Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 23 декабря 2011 г. N Ф09-8374/11 по делу N А07-21557/2010

Екатеринбург

23 декабря 2011 г.

Дело N А07-21557/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 19 декабря 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 декабря 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Смирнова А.Ю.,

судей Маликовой Э.М., Сулейменовой Т.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу муниципального унитарного предприятия бытового обслуживания населения "Смена" (ОГРН: 1020201700232, ИНН: 0258006173; далее - предприятие) на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2011 по делу N А07-21557/2010 Арбитражного суда Республики Башкортостан.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие директор предприятия - Сулейманов М.А. (трудовой договор от 28.02.2009, выписка из Единого государственного реестра юридических лиц от 22.08.2011).

Предприятие обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Нгуен Зульфие Равильевне (ОГРНИП: 3040258103000011, ИНН: 025804526500; далее - предприниматель) о взыскании 288 909 руб. 05 коп., в том числе: арендной платы в сумме 102 312 руб. 29 коп., арендной платы, неуплаченной вследствие неосновательного обогащения в сумме 58 600 руб. 27 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами по арендной плате и неосновательного обогащения по арендной плате в сумме 16 225 руб. 95 коп., суммы неосновательного обогащения в связи с неуплатой за содержание мест общего пользования в сумме 69 847 руб. 68 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами от задолженности по содержанию мест общего пользования в сумме 6094 руб. 10 коп., суммы неосновательного обогащения в виде задолженности за пользование земельным участком в сумме 12 052 руб. 28 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами от задолженности за пользование земельным участком в сумме 1154 руб. 16 коп., неосновательного обогащения в виде задолженности по отоплению в сумме 21 458 руб. 07 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами от задолженности по отоплению в сумме 1164 руб. 25 коп. (с учетом уточнения требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением суда от 15.06.2011 (судья Хомутова С.И.) исковые требования удовлетворены частично. с предпринимателя в пользу предприятия взыскано неосновательное обогащение в общей сумме 132 513 руб. 63 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2011 (судьи Карпачева М.И., Богдановская Г.Н., Ермолаева Л.П.) решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.06.2011 изменено. Резолютивная часть решения изложена в следующей редакции: "В удовлетворении исковых требований предприятия о взыскании с предпринимателя 288 909 руб. 05 коп., в том числе: арендной платы в сумме 102 312 руб. 29 коп., арендной платы, неуплаченной вследствие неосновательного обогащения в сумме 58 600 руб. 27 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами по арендной плате и неосновательного обогащения по арендной плате в сумме 16 225 руб. 95 коп., суммы неосновательного обогащения в связи с неуплатой за содержание мест общего пользования в сумме 69 847 руб. 68 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами от задолженности по содержанию мест общего пользования в сумме 6094 руб. 10 коп., суммы неосновательного обогащения в виде задолженности за пользование земельным участком в сумме 12 052 руб. 28 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами от задолженности за пользование земельным участком в сумме 1154 руб. 16 коп., неосновательного обогащения в виде задолженности по отоплению в сумме 21 458 руб. 07 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами от задолженности по отоплению в сумме 1164 руб. 25 коп., отказать".

В кассационной жалобе предприятие просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда апелляционной инстанции фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права. Заявитель жалобы не согласен с выводом суда апелляционной инстанции о том, что нормы о неосновательном обогащении не подлежат применению к рассматриваемым правоотношениям. Предприятие считает, что арендная плата за разницу площадей, указанной в договоре и фактически используемой, стоимость содержания мест общего пользования, стоимость отопления, плата за пользование земельным участком, являются неосновательным обогащением предпринимателя. По мнению заявителя жалобы, обязанность арендатора по возмещению расходов по содержанию мест общего пользования предусмотрена п. 2.3.4, 2.3.6, 2.3.9, 3.6 договора аренды.

Как установлено судами и следует из материалов дела, Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных имущественных отношений Республики Башкортостан по Благовещенскому району и городу Благовещенску (арендодатель), предприятием (балансодержатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор от 18.01.2008 N 99-А.а о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа, согласно условиям которого арендодатель совместно с балансодержателем на основании постановления администрации муниципального района Благовещенский район Республики Башкортостан от 18.01.2008 N 40 передают, а арендатор принимает во временное владение и пользование объект муниципального нежилого фонда - часть нежилого помещения на первом этаже здания Дома быта, с центральным отоплением и снабжением, 1991 года постройки, строение кирпичное, расположенное по адресу: г. Благовещенск, ул. Коммунистическая, д. 12, общей площадью 85,3 кв. м, для использования под торговлю промышленными товарами (п. 1.1 договора).

