Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 18 марта 2015 г. N Ф09-340/15 по делу N А76-10027/2014

Екатеринбург

18 марта 2015 г.

Дело N А76-10027/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 12 марта 2015 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 марта 2015 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Купреенкова В.А.,

судей Сулейменовой Т.В., Рябовой С.Э.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ПрогрессМаг" (далее - общество "ПрогрессМаг", ответчик) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.08.2014 по делу N А76-10027/2014 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2014 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель "ПрогрессМаг" - Торопов С.А. (доверенность от 10.12.2014 N 17).

Администрация г. Магнитогорска Челябинской области (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу "ПрогрессМаг" о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.05.2012 по 31.03.2014 в сумме 320 047 руб. 97 коп., пеней за просрочку внесения арендной платы за период с 10.12.2013 по 02.04.2014 по договору от 25.07.2013 N 7957 в сумме 32 840 руб. 68 коп. (с учетом уменьшения истцом размера исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Строительные технологии" (далее - общество "Строительные технологии").

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 21.08.2014 (судья Мухлынина Л.Д.) исковые требования удовлетворены.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2014 (судьи Суспицина Л.А., Богдановская Г.Н., Соколова И.Ю.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "ПрогрессМаг" просит судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, неполное выяснение фактических обстоятельств дела. Заявитель указывает, что обществом "Строительные технологии" за ответчика произведена оплата за пользование земельным участком в 2012 году и в первой половине 2013 году платежными поручениями от 10.10.2012 N 1055 от 22.01.2013 N 1345, от 24.06.2013 N 1617, а общество "ПрогрессМаг" компенсировало обществу "Строительные технологии" произведенные платежи за аренду земли по приходным кассовым ордерам от 18.10.2012 N 55, от 04.02.2013 N 11, в связи с чем полагает, что за один и тот же период и один земельный участок арендная плата произведена дважды. Заявитель ссылается на необоснованное неоднократное изменение арендной платы в период за 2012-2013 годов. Заявитель не согласен с выводами судов о сторнировании произведенных обществом "Строительные технологии" платежей за 1-2 кварталы 2013 года, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства возврата обществу "Строительные технологии" произведенных платежей.

В отзыве на кассационную жалобу Администрация считает доводы жалобы ответчика необоснованными, просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В соответствии с ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела, между Администрацией (арендодатель) и обществом "Строительные технологии" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 16.11.2009 N 5223, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 6471 кв. м с кадастровым номером 74:33:0000000:178, расположенный по адресу: г. Магнитогорск, Ленинский район, ш. Белорецкое, 9, цель использования участка - для строительства бетонно-растворного узла (п. 1.1 названного договора).

Договор от 16.11.2009 N 5223 заключен сроком до 23.10.2012 и распространяется на отношения, возникшие с 23.10.2009 (п. 2.1 указанного договора).

В соответствии с п. 3.1, 3.2 договора от 16.11.2009 N 5223 размер арендной платы за землю определяется в приложении к договору и является его неотъемлемой частью. В случае изменения федеральных, областных нормативных актов и актов органов местного самоуправления, регулирующих начисление арендной платы, а также вида деятельности арендатора, арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке.

Плата за аренду земли перечисляется арендатором равными долями поквартально в течение года не позднее 25 числа последнего месяца текущего квартала путем перечисления денежных средств на расчетный счет (п. 3.3 данного договора).

За нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,1 % от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательств (5.3 договора от 16.11.2009 N 5223).

Договор от 16.11.2009 N 5223 зарегистрирован в установленном законом порядке.

Земельный участок с кадастровым номером 74:33:0000000:178 площадью 6471 кв. м, местоположение: Челябинская обл., г. Магнитогорск, в районе ш. Белорецкое, 9, поставлен на государственный кадастровый учет 25.06.2009.

Между обществом "Строительные технологии" (продавец) и обществом "ПрогрессМаг" (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 20.03.2011, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя объект недвижимости - нежилое здание - административно-бытовой корпус бетонно-растворного узла площадью 81,1 кв. м, по адресу: Челябинская обл., г. Магнитогорск, ш. Белорецкое, д. 7, корпус N 1, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 74:33:0000000:178, который используется продавцом на основании договора аренды от 16.11.2009 N 5223.

