Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 5 марта 2012 г. N Ф09-252/12 по делу N А60-16263/2011

Екатеринбург

05 марта 2012 г.

Дело N А60-16263/2011

ГАРАНТ:

См. дополнительную информацию к настоящему постановлению

Резолютивная часть постановления объявлена 28 февраля 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 марта 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Смирнова А. Ю.,

судей Мындря Д. И., Столярова А. А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительная производственно-эксплуатационная компания" (далее - общество "СПЭК") на решение Арбитражного суда Свердловской области от 22.08.2011 по делу N А60-16263/2011 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2011 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседании на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Общество с ограниченной ответственностью "Монолит" (ИНН: 6604009977, ОГРН: 1026600667488; далее - общество "Монолит") обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу "СПЭК" (ИНН: 6671139280, ОГРН: 1036604019407) об обязании зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства, литера В, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Хохрякова, д. 72, общей площадью застройки 534 кв. м; обязании зарегистрировать переход права собственности на объект незавершенного строительства - офис N 611 (встроенное нежилое помещение), общей площадью 24,2 кв. м, расположенный на 6 этаже и имеющий инвентарный номер 0/35441/В/21/1/010 по данным Екатеринбургского муниципального унитарного предприятия "Бюро технической инвентаризации", являющийся частью объекта незавершенного строительства по адресу: г. Екатеринбург, ул. Хохрякова, д. 72, литера В, общей площадью застройки 534 кв. м (с учетом принятых арбитражным судом изменений исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Общество "СПЭК" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с встречным иском о признании недействительным договора перемены лица в обязательстве от 04.09.2009 N 406/1, заключенного между обществом "Управляющая компания "Новый Град", обществом "СПЭК" и обществом "Монолит".

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, закрытое акционерное общество "Управляющая компания "Новый Град" (далее - общество "УК "Новый Град"), Инспекция Госархстройнадзора администрации г. Екатеринбурга, Екатеринбургское муниципальное унитарное предприятие "Бюро технической инвентаризации".

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 22.08.2011 с учетом дополнительного решения от 09.09.2011 (судья Оденцова Ю.А.) исковые требования удовлетворены частично. На общество "СПЭК" возложена обязанность произвести государственную регистрацию перехода к обществу "Монолит" права собственности на объект незавершенного строительства - офис N 611 (встроенное нежилое помещение), инвентарный номер 0/35441/В/21/1/010, общей площадью 24,2 кв. м, номер по плану - этаж 6, помещение N 5, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Хохрякова, д. 72, литера В. В удовлетворении остальной части исковых требований общества "Монолит" отказано. В удовлетворении встречных исковых требований общества "СПЭК" отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2011 (судьи Панькова Г.Л., Виноградова Л.Ф., Усцов Л.А.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "СПЭК" просит отменить обжалуемые судебные акты, принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на неправильное применение судами Федерального закона от 25.02.1999 "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Закон об инвестиционной деятельности), ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, неприменение Федерального закона от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве), несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Заявитель полагает, что отношения сторон по инвестиционному договору от 03.11.2004 N 406 должны регулироваться нормами Закона об участии в долевом строительстве, а не Закона об инвестиционной деятельности. Общество "СПЭК" считает, что договор перемены лица в обязательстве от 04.09.2009 N 406/1 подписан от имени общества исполнительным директором Беленьковым Д.В., действующим на основании доверенности от 16.07.2007, выданной Алабужиным Э.Б., не обладающим полномочиями генерального директора общества, и впоследствии отозванной, о чем Беленьков Д.В. был уведомлен 01.08.2007; решение собрания об избрании Алабужина Э.Б. генеральным директором общества признано недействительным вступившим в законную силу судебным актом. Заявитель считает, что материалами дела не подтвержден факт исполнения обществом "Монолит" своих обязательств по внесению денежных средств. Общество "СПЭК" также не согласно с выводом судов о возможности идентифицировать спорное помещение.

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что 03.11.2004 между обществом "Монолит" (инвестор) в лице директора Султановой Р.Г., и обществом "УК "Новый Град" (компания) в лице генерального директора Репета Ю.И., действующего на основании устава, подписан инвестиционный договор N 406, по условиям которого компания и общество обязались соединить свои вклады (капиталовложения) и совместно действовать без образования юридического лица с целью завершения строительства 8-16-ти этажного дома N 72 по ул. Хохрякова в г. Екатеринбурге.

