ст. 286, 287, 288, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Оренбургской области от 30.10.2014 по делу N А47-4675/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2014 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Оренбургской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.Н.Лиходумова

Судьи

А.В.Кангин Н.А.Артемьева