Согласно п. 1.2 договора со ссылкой на ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации его условия распространены на взаимоотношения сторон, возникшие с 23.10.2007 по 23.09.2008. То есть срок действия договора составляет менее одного года, в связи с чем государственная регистрация договора не требовалась.

Объект аренды передан ответчику по акту приема-передачи от 24.01.2008.

В п. 1.1 договора также определено, что характеристики объекта нежилого фонда приведены в техническом паспорте (выкопировке) от 27.02.2007 N 1021/8.

В материалы дела представлены копии технического паспорта от 09.04.2004, от 16.03.2009, выкопировка от 27.02.2007 N 1021/8 на нежилое помещение, расположенное по адресу: Благовещенский район, г. Благовещенск, ул. Коммунистическая, д. 12, инвентарный номер 1021.

Порядок определения размера арендной платы и ее оплаты установлен в разделе 3 договора аренды, из которого следует, что расчет арендной платы за владение и пользование объектами муниципального нежилого фонда производится в соответствии с Методикой расчета годовой арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда, оформляется в виде приложения к договору и является его неотъемлемой частью (п. 3.1 договора).

Размер арендной платы пересматривается арендодателем в одностороннем порядке при изменении коэффициентов расчета годовой арендной платы. При изменении размера арендной платы оформляется новый расчет арендной платы.

Новый расчет арендной платы направляется арендатору уведомлением и является обязательным для исполнения. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее пяти дней с момента его отправки заказным письмом по адресу арендуемого объекта, и не позднее пяти дней с момента получения нового расчета арендной платы под роспись арендатором либо его представителем (п. 3.2 договора).

Согласно расчету годовой арендной платы с 23.10.2007 ежеквартальная арендная плата установлена в размере 16 374 руб. 06 коп. (без учета НДС), а с 01.01.2008 арендная плата установлена в размере 18 846 руб. 92 коп. (без учета НДС).

В соответствии с п. 3.3 договора арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед с оплатой до 10-го числа оплачиваемого месяца путем перечисления денежных средств на счет Управления федерального казначейства по Республике Башкортостан без выставления арендатору счета на оплату по реквизитам указанным в расчете арендной платы.

Договор аренды после окончания срока его действия (23.09.2008) был возобновлен на неопределенный срок.

В материалы дела предприятием представлен технический паспорт арендуемого помещения по состоянию на 16.03.2009, а также письма государственного унитарного предприятия "Бюро технической инвентаризации Республики Башкортостан" от 13.02.2009 N 31а и от 20.04.2011 N 117, из которых следует, что была проведена техническая инвентаризация и составлен новый технический паспорт, в соответствии с которым коэффициент, используемый для расчета доли мест общего пользования увеличен до 0,35, соответственно, общая арендуемая площадь, занимаемая ответчиком, увеличилась до 102,3 кв. м.

Истец уведомил ответчика об изменении площади арендуемого помещения согласно техническому паспорту по состоянию на 16.03.2009, сообщил об изменении расчета годовой арендной платы с 16.03.2009 в размере 38 607 руб. 76 коп., утвержденного председателем Комитета по управлению собственностью Министерства земельных имущественных отношений Республики Башкортостан по Благовещенскому району и городу Благовещенску, а также направил предпринимателю дополнительное соглашение к договору аренды с учетом изменения общей площади объекта аренды. Ответчиком дополнительное соглашение не подписано.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования частично, суд первой инстанции исходил из следующего. Поскольку до 16.03.2009 общая арендуемая площадь составляла 85,3 кв. м, за 2008 год ответчик вносила арендную плату в соответствии с условиями договора аренды и задолженности по арендной плате не имеет, суд посчитал, что требование о взыскании неосновательного обогащения за фактическое пользование помещением в размере 10 870 руб. 52 коп. за 2008 год не подлежит удовлетворению. С учетом частичной уплаты ответчиком арендной платы, суд пришел к выводу, что за период с 17.03.2009 по 30.11.2010 включительно подлежит взысканию неосновательное обогащение в размере 121 042 руб. 55 коп. Требование истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на неосновательное обогащение в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, судом не удовлетворены, поскольку истцом не обоснован расчет процентов. Отказывая во взыскании неосновательного обогащения за неуплату за содержание мест общего пользования, суд исходил из того, что условиями договора аренды не предусмотрена обязанность арендатора по возмещению арендодателю расходов, понесенных последним в связи с содержанием мест общего пользования, отдельно от предусмотренной договором арендной платы, являющейся платой за пользование имуществом; иных соглашений, предусматривающих данные обязательства ответчика, материалы дела не содержат. Отказывая во взыскании неосновательного обогащения за отопление и процентов за пользование чужими денежными средствами суд исходил из того, что расчет, представленный истцом, не обосновывает размер заявленных требований, поскольку документально не подтвержден ни в части применяемого тарифа, ни в части фактического количества полученного ответчиком отопления. Суд пришел к выводу о правомерности требования истца о взыскании с ответчика неосновательного обогащения за пользование земельным участком, так как ответчик обязан нести расходы за пользование участком пропорционально занимаемой им площади арендуемого помещения. При этом судом отказано в удовлетворении требования истца о взыскании с ответчика платы за пользование земельным участком за декабрь 2007 год, поскольку договор аренды между сторонами заключен 18.01.2008, а помещение передано ответчику по акту приема-передачи 24.01.2008. Требование истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на неосновательное обогащение за пользование земельным участком в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, судом не удовлетворено, поскольку истцом не обоснован расчет процентов.

