Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 22 апреля 2015 г. N Ф09-1756/15 по делу N А76-7260/2014

Екатеринбург

22 апреля 2015 г.

Дело N А76-7260/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 16 апреля 2015 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 апреля 2015 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Купреенкова В.А.,

судей Рябовой С.Э., Столярова А.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Домострой" (далее - общество "Домострой", ответчик) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 08.10.2014 по делу N А76-7260/2014 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2014 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества "Домострой" - Осинова Е.Ю. (доверенность от 10.04.2015).

Администрация г. Магнитогорска (далее -Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу "Домострой" о взыскании задолженности по арендной плате за пользование земельным участком за период с 16.02.2011 по 30.06.2013 в размере 6 267 886 руб. 32 коп. (с учетом уточнения исковых требований в порядке, установленным ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 08.10.2014 (судья Скобелкин А.П.) исковые требования удовлетворены.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2014 (судьи Пивоварова Л.В., Карпачева М.И., Румянцев А.А.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "Домострой" просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Заявитель указывает, что сторонами заключено дополнительное соглашение от 20.10.2010, которым изменена площадь арендуемого земельного участка до 184 231 кв. м; после истечения срока договора аренды, общество "Домострой" заканчивало строительство жилых домов, фактически пользуясь земельными участками, обозначенными в градостроительных планах, утвержденных постановлениями Администрации; истец пользовался земельным участком (в части не занятой построенными многоквартирными жилыми домами и жилыми домами, строительство которых заканчивалось), осуществляя строительство объектов муниципального значения, что подтверждается постановлением Администрации от 06.09.2010 N 9652-П. Ссылаясь на положения ст. 16 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" ответчик считает, что поскольку земельный участок с кадастровым номером 74:33:0314001:0014 снят с кадастрового учета с 13.06.2012, с данного момента обязательства по исполнению договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:33:0314001:0014 между сторонами прекращены.

В отзыве на кассационную жалобу Администрация просит судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что Администрация являлась организатором аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства с кадастровым номером 74:33:0314001:0014, расположенного по адресу: г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, 148 микрорайон, общей площадью 275 611,19 кв. м.

Согласно протоколу от 15.02.2007 аукцион признан несостоявшимся, поскольку число участников составило менее 2-х.

Единственному участнику аукциона - обществу "Домострой" Администрацией предоставлено право на заключение договора аренды земельного участка по начальной цене аукциона.

Между Администрацией и обществом "Домострой" заключен договор купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 15.02.2007 N 6.

На основании протокола о результатах между сторонами заключен договор аренды земельного участка от 15.02.2007 N 4558 для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

На основании п. 1.1 данного договора Администрация (арендодатель) предоставляет, а общество "Домострой" (арендатор) принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 74:33:0314001:0014, согласно кадастровому плану земельного участка, находящийся по адресу: г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, 148 микрорайон, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 275 611,19 кв. м.

Цель использования участка: комплексное освоение в целях жилищного строительства.

В силу п. 2.1 договора он заключен сроком до 15.02.2011 и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Условия настоящего договора распространяются на отношения, возникшие с 15.02.2007.

Размер арендной платы за землю определяется в приложении к настоящему договору, являющемся неотъемлемой частью договора (п. 3.1 договора).

В материалы дела представлены расчеты арендной платы за период действия договора аренды.

Согласно п. 6.5 договора при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю земельный участок в надлежащем состоянии. При этом надлежащим состоянием земельного участка признается такое его состояние, которое позволяет использование земельного участка в дальнейшем по назначению.

В силу п. 8.2 договора земельный участок передан арендатору в состоянии, отвечающем требованиям его целевого использования. Арендатор принял участок, претензий к арендодателю не имеет.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

Из информации, представленной сторонами, а также чертежей градостроительных планов земельных участков следует, что в период с 2009 года обществом "Домострой" на спорном земельном участке осуществлялось строительство многоквартирных жилых домов с поэтапным вводом их домов в эксплуатацию.