Согласно п. 1.1 - 1.3 договора инвестор осуществляет капитальные вложения в строительство дома путем долевого финансирования пропорционально причитающихся им помещений в доме. Компания обязуется использовать капитальные вложения инвестора в соответствии с условиями настоящего договора и после выполнения инвестором всех обязательств, завершения строительства объекта и сдачи его Государственной приемочной комиссии обязуется передать в собственность инвестора причитающуюся им долю в виде следующего помещения - нежилое помещение, этаж 6, площадь 22,9 кв. м, N 611.

На основании приказа Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 31.12.2003 N 24914, договора аренды земельного участка от 31.12.2003 N Т-796/1104 зарегистрировано право собственности общества "СПЭК" на незавершенный строительством объект, литера А, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Хохрякова, д. 72, кадастровый (условный) номер объекта 66:01/01:00:1109:72:01 (свидетельство о государственной регистрации права от 02.06.2004 серии 66 АБ N 387064).

Между обществами "Монолит" и "УК "Новый Град" 16.01.2009 подписано дополнительное соглашение к инвестиционному договору от 03.11.2004 N 406, по условиям которого инвестор производит пропорциональное дополнительное инвестирование строительства объекта, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Хохрякова, д. 72. Общая сумма дополнительного инвестирования составила 103 050 руб.

Факт исполнения обществом "Монолит" в полном объеме обязательств по осуществлению финансирования строительства спорного помещения подтверждается договорами на выполнение работ, заключенными данным обществом и обществом "УК "Новый Град", актами сдачи-приемки выполненных работ, соглашением о зачете взаимных требований от 14.08.2009, соглашением о прекращении обязательств зачетом встречных требований от 04.09.2009, заключенных обществом "Монолит" и обществом "УК "Новый Град", справками о полной выплате от 30.03.2010, 30.09.2009, выданными обществу "Монолит" обществом "СПЭК".

Между обществом "УК "Новый Град" (компания), обществом "СПЭК" (застройщик) в лице исполнительного директора Беленькова Д.В., действующего на основании доверенности от 16.07.2007, обществом "Монолит" (инвестор) 04.09.2009 заключен договор N 406/1 перемены лица в обязательстве, согласно условиям которого компания передает, а застройщик в полном объеме принимает на себя права и обязанности, предусмотренные инвестиционным договором, включая обязанность передать инвестору нежилое помещение на 6 этаже в блоке N 3, секция "Г", площадью 22,9 кв. м. проектный N 611 в доме N 72 по ул. Хохрякова в г. Екатеринбурге. С момента заключения настоящего договора застройщик становится участником инвестиционного договора и обязуется выполнять перед инвестором обязанности, предусмотренные инвестиционным договором, самостоятельно несет ответственность в случае их невыполнения или ненадлежащего выполнения. На момент заключения настоящего договора инвестором произведено исполнение по инвестиционному договору в объеме 1 019 050 руб., что соответствует 22,9 кв. м помещения. Компания обязуется уплатить застройщику указанную сумму.

Акт приема-передачи помещения под отделку подписан 01.03.2010.

Общество "Монолит", полагая, что им исполнены обязательства по инвестиционному договору от 03.11.2004 в полном объеме, денежные средства в счет финансирования строительства спорных помещений, которые ему переданы по актам приема-передачи, а также на то, что строительные работы в отношении данных помещений выполнены, но по не зависящим от общества "Монолит" причинам до настоящего времени помещения в эксплуатацию не сданы, что препятствует ему произвести государственную регистрацию перехода права собственности на названные помещения, которые зарегистрированы за обществом "СПЭК", обратилось в арбитражный суд с иском по рассматриваемому делу.

Полагая, что договор перемены лица в обязательстве от 01.09.2008 N 308/1 подписан от имени общества "СПЭК" неуполномоченным лицом, последнее обратилось с встречным иском.

Удовлетворяя исковые требования общества "Монолит", суды исходили из того, что обязательства сторон по инвестиционному договору от 03.11.2004 исполнены, в связи с чем имеются основания для государственной регистрации перехода права собственности на спорное помещение к истцу.

Суд кассационной инстанции считает возможным оставить судебные акты в силе, принимая во внимание следующее.

Возможность защиты нарушенных прав посредством предъявления иска о государственной регистрации перехода права собственности следует из положений п. 3, 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.02.2011 N 13534/10 определен следующий подход к применению положений законодательства о возможности признания права собственности при исполнении инвестиционного договора.

На основании п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Согласно ст. 219 данного Кодекса право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Поскольку законом не установлено иное, вещные права, включая право общей долевой собственности, на такие объекты недвижимости, как не завершенные строительством объекты, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.