Изменяя решение суда первой инстанции, и отказывая в удовлетворении исковых требований в полном объеме, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Судом апелляционной инстанции установлено, что согласно п. 1.1 договора аренды от 18.01.2008 N 99-А.а предметом аренды является нежилое помещение, при этом сторонами в договоре согласованы идентифицирующие признаки предмета договора, указано, что характеристики объекта нежилого фонда приведены в техническом паспорте (выкопировке) от 27.02.2007 N 1021/8.

Оценив содержание названных документов, принимая во внимание исполнение договора аренды от 18.01.2008 N 99-А.а сторонами, суд апелляционной инстанции сделал обоснованный вывод об отсутствии между сторонами договора аренды разногласий относительно его предмета, в связи с чем признал данный договор аренды заключенным.

В силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Установив, что после 23.09.2008 договор аренды от 18.01.2008 N 99-А.а сторонами в установленном законом порядке не расторгнут, об отказе от договора в порядке, предусмотренном ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации истцом не заявлялось, суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о том, что действие названного договора продлилось на неопределенный срок.

При этом суд апелляционной инстанции верно указал, что нормы о неосновательном обогащении (ст. 1102, 1105, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации), регулирующие внедоговорные отношения, в данном случае неприменимы, поскольку между истцом и ответчиком существуют отношения обязательственного характера вследствие ненадлежащего исполнения действующего в настоящее время договора аренды от 18.01.2008 N 99-А.а,

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Судами установлено, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы определены разделом 3 договора аренды от 01.01.2008 N 99-А.а. Согласно п. 3.2 договора аренды от 01.01.2008 N 99А.а размер арендной платы пересматривается арендодателем в одностороннем порядке при изменении коэффициентов расчета годовой арендной платы. При изменении размера арендной платы оформляется новый расчет арендной платы. Новый расчет арендной платы направляется арендатору уведомлением и является обязательным для исполнения. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее пяти дней с момента его отправки заказным письмом по адресу арендуемого объекта, и не позднее пяти дней с момента получения нового расчета арендной платы под роспись арендатором либо его представителем (п. 3.2 договора). Согласно письмам государственного унитарного предприятия "Бюро технической инвентаризации Республики Башкортостан" от 13.02.2009 N 31а, от 20.04.2011 N 117 и техническому паспорту по состоянию на 16.03.2009 был изменен коэффициент, используемый для расчета доли мест общего пользования в сторону увеличения от 0,18 до 0,35, соответственно, общая арендуемая площадь, занимаемая ответчиком увеличилась до 102,3 кв. м.

Как следует из технического паспорта по состоянию на 09.04.2004, общая площадь арендуемого предпринимателем помещения составляет 85,3 кв. м, из них 72,3 кв. м - основная арендуемая площадь и 13 кв. м - доля площади мест общего пользования. Согласно техническому паспорту по состоянию на 16.03.2009 площадь арендуемого предпринимателем помещения составляет 102,3 кв. м, в том числе 26,5 кв. м - доля площади мест общего пользования.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель предприятия пояснил, что в здании проведена перепланировка, в результате которой несколько арендаторов имеют отдельные блокированные входы в арендуемые помещения и, соответственно, не пользуются местами общего пользования (коридорами, лестницами и т.д.) здания. Таким образом, доля площади мест общего пользования, приходящаяся на остальных арендаторов, в том числе на предпринимателя, увеличилась, что устанавливалось расчетным путем.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции правомерно указал, что оснований для изменения арендодателем арендной платы в одностороннем порядке, предусмотренном условиями договора (п. 3.1, 3.2 договора) путем направления нового расчета, у истца не имелось.

Согласно п. 3 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Судами установлено и материалами дела подтверждено, что истец уведомлял ответчика об изменении площади арендуемого помещения в связи с увеличением коэффициента, используемого для расчета доли мест общего пользования, на основании данных технического паспорта по состоянию на 16.03.2009, а также об изменении расчета годовой арендной платы с 16.03.2009 в размере 38 607 руб. 76 коп., утвержденного председателем Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных имущественных отношений Республики Башкортостан по Благовещенскому району и городу Благовещенску.

Судами также установлено, что истец направлял ответчику дополнительное соглашение к договору аренды с учетом изменения общей площади объекта аренды (102,3 кв. м), однако предприниматель от подписания данного дополнительного соглашения уклонился.

Принимая во внимание, что указанное дополнительное соглашение ответчиком не подписано, а, значит, сторонами не согласовано, и что не доказано пользование ответчиком большей площадью нежилых помещений, чем той, которая определена в договоре от 18.01.2008 N 99-А.а, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что спорный договор аренды в части увеличения площади арендованного помещения до 102,3 кв. м не считается измененным, в связи с чем, площадь нежилого помещения, превышающая указанную в договоре (85,3 кв. м), не подлежит включению в расчет арендной платы за спорный период.

Установив, что истец не представил доказательств наличия задолженности ответчика по уплате арендной платы в соответствии с условиями договора, исходя из расчета площади нежилого помещения 85,3 кв. м, суд апелляционной инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований в этой части. Отсутствие задолженности ответчика по уплате арендной платы исключает возможность взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на неосновательное обогащение в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, проанализировав положения договора аренды от 01.01.2008 N 99.А.а, суды установили, что условиями договора аренды не предусмотрена обязанность арендатора по возмещению арендодателю расходов, понесенных последним в связи с содержанием мест общего пользования, отдельно от предусмотренной договором арендной платы, являющейся платой за пользование имуществом; иных соглашений, предусматривающих данные обязательства ответчика, материалы дела не содержат, в связи с чем правомерно отказали в удовлетворении требования о взыскании задолженности за содержание мест общего пользования.

При этом суд апелляционной инстанции обоснованно отклонил ссылки истца на п. 2.3.4, 2.3.6, 2.3.9, 3.6 договора, поскольку вменение в обязанность арендатора условия о содержании объекта и прилегающей к нему территории в надлежащем санитарном состоянии, обеспечение сохранности инженерных сетей, коммуникаций и оборудования на объекте не свидетельствует о возникновении на стороне ответчика неосновательного обогащения в связи с содержанием истцом мест общего пользования. Кроме того, п. 3.6 договора предусмотрено, что арендатор оплачивает предоставляемые ему коммунальные услуги и иные услуги по отдельным договорам, заключаемым между арендатором и балансодержателем или предприятиями, обслуживающими объект.

Суды также правомерно отказали в удовлетворении требований о взыскании неосновательного обогащения за отопление и процентов за пользование чужими денежными средствами, установив, что представленный истцом расчет не обосновывает размер заявленных требований, документально не подтвержден ни в части применяемого тарифа, ни в части фактического количества полученного ответчиком отопления. При этом суды верно отметили, что согласно условиям договора аренды от 01.01.2008 N 99А.а в расчет арендной платы за владение и пользование спорным объектом не входит возмещение расходов по отоплению.

Отказывая в удовлетворении требований в части взыскания с ответчика в пользу истца неосновательного обогащения в виде уплаченного последним земельного налога в общей сумме 11 471 руб. 08 коп. суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из следующего.

Согласно п. 1 ст. 388 Налогового кодекса Российской Федерации плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со ст. 389 данного Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом. Не признаются налогоплательщиками организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды (п. 2 ст. 388 Налогового кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 2 ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

Судом апелляционной инстанции установлено, что согласно абз. 2 п. 3.6 договора от 18.01.2008 N 99-А.а арендная плата за землю и платежи за пользование другими природными ресурсами не включаются в состав годовой арендной платы за пользование объектом, устанавливаются и вносятся в порядке и в пределах, определяемых соответствующими нормативными правовыми актами Российской Федерации и Республики Башкортостан.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для взыскания неосновательного обогащения за пользование земельным участком в размере уплаченного истцом земельного налога.

Таким образом, суд апелляционной инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований предприятия в полном объеме.

Выводы суда апелляционной инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оснований для их переоценки у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом кассационной инстанции не выявлено.

С учетом изложенного постановление суда апелляционной инстанции следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2011 по делу N А07-21557/2010 Арбитражного суда Республики Башкортостан оставить без изменения, кассационную жалобу муниципального унитарного предприятия бытового обслуживания населения "Смена" - без удовлетворения.

Председательствующий

А.Ю. Смирнов

Судьи

Э.М. Маликова Т.В. Сулейменова