Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 14 мая 2015 г. N Ф09-1506/15 по делу N А76-3844/2014

Екатеринбург

14 мая 2015 г.

Дело N А76-3844/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 06 мая 2015 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 мая 2015 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Столярова А.А.,

судей Купреенкова В.А., Рябовой С.Э.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу некоммерческого партнерства "Содействие в малоэтажном строительстве" (далее - партнерство) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 07.10.2014 по делу N А76-3844/2014 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2014 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебном заседании участие не приняли.

Управление муниципальной собственности администрации города Троицка (далее - управление) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к партнерству о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка в сумме 872 215 руб. 48 коп., а также штрафа в сумме 185 995 руб. 38 коп.

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 17.04.2014 к рассмотрению совместно с первоначальным иском принято встречное исковое заявление партнерства к управлению об уменьшении размера арендной платы по договору аренды земельного участка.

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 29.07.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Троицка (далее - администрация).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 07.10.2014 (судья Скобелкин А.П.) в удовлетворении первоначальных и встречных исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2014 (судьи Соколова И.Ю., Богдановская Г.Н., Суспицина Л.А.) решение арбитражного суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении первоначальных исковых требований отменено. Исковые требования управления к партнерству удовлетворены. С партнерства в пользу управления взыскана задолженность по договору аренды земельного участка в сумме 872 215 руб. 48 коп., штраф в сумме 185 995 руб. 38 коп., всего 1 058 210 руб. 86 коп. В части отказа в удовлетворении встречных исковых требований решение Арбитражного суда Челябинской области оставлено без изменения.

В кассационной жалобе партнерство просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, ссылаясь на нарушение судом апелляционной инстанции ст. 322, 323, 611, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 5 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации. Заявитель полагает, что несоответствие вида разрешенного использования арендуемого земельного участка виду разрешенного использования, указанному в договоре аренды, свидетельствует о невозможности использования данного участка по назначению, в связи с чем имеются основания для уменьшения размера арендной платы. Заявитель не согласен с выводом суда апелляционной инстанции о возникновении на стороне арендатора по спорному договору множественности лиц в результате отчуждения физическим лицам прав и обязанностей по договору аренды в отношении отдельных земельных участков. По мнению партнерства, после передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка ответственным по этому договору перед арендодателем становиться новый арендатор, солидарное обязательство на стороне нового и прежнего арендатора не возникает.

В отзыве на кассационную жалобу управление указывает на несостоятельность доводов заявителя, считает выводы суда апелляционной инстанции законными и обоснованными, просит постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Как установлено судами, сведения о земельном участке с кадастровым номером 74:35:1900002:71, площадью 68260 кв. м, расположенном по адресу: Челябинская область, г. Троицк, севернее ул. Сиреневая, с разрешенным использованием: для проектирования квартала малоэтажной застройки, внесены в государственный кадастр недвижимости 08.08.2011.

Главой города Троицка было вынесено постановление от 12.09.2011 N 1844 о проведении торгов в форме аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Согласно протоколу о результатах аукциона N 18/1 аукцион признан несостоявшимся, договор аренды заключен с единственным участником аукциона - партнерством, по начальной цене аукциона.

В соответствии с указанным протоколом и постановлением администрации от 24.10.2011 N 2122 между управлением (арендодатель) и партнерством (арендатор) заключен договор от 24.10.2011 N 126.11.02.01.01 аренды земли г. Троицка, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок (категория земель: земли населенных пунктов), кадастровый номер 74:35:1900002:71, площадь 68 260 кв. м, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Троицк, севернее ул. Сиреневая. Разрешенное использование участка: для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Договор заключен сроком на 5 лет и вступает в силу с момента его подписания сторонами и регистрации в установленном законом порядке (пункт 1.2 договора).

В соответствии с пунктами 2.1, 2.2 арендатор уплачивает за пользование земельным участком арендную плату. Расчет арендной платы (приложение N 1), является неотъемлемой составной частью договора, в соответствии с которым на каждый год устанавливается величина арендной платы за пользование земельным участком.

Согласно пункту 4.2.2 договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Из обстоятельств, установленных постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2012 по делу N А76-2998/2012, следует, что управление 29.11.2011 обратилось в кадастровую палату с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета изменений земельного участка с кадастровым номером 74:35:1900002:71 в части изменения вида разрешенного использования на основании постановления администрации от 24.10.2011 N 2122. Решение о приостановлении осуществления кадастрового учета было признано необоснованным.