Вместе с тем гражданское законодательство не исключает право сторон инвестиционного договора, предметом которого является строительство объекта недвижимости, договориться о том, что не завершенный строительством объект принадлежит им на праве общей долевой собственности, которое в случае необходимости будет зарегистрировано в установленном порядке.

Однако подобное условие любого инвестиционного договора порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

В случае, когда вопреки условиям инвестиционного договора одна из его сторон зарегистрировала индивидуальное право собственности на объект незавершенного строительства, в силу п. 2 ст. 8 и ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право общей долевой собственности на объект незавершенного строительства не возникает и в этом случае отсутствуют основания для признания за другой стороной договора такого права.

Заявленное в таком случае требование о признании права подлежит рассмотрению как возникшее из обязательства требование о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно разъяснениям, данным в п. 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судами установлено, что инвестиционный договор от 03.11.2004 сторонами исполнен: суммы инвестирования выплачены обществом "Монолит" полностью, помещение, являющееся объектом инвестирования, передано данному обществу под отделку по акту приема-передачи; степень готовности объекта незавершенного строительства - офиса N 611, площадью 22,9 кв. м, составляет 95%, о чем указано в кадастровом паспорте от 17.11.2010; администрацией г. Екатеринбурга 31.07.2009 выдано разрешение N RU66302000-136 на ввод в эксплуатацию жилого комплекса, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Хохрякова, д. 72; из технического заключения общества с ограниченной ответственностью "Стройполитех" 2011 года следует, что техническое состояние спорного помещения оценено как работоспособное, пригодное к дальнейшей нормальной эксплуатации, безопасное для жизни и здоровья людей, объект соответствует требованиям действующих строительных норм и правил. Фактов, свидетельствующих о том, что сохранение объекта нарушает права и охраняемые законом интересы третьих лиц и создает угрозу жизни и здоровью граждан, не установлено, в соответствии с N 384-ФЗ ТР "О безопасности зданий и сооружений" общие требования безопасности эксплуатации помещения обеспечены.

Кроме того, из материалов дела следует, что за обществом "СПЭК" зарегистрировано право собственности на не завершенный строительством объект, литера А, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Хохрякова, д. 72. Судом установлено, что в 2004 году за обществом "СПЭК" зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством объект - здание по ул. Хохрякова, д. 72, со степенью готовности 16%, при этом при первичной инвентаризации данному зданию была присвоена одна техническая литера А. В дальнейшем техническая литерация дома изменена на литеры А, Б, В вследствие возведения здания и изменения степени его готовности при проведении инвентаризаций.

С учетом изложенного судами обоснованно удовлетворены исковые требования общества "Монолит".

Судами при вынесении решения принята во внимание сложившаяся судебная практика по спорам, рассматриваемым в отношении помещений, расположенных в доме по адресу: г. Екатеринбург, ул. Хохрякова, д. 72 (решения Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 10.12.2010, 06.10.2010, 01.12.2010, 13.10.2010, вступившие в законную силу решения Арбитражного суда Свердловской области от 29.12.2010 по делу N А60-20392/2010, от 11.10.2010 по делу N А60-24421/2010), в том числе по делу N А60-38795/2010, судебные акты по которому вынесены в отношении помещения, расположенного в здании, литера В. Определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2011 отказано в передаче данного дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра судебных актов в порядке надзора.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суды исходили из того, что договор перемены лица в обязательстве от 01.09.2008 N 308/1 подписан от имени общества "СПЭК" Беленьковым Д.В., действующим на основании генеральной доверенности от 16.07.2007, при этом обстоятельства выдачи указанной доверенности данному лицу были исследованы судами при рассмотрении других аналогичных дел, судебные акты по которым являются общеобязательными в силу ст. 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и ст. 6 Федерального конституционного закона от 31.12.1996 N 1-ФКЗ "О судебной системе Российской Федерации", и в этих делах установлено, что доказательств своевременного уведомления, как того требует ст. 189 Гражданского кодекса Российской Федерации, уполномоченных органов и третьих лиц, для представительства перед которыми Беленькову Д.В. была выдана генеральная доверенность от 16.07.2007, об отзыве данной доверенности не представлено (дела N А60-20392/2010, А60-244421/2010, А60-44830/2009, А60-9094/2010).

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, по существу направлены на переоценку собранных по делу доказательств и выводов судов, что выходит за пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, установленные ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Свердловской области от 22.08.2011 по делу N А60-16263/2011 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2011 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительная производственно-эксплуатационная компания" - без удовлетворения.

Председательствующий

А.Ю. Смирнов

Судьи

Д.И. Мындря А.А. Столяров