Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 27 сентября 2011 г. N Ф09-5/11 по делу N А60-16043/2010

27 сентября 2011 г.

N Ф09-5/11 Дело N А60-16043/2010

ГАРАНТ:

См. дополнительную информацию к настоящему постановлению

Резолютивная часть постановления объявлена 20 сентября 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 сентября 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Соколовой Н.П.,

судей Маликовой Э. М., Купреенкова В. А.

при ведении помощником судьи Маракулиной-Кошевой А.О. протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "ДВМ-Урал" (далее - общество "ДВМ-Урал"), индивидуального предпринимателя Васенина Сергея Ивановича (далее - предприниматель) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 08.04.2011 по делу N А60-16043/2010 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2011 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества "ДМВ-Урал", предпринимателя, общества с ограниченной ответственностью "Белый ветер - Екатеринбург" (далее - общество "Белый ветер - Екатеринбург") - Гудовичева Л.Б. (доверенности от 24.06.2011 N 9, от 28.03.2011 N 4, от 28.03.2011 N 7 соответственно);

общества с ограниченной ответственностью "НерушЮ" (далее - общество "НерушЮ") - Герасин С.А. (доверенность от 10.06.2011).

Кроме того, в судебном заседании принял участие генеральный директор общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "УМС Инвест" Сюткин А.Л.

Общество "НерушЮ" (ИНН: 6661077109, ОГРН: 1026605238110) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском о выселении общества "ДВМ-Урал" (ИНН: 6658088630, ОГРН: 1026602341270) из встроенного нежилого помещения общей площадью 209, 9 кв. м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, д. 13, и передаче его истцу.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен предприниматель Васенин С.И.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 12.08.2010 (судья Куклева Е.А.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2010 (судьи Полевщикова С.Н., Сафонова С.Н., Борзенкова И.В.) решение суда оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 03.02.2011 (судьи Купреенков В.А., Маликова Э.М., Семенова З.Г.) решение Арбитражного суда Свердловской области от 12.08.2010 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2010 отменены, дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 08.04.2011 (судья Краснобаева И.А.) исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2011 (судьи Гулякова Г.Н., Савельева Н.М., Сафонова С.Н.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "ДВМ-Урал" просит указанные судебные акты отменить, в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на неправильное применение судами положений ст. 182, 431, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. По мнению ответчика, спорный договор аренды может быть пролонгирован неопределенное количество раз на тот же срок (на 5 лет); письмо о расторжении данного договора получено неуполномоченным лицом, которое не состояло в трудовых или иных служебных отношениях с ответчиком. Кроме того, общество "ДВМ-Урал" полагает, что судебные акты приняты судами о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, являющегося субарендатором спорного помещения - общества "Белый ветер - Екатеринбург".

Предприниматель в своей кассационной жалобе также просит указанные судебные акты отменить, считает, что выселение ответчика из спорного помещения повлечет его выселение как субсубарендатора данного помещения. В остальной части доводы кассационной жалобы предпринимателя повторяют доводы, изложенные в кассационной жалобе ответчика.

В представленном отзыве общество "НерушЮ" возражает против доводов, изложенных в кассационных жалобах, просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, жалобы ответчика и третьего лица - без удовлетворения.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между обществом "НерушЮ" (арендодатель) и обществом "ДВМ-Урал" (арендатор) подписан договор аренды от 11.03.1999 N А-1, по условиям которого арендодатель сдает в аренду, а арендатор принимает во временное владение и пользование встроенное нежилое одноэтажное помещение общей площадью 209, 9 кв. м, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, д. 13.

Указанный договор аренды зарегистрирован в Бюро технической инвентаризации г. Екатеринбурга 16.04.1999, в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Свердловской области - 09.06.2001.

В соответствии с п. 6.1 данного договора срок его действия составляет 5 лет с момента государственной регистрации.

Согласно п. 6.1.1 названного договора если ни одна из сторон в течение действия договора не нарушает условий договора и в течение 30 дней до истечения срока настоящего договора не заявит письменного намерения его расторгнуть, настоящий договор автоматически пролонгируется на тот же срок.

Истец, полагая, что договор аренды от 11.03.1999 N А-1 по истечении срока его действия был продлен на неопределенный срок, письмом от 12.02.2009 N 361/21 уведомил ответчика об отказе от договора аренды, обязал ответчика освободить помещение и передать его истцу по акту приема-передачи.

Ссылаясь на невыполнение арендатором названных требований, а также указывая, что общество "ДВМ-Урал" продолжает пользоваться нежилым помещением без законных оснований, общество "НерушЮ" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском о выселении арендатора из занимаемого помещения на основании ст. 622, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из того, что договор аренды от 11.03.1999 N А-1 был продлен на неопределенный срок, письмом от 12.02.2009 N 361/21 истец уведомил ответчика об отказе от договора аренды, данное письмо получено лицом, чьи полномочия явствовали из обстановки, арендованные помещения подлежат возвращению арендодателю в соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу ст. 8 Федерального Закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" впредь до введения в действие закона о регистрации юридических лиц и закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации юридических лиц и регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.

В соответствии со ст. 33 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" данный Федеральный закон вводится в действие на всей территории Российской Федерации через шесть месяцев после его официального опубликования. Не позднее указанного срока органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, обязаны приступить к ведению Единого государственного реестра прав и выдаче информации о зарегистрированных правах.

Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в г. Екатеринбурге приступило к осуществлению своих функций с 02.08.1999 (указ Губернатора Свердловской области от 11.01.1999 N 5, постановление Правительства Свердловской области от 28.01.1999 N 91-п "О создании государственного учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Таким образом, судами сделан верный вывод о том, что на момент заключения договора аренды требования о государственной регистрации не могли быть исполнены, в связи с чем срок действия договора аренды следует исчислять с момента достижения сторонами всех существенных условий - 11.03.1999.

Участники гражданских правоотношений согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации свободны в заключении договора на условиях, не противоречащих закону.

На основании ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В силу п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает возможность возобновления договора на тех же условиях на неопределенный срок.

При этом закон не запрещает возобновлять договор аренды на новый определенный срок. Возобновление договора аренды на новый срок по существу является заключением нового договора.

В соответствии с п. 32 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" на основании ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации заключение договора аренды на новый срок по существу является заключением нового договора.

Из разъяснений, содержащихся в п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", следует, что при рассмотрении дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств, арбитражный суд оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск.

Проанализировав п. 6.1.1 договора и установив волю сторон, суды сделали вывод о том, что между обществом "НерушЮ" (арендодатель) и обществом "ДВМ-Урал" (арендатор) 11.03.2004 согласован новый договор аренды на тех же условиях, согласно которому арендодатель сдает в аренду, а арендатор принимает во временное владение и пользование встроенное нежилое одноэтажное помещение общей площадью 209,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, д. 13, срок действия которого составляет 5 лет с момента его государственной регистрации.

Вместе с тем в силу п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Установив, что договор от 11.03.2004 в установленном порядке не зарегистрирован, суды правомерно признали данный договор незаключенным и пришли к обоснованному выводу о том, что правоотношения сторон регулируются договором аренды от 11.03.1999, возобновленным на неопределенный срок.

В силу п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Возможность одностороннего отказа от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предусмотрена п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Судами установлено, что письмом от 12.02.2009 N 361/21 истец уведомил ответчика об отказе от договора аренды, обязал ответчика освободить помещение до 16.04.2009 и передать его истцу по акту приема-передачи. Содержание данного письма свидетельствует о выражении истцом отказа от продления договора и подтверждает определенность намерений арендодателя прекратить договорные отношения с арендатором.

Судами также установлено, что названное письмо получено Нечай А.И.

В соответствии с п. 1 ст. 182 Гражданского кодекса Российской Федерации полномочие может явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т.п.).

Установив, что другая документация, в частности, письмо об изменении размера арендной платы от 25.12.2008 N 361-433, полученная Нечай А.И., принята ответчиком к исполнению, учитывая, что в соответствии с актом комиссии от 22.07.2010 с участием представителей истца, ответчика и других организаций помещения, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, д. 13, занимает магазин "Белый Ветер", который принадлежит обществу "ДВМ-Урал", управлением магазина занимается директор общества "ДВМ-Урал", работники магазина подчиняются непосредственно директору общества "ДВМ-Урал", а также принимая во внимание взаимозависимость организаций и лиц, осуществляющих руководство ими и деятельность в спорном помещении, суды сделали правильный вывод о том, что письмо от 12.02.2009 N 361/21 о прекращении договорных отношений получено лицом, чьи полномочия явствовали из обстановки.

В силу ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что письмо от 12.02.2009 N 361/21, которым истец уведомил ответчика об отказе от договора аренды, обязал ответчика освободить помещение до 16.04.2009 и передать его истцу по акту приема-передачи, получено от имени ответчика лицом, чьи полномочия явствовали из обстановки, суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии у ответчика правовых оснований для пользования спорным помещением и правомерно удовлетворили исковые требования.

Доводы общества "ДВМ-Урал" и предпринимателя о том, что судебные акты приняты судами о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, являющегося субарендатором спорного помещения - общества "Белый ветер - Екатеринбург", судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку обжалуемыми решением и постановлением судов права названного общества относительно предмета спора не установлены, какие-либо обязанности на него не возложены.

Ссылка общества "ДВМ-Урал" на то, что обжалуемые судебные акты противоречат определению Федерального арбитражного суда Уральского округа от 01.04.2011 об исправлении опечатки, судом кассационной инстанции не принимается. Данный довод был предметом исследования суда апелляционной инстанции и ему дана надлежащая правовая оценка в постановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2011 (т. 6 л.д. 27-30).

Доводы общества "ДВМ-Урал" и предпринимателя о том, что спорный договор аренды может быть пролонгирован неопределенное количество раз на тот же срок (на 5 лет), а также о том, что письмо о расторжении данного договора получено неуполномоченным лицом, которое не состояло в трудовых или иных служебных отношениях с ответчиком, направлены на переоценку имеющихся в материалах дела доказательств и сделанных судами на их основании выводов, что выходит за пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, установленные ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного решение Арбитражного суда Свердловской области и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда являются законными и отмене не подлежат. Оснований для удовлетворения кассационных жалоб не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Свердловской области от 08.04.2011 по делу N А60-16043/2010 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2011 по тому же делу оставить без изменения, кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "ДВМ-Урал", индивидуального предпринимателя Васенина Сергея Ивановича - без удовлетворения.

Председательствующий

Н.П. Соколова

Судьи

Э.М. Маликова В.А. Купреенков