Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 28 сентября 2011 г. N Ф09-6130/11 по делу N А07-18486/2010

28 сентября 2011 г.

N Ф09-6130/11 Дело N А07-18486/10

Резолютивная часть постановления объявлена 22 сентября 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 сентября 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Столярова А. А.,

судей Маликовой Э. М., Семеновой З. Г.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления по земельным ресурсам администрации городского округа "Город Уфа" (далее - управление по земельным ресурсам, ИНН: 0276130085, ОГРН: 1100280045546) на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2011 по делу N А07-18486/10 Арбитражного суда Республики Башкортостан.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы надлежащим образом извещены, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

управления по земельным ресурсам - Султанов О.Р. (доверенность от 07.02.2011 N 18д),

администрации городского округа "Город Уфа" - Касимова Ч.Т. (доверенность от 15.01.2010 N 1/66-13).

Комитет по управлению муниципальной собственностью администрации городского округа "Город Уфа" (далее - комитет, ныне - Управление по земельным ресурсам) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан к обществу с ограниченной ответственностью "Предприятие капитального строительства" открытого акционерного общества "Крупнопанельное домостроение" (далее - общество "ПКС", ИНН: 0276040642, ОГРН: 1020202858191) с исковым заявлением о признании ничтожными договора аренды земельного участка от 21.08.2007 N 866-07 и дополнительных соглашений к нему от 19.02.2008 N 1 и от 28.10.2008 N 2 (с учетом дополнений заявленных требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением суда от 12.01.2011 произведена замена истца комитета на Управление по земельным ресурсам.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Саитбаталова Алла Ириковна, Махмутов Ришат Фиданович, Мансурова Рина Расильевна, Абдуллин Р.Р., Абдуллин Ринат Зиявич, Крылов Вадим Викторович, Кретова Ольга Георгиевна, Новоселов Сергей Владимирович, Хрулев Артемий Викторович, общество с ограниченной ответственностью "Премиум".

Решением суда первой инстанции от 25.03.2011(судья Масалимов А.Ф.) исковые требования удовлетворены. Договор аренды земельного участка от 21.08.2007 N 866-7 и дополнительные соглашения к нему от 19.02.2008 N 1 и от 28.10.2008 N 2 признаны недействительными ничтожными сделками.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2011 (судьи Ермолаева Л.П., Карпачева М.И., Баканов В.В.) решение суда отменено. В удовлетворении требований комитета отказано.

В кассационной жалобе управление по земельным ресурсам просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе, ссылаясь на неправильное применение судом ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 15 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и неверную оценку обстоятельств дела. Заявитель не согласен с выводом апелляционного суда о том, что действующим законодательством не предусмотрено оформление соглашения о комплексном освоении земельного участка в целях жилищного строительства в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами. Полагает, что в материалах дела отсутствуют доказательства заключения такого соглашения между администрацией г. Уфы и обществом "ПКС" и установленные апелляционным судом обстоятельства не являются теми фактами, с которыми действующее законодательство связывает возможность предоставления земельного участка для целей жилищного строительства без проведения торгов. Как указывает заявитель, договор, отвечающий требованиям п. 15 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", был заключен сторонами спора не ранее 2005 года, т.е. после 30.12.2004.

Как установлено судами, выпиской из государственного земельного кадастра от 16.08.2007 N 2255/07-01-0695 подтверждена постановка на кадастровый учет земельного участка площадью 3415+20 кв. м, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Карла Маркса, квартал 565, с разрешенным использованием "для проведения подготовительных работ по строительству жилого дома", с присвоением кадастрового номера 02:55:01 52:0081.

Между комитетом (арендодатель) и общество "ПКС" (арендатор) на основании постановления Главы администрации городского округа г. Уфа от 07.06.2007 N 3408 заключен договор аренды от 21.08.2007 N 866-07 земельного участка в редакции дополнительных соглашений от 19.02.2008 N 1 и от 28.10.2008 N 2.