Ссылаясь на то, что по истечении срока действия договора ответчик переданный в аренду земельный участок не возвратил и продолжал им пользоваться, Администрация обратилась в суд с соответствующим иском. При этом истцом при исчислении исковых требований учтено последовательное уменьшение площади земельного участка, предоставленного ответчику по указанному договору аренды, на площади земельных участков, определенных для эксплуатации соответствующих многоквартирных жилых домов

Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, суды исходили того, что названный договор аренды по истечении срока его действия не может быть квалифицирован как возобновленный на неопределенный срок, поскольку был заключен на торгах, при этом прекращение срока действия договора аренды не является основанием для освобождения ответчика от обязанности по оплате за пользование земельным участком. Установив, что ответчик после истечения срока действия договора аренды земельный участок истцу не возвратил, суды пришли к выводу о правомерности заявленных требований. Судами признан правильным расчет истца, исходя из площади земельного участка 275 611,19 кв. м за исключением тех площадей, которые указанны в градостроительных планах, с даты государственной регистрации права собственности первого собственника помещения в многоквартирных домах.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, исследовав доводы заявителя жалобы, суд кассационной инстанции находит их подлежащими отмене исходя из следующего

Руководствуясь положениями п. 1 ст. 610, п. 2 ст. 621 Гражданского кодекс Российской Федерации, с учетом разъяснении, изложенных в абз. 3 п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" суды пришли к верному выводу о том, что поскольку в данном случае договор заключен в порядке проведения торгов на основании ст. 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, указанный договор аренды не может быть квалифицирован как возобновленный на неопределенный срок. Договор аренды прекращен в связи с истечением срока действия.

В силу ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

На основании ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", разъяснениями, указанными в п. 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" вывод судов о последовательном исключении из общей площади земельного участка, предоставленного ответчику по указанному договору аренды, площадей определенных для эксплуатации соответствующих многоквартирных жилых домов, с даты государственной регистрации права собственности первого собственника помещения в многоквартирных домах при исчислении задолженности по арендной плате, также является правильным.

Взыскивая задолженность по арендной плате за земельный участок площадью 275 611,19 кв. м, суды указали на отсутствие оформленного акта о возврате земельного участка арендодателю.

Между тем судами не учтено следующее.

Как видно из материалов дела, на основании заявления общества "Домострой" в связи с вводом объектов в эксплуатацию и передачей части земельного участка Администрации для строительства объектов муниципального назначения администрацией вынесено постановление от 09.09.2010 N 9562-П "О внесении изменения в договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 15.02.2007 N 4558" (т. 1 л. д. 37).

Между Администрацией и обществом "Домострой" подписано дополнительное соглашение от 20.10.2012 к договору аренды от 15.02.2007 N 4558.

Согласно п. 1.1 данного соглашения арендодатель предоставляет, а арендатор принимает земельный участок с кадастровым номером 74:33:0314001:43, согласно кадастровому плану земельного участка выписка, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) Участка, являющейся неотъемлемой частью договора аренды, общей площадью 184 423 кв. м.

Данное соглашение не прошло государственную регистрацию. Однако как подписанный сторонами документ свидетельствует о фактической передаче (возврате) арендодателю части земельного участка.

Со слов представителя общества "Домострой" условие о строительстве Администрацией на данном земельном участке объектов муниципального значения содержалось и в конкурсной документации.

При таких обстоятельствах отсутствие формального акта возврата земельного участка в части, не занятой возведенными строениями, не свидетельствует о продолжении пользования арендатором земельным участком площадью 275 611,19 кв. м, в связи с чем расчет истца, исходя из названной площади земельного участка (за исключением тех площадей, которые указаны в градостроительных планах, с даты государственной регистрации права собственности первого собственника помещения в многоквартирных домах), нельзя признать обоснованным.

Общество "Домострой" также указывало на то, что земельный участок с кадастровым номером 74:33:0314001:0014 снят с кадастрового учета с 13.06.2012, что также исключает возможность возврата его в ранее установленных границах.

Однако данный довод судами оставлен без внимания.

Поскольку судами спор рассмотрен без учета обстоятельств, имеющих существенное значение, доводам заявителя жалобы оценка по существу не дана, не исследованы и не оценены представленные в их обоснование доказательства, решение и постановление подлежат отмене на основании ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует устранить отмеченные недостатки, установить все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, дать надлежащую правовую оценку доводам и доказательствам, представленным лицами, участвующими в деле, с учетом требований, установленных ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и разрешить спор в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Руководствуясь ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 08.10.2014 по делу N А76-7260/2014 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2014 по тому же делу отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Челябинской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

В.А.Купреенков

Судьи

С.Э.Рябова А.А.Столяров