В последующем партнерством были совершены действия по разделу принятого в аренду земельного участка с образованием ряда земельных участков, поставленных на кадастровый учет 22.10.2012 с разрешенным использованием: для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Управлением и партнерством оформлено соглашение от 23.12.2012 о внесении изменений в договор аренды земельного участка, в соответствии которым предметом аренды является 56 земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 74:35:1900002:71. Государственная регистрация соглашения произведена 25.12.2012. В соответствии со сведениями Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в 2013 году права и обязанности по договору аренды в отношении отдельных земельных участков переданы партнерством физическим лицам по договорам о передаче прав и обязанностей.

Решением Собрания депутатов города Троицка от 25.12.2012 N 193 внесены изменения в Правила землепользования и застройки территории Троицкого городского округа, утвержденные решением Собрания депутатов города Троицка от 24.06.2009 N 120, в частности, пункт 2 "Условно разрешенные виды использования зоны И2 Зона сельскохозяйственного использования (питомники, теплицы)" дополнен подпунктом 2.2: "отдельно стоящие жилые дома усадебного типа и коттеджи на одну семью с приусадебными участками применительно к зоне 02 03 09 И2".

Администрацией вынесено постановление от 20.01.2014 N 27 о подготовке проекта о внесении изменений в карту градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки территории Троицкого городского округа, утвержденные решением Собрания депутатов города Троицка от 24.06.2009 N 120.

Распоряжением от 03.02.2014 N 41-р определено проведение публичных слушаний по проекту решения о внесении изменений в карту градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки территории Троицкого городского округа.

Решением Собрания депутатов города Троицка от 29.05.2014 N 93 в Правила землепользования и застройки территории Троицкого городского округа, утвержденные решением Собрания депутатов города Троицка от 24.06.2009 N 120, внесены следующие изменения: изменена граница зоны 02 03 09 И2 Зона сельскохозяйственного использования (питомники, теплицы) в границах территории проекта планировки и проекта межевания территории для ведения малоэтажного жилищного строительства севернее ул. Сиреневая, обозначена как зона 02 03 11 В1.1 Зона усадебной коттеджной застройки.

Управление, ссылаясь на наличие у партнерства задолженности по договору аренды земельного участка от 24.10.2011 N 126.11.02.01.01 за период с 24.10.2012 по 31.12.2013, обратилось в суд с соответствующими требованиями.

Партнерство, обращаясь с встречными исковыми требованиями, указывает на невозможность использования земельного участка по назначению по причине несоответствия указанного в договоре аренды вида разрешенного использования "для комплексного освоения в целях жилищного строительства" виду разрешенного использования земельного участка "для проектирования квартала малоэтажной застройки", который был определен при постановке арендованного земельного участка на кадастровый учет 08.08.2011. Отнесение земельного участка к зоне сельскохозяйственного использования до внесения изменений в карту градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки территории Троицкого городского округа (в части отнесения земельного участка к зоне усадебной коттеджной застройки) исключает возможность выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры. При этом строительство отдельно стоящих жилых домов не может являться условно разрешенным видом использования земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

При рассмотрении заявленных требований суд первой инстанции установил, что указание в договоре аренды разрешенного использования земельного участка: "для комплексного освоения в целях жилищного строительства" не соответствовало его разрешенному использованию земельного участка: "для проектирования квартала малоэтажной застройки" в момент установления. Сделав вывод о том, что действия по внесению в Правила землепользования и застройки территории Троицкого городского округа изменений в зонирование территории, подлежащей комплексному освоению для жилой застройки, должны быть совершены на этапе формирования спорного земельного участка, суд признал, что у арендатора отсутствовала возможность использования земельного участка по назначению. При этом судом учтены обстоятельства отказа партнерству в выдаче разрешения на строительство. Поскольку арендодателем обязанности по договору не исполнены, судом первой инстанции в удовлетворении первоначальных исковых требований о взыскании арендной платы отказано. Отказывая в удовлетворении встречного иска, суды первой инстанции исходил из того, что арендатором арендная плата не вносилась.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований управления, пришел к выводу о том, что совершение ответчиком действий по планировке и межеванию земельного участка, результатом которых явилась постановка на кадастровый учет 56 земельных участков, образованных из исходного земельного участка, соответствует предусмотренным пунктом 4.2.1 договора обязанностям арендатора по подготовке и утверждению проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка. Об использовании земельного участка свидетельствует совершение партнерством сделок по передаче прав и обязанностей по договору аренды физическим лицам Берсанову С.А., Григорьеву В.И, Стадниковой А.И., Овчинниковой Л.Ю. Кроме того, апелляционный суд отметил, что на невозможность использования земельного участка партнерство указало лишь спустя 2 года после его принятия и в ходе рассмотрения иска о взыскании арендной платы за данный участок.