Согласно условиям названного договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:5501 01 52:0081, расположенный по адресу: г. Уфа, ул. Карла Маркса, квартал 565, для использования в целях строительства многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными административными помещениями и подземной автостоянкой, общей площадью 3415 кв. м, на срок с 07.06.2007 до 30.09.2011. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 29.01.2008.

Указанное в договоре имущество передано по акту приема-передачи от 21.08.2007.

Согласно акту осмотра и установления фактического использования земельного участка от 17.03.2011 земельный участок 02:5501 01 52:0081, расположенный по адресу: г. Уфа, ул. Карла Маркса, используется для строительства.

Из письменных материалов дела также следует, что между обществом "ПКС" и третьими лицами заключены договоры участия в долевом строительстве жилого дома, зарегистрированные в Управлении Росреестра по Республике Башкортостан.

Комитет, полагая, что в нарушение ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды от 21.08.2007 N 866-07 заключен без проведения аукциона, предусмотренного для случаев предоставления земельных участков в целях жилищного строительства, а также в отсутствие решения о предварительном согласовании места размещения объекта принятого ранее 01.10.2005, обратился в суд с иском о признании указанного договора и дополнительных соглашений к нему недействительными ничтожными сделками.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды земельного участка для жилищного строительства в нарушение требований ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации заключен без проведения аукциона. Условия п. 2 ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающие исключения из правила о предоставлении земельных участков путем проведения аукциона, к обстоятельствам заключения спорного договора применению не подлежат. Соглашение о предоставлении земельного участка под жилищное строительство, предусмотренное абз. 1 п. 15 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", с ответчиком не заключалось. Срок исковой давности не пропущен, так как договор зарегистрирован 21.01.2008, а исковое заявление подано 12.10.2010.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении требований, указал на отсутствие оснований для признания договора аренды и дополнительных соглашений к нему недействительными.

В соответствии с п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в Гражданском кодексе Российской Федерации. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предусмотрен ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу п. 1, 5 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию - как без предварительного согласования мест размещения, так и с предварительным согласованием мест размещения объекта. Предоставление земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта включает в себя последовательные действия: выбор земельного участка; проведение работ по его формированию; постановку данного земельного участка на государственный кадастровый учет по правилам ст. 70 Земельного кодекса Российской Федерации; принятие в порядке, установленном ст. 31 Земельного кодекса Российской Федерации, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными ст. 32 Земельного кодекса Российской Федерации.

Порядок выбора земельных участков для строительства, установленный положениями ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривает оформление акта выбора земельного участка на основании заявления заинтересованного лица, и его утверждение уполномоченным органом. Утвержденный акт выбора является основанием для заключения договора аренды земельного участка.

Как указал суд апелляционной инстанции, доказательств соблюдения порядка предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта материалы дела не содержат. При этом зональное свидетельство, выданное ответчику главным управлением архитектуры и градостроительства администрации г. Уфы, не принято апелляционным судом в качестве такого доказательства, поскольку зональное свидетельство не подменяет собой предусмотренный действующим законодательством акт выбора земельного участка.

В силу изложенного суд апелляционной инстанции согласился с выводом суда первой инстанции о том, что порядок предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта соблюден не был.

Поскольку указанный вывод суда не оспаривается, его законность судом кассационной инстанции не оценивается.

В качестве оснований ничтожности договора аренды истец также указал на несоответствие данной сделки требованиям ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу п. 1 и 2 ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду, а в случаях, установленных подп. 5 п. 1 ст. 24, - в безвозмездное срочное пользование без предварительного согласования места размещения объекта. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подп. 5 п. 1 ст. 24, п. 2.1 ст. 30 и п. 27 ст. 38.1 названного Кодекса.

Как установлено судами, аукцион по продаже права аренды спорного земельного участка, предоставленного ответчику в целях жилищного строительства, не проводился. Исключения, установленные названными нормами Земельного кодекса Российской Федерации, к обстоятельствам заключения спорного договора применены быть не могут.