Указанный объект недвижимости - административно-бытовой корпус бетонно-растворного узла площадью 81,1 кв. м передан продавцом покупателю по акту приема-передачи нежилого здания от 20.03.2012.

Право собственности общества "ПрогрессМаг" на указанное нежилое здание - административно-бытовой корпус бетонно-растворного узла площадью 81,1 кв. м зарегистрировано в установленном законом порядке 06.04.2012, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 06.04.2012, выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 01.04.2014.

Согласно акту обследования земельного участка от 11.07.2013 N 307, составленному муниципальным инспектором по использованию и охране земель, главным специалистом Комитета по управлению имуществом и земельными отношениями Администрации г. Магнитогорска, на земельном участке площадью 6471 кв. м, местоположение: г. Магнитогорск, в районе шоссе Белорецкое, 9, находится административно-бытовой корпус и бетонно-растворный узел, на котором обществом "ПрогрессМаг" организовано производство по изготовлению товарного бетона, раствора и тротуарной плитки.

Таким образом, из материалов дела следует, что указанный объект недвижимого имущества, принадлежащий на праве собственности обществу "ПрогрессМаг", расположен на спорном земельном участке с кадастровым номером 74:33:0000000:178, данное обстоятельство ответчиком не оспаривается.

Между Администрацией (арендодатель) и обществом "Строительные технологии" (арендатор) заключено соглашение от 27.05.2013 о расторжении договора аренды земельного участка от 16.11.2009 N 5223.

Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке.

Между Администрацией (арендодатель) и обществом "ПрогрессМаг" (арендатор) заключен договор от 25.07.2013 N 7957, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 6471 кв. м с кадастровым номером 74:33:0000000:178, расположенный по адресу: г. Магнитогорск, в районе шоссе Белорецкое, 9, цель использования участка: занимаемый нежилым зданием - административно-бытовой корпус бетонно-растворного узла (п. 1.1 данного договора).

Согласно п. 1.2 договора от 25.07.2013 N 7957 на участке имеются: нежилое здание - административно-бытовой корпус бетонно-растворного узла площадью 81,1 кв. м, этажность 1, подземная этажность 1, литера А.

Договор заключен сроком до 06.03.2028 и распространяется на отношения, возникшие с 06.04.2012 (п. 2.1 договора аренды от 25.07.2013 N 7957).

В соответствии с п. 3.1, 3.2 договора от 25.07.2013 N 7957 размер арендной платы за землю определяется в приложении к договору и является его неотъемлемой частью. В случае изменения федеральных, областных нормативных актов и актов органов местного самоуправления, регулирующих начисление арендной платы, а также вида деятельности арендатора, арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке.

По условиям п. 3.3 указанного договора плата за аренду земли перечисляется арендатором равными долями поквартально в течение года не позднее 25 числа последнего месяца текущего квартала путем перечисления денежных средств на расчетный счет.

За нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,1 % от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательств (п. 5.3 договора от 25.07.2013 N 7957).

Договор от 25.07.2013 N 7957 зарегистрирован в установленном законом порядке.

Платежным поручением от 07.02.2014 N 7 общество "ПрогрессМаг" осуществило частичную оплату по договору от 25.07.2013 N 7957 в сумме 50 000 руб. (т. 1, л.д. 125).

Администрация, ссылаясь на наличие у общества "ПрогрессМаг" задолженности по арендной плате по договору аренды от 25.07.2013 N 7957 за период с 01.05.2012 по 31.03.2014 и пеням за период с 10.12.2013 по 02.04.2014, обратилась в арбитражный суд с соответствующим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

Как установлено судами, правоотношения по поводу использования спорного земельного участка площадью 6471 кв. м с кадастровым номером 74:33:0000000:178 первоначально возникли между Администрацией и обществом "Строительные технологии" на основании договора аренды от 16.11.2009 N 5223.

Впоследствии общество "ПрогрессМаг" - приобрел у общества "Строительные технологии" на основании договора купли-продажи от 20.03.2012 недвижимое имущество, расположенное на данном земельном участке с кадастровым номером 74:33:0000000:178 - нежилое здание административно-бытового корпуса бетонно-растворного узла.

Согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, данным в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Право собственности общества "ПрогрессМаг" на нежилое здание административно-бытового корпуса бетонно-растворного узла, находящегося на спорном земельном участке, зарегистрировано в установленном законом порядке 06.04.2012.

Впоследствии, 25.07.2013 между Администрацией и обществом "ПрогрессМаг" заключен договор аренды N 7957 в отношении указанного земельного участка.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Руководствуясь положениями ст. 432, 607, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации суды пришли к выводу о заключенности названных договоров аренды земельного участка.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 указанного Кодекса).

На основании ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Судами установлен факт нахождения на спорном земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности ответчику с 06.04.2012, фактическое использование участка с указанной даты ответчиком не оспаривается.

Таким образом, обязанность по внесению арендной платы у ответчика возникла с 06.04.2012, общество "Строительные технологии" с указанной даты выбыло из арендных отношений по поводу данного земельного участка.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (п. 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73).

Установив, что в спорный период времени с 01.05.2012 по 31.03.2014 земельный участок находился в фактическом пользовании ответчика по договору аренды от 25.07.2013 N 7957, действие которого распространяется на отношения, возникшие с 06.04.2012, в отсутствие доказательств полного погашения ответчиком задолженности по арендным платежам за указанный период, учитывая, что корректировка арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы с учетом изменения нормативных правовых актов, регулирующих порядок определения размера арендной платы за соответствующие земельные участки, не противоречит закону и условиям договора, суды правомерно взыскали задолженность по арендной плате в сумме 320 047 руб. 97 коп., признав расчет правильным.

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств является неустойка (п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Поскольку обязательства по внесению арендной платы за пользование земельным участком ответчиком надлежащим образом не исполнялись суды, руководствуясь ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 5.3 договора аренды, предусматривающим ответственность арендатора за нарушение сроков перечисления арендной платы, обоснованно взыскал с общества "ПрогрессМаг" неустойку в размере 32 840 руб. 68 коп. Оснований для применения в отношении суммы неустойки положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации судами не установлено.

Судами обоснованно отклонена ссылка общества "ПрогрессМаг" на уплату обществом "Строительные технологии" арендных платежей по договору аренды от 16.11.2009 N 5223 по платежным поручениям от 10.10.2012 N 1055, от 22.01.2013 N 1345, от 24.06.2013 N 1617 (с учетом компенсации произведенных платежей указанному лицу ответчиком).

На основании п. 1 ст. 313 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа не вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично. В этом случае кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом.

Доказательств, свидетельствующих о том, что указанные платежи произведены обществом "Строительные технологии" именно за общество "ПрогрессМаг" в счет погашения задолженности последнего по аренде за спорный земельный участок в порядке п. 1 ст. 313 Гражданского кодекса Российской Федерации в материалах дела не имеется.

В связи с выбытием общества "Строительные технологии" из арендных отношений с 06.04.2012 данные платежи были зачтены в счет погашения предыдущей задолженности названного лица (расчет - т. 2, л.д. 93). При этом общество "Строительные технологии" не заявляло возражения против такого зачета денежных средств в связи с тем, что оплата им была произведена в действительности за общество "ПрогрессМаг".

Довод заявителя о том, что за один и тот же период и один земельный участок арендная плата произведена дважды, судом кассационной инстанции отклоняется, поскольку исполнение обязательства ответчиком не подтверждается материалами дела.

Довод ответчика о необоснованном неоднократном изменении арендной платы в период за 2012-2013 годов с учетом изложенного в мотивировочной части настоящего постановления, подлежат отклонению.

Нормы материального права применены судами по отношению к установленным ими обстоятельствам правильно, выводы судов соответствуют имеющимся в деле доказательствам, исследованным в соответствии с требованиями, определенными ст. 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не выявлено.

С учетом изложенного оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы у суда кассационной инстанции не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.08.2014 по делу N А76-10027/2014 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2014 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ПрогрессМаг" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

В.А.Купреенков

Судьи

Т.В.Сулейменова С.Э.Рябова