Отклонив со ссылкой на указанные обстоятельства доводы ответчика об отсутствии у него возможности использовать предоставленный в аренду земельный участок по назначению, суд апелляционной инстанции признал, что оснований для освобождения ответчика от внесения арендной платы не имеется.

Поскольку размер арендной платы за использование земельного участка по договору аренды земельного участка от 24.10.2011 N 126.11.02.01.01 определяется начальной ценой аукциона (п. 27 ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации), суд апелляционной инстанции признал, что ее изменение в сторону уменьшения, по сути, означает изменение условий и результатов аукциона, что противоречит нормам ст. 447, 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, и исключает исчисление задолженности по арендной плате в размере, отличном от согласованного сторонами при заключении договора аренды.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции взыскал с партнерства задолженность по арендной плате в сумме 872 215 руб. 48 коп., а также штраф в сумме 185 995 руб. 48 коп. в соответствии с п. 6.2 договора.

Вместе с этим суд апелляционной инстанции отметил, что передача партнерством прав и обязанностей по договору аренды в отношении отдельных земельных участков физическим лицам, не исключает права арендодателя обратиться с требованиями о взыскании задолженности к партнерству, поскольку в результате действий партнерства возникает множественность лиц на стороне арендатора.

Как разъяснено в п. 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.

Рассмотрев материалы дела с учетом доводов заявителя кассационной жалобы, суд кассационной инстанции полагает, что судебные акты подлежат отмене в силу следующего.

Согласно ч. 1 ст. 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в задачи подготовки дела к судебному разбирательству, помимо определения характера спорного правоотношения и подлежащего применению законодательства, обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, оказания содействия лицам, участвующим в деле, в представлении необходимых доказательств, примирения сторон, входит разрешение вопроса о составе лиц, участвующих в деле, и других участников арбитражного процесса.

Как установлено судами, арендуемый партнерством по спорному договору земельный участок с кадастровым номером 74:35:1900002:71 разделен на 56 земельных участков, в связи с чем в договор аренды сторонами внесены соответствующие изменения.

Истец, обращаясь с требованием о взыскании задолженности по указанному договору за период с 24.10.2012 по 31.12.2013, в исковом заявлении указывает на то, что договорами о передаче прав и обязанностей от 10.07.2013, 30.07.2013, 06.11.2013, 02.12.2013 права аренды по спорному договору на четыре земельных участка, образованных в результате раздела первоначально предоставленного земельного участка, переданы физическим лицам - Овчинниковой Л.Ю., Берсанову С.А., Григорьеву В.И., Стадниковой А.И.

В материалах дела имеются выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, согласно которым в пользу указанных лиц осуществлена государственная регистрация права аренды по спорному договору на основании договоров о передаче прав и обязанностей (т. 1, л.д. 30, 31, 102, 103, 112, 113, 130, 131).

Суды установили факт совершения партнерством сделок по передаче прав и обязанностей по договору аренды названным физическим лицам.

Между тем судами не учтено, что данные сделки совершены в период, за который в рамках рассматриваемого спора взыскивается задолженность по арендной плате, и не исследован вопрос о правовом статусе Овчинниковой Л.Ю., Берсанова С.А., Григорьев В.И., Стадниковой А.И.

Указанные лица не были привлечены к участию в деле, однако судом апелляционной инстанции сделан вывод о возникновении на стороне арендатора множественности лиц и солидарного обязательства арендаторов, который затрагивает права и законные интересы этих лиц.

Поскольку вопрос о процессуальном статусе лиц, в отношении которых в материалах дела имеются сведения об их заинтересованности в исходе рассмотрения спора, судами не решен, судебные акты подлежат отмене на основании п. 4 ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело - направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду надлежит устранить отмеченные недостатки, разрешить спор в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Руководствуясь ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 07.10.2014 по делу N А76-3844/2014 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2014 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Челябинской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.А. Столяров

Судьи

В.А. Купреенков С.Э. Рябова