При этом суд апелляционной инстанции не согласился с выводом суда первой инстанции о несоблюдении при заключении договора аренды земельного участка условий, предусмотренных п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" (далее - Вводный закон), а именно отсутствие соглашения о предоставлении земельного участка в аренду для комплексного освоения в целях жилищного строительства в виде одного документа, подписанного сторонами.

Согласно названной норме Вводного закона до 30 декабря 2007 г. земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено соглашением, заключенным таким лицом с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления при одновременном соблюдении следующих условий: соглашение заключено с таким лицом до 30 декабря 2004 г.; соглашением предусмотрены осуществление таким лицом передачи жилых помещений, снос объектов капитального строительства либо строительство объектов коммунальной или социальной инфраструктуры и на момент заключения договора аренды земельного участка в соответствии с названным пунктом указанные обязательства выполнены полностью.

Суд апелляционной инстанции, исходя из положений приведенных норм, и на основании исследования и анализа представленных в материалы дела документов признал, что отсутствие названного соглашения в виде одного документа не свидетельствует о том, что такое соглашение между администрацией г. Уфы и обществом "ПКС" не заключалось.

Как указал апелляционный суд, постановлением главы администрации г. Уфы от 09.04.2003 N 1557 обществу "ПКС" разрешена разработка проекта застройки квартала 565, ограниченного улицами Пушкина, К.Маркса, Фрунзе, Театральной, ориентировочной площадью 4,6 га в Кировском районе г. Уфы, окончательную площадь освоения территории и объем сноса постановлено определить и обосновать проектом.

Согласно договору от 19.06.2003 N 4629, заключенному между администрацией г. Уфы и обществом "ПКС", администрация г. Уфы разрешила обществу "ПКС" разработку проекта застройки квартала 565, ограниченного улицами Пушкина, К. Мракса, Фрунзе, Театральной, ориентировочной площадью 4,6 га в г. Уфе.

Постановлением главы администрации г. Уфы от 27.09.2004 N 3404 обществу "ПКС" поручено расселить жильцов, проживающих в ветхих жилых домах N 8 литера Б, N 10 по ул. К. Маркса г. Уфы, приобрести в государственную собственность Республики Башкортостан квартиры, предназначенные для расселения ветхих домов N 8 литера Б, N 10 по ул. К. Маркса г. Уфы, подпадающих в зону застройки квартала 565; оплатить приобретаемые квартиры, необходимые для расселения жильцов сносимых домов за счет собственных средств.

Во исполнение названных постановлений обществом "ПКС" в период с марта 2003 года по июнь 2005 года выполнены инженерно-геологические и топографо-геодезические изыскания (договор от 12.03.2003 N 1333 на создание изыскательской продукции, заключенный между обществом "ПКС" и обществом с ограниченной ответственностью "Архстройизыскания" и акты сдачи-приемки работ к нему), получено градостроительное задание от 19.06.2003 на разработку проекта застройки квартала 565, заключены контракты от 15.07.2003 N 010.2003 и от 25.05.2004 N 011.2004 на создание проектной продукции с обществом с ограниченной ответственностью Проектно-строительное предприятие "Маис", получено градостроительное заключение от 17.09.2004 N ГЗ-4605/10 на основании согласованного эскизного проекта застройки квартала 565, получено зональное свидетельство от 07.12.2004 о соответствии проектных намерений общества "ПКС" требованиям утвержденной градостроительной документации - Генеральному плану г. Уфы и Концепции развития южного планировочного района г. Уфы, разработан рабочий проект первой очереди строительства жилого дома N 1 по объекту "Застройка квартала N 565 ограниченного улицами Пушкина, К.Маркса, Фрунзе, Театральной в Кировском районе г. Уфы", по которому получено положительное заключение Управления главгосэкспертизы России по Республике Башкортостан, произведено расселение жильцов, проживающих в ветхих жилых домах N 8 литера Б, N 10 по ул. К. Маркса Кировского района г. Уфы и осуществлены выплаты жильцам квартир в сносимых домах денежной компенсации и их расселение во вновь приобретенное жилье (договор поручения от 01.06.2004 N 2 на оказание услуг по расселению жильцов, заключенного с обществом с ограниченной ответственностью "Мир недвижимости", акты выполненных работ к нему).

Обществу "ПКС" постановлением главы администрации г. Уфы от 22.12.2005 N 6002 предоставлен земельный участок площадью 3415 кв. м для проведения подготовительных работ по строительству жилого дома. На общество "ПКС" возложены обязанности произвести за счет собственных сил снос жилых домов N 8 и N10 по ул. К. Маркса, компенсировать стоимость капитальных гаражей гражданам, осуществить выкуп имущества у собственников и расселение граждан, проживающих в жилых домах N8, 10 по ул. К.Маркса.

Между администрацией г. Уфы и обществом "ПКС" заключены договоры от 22.04.2005 N 5430 и от 31.01.2006 3/06, согласно условиям которых администрация предоставляет обществу "ПКС" право на проектирование 5-7-9-этажного жилого дома общей площадью 5510,5 кв. м на земельном участке площадью 3749 кв. м по ул. К.Маркса в квартале 565 Кировского района г. Уфы и выполнение подготовительных работ за счет средств заказчика (снос жилых домов N 8, 10 по ул. К. Маркса и самовольно установленных металлических гаражей), общество "ПКС" обязуется осуществить выполнение проектно-изыскательских работ и подготовительные работы в срок до 30.12.2005 и 30.06.2006, соответственно, зарезервировать жилье, не подлежащее реализации, составляющие долю администрации города за предоставление права застройки на земельном участке, произвести снос жилых домов и снос незаконно установленных металлических гаражей в установленном законе порядке за свой счет, произвести перечисление денежных средств на расчетный счет в администрацию города за предоставление права застройки на земельном участке.

Обществу "ПКС" выдано разрешение от 14.06.2006 N 44-ж на выполнение подготовительных работ по ограждению стройплощадки, сноса строений, перекладки существующих и прокладки новых инженерных сетей, а также разрешение N RU03308000-44-Ж на строительство многоэтажного жилого дома сроком действия до 30.03.2011.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному к выводу о существовании заключенного между обществом "ПКС" и администрацией г. Уфы до 30.12.2004 соглашения о комплексном освоении земельного участка в целях жилищного строительства и об исполнении данного соглашения до заключения сторонами спорного договора аренды, что свидетельствует о соблюдении условий, установленных п. 15 ст. 3 Вводного закона, и наличии оснований для предоставления обществу "ПКС" земельного участка в аренду без проведения торгов.

С учетом изложенного у суда апелляционной инстанции отсутствовали основания для удовлетворения требований о признании договора аренды от 21.08.2007 N 866-07 и дополнительных соглашений к нему от 19.02.2008 N 1 и от 28.10.2008 N 2 недействительными сделками.

Суд апелляционной инстанции поддержал вывод суда первой инстанции о соблюдении истцом при обращении с рассматриваемым иском - 12.10.2010, срока исковой давности, который следует исчислять с даты государственной регистрации спорного договора аренды - 29.01.2008.

Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что представленные в материалы дела документы не свидетельствуют о заключении между администрацией г. Уфы и обществом "ПСК" соглашения о комплексном освоении земельного участка в целях жилищного строительства, отклоняются. Выводы суда апелляционной инстанции основаны на полной и всесторонней оценке представленных в материалы дела доказательств и установленных на их основании обстоятельств в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для их переоценки у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2011 по делу N А07-18486/10 Арбитражного суда Республики Башкортостан оставить без изменения, кассационную жалобу Управления по земельным ресурсам администрации городского округа "Город Уфа" - без удовлетворения.

Председательствующий

А.А.Столяров

Судьи

Э.М.Маликова З.Г.